주택공급 통계 생산과정 분석 및 개선방향

지규현 한양사이버대학교 교수

주택공급분야 통계는 주택수급 상황을 파악하고 분석하는데 있어 중요한 통계이지만, 시장에 정보를 알려주는 신호등 역할을 충분히 하지 못하고 있다. 주택정책 수립의 기초가 되는 통계임에도 불구하고 주택시장에서의 주택의 부족/과잉공급 현상이 반복되고 있어, 주택공급 통계가 제대로 역할을 하지 못하고 있다.

발표자료에서는 주택공급통계 생산과정을 살펴보고, 어떠한 개선사항이 있는지를 확인하고, 효율적인 주택정책지원을 위해 생산이 필요한 통계를 제안했다.

먼저 주택공급 통계의 생산과정을 보면, 국토교통부는 주택공급 관련 통계 생산을 위해 건축물대장, 주택정보시스템(HIS), 택지정보시스템을 구축하고 있다. 주택건설실적(인허가, 착공, 분양, 준공)과 택지공급, 도시재정비사업 현황 등의 통계는 세움터와 HIS를 통해서 생산되고 있다. 

특히, HIS는 세움터, 금융결제원, 부동산거래관리시스템(RTMS), 주택도시보증공사 내부 DB를 연계해 생산하고 있으며, 이렇게 생산된 통계는 ‘국토교통통계누리’, ‘온나라부동산포털’, ‘r-one’, ‘주택정보포털‘, ‘KOSIS’ 등을 통해 일반인 사용자에게 다양한 형식으로 제공하고 있다.

주택공급 통계의 개선사항으로는 먼저 생산과정에서 논리적 오류나 자료의 정의가 현실과 불일치되는 등의 오류들이 발견됐다. 이는 통계의 오류 검증시스템을 체계화해 개선해야 할 사항들이다.

생산된 통계를 제공하는 부동산정보 사이트에서는 편리성, 신속성, 정확성, 통계의 활용성 측면에서 개선이 필요하다. 일례로 제공하는 자료가 부동산정보 제공 사이트별로 다르거나, 생산된 통계임에도 충분한 시계열을 확보하고 있지 못한 경우 등이 개선돼야 한다.

주택공급 통계 개선을 위한 정책과제로는 먼저 주택공급 통계가 주택정책수립의 기초적 역할을 한다는 점에서 ‘택지공급에서 주택건설(인허가→착공→준공)’으로 이어지는 연계된 통계의 생산이 필요하다.

또 택지단계에서부터 위치정보(지번), 사업유형(공공/민간택지), 주택유형 등의 정보가 정확하게 정의돼 단기/중기/장기 공급물량을 추정할 수 있는 통계생산 체계가 마련돼야 한다. 이는 정확한 재고통계 생산과 중장기 수급 불일치 가능성을 추정할 수 있게 함으로써, 주택시장의 자기조절 기능을 강화하고 정보의 불확실성으로 인한 경제적·사회적 비용을 줄일 수 있다.

주택분양·미분양 통계현황 및 개선과제

방두완 주택도시보증공사 연구위원

 한국의 가계자산중 부동산자산의 비중은 70% 정도(2014년 가계금융복지조사)로 높은 수준이며 따라서 일반국민에게 부동산시장의 움직임을 파악할 수 있는 분양·미분양 통계 정보는 중요하다. 그동안 정부는 부동산 시장의 움직임을 정확히 제시하기 위한 다양한 통계생산을 위해 다각도로 노력했으나 통계생산 기관에 따라 통계품질에 차이가 있어 표준화 노력이 필요하다.

신규주택 공급을 선분양에 의존하고 있는 한국의 현실을 감안할 때, 신규주택의 공급 및 거래량을 파악하기 위한 주택분양 및 미분양통계가 매우 중요한 의미를 가진다. 그러나 주택분양과 미분양통계가 주택사업자들의 자발적인 신고로 작성되고 있어 통계의 신뢰성이 높지 않은 등의 문제점이 있으며, 일부 인프라의 개선이 필요하다.

본 연구는 주택분양통계의 현황 및 개선방향, 주택 미분양통계의 현황 및 개선방향으로 나누어 분석했다. 주택분양통계의 경우 분양세대수, 초기분양률, 미분양주택수 등의 통계는 있지만 매월 분양주택이 얼마나 분양됐는지의 정보가 없어 이에 대한 개선이 필요하다.

