● 요즘 정부가 주력하는 부동산상품이 뉴스테이다. 별달리 입법절차가 필요하지 않은 상품인데다 주택수요가 주택의 소유보다는 주거개념으로 전환하고 있는 시점이어서 임대주택에 대한 필요성이 커지고 있기 때문이기도 하다. 업체들도 또한 앞으로 임대주택에 대한 수요가 늘어날 것으로 보고 뉴스테이 사업에 속속 뛰어들고 있다.

최근에도 분양시장에 뉴스테이로 공급되는 주택이 눈에 띈다. 올해에만 대형업체 및 중견업체들이 뉴스테이를 공급한다. 롯데건설은 경기도 화성시 반월동과 동탄2신도시에서 뉴스테이 아파트 ‘신동탄 롯데캐슬’과 ‘동탄2 롯데캐슬’ 등 두개 단지를 공급할 계획이다.

‘신동탄 롯데캐슬’은 지하 2층~지상 최고 28층 13개동 전용 59~84㎡ 총 1185가구 규모로 조성된다. 단지 주변으로 삼성전자 공장, 삼성반도체, 삼성디스플레이 기흥캠퍼스, 한국쓰리엠기술연구소 등의 대기업 업무단지가 몰려 있어 배후수요가 탄탄하다.

동탄2신도시 A95블록에 들어서는 ‘동탄2 롯데캐슬’은 지하 1층~지상 최고 20층 9개동에 전용 74~84㎡ 총 612가구 규모다. 내년 완공예정인 56만여㎡ 규모의 동탄호수공원이 단지와 가까워 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. 초·중·고교 예정부지도 가깝다.

우미건설은 하반기에 충북혁신도시 B4블록에서 첫 뉴스테이 아파트를 공급한다. 전용면적 기준 70~84㎡ 총 1345가구 규모로 단지 주변에 정보통신정책연구원, 법무연수원, 태양광기술지원센터, 한국교육개발원 등의 업무시설이 조성돼 있다.

한화건설도 하반기 인천 남동구 서창2지구 13블록에서 ‘꿈에그린 뉴스테이’ 1212가구를 분양한다. 제2경인고속도로와 영동고속도로가 단지와 인접하고, 오는 7월 인천지하철 2호선 서창역이 개통하면 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.

서희건설 컨소시엄은 하반기 대구 금호지구 S-1블록에서 뉴스테이 아파트 591가구를 공급할 계획이다. 중앙고속도로 서대구 IC가 가까워 이를 통해 타지역으로 이동이 수월하고, 금호강과 와룡산이 위치하고 있어 주거환경도 쾌적하다.

협성건설은 하반기 부산 사상구 학장동 일대에서 ‘부산학장 휴포레’를 분양할 계획이다. 전용 59~84㎡로 총 2000가구 규모다. 남해고속도로 제2지선이 인접해 있고, 구덕산과 엄광산, 낙동강 등이 단지와 가까워 남다른 주거쾌적성을 자랑한다.

은행지점 활용한 직주근접형 뉴스테이

뉴스테이가 인기를 끌면서 정부에서는 뉴스테이의 공급확대를 위해 공급방식을 다각화하겠다는 내용을 2016년 업무보고 내용에 포함한 바 있다. 즉 도심형과 협동조합연계형, 한옥형 등이 그것이다. 그러한 일환으로 은행지점을 재건축해 공급하는 도심형 뉴스테이 719호와 패밀리형 뉴스테이 1185호 등 민간제안사업 2000호를 확정했다.

도심형 뉴스테이는 경제여건 변화에 따라 불필요해진 은행지점을 활용해 임대주택을 공급하는 사업이다. 올해 2월 시범사업으로 확정된 도심형 뉴스테이는 KEB하나은행 대구 대명·기업금융센터(포정동)와 부산 양정·광안지점을 리츠가 매입해 주거용 오피스텔 719호로 재건축한 후 주변 시세 이하의 임대료로 10년 이상 임대하는 사업이다.

이곳은 모두 유동인구가 많은 도심에 위치해 있고, 특히 3개 지점은 지하철역과 100m 이내로 인접해 있어, 직주근접형 임대주택을 원하는 젊은 직장인에게 인기가 있을 것으로 보인다. 부산 양정점은 양정역, 부산 광안점은 수영역, 대구 기업금융센터는 중앙로역 인근이다.

이들 뉴스테이는 소형 주거용 오피스텔이지만, 특성 있는 평면으로 설계하고, 주택임대관리회사인 HN주택임대관리가 하나금융 관계사를 비롯한 다양한 기업들과 제휴해 젊은 직장인과 신혼부부에게 필요한 주거서비스를 제공한다.

