01 절반의 성공을 부르는

점포주택용 택지선정 요령Ⅰ

1.지역 특성을 고려한 택지선정요령

점포주택에 대한 적극적인 관심은 2기 신도시에서 점화됐다고 볼 수 있다. 80년대 후반부터 시작된 신도시건설은 분당, 일산 등의 1기 신도시를 만들었고, 부동산시장의 거대 핵으로 부각되며 지속적인 상승세를 이어갔다. 1기 신도시의 주거 유형은 아파트와 단독주택으로 양분화됐다.

그러나 2000년대에 들어 성남 판교, 화성 동탄으로 이어진 2기 신도시는 도시 내의 자족 기능이 중요하게 추가되면서 주거 유형의 다각화가 시도됐고, 한 건물 안에 주택과 상가(근린생활시설)를 지을 수 있는 점포주택지가 관심의 대상으로 떠오른 계기를 제공했다.

2기 신도시에 점포주택을 짓기 위해서는 일반분양에 참가하거나, 이주자택지 보상대상자(원주민)의 토지를 매입해야 한다. 이때 실거주가 아닌 투자의 목적이라면 지도를 꺼내어 해당 신도시 주변의 개발호재에 대한 정보를 수집하고 지가 상승요인을 예상하려할 것이다.

이때 다양한 각도에서 신도시의 특성을 분석할 필요가 있다. 교통, 인구를 유입시킬 수 있는 산업 및 생활 인프라를 포함한 자족기능이 어느 정도인지 파악해야 하고, 기타 자연환경적 인자들도 검토해야한다.

신도시가 개발되고 사업준공이 완료돼도 상기 요소들이 빈약하다면 인구유입은 기대하기 어렵거나 상당한 기간이 필요하다. 따라서 이런 신도시의 점포주택지를 구입한다면 상당기간 관망만 하며 대출이자만 내게 될 것이다.

예를 들어 위례신도시는 강남 3구와 인접해 범강남권이라는 지리적 장점이 있고, 지하철역은 멀지만 트램(노면전차)와 경전철(2020년 개통예정) 신설, 복합쇼핑몰(가든파이브) 및 대형마트, 삼성서울병원, 제2롯데월드 등의 영향권 내에 있다. 여기에, 도시적 기능이 충분하고 친환경적인 인자가 있다면 더 좋을 것이다.

신도시나 택지지구 내 점포주택지를 분석할 때 필요한 구체적인 확인사항들을 살펴보자.

지구단위계획지침을 확인하자

지리적인 장단점을 파악하는 것과 동시에 택지지구 마다 다르게 적용하고 있는 지구단위계획지침과 지방 조례 등 건축행위 억제요소를 검토한다면 실패확률은 줄어든다.

지구 단위계획은 평면적인 일반도시계획보다 구체적이고 상세한 도시계획이다. 용도지역지구제로는 정할 수 없는 사항인 ‘개별 필지’에 각각 차등을 두어 건폐율, 용적룔, 건축물의 용도, 건축선, 건축물의 형태, 색채 등을 정하고 있다. 최근 개발되고 있는 지역의 지구단위계획을 확인해보면, 점포주택의 경우 일반주거지역이면서 건폐율 60% 이하를 적용받고 있다. 용적률은 150%~200%의 범위에서 도시별로 차이를 보이고 있다.

일조제한 방향을 확인하자

일조사선제한 방향이 어느 향인지를 반드시 체크한 후 토지를 매입해야 한다. 구도심은 기존의 일조제한조건인 정북방향일조사선제한을 적용하고 있다. 이에 비해, 신도시는 정남방향으로 규정하고 있는 추세다. 하지만 파주운정지구와 동탄2신도시는 정북방향일조권을 적용받고 있다. 이렇듯 일조사선제한 방향이 제각각이므로 필수적으로 확인해야 하는 사항이다.

일조제한을 받는 필지는 1층 상가의 층고 및 임대세대와 주인세대의 층고에 제약을 받는다. 아울러 건물높이 9m 이상에 배치되는 4층 주인세대는 면적상으로 많은 손실을 보게 되어, 거실의 크기가 작아지거나 방 3칸 계획이 어려운 경우도 발생하게 된다.

