● 최근 주택시장에서 가장 눈길을 끄는 것이 주택을 비롯한 수익형 건물의 임대관리업이다. 부동산 분야의 신산업으로 부상하고 있다고 해도 전혀 지나치지 않을 정도다. 국토교통부에 따르면 지난 연말 기준으로 주택임대관리업 등록업체 수가 174개, 관리실적은 1만4034 가구인 것으로 나타났다. 이는 지난해 6월에 비해 등록업체 수는 약 21%인 30개, 관리실적은 약 59%인 5195 가구 늘어난 것이다.

주택임대관리업은 지난 2014년 3월 임대인의 관리에 대한 부담을 덜어주고 임차인에게는 양질의 주거서비스를 제공해 주택임대시장 선진화를 기하기 위해 도입됐다. 주택시장에서 월세비중이 증가하는 추세로 볼 때 주택의 유지보수와 임차인 관리를 전문적으로 담당하는 주택임대관리업의 중요성이 더욱 부각될 것으로 예상된다.

주택임대관리업 성장세, 대부분 위탁관리형

현재 주택임대관리업의 현황을 살펴보면 174개 등록업체 가운데 관리 실적이 있는 업체는 총 61개사이다. 이 중 2개사는 자기관리형, 35개사는 위탁관리형, 24개사는 자기관리와 위탁관리형 임대관리업으로 운영하고 있다.

자기관리형이란 주택임대관리회사가 주택의 공실, 임대료 체불 등의 위험을 안고 임대인에게 고정액을 지급하는 형태를 말한다. 위탁관리형은 주택임대관리회사는 임대리스크 부담 없이 매월 실제 임대료의 일정비율을 수수료로 수령하는 형태를 말한다.

가구별로는 자기관리형은 수도권 751 가구, 지방 383 가구 등 총 1134 가구이다. 위탁관리형은 수도권 9540가구, 지방 3360 가구 총 1만2900 가구이다. 위탁관리형 영업실적이 전체 관리실적인 1만4034 가구의 91%를 차지하고 있다. 대부분 위탁관리형으로 운영되고 있는 셈이다.

이는 임대관리업자의 보증보험 가입에 따른 부담과 임대인의 자기관리형 계약에 대한 거부감(임대관리업체에게 임대계약까지 일임, 상대적으로 높은 관리비용)이 반영된 것으로 분석된다.

앞으로 민간의 주택임대공급이 확대되면 자연스럽게 주택임대관리업체의 관리실적도 늘어날 것으로 보인다. 특히 뉴스테이의 수준 높은 주거서비스 제공을 위해 주택임대관리업체들의 전문적인 관리가 필수적으로 요구되며 동탄, 위례 등 주요 뉴스테이 사업지역의 경우 주택임대관리업체가 단지별로 특화된 주거서비스를 제공하게 된다.

지난해 말 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 ‘민간임대주택법’)이 시행되면서 뉴스테이 연계산업인 주택임대관리업의 활성화에도 더욱 탄력이 붙을 것으로 기대된다.

이처럼 주택임대관리업의 미래에 대한 기대가 높아지면서 국내 건설업체들은 물론 금융이나 통신업체들도 참여하고 있고, 일본을 비롯한 외국계 회사들까지 국내 주택임대관리업에 뛰어들고 있다. 이들 업체간 서로 경쟁을 벌이면서 주거서비스도 보다 다양화되고 있는 추세다.

먼저 건설업체들의 경우 뉴스테이 공급에 맞춰 떠오르고 있는 주택임대관리업에서 입지를 강화할 것으로 관측된다. 뉴스테이 참여 건설사인 대림산업·롯데건설·한화건설·현대건설 등이 주택임대관리 사업자로 등록을 마친 상태다. 이들 건설사들은 뉴스테이 입주에 맞춰서 주택임대사업을 전개할 예정으로 치열한 경쟁을 예고하고 있다.

이들 외에도 일부 대형건설사들은 자회사를 이용해 자체 분양한 아파트들의 관리비·입·퇴실·하자 보수 등을 관리하고 있다. 대우건설 자회사인 푸르지오 서비스가 푸르지오 아파트를, GS건설 자회사인 이지빌이 자이 아파트를 관리하는 등의 형태이다.

