대한주택건설협회는 지난 3월3일 보도자료를 통해 최근 제기되고 있는 가계대출 부실화 우려와 관련해 “주택담보대출의 연체율이 지속적으로 감소하는 등 낮은 수준으로 유지됨에 따라 건전성·안정성에 문제가 없다”고 밝혔다.

협회는 이어 가계부채 문제는 경제전반의 정책문제로서 내수경기 활성화와 고용창출·가계소득 증가 등을 통한 경제체질 개선으로 해소돼야 할 사항이며, 이를 위해 내수경기를 지탱하고 있는 ‘주택시장 정상화’ 유지가 반드시 필요하다고 지적했다.

이에 따라 주택시장의 경착륙을 초래할 수 있는 아파트 집단대출과 주택담보대출에 대한 과도한 규제는 철회돼야 한다고 주장했다. 대한주택건설협회는 그간 주택담보대출에 대한 지나친 금융규제는 철회돼야 한다는 점을 지속적으로 주장해 왔다. 그리고 이는 주택건설업계 전체의 의견이기도 하다.

주택담보대출이나 중도금 집단대출 등 주택시장에 대한 금융규제는 주택건설업계에서는 업계의 생존과도 직결될 수 있는 문제다. 모처럼 정상화된 시장 분위기가 금융규제로 인해 급격하게 식어가고 있기 때문이다. 업계로서는 앞으로의 시장상황에 대비하기도 전에 벼랑으로 내몰리는 결과가 될 수도 있다.

실제로 업계 일선 현장에서는 주택담보대출이나 중도금 집단대출 문제 등을 체감하고 있다. 지난해 12월부터 수도권인 경기도 화성시에서 아파트를 분양 중인 한 건설사 분양관계자는 “고객들로부터 대출에 대한 문의가 가장 많다”고 밝히면서 “정부 의도와 달리 대출 규제를 집값을 잡기 위한 조치로 오해하는 경우도 많다”고 말했다.

주택 담보대출 규제 강화가 시행된 지 한 달여를 넘기면서 부동산 시장에 후폭풍이 불고 있다. 시중은행 담보대출이 빠르게 쪼그라들고 신규 분양 시장에서는 모집 가구 수의 절반 이상이 미달되는 사태가 잇따르고 있다. 집값이 약세로 돌아섰고 거래량도 줄어드는 추세다. 이 때문에 금융기관의 리스크를 줄이면서 주택시장의 급격한 위축도 방지할 수 있는 해법이 필요하다는 목소리가 적지 않다.

주택담보대출과 집단대출 동시 감소

금융 당국이 수도권에서 지난 2월부터 시행한 ‘여신 심사 선진화 가이드라인’의 핵심은 주택 담보대출을 받을 때 거치기간을 1년 이내로 줄이고, 원금과 이자를 함께 갚도록 하는 것이다. 규제 이후 담보대출은 대폭 감소하고 있는 것으로 나타나고 있다. 국민·신한·우리·KEB하나은행 등 4대 시중은행의 주택 담보대출 증가액은 지난해 11월 1조1300억원 수준에서 올 1·2월엔 증가액이 각각 4159억원, 1617억원으로 급감했다.

규제에서 빠진 중도금 집단대출을 제외하면 4대 은행의 주택 담보대출은 지난 2월에는 572억원이 줄어 들었다. 집단대출이 늘어나고 있지만 증가액은 지난해 2월 5251억원에서 지난달엔 2189억원으로 거의 반토막 수준이다.

시중은행 주택담보대출 금리도 오르고 있다. 4대 시중은행의 주택담보대출 금리는 지난해 6월 연 3.06%에서 계속 하락해 3% 밑으로 떨어졌다. 하지만 은행들이 금리 인상을 통한 대출 통제에 나서면서 올해 2월엔 연 3.20%로 다시 오르는 움직임으로 돌아섰다. 금융 당국은 집단 대출을 규제하지 않겠다고 했지만 정작 시중은행 창구에선 집단 대출도 통제하고 있다.

한 은행 관계자에 따르면, 지난해 주택시장이 활성화되면서 주택담보대출 규모가 너무 빨리 늘어났고, 이것이 은행에 부담이 되고 있다는 점을 지적했다. 이런 상황에서 최근 공급과잉 논란이 일자 2~3년 뒤 아파트 입주 대란이 일어날 수 있다는 우려가 제기되면서 집단대출에 대해서도 신중한 판단이 이루어질 수밖에 없게 됐다는 것이다.

그러나 이같은 은행권의 움직임에 대해 건설업계는 규제 대상이 아니던 집단대출까지 통제하는 것은 과도하다고 주장한다. 집단대출 심사가 강화되면서 업계나 수요자들에 미치는 영향이 적지 않기 때문이다. 업계에서는 집단대출은 입주시점에 전셋집이나 살던 집을 처분하면서 대출 상당 부분을 일시에 상환하는 것이어서 리스크가 거의 없다는 점을 강조한다.