필지분할도면을 확인하자

신도시 점포주택 필지는 250㎡ 전후로 분할되어 있는 특성을 보인다. 그러나 동일한 대지의 면적이라도 대지의 형상과 도로면에 접한 길이(접도길이)에 따라 점포주택의 존재가치는 달라지게 된다.

오른쪽 페이지에 소개한 S지구는 전형적인 세장형 점포주택이 나올 수밖에 없도록 필지가 분할되어 있다. S지구 분할도면을 살펴보면 필지와 도로가 접한 접도의 길이가 좁아 건물이 세로로 길게 배치된 것이 보인다. 이 경우 건물이 안착되었을때 도로에서 보이는 건물의 모양 또한 폭이 좁고 깊숙한 형태여서 1층 상가분할이 어렵다.

문제는 여기서 끝나지 않는다. 도로방향으로 실들이 열리기보다는 양측의 인접건물 방향으로 창문이 형성되어 일조와 프라이버시에 불리한 조건을 취하게 된다. 자연 임대료나 재산상 차이가 발생하게 된다. 동일한 대지면적에서도 필지의 형상에 따라 거주환경이 달라지고 재산가치가 달라지는 이유가 땅에서 비롯되는 것이다.

특히 250㎡ 이하의 대지면적에서 필지가 세장하게 배치되어있다면 1층에 주차와 조경을 만족하고 나면 건물은 불합리하게 배치될 여지가 크다.

주차진입제한폭을 확인하자

주차1대의 모듈치수는 2.3m×5m다. 만약 주차진입제한폭이 6M로 제한되어 있다면 건물의 전면에 일렬주차가 불가해 측면으로 배치해야한다. 이때 건물의 모양은 1층 측면주차로 인해 전면이 좁고 긴 모양을 하게 되어 상가 분할이 어렵고 주거영역 또한 일조조건과 프라이버시에 영향을 받게 된다. 주차진입제한폭의 설정은 일부 택지지구에 규정하고 있어 확인이 필요하다.

필지의 형상이 세장하고 주차진입제한폭이 설정되어있는 일부 택지지구에서 상기 사실을 확인하지 못하고 토지를 매입한 경우 점포주택 신축시 투자가치가 떨어져 다시 매도하는 사례가 발생한다.

건축한계선 지정유무를 확인하자

일부 택지지구에서는 도로방향으로 1m 후퇴된 건축한계선을 지정하고 있는 바, 이 역시 확인사항에 해당된다. 건축한계선은 블록을 관통하는 주 차량도로가 12m이상인 경우가 아니면 보행자의 보행공간을 확보하기 위해 도로에 인접한 방향으로 일정한 거리를 후퇴해 신축하도록 하는 건축제한 조건이다. 택지지구 마다 구획된 필지 사이의 도로 폭이 다른데, 대부분 10m폭의 도로가 계획되지만 일부 8m 도로가 계획된 지역은 건축한계선을 지정해 도로 폭을 확보하려는 경향이 있다.

도로 폭이 좁다면 여러 가지 문제들이 잇따른다. 점포주택지 전체의 밀도가 높아 생활환경이 열악해진다거나, 주차 시 도로의 협소함을 감수해야 한다. 뿐만 아니라, 도로사선제한에 의해 건물의 높이 제약이 따르게 된다.

미관심의 여부를 확인하자

미관심의가 있는 택지지구라면 허가과정이 까다로워 설계기간이 길어질 수 있다. 또한 건물 디자인과 색채에 제약이 따르기 때문에 개성있는 점포주택계획이 어려울 수 있다.

상가 용도제한 여부를 확인하자

1층 상가의 용도제한여부도 반드시 확인해야 한다. 근린생활시설로 분류되는 상가에 모든 업종이 입점할 수 있는 것이 아니다. 근린생활시설이 택지지구마다 제1종과 제2종으로 나뉘어 업종제한을 두고 있기 때문이다. 고양 삼송지구의 경우 제2종 근린생활시설 중 일반음식점, 제과점, 부동산만 가능하도록 한정하고 있으며, 제조, 수리, 세탁소 등은 허용되지 않고 있다.