타업종 및 외국업체들도 속속 참여

금융 등 다른 업중에서도 주택임대관리에 뛰어들고 있다. 하나금융그룹이 출자한 HN주택임대관리회사는 금융경험을 임대관리업에 적용했다. HN주택임대관리회사는 현재 경기와 부산 등 전국 6곳에서 쉐어하우스도 운영 중이다. KEB하나은행 또한 임대인을 위한 연계대출과 하나SK카드를 이용한 렌탈서비스도 제공한다.

일본자본을 끌어들여 주택임대관리업에 뛰어드는 기업도 있다. 통신회사인 KT는 일본 주택회사인 다이와리빙과 주택임대관리 합작법인 KD 리빙을 설립했다. KD 리빙은 KT자회사인 에스테이트가 KT전화국 부지 위주로 공급하는 임대주택의 임대대행과 운영 등을 맡을 예정이다.

KD 리빙의 모회사인 KT에스테이트 역시 KT가 출자한 자회사로 자산 1조 5400억원, 매출 3239억원 규모다. 2010년 8월 부동산개발 전문법인으로 시작했으며 2012년 12월 KT가 대규모 현물출자를 하면서 종합부동산 전문법인으로 출범했다. KD 리빙외에 부동산 금융·투자를 맡고 있는 KTAMC를 자회사로 두고 있다.

공동주택관리기업인 우리관리도 일본소형주택관리 업체인 레오팔레스 21과 50:50 비율로 출자해 주택임대관리 회사 ‘우리레오 PMC’을 출범시켰다. 우리레오 PMC는 서울과 경기 동탄신도시 등지에서 다가구와 오피스텔의 임대료 수금과 공실 관리, 임차인 전용 콜센터도 운영하고 있다.

외국계 부동산 업체들도 주택임대관리업에 속속 뛰어들고 있다. 글로벌 부동산 서비스회사인 JLL(존스랑라살) 코리아는 국내에 부동산 중개법인을 설립하고 주거 부동산 서비스 업무를 본격화한다고 밝혔다.

JLL은 고급 주택단지·아파트·빌라 등을 개발 때부터 서비스 계약을 맺고 입주자 모집, 시설관리 등 종합 서비스를 제공한다는 계획이다. 오피스, 물류, 리테일, 호텔에 이어 주거 사업까지 서비스를 확대함으로써 모든 유형의 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공한다는 전략이다.

JLL 코리아 측은 상업용 부동산 시장에서 쌓은 JLL 노하우를 주거 부동산 시장에 접목해 경쟁 우위를 확보하겠다는 방침이다. 특히 아파트 브랜드가 주택구매를 결정하는 주요인이듯 앞으로 관리기업의 브랜드도 운영능력이 자산가치에 미치는 영향이 적지 않을 것으로 내다보고 있다.

이에 앞서 KT와 합작한 다이와리빙외에 일본 최대 임대주택 건설업체인 다이와하우스공업이 한국 시장 진출을 선언했고, 일본종합경비보장 등 일본 업체들의 국내 진출이 러시를 이루고 있다. 씨비알이(CBRE)는 현재 상업용 부동산 거래 서비스에 초점을 맞추고 있지만 장차 임대주택을 포함한 주택 거래와 임대 서비스로 분야를 확대할 계획이다.

그러나 이들 외국업체들이 국내 임대관리업에 제대로 정착할 수 있을지는 미지수다. 아직은 월세 등 임대시장의 규모가 작기 때문이다. 컬리어스 부동산 중개법인은 중소형 빌딩 임대·관리 서비스에 집중하고 있고, 세빌스도 주택보다는 개인 투자자의 상업용부동산(리테일) 서비스에 집중하고 있다.

중개서비스에 변호사 진출, 모바일 앱도 열풍

한편 부동산중개 서비스에도 새로운 바람이 불고 있다. 최근에는 변호사들이 중개업에 뛰어들어 화제와 논란을 동시에 불러일으켰다. ‘트러스트’ 부동산이 그 주인공이다. 이들은 기존에 공인중개사가 진행했던 아파트 매매·임대 거래를 변호사들이 직접 진행하는 부동산 중개 서비스를 올해 1월 시작했다.