주택미분양통계는 국가승인통계임에도 불구하고 건설회사의 자발적신고로 이루어져 분양률은 과장해서 홍보하고 미분양주택은 축소신고할 가능성을 배제하기 어렵다. 또한 시군구→ 시도→ 국토교통부로 보고·취합되는 과정에서 지자체에서 미분양세대를 누락하는 등의 문제가 발생할 수 있다.

이러한 분석을 토대로 몇가지 시사점을 도출했다. 우선 통계생산기관이나 포털간의 자료를 일치시킬 수 있는 통계표준화가 필요하다. 또 주택 단기 공급물량 예측 통계생산을 위해서는 주택도시보증공사 주택분양보증사업장 심사시 확보되는 준공예정일 자료를 활용해 주택의 단기공급물량 예측 통계를 작성할 필요성이 있다.

또한 분양 및 미분양통계의 신뢰성·정확성을 높이기 위해 이미 법제화돼 있는 분양계약서 검인제도의 이행규정을 강화하고, 분양계약서 검인결과 제출의무 부과하는 제도 개선이 필요하다. 이는 선분양의 사업주체 부도위험을 완화하기 위해 시행중인 주택분양보증제도의 보호대상인 수분양자를 명확히 할 수 있다는 점에서도 긍정적인 측면이 있다.

주택거래통계 현황과 개선과제

선상욱 한국감정원 실거래가관리단장

 2006년 1월 ‘실거래가 신고제’ 도입 이후 10년이 지났다. 그간 부동산시장 거래정보 파악의 기본 틀을 확립하고, 이중계약 등 잘못된 부동산 거래관행 근절 및 투기억제, 투명한 부동산 거래질서 확립 등 제도도입의 근본 취지와 목적 달성을 위해 노력해왔고, 부동산 거래정보 생성의 원천으로서의 기능을 수행해왔다.

실거래가신고제 도입과 함께 부동산거래관리시스템(RTMS ; Real Estate Transaction System)을 운영중이다. 251개 지자체와 연결돼 있는 이 시스템은 전국에서 발생한 주택 등 모든 거래신고 등의 처리 및 관리를 위한 전산시스템으로, 부동산 거래신고, 검인, 전월세확정일자 등을 처리하고 있다.

부동산거래에 관한 법률 제3조에 의거 토지, 건물 등 부동산거래에 대한 정확한 정보를 수집 작성해 부동산 정책의 기초자료로 활용하기 위해 ‘부동산 거래현황’ 통계를 운영중이다. ‘주택거래통계현황’은 이의 한 부분을 구성하고 있고, 국토교통통계누리, 한국감정원 R-one 등 5개 포털사이트를 통해 통계정보가 제공되고 있다.

그러나 ‘주택거래통계현황’은 몇가지 문제점이 있다. 먼저 부동산거래신고법상 계약체결일 이후 60일 이내에 신고의무를 부과하고 있으므로, 주택거래통계는 신고일 기준 통계 생산으로 시차(Time Lag)가 발생해 시의성 및 적시성이 결여되고 있다. 또 해제신고는 의무 법조항이 없으므로, 거래신고 이후 사정변경에 따른 계약취소, 해지 등에 따른 허수가 있을 수도 있다.

인터넷 신고서 양식이 복잡해 신고단계에서 매매거래당사자의 입력오류에 따른 통계오류가 발생될 수 있다는 점도 문제다. 최근 저금리 기조 유지에 따라 전세의 월세 전환이 가속화되고 있으며, 1인 가구 증가로 월세가격동향의 개념이 기존 월세에서 ‘준전세, 월세, 준월세’로 세분화돼 제공되고 있으나, 거래량 통계가 아직 세분화되어 있지 않다.

1989년 임차인 보호목적의 ‘확정일자’ 제도 도입으로 전국 관할 등기소 및 읍면동 주민센터에서 확정일자를 부여하고 있으나, 현재 전월세 거래량통계는 읍면동 주민센터 확정일자분만 집계, 통계생산하고 있어 전월세 통계로서의 대표성이 미약하다. 재계약, 소액보증금인 경우 등 별도의 확정일자를 부여받지 않아도 되므로, 전월세 거래통계의 전체 모수 산정시 한계가 존재한다.