2.블록별 특징을 고려한 택지선정요령

신도시 내 단독주택지와 점포겸용주택지는 주거밀도를 고려해 분산배치된다. 각각의 블록은 주변 인프라가 어떻게 조성되어 있느냐에 따라 점포주택의 가치는 많은 차이를 보여주고 있다. 실제 사례를 중심으로 점포주택가치 상승요인을 체크해 보도록 하자.

CASE 분석

광교신도시의 블록별 점포주택 가치상승요인 분석

수원시와 용인시 서북부에 걸쳐 계획된 광교신도시는 도시 중심성을 기반으로 조성됐지만, 녹지율이 41.7%에 달하는 쾌적하고 환경친화적인 도시로도 주목받고 있다. 단독주택 및 점포주택지는 총 10개 블록으로 분산 배치되어 있으며, 각 블록마다 지리적 위치와 주변 인프라가 달라서 점포주택지에 미치는 영향을 분석하기에 적합한 택지지구다.

해당 택지지구의 교통인프라부터 살펴보자. 북측방향에 동서방향으로 영동고속도로가 지나가고 2016년에 신분당선 연장선 개통되어 도시를 관통하게 될 것이다. 또한 용서고속도로가 인접해 15분 이내 서울진입이 가능하다. 대규모 업무, 산업단지 및 대형 유통센터의 개발이 진행중이며 지구 동쪽에 위치한 원천호수와 신대호수가 있어 자연친화적 환경을 포함하고 있다.

구체적으로 각 블록별 입지적 특성을 파악하고 점포주택지에 미치는 내재적 가치를 예상해 보자.

광교2블럭의 경우 점포주택지는 천변을 따라 아주 밀접하게 배치되어 천변산책로에서의 접근이 용이하다. 또한 천이라는 자연지형에 의한 필지의 고저차는 천변으로 지하1층이 형성되고 반대도로 방향으로 1층이 형성되어 2개층을 입체적으로 계획할 수 있다. 1층 높이에서의 원거리 시야확보는 도시에서 색다른 경험을 주기에 충분하다.

현재는 천변을 따라 모든 필지가 90%이상 완공됐고 대부분 카페가 형성되어 초기의 예상이 실현되고 있는 것이다. 또한 천변에 이어지는 주변 필지 또한 유사한 업종으로 연쇄반응을 일으키고 있다.

카페를 찾는 고객이 여성이 많기 때문에 그 주변에 헤어샵, 패션샵, 수제 케익판매점, 파스타가게등이 문을 열고 있어 어느정도 컨셉이 있는 블록으로 자리 잡아가고 있다.

반면 판교의 경우 운중천과 점포주택지 사이에 차량도로가 있고 필지는 평지에 계획되어 천과 상가와의 친밀도가 현저히 떨어지고 있어 카페촌으로의 활성화는 다소 한계를 가지고 있다. 초기에 1층 상가에 카페가 자리 잡는 듯하다가 지금은 다양한 업종의 상가가 입점해 있다. 

이렇듯 천변과의 지리적 친밀도에 의해 카페촌의 형성여부는 좌우된다고 하겠다. 입지적 조건을 파악하고 향후 점포주택지의 가치 상승을 예상한다면 과감한 초기 투자를 통해 토지매입 시 프리미엄을 줄일 수 있어 최종적으로 투자대비 수익률을 올릴 수 있다.

현재 천변을 바라보고 카페거리로 조성되어 있는 광교 2블럭의 몸값은 분양원가의 두배 이상 치솟고 있고, 비어 있는 땅이 없을 정도이다

광교신도시 점포주택 신축 진행률

광교신도시의 블록별 점포주택 신축 진행률을 보면 블록이 입지하는 주변 인프라에 의해 가치 상승에 대한 기대심리가 다르게 작용할 뿐아니라, 이는 건축 진행률과 밀접한 관계가 있음을 보여준다. 또한 건축 진행률은 지가 상승률과도 일치한다.

2012년부터 2014년 2월까지 광교신도시 점포주택 공사진행현황을 분석한 결과 카페촌이 형성된 2블록, 역세권과 관공서 완공예정인 5블록, 구도심과 인접된 3블록의 공사진행이 가장 빠르게 나타나고 있다.

9블럭은 조용하고 목가적인 환경을 가지고 있지만 도심에서의 거리와 상가활성화에 미치는 인구 유입률이 저조하여 조금은 느리게 진행되고 있음을 보여준다.