또한 임차인이 월세 세액공제를 받기 쉽도록 임대료를 카드로 결제하는 한편 현금영수증 발행 시스템을 도입하고, 멤버십 포인트·OK 캐쉬백 포인트로 임대료와 관리비를 납부할 수 있도록 해 실질적인 주거비 부담을 보다 낮출 계획이다. 세액공제를 받을 경우 약 1개월 분의 임대료를 환급받을 수 있다.

이들 뉴스테이에는 어린이집, 커뮤니티 카페, 비즈니스 센터, 피트니스 센터, 무인택배함, 무인 자전거보관시설, 셀프스토리지, 계절창고 등을 설치해 다소 좁은 주거전용면적을 보완하고, 지점마다 편의점을 넣어 생활편의와 방범효과를 높일 계획이다.

뿐만 아니다. 인터넷·생활서비스 전문기업과 제휴해, IOT 스마트홈, 홈시큐어리티, 인터넷통신복합 서비스, 세탁물 수거·배달 서비스, 카쉐어링, 케이터링, 영유아 보육 서비스를 제공할 계획이다.

이번 시범사업은 인터넷·스마트폰 뱅킹 활성화 등에 따라 은행 지점으로서 활용가치가 낮아진 지점을 임대주택으로 활용함으로써 은행의 자산구조 개선, 도시재생 효과, 도심의 우수한 입지에 직주근접형 임대주택을 공급, 젊은 직장인·신혼부부 등 1~2인 가구의 임대수요에 대응해 특화형 임대주택을 공급한다는 측면에서 의미가 있다.

또한 하나금융 관계사와 SK를 비롯한 제휴회사 등 다양한 회사가 협력함으로써 임대료를 높이지 않고도 새로운 수익을 창출할 수 있는 임대사업의 모델을 제시한다는 점에서도 주목할 만하다.

건설회사가 시공한 뉴스테이를 리츠가 매입해 임대

한편 도심형 뉴스테이와 함께 경기도 화성시 반월동에는 1185세대 규모의 패밀리형 뉴스테이를 공급할 계획이다. 롯데건설이 건설 예정인 전용면적 59㎡형 457세대, 84㎡형 728세대 등 화성 반월 아파트 1185세대를 리츠가 매입해 8년간 임대하는 형태이다. 사업지의 배후에는 삼성전자, 삼성 디스플레이 등 다수 기업이 위치하고 있어 도시근로자의 주거안정에 기여할 것으로 기대된다.

이곳은 경부고속도로 기흥IC와 5분 거리에 인접해 있고 강남역까지 광역버스가 운영 중이며 향후 수원-인덕원 복선전철 반월역도 개통될 예정으로 교통여건이 양호하다. 또한 인근에 다수 초·중·고교와 경희대 수원캠퍼스가 있고, 한림대병원·공원이 있어 교육여건과 주거여건도 좋다.

임대료도 주변 시세 이하로 책정했고, 임대료 인상률도 연 3%로 제한될 예정이다. 뿐만 아니라 입주자가 임대조건을 선택할 수 있도록 다양한 선택형 가격을 제시한다. 주거서비스 또한 3~4인 이상 가구의 수요에 대응해 전용 주민공동시설 지원창구인 캐슬리안센터를 통해 문화강좌, 커뮤니티 프로그램, 홈클린 서비스 등의 서비스를 제공한다.

롯데렌탈 등과 제휴한 카셰어링·생활가전 렌탈서비스와 롯데카드와 연계해 단지 출입 및 관리비 결제까지 하나의 카드로 해결하는 원카드 서비스도 제공된다.

보육시설, 피트니스 센터, 맘스카페, 독서실, 세대창고 등을 설치하고, 층간소음 저감을 위해 고성능 저감재를 활용하며, 알파룸 등 입주자 니즈에 따른 평면특화 설계도 적용할 계획이다. 또 범죄 예방설계·테마가든 등 안전하고 친환경적인 공간을 구성하고, 에너지 절약설비와 모바일 전원 On/Off 등이 가능한 캐슬 매니저를 통해 관리비 부담을 최소화 한다.

은행의 경우 뉴스테이 사업외의 부동산임대사업에도 진출할 수 있는 길이 열렸다. 금융위원회가 은행의 부동산관련 규제개선 발표에 따라 은행의 임대면적 규제가 7월말부터 없어지기 때문이다. 현재는 은행의 임대가능 면적을 직접사용 면적의 9배 이내로 제한하고 있다.

