겸용주택에 대한 소득세법 규정

소득세법시행령 제154조 3항에 따르면 겸용주택의 내용을 다음과 같이 규정한다.

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택외 부분의 연면적보다 작거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

1세대 1주택 비과세를 적용할 때, 하나의 건물이 주택과 주택외 부분으로 되어있는 경우, 또는 하나의 토지에 주택과 주택외 건물이 있는 경우(이하 ‘겸용주택’이라 함)에는, 주택과 주택외 부분의 면적에 따라 그 용도를 판단한다.

즉, 주택 부분 연면적이 주택외 부분 연면적보다 크면 실제 용도와 상관없이 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하는 것이다. 주택 부분 연면적이 주택이외 부분 연면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다.

사례로 보는 겸용주택의 양도소득세

2층 건물의 1층은 점포로 사용하고 2층은 주택으로 사용하고 있는 김겸용씨가 5년 동안 보유하고 있던 겸용주택을 양도하는 경우 양도소득세를 얼마나 부담하게 될까? (단 김씨는 겸용주택 이외의 주택은 소유하고 있지 않다.)

1 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우

주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰 경우에는 1층과 2층을 전부 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 규정을 적용 받아 양도소득세를 전혀 부담하지 않는다.

2 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 작거나 같은 경우

주택의 연면적이 상가의 연면적보다 작거나 연면적이 동일한 경우에는 주택부분은 주택, 상가부분은 상가로 취급해 주택부분은 비과세 되나, 상가 부분에 대해서는 과세가 된다. 주택과 상가의 매매가격은 일반적으로 기준시가의 비율로 나누게 된다.

예를 들어 김겸용씨의 경우 주택부분의 양도차익에 대해서는 과세하지 않으며, 상가부분의 양도차익에 대해서만 양도소득세를 부담하게 된다. 상가부분의 양도차익을 3억원으로 가정해 양도소득세액을 계산해 보면 다음과 같다.

겸용주택의 양도소득세 절세방안

겸용주택을 소유하고 있는 1세대 1주택자라면 주택 부분의 면적에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있기 때문에 주택 부분과 주택이외 부분의 면적을 잘 구분해서 볼 필요가 있다.

우선 매매계약 전에 층별 연면적(건물 각 층의 바닥 면적을 모두 합한 넓이)을 확인해 주택의 연면적 합계액과 상가의 연면적 합계액을 계산해 보고, 주택의 연면적이 상가 연면적보다 작거나 같다면 주택의 면적을 늘리는 등의 방안을 마련해야 한다.

주택의 면적을 늘리는 방법으로는 지하층을 주거용으로 용도변경 하거나 옥탑방 등을 증축하는 등의 방안이 있다.

단, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간이 2년 이상 되어야 하므로 비과세 요건을 충족 할 수 있도록 시기를 적절하게 고려해야 하는 점을 유의해야 한다. 또한 겸용주택을 신축하려고 하는 1세대1주택자라면 처음부터 주택부분을 조금 더 크게 신축하는 것이 절세의 방법이라 하겠다.

1 겸용주택의 점포에 딸린 방이 있는 경우

세법은 형식상의 내용과 실질적인 내용이 다른 경우 실질과세원칙에 따라 실질적인 내용을 우선하여 적용한다. 이에 따라 점포 내의 방에서 실제로 거주한 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택으로 인정해 주고 있다.

겸용주택의 점포에 딸린 방이 있는 경우 주택임을 입증하기 위해서는 임대차계약서 사본, 세입자의 주민등록 등본, 인근 주민들의 거주사실 확인서 및 기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류(사진, 각종 주거와 관련된 서류 등)를 구비해 실제 주택의 용도로 사용했음을 적극적으로 입증해야 한다.

2 겸용주택의 지하실 또는 계단의 경우

겸용주택의 지하실, 부설계단은 실지로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 점포 등의 면적의 비율로 안분하도록 하고 있다. 따라서 겸용주택의 지하실이나 계단의 일부 또는 전부를 주거용으로 사용하는 경우 이를 적극 입증해 주택부분 면적에 포함 될 수 있도록 해야 한다.