주택정책 수립의 신뢰성 및 정확성을 제고하고, 주택거래통계의 질적제고를 위해 몇가지 사항이 검토돼야 한다. 첫째, 시의성, 적시성 제고를 위해 원칙상 신고일 기준으로 통계를 생산하고, 정책반영에 대한 확인을 위해 계약일 기준으로 통계를 생산, 보조자료로 활용할 필요가 있다.

둘째, 인터넷 신고서 양식을 이용자 편의 위주로 개선하고, 입력양식을 표준화함은 물론 전산공부 연계 및 자동검증, 신고자 전자서명 등을 통해 오류를 최소화한 통계정보를 생성, 공개해 통계오류를 최소화해야 한다. 셋째, 저금리기조 유지 및 전월세 전환 가속화, 1인가구 증가에 따른 월세세분화 추세임을 고려, 월세 거래량 통계 역시 세분화해 제공될 필요가 있다.

넷째, 전월세 거래통계의 대표성 및 전수파악의 한계 등을 개선하기 위해 재계약, 소액보증금 등 현재 확정일자 신고를 받지 않아도 되는 부분을 필수구비사항 간소화를 통해 온라인 확정일자 접근성이 용이하게 하여 제도권내에 포섭될 수 있도록 할 필요가 있다. 마지막으로 다양한 부동산 거래정보 시스템을 통합해 계약, 실거래신고, 등기, 세무 등 부동산 거래과정 전반을 One-Stop처리할 수 있도록 할 필요가 있다.

실거래가와 신용정보를 통한 융합통계 구축 방안

송연호 코리아크레딧뷰로 연구소 부소장 · 황관석 국토연구원 연구원

 국토교통부 실거래정보와 민간CB의 가계부채정보를 결합하면 주택거래와 금융거래를 연계한 분석이 가능하다. 부동산 정보와 신용정보를 결합해 주택담보대출 정책의 효과를 예측한 연구사례가 존재한다.

송연호와 최성호의 앞선 연구에서 부동산 114 시세정보와 코리아크레딧뷰로(KCB)의 가계부채정보를 결합해 주택담보대출 LTV·DTI 규제완화에 따라 전세거주가구의 주택구매여력이 얼마나 상승하는지 분석한 바 있다.

실증 분석결과, LTV 규제완화의 영향으로 고소득층의 구매여력이 크게 상승하는 것으로 나타났다. 반면 저소득층은 DTI 규제로 인해 구매여력의 상승이 제한적이다. 또한, 신규구매여력 발생 가구가 주택담보대출을 최대 LTV·DTI 수준까지 받더라도 연체율의 상승은 크지 않은 것으로 나타났다.

본 연구는 주택가격정보와 신용정보를 결합해 금융정책의 효과를 정확하게 분석함으로써 정책의 근거를 제공할 수 있다는 것을 보여준다. 반면, 제한된 샘플(전세대출을 보유하고 있으며 시세정보가 알려진 일부 대형 아파트 거주 차주)에 대해서만 분석이 가능해 전체 규모 추정에서의 한계가 존재한다.

국토부 실거래가와 민간CB의 신용정보를 결합하면, 주택거래(매매/전월세)와 금융거래를 연계함으로써 다음과 같은 분석이 가능하다. 먼저 전세계약자의 전세자금 대출이 자가 전환에 미치는 영향을 분석해 전세자금 대출의 규모 및 자격요건을 수립한다. 주택구입자 및 임차인의 상환부담(DTI), 주거비 비율(RIR), 연체율 등을 분석해 하우스푸어 및 렌트푸어에 대한 정확한 파악 및 정책을 수립할 수 있다. 

임대인의 실효 LTV((주택담보대출+전세금)/주택가격) 산정을 통해 매매 대비 전세가격이 높아 역전세난이 발생할 리스크의 분석이 가능하다.

실거래가와 신용정보를 결합하기 위해서는 개인정보보호를 위한 방안을 수립해야 한다. 개인대체식별번호(DI)이용하면, 개인정보누출 및 오남용에 대한 위험을 차단한 상태에서 실거래가와 민간CB정보를 차주단위에서 결합 가능하다. 또 외부망과 분리된 독립된 서버에서 데이터를 융합·보관 후 이용목적, 접근권한에 대한 통제를 하고, 분석결과에 대한 반출만을 허용함으로써 물리적인 정보보안을 강화할 수 있다.