공인중개사는 거래를 중개하는 데 초점을 맞추지만, 트러스트는 소비자에게 제대로 된 법률자문을 제공하는 데 초점을 맞추고 있다. 모든 매물은 변호사가 법적 위험을 점검해, 권리분석 보고서 형태로 소비자들에게 제공한다. 거래조건 협상, 계약 체결, 거래 완료에 이르는 모든 과정도 변호사들이 직접 진행한다.

중개수수료도 획기적이다. 공인중개사의 중개수수료는 거래가격에 비례한다. 때문에, 매물의 거래가격이 높을수록 중개수수료도 비싸진다. 하지만, 트러스트에서는 거래가격과 상관 없이 99만원만 받는다. 공인중개사 수수료와 비교하면, 이들의 수수료는 매우 낮다. 즉 거래가격이 높을수록 소비자가 절약하는 돈이 더 커지는 구조이다.

기술적인 부분에도 공을 들여 매물의 실내를 직접 둘러보며 확인할 수 있는 3D VR(가상현실) 서비스를 무료로 제공하고 있다. 화면을 클릭하면 실내를 걸어 다니며 구경하는 것처럼 구현했다. 기존의 온라인 부동산 중개 서비스가 저화질의 사진을 제공하는 데 그치는 한계를 극복한 셈이다. 허위매물 문제도 해결했다고 한다.

그러나 변호사의 중개업 진출에 대해 해당 구청에서 위법이라고 한데 이어 국토부에서 위법이라는 결론을 내렸다. 또 경찰에서도 수사 끝에 같은 판단을 내렸다. 결국 공은 검찰의 손에 넘어가 소송전으로 이어질 전망이다. 어떤 결말이 내려질지는 알 수 없지만, 앞으로 이같은 업역경계는 더 이상 큰 의미가 없을 가능성이 크다.

특히 최근 IT산업이 발달하면서 오프라인과 온라인으로 연결되는 시스템이 크게 늘고 있다. 부동산 분야도 마찬가지다. 대표적인 게 O2O(Online to Offline) 서비스다. 오프라인을 온라인, 특히 모바일로 연결하는 방식으로 현재는 부동산 중개서비스가 가장 많다. 직방·다방 등의 중개앱이 그것이다. 가정집이나 빈집을 온라인 숙박업으로 연결하는 ‘에어비앤비’도 새로운 형태의 O2O 서비스다.

주택임대관리에도 IT접목, 스마트폰으로 실시간 확인

최근에는 이른바 주택임대관리에도 IT를 접목한 ‘스마트하우스’가 출시돼 인기를 모으고 있다. 입·퇴실 여부부터 월세 관리와 세입자의 자질구레한 요구사항까지 집주인이 스마트폰으로 실시간으로 확인하고 처리도 가능한 국내 최초의 주택임대관리 모바일 애플리케이션이다. 출시 5개월 만에 8만 다운로드를 돌파했다.

정부의 뉴스테이 정책이 본격 가동되면서 임대주택을 관리하는 역량 있는 전문업체의 중요성이 점차 커지는 상황에서 주택관리기업과 집주인, 임차인을 모바일로 연결하고 여기에 맞춘 각종 서비스를 선보여 그간 주먹구구식으로 운영돼 왔던 임대관리 사업의 질을 높인 전략이 시장에서 잘 맞아떨어진 것이다.

일반적으로 집주인이 혼자 관리해도 별 탈이 없는 아파트 전셋집과 달리 도시형생활주택이나 오피스텔 같은 월세 집은 정기적인 시설관리부터 매달 임차료 수금까지 임대인이 신경 써야 할 부분이 적잖다. 이 때문에 집주인들은 주택임대관리회사에 이런 업무를 위탁하는 경우가 많다.

스마트하우스를 개발한 한국부동산자산관리에 따르면 현재 250여개 임대관리업체가 가입해 1만5000여 가구의 주택을 관리하고 있다고 한다. 최근 확산되는 뉴스테이도 이 같은 주택임대관리 서비스에 주목해 사업자가 임대관리전문회사와 협업을 약속하면 용지 매입 입찰 시 가산점을 주는 등 인센티브를 제공하고 있다. 

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⑤부동산관련 산업의 발전전략 및 과제

①부동산시장 및 관련산업 동향

②정부의 부동산서비스산업 발전방안 내용

③부동산개발 참여업체 및 형태의 다양화

④부동산관련 산업영역의 확대