한편 통신업체인 KT도 부동산사업에 본격적으로 뛰어들었다. KT에스테이트는 지난 3월30일 뉴스테이 브랜드 ‘리마크 빌’ 기자간담회를 열고 오는 2020년까지 1만 호의 임대주택을 공급, ‘종합부동산회사’로 도약하겠다고 밝혔다. 오는 7월에는 서울 신당역 초역세권인 동대문 797가구를 시작으로 올해 내 서울 영등포 760가구, 서울 관악 128가구, 부산 대연 546가구 등 총 4개 지역에서 2231가구를 운영할 계획이다.

소액투자자 모은 크라우드펀딩으로 대형개발사업 참여

그런가 하면 최근 수천억원이 들어가는 부동산개발 사업에 크라우드 펀딩(Crowd Funding)을 활용해 자금을 조달한 사례가 공개돼 주목을 끌고 있다. 보통 대형 부동산개발에는 프로젝트 파이낸싱으로 자금을 조달하는데 여기에는 이른바 브릿지론(Bridge Loan)이 필요하다. 브릿지론은 대개 은행이나 증권 등 기관투자가들에 의해 이루어진다.

소규모 투자자들을 모집해 자금을 조달하는 크라우드 펀딩은 소규모 개발사업에는 더러 활용됐지만, 대규모 개발사업에는 거의 참여하지 않았다. 대부분 소액주주들이어서 큰 규모의 자금을 모으기에는 적합하지 않기 때문이다. 그러나 이번에 조성된 크라우드 펀딩의 경우 아파트 3000여 가구를 건설하는 대형 프로젝트의 브릿지론 12억원이었다.

이번 브릿지론 모금에는 불과 1시간 반만에 일반법인 3곳을 포함해 120명이 참여했다. 이 펀딩의 연이율은 18%로 6개월 내에 원금과 이자가 상환될 예정이다. 부동산시장 전문가들은 앞으로 크라우드 펀딩이 대형 부동산개발 사업의 PF구조도 바꿀 수 있을 것으로 내다보고 있다. 즉 그간 금융기관이 독식하던 구조가 바뀔 수 있다는 것이다.

크라우드 펀딩과는 다르지만 최근 리츠의 움직임도 활발하고, 사모펀드도 부동산시장에 참여가 활발하게 이루어지고 있다. 리츠의 경우 LH의 공모사업 등 뉴스테이 사업에 적극 참여하고 있다. 사모펀드의 경우에도 최근 부동산시장의 호조세에 힘입어 부동산개발 사업에 투자하는 사례가 늘고 있다.

국토부의 뉴스테이 정책에서도 알 수 있듯 앞으로 뉴스테이 참여기관은 더욱 다양한 형태로 늘어날 가능성이 높다. 비단 은행뿐만 아니라 일반 제조업체 등에서도 공장이 있던 자리 등에 뉴스테이 건설을 추진할 수 있고, 골프장 부지 등도 뉴스테이 사업에 활용할 수 있다. 이는 부동산산업의 참여주체가 다양화될 수 있음을 의미한다.

실제로 최근 한국부동산개발협회의 신규회원이 늘어나는 것은 곧 부동산개발 사업의 참여주체가 늘어나고 있음을 보여준다. 한국부동산개발협회에 따르면 메리츠증권 등 금융회사를 비롯, 토목설계를 주로 하는 엔지니어링 등도 새로 가입했다.

부동산개발 형태도 다양해지고 있다. 부동산개발은 종전의 단순한 시행개념에서 벗어나 종합관리의 차원으로 진화하고 있다. 과거에는 주택 몇채를 구입해 재건축을 하는 것이 고작이었던 반면 이제는 복합단지 개발 등 대형 프로젝트로 바뀌고 있다. 본격적인 개발의 시대로 접어들고 있는 것이다.

이웃 일본의 경우에도 역사 개발 등 도심재생 프로젝트를 통해 부동산개발이 대형 프로젝트로 이루어지고 있다. 우리나라 또한 도시재생이 본격화되면서 프로젝트의 규모도 그만큼 커지고 있다. 규모가 커지는 만큼 개발의 형태도 다양화되고 있다. 또 하나의 건물만 짓는 것이 아니라 산업단지를 개발하거나 산업·주거단지 복합개발 등이 이루어지고 있다.

이같은 대형 프로젝트의 경우 그간 지방자치단체를 중심으로 이루어졌으나 민관합동에 의한 제3섹터 개발이 이루어지면서 민간업체의 참여가 늘고 있다. 앞으로 개발형태는 더욱 다양화될 전망이다. 

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④부동산관련 산업영역의 확대

⑤부동산관련 산업의 발전전략 및 과제

①부동산시장 및 관련산업 동향

②정부의 부동산서비스산업 발전방안 내용

③부동산개발 참여업체 및 형태의 다양화