똑같은 부동산은 없기에 가치 분별하는 안목이 필요하다

서울 수도권을 중심으로 다양한 유형의 부동산을 상당수 소유하고 있는 전직 대학병원 원장 C씨(남?73세). C씨와 절친한 지인들에 따르면 그의 명의로 등기부등본에 기재된 부동산만 계산해보아도 현재의 시세로 환산해보면 아마도 수백억 원에 달할 것이라고 한다. 물론 C씨가 지금의 부동산을 매입했던 과거의 그 당시로 거슬러 올라가보면 해당 부동산의 가격은 상승을 넘어 급등에 가깝다.

현재 C씨는 주변의 지인들로부터 ‘부동산 갑부’로 불릴 만큼 많은 부동산을 소유하고 있다. 또한 장기간 소유하고 있던 부동산의 경우 매각을 통해 적지 않은 재산을 모을 수 있었다. 사실 C씨는 30대 젊은 시절부터 부동산에 적극 투자한 덕분에 지금과 같은 커다란 부를 축적할 수 있었다. 이는 C씨에게 부동산을 보는 안목이 있었기에 가능한 일이었다. 사례를 통해 좀 더 구체적으로 살펴보겠다.

2005년 상반기 지인의 소개로 시세보다 저렴하게 급매로 매입한 서울시 종로구 인사동 근린상가 투자사례는 부동산을 보는 안목이 C씨에게 큰돈을 안겨준 대표적인 성공사례로 볼 수 있다. 대지 면적 323㎡, 건물 연면적 638㎡ 규모의 일반상업지역 내 3층짜리 근린상가건물로서 1층과 2층은 음식점과 화랑이 주변 임대료보다 저렴한 비용으로 임차 중이었고 그나마 3층은 공실상태로 임차인을 찾던 중이었다.

본 건물이 급매물로 나온 이유는 그간 건물을 직접관리해온 건물주가 고령(당시 78세)과 지병 때문에 더 이상의 관리가 어렵게 되었고 2명의 자녀들마저 모두 외국으로 이민과 유학을 떠난 상태였기에 가족회의에서 추후 상속세 이슈가 발생하기 이전에 매각하기로 결정했기 때문이었다. 때마침 외국인이 즐겨 찾는 인사동상권에 많은 관심을 가지고 있었던 C씨로서는 지인의 추천은 매력적인 제안이었다.

매물 추천 받은 후 주변 중개업소부터 방문

매입 추천을 받은 C씨가 제일 먼저 한 일은 주변에 소재한 부동산 중개업소를 찾아가는 것이었다. 매매시세와 임대료수준은 물론, 단기간 내에 공실해소가 가능한지 여부를 알고 싶었기 때문이었다. 주변 부동산 중개업소를 탐문해본결과, 매입의뢰를 받은 가격은 시세(토지가격 기준 평당 5000만 원선)의 85% 수준이었으며 1층과 2층의 임대료수준 역시 주변 시세보다 크게 저렴한 70%수준에 불과했다.

따라서 저렴한 가격에 매입하여 1층과 2층의 임대료를 시세 수준에 맞춰 올리고 3층의 경우 시세보다 다소 저렴한 수준으로 임차인을 찾아본다면 임대수익률 개선과 단기간 내 공실 해소를 동시에 풀어낼 수 있을 것으로 판단되었다. 결국 C씨는 약간의 은행 대출을 만들어 해당 부동산을 매입하기로 결심했다.

드라마를 통해 본 한류열풍에서 힌트 얻어

사실 C씨가 인사동상권에 커다란 관심을 가지게 된 계기는 2003년과 2004년 KBS 드라마 ‘겨울연가’의 일본 내 인기방영으로 일본에 불기 시작한 한류열풍이었다. 그 당시 C씨는 일본 내 한류열풍이 곧 한국문화에 대한 관심으로 이어질 것이고, 만일 그렇다고 본다면 한국을 대표하는 문화관광지인 인사동을 찾는 일본인 관광객들의 숫자가 큰 폭으로 증가하여 이는 상권의 확장과 임대료 상승으로 이어질 것으로 생각한 것이다.

결과적으로 C씨의 판단이 옳았다. 2004년경 일본에서 불기 시작한 한류열풍은 곧이어 중국, 베트남, 필리핀, 태국 등 사실상 아시아 전역으로 크게 확대되었고, 이는 한국문화에 대한 관심 확대와 한국방문으로 이어지면서 인사동상권은 외국인 관광객들이 반드시 거쳐 가야하는 명소로 자리를 잡았기 때문이다.

더욱이 최근에는 외국인 관광객들의 쇼핑 확대를 기대하면서 대기업이 투자한 법인형 프랜차이즈(화장품 및 요식업 체인점 등)가 지속적으로 유입되면서 매매가격과 임대가격(임대료)모두 큰 폭으로 상승했다. C씨의 부동산을 보는 안목이 투자성공으로 이어진 셈이다.

요컨대 현명한 부자들은 부동산을 매입하거나 투자하기에 앞서 평소 좋은 부동산을 좋은 시기에 고를 수 있는 안목을 길러왔다. 그들은 자신들의 안목을 바탕으로 대상이 되는 목적 부동산을 적정한 시기에 매입하거나 매각하여 커다란 수익을 올려왔다. 부동산 투자에도 안목이 필요함을 누구보다 잘 알고 그들이었다.