바로 이런 점들 때문에 과연 주택시장에 대한 금융규제는 하는 것이 바람직한지, 하지 않는 것이 좋은지, 또 하게 된다면 어느 선까지 하는 것이 효과적인지에 대한 논의가 필요하다는 지적도 제기된다. 우리나라는 물론이고 미국이나 유럽 등 해외 선진국에서도 주택시장에 대한 금융규제는 다양하다.

‘가계부채 규제보다 조절 필요’

이와 관련, 최근 하성근 한국은행 금융통화위원이 한국경제학회 좌담회에서 우리나라의 가계부채와 관련해 언급한 내용이 눈길을 끈다. 하 위원은 “우리나라의 경우 가계부채를 냉각시키는 것을 조심해야 한다”고 밝히면서 “적절한 줄타기가 필요하다”고 언급했다. 그 내용을 잠시 옮겨 본다.

하 위원에 따르면 우리나라의 가계부채는 국내총생산(GDP)이나 가처분소득 등에 비해 높다고 해서 냉각(규제)시키는 것은 조심해야 하며, 적절한 줄타기를 통한 정책적 노력이 필요하다는 것이다. 그는 우리 정책 당국은 가계부채를 우리 국민의 자산관리 차원에서 세심하게 대응해야 한다는 견해를 피력했다.

하 위원은 “우리나라 사람들은 가계저축의 한 형태로 집을 사는데, 이 과정에서 모자란 부분은 빌려 충당해 자신의 저축 수단으로 활용해 왔다”며 “다른 나라는 매매 차익을 겨냥해 집을 구매하지만, 우리나라는 장기저축의 성격이 높다”고 진단했다.

집을 구매하는 과정에서 생긴 부채는 집값이 떨어질 경우 가계의 부담으로 작용한다. 하 위원은 이를 두고 “가계 저축이 감자(減資) 당하는 것”이라며 “정책 당국이 가계 부채를 우리 국민의 자산관리 차원에서 조심스럽게 대응해야 하는 이유”라고 설명했다.

그는 가계부채에 대해 “다른 나라에 비해 GDP, 가처분소득 대비 높다고 해서 냉각시키는 것은 조심해야 한다”며 “주택 시장을 안정적으로 유지하는 것이 가장 중요한 포인트”라고 지적했다. 그러면서도 “지나치게 주택 경기를 부양시키는 것도 위험하다”며 “적절한 줄타기를 통한 정책적 노력이 필요하다”고 조언했다.

하 위원은 또 세계 각국이 현재 ‘각자도생(各自圖生)’의 형태를 띄고 있다는 점도 언급했다. 그는 “글로벌 금융위기 이전엔 각국의 경제적 이해관계가 맞아들어 상생했지만, 지금은 서로 견제하고 자국의 경제적 이득을 먼저 챙겨야 하는, 경제적 여건이 조금 더 험해진 상황”이라고 말했다.

따라서 세계경제 거품이 꺼지고, 각 나라의 경제적 상도의가 제대로 지켜지지 않는 이같은 상황은 우리나라 같은 대외의존도가 높은 국가들이 헤쳐나가기 어려운 상황이라는게 그의 분석이다. 그런만큼 대외적 도전에 대한 대처뿐만 아니라 대내적으로도 기초체력을 다져왔어야 하지만, 미뤄왔던 것이 쌓여 현재의 상황에 이르게 된 것으로 진단했다.

‘시장에 대한 정부개입 많으면 역효과’

또다근 경제전문가는 정부의 시장개입에 대한 문제점을 비판한다. 주택시장에 대한 금융규제도 정부 개입의 한 형태라는 점에서 그의 지적을 들어볼 만하다. 그 내용을 한번 살펴보자.

‘우리가 우려하고 문제 삼아야 할 것은 경제 전체에서 발생하는 부조화다. 왜 대규모의 투기가 발생하고 많은 기업가의 예측이 실패하며, 그런 예측의 실패가 거의 비슷한 시점에 집중돼 경제 내에서 대규모 과오와 심각한 불황이 초래되는가이다. 지금까지의 경험에 따르면 이런 문제는 거의 모두 정부가 시장에 개입했을 때 발생했다.

1930년대 대공황은 1920년대 과다한 통화팽창과 그에 따른 대규모 과잉투자, 그리고 스무트-홀리 관세법과 경제에 대한 과도한 정부개입 때문에 발생했다. 1970년대 스태그플레이션(불황 속 인플레이션) 역시 1960년대와 1970년대 과다한 통화발행과 정부개입의 결과였으며, 1990년대 후반 미국에서 나타난 닷컴버블 및 붕괴 역시 마찬가지다.

닷컴버블 붕괴 후 그를 치유하기 위해 과다 발행한 통화량과 주택시장에 대한 정부개입으로 서브프라임모기지 사태가 발생했고, 그것은 2008년 글로벌 금융위기로 이어졌다.

이런 점을 잘 이해하지 못한 많은 사람이 자본주의와 사회주의의 장점만을 결합한 개입주의 혹은 혼합경제가 제3의 대안이며 바람직한 경제체제라고 생각한다. 기업가나 자본가에 의한 생산수단의 사용은 규제되고 통제될 필요가 있다는 것이다. 그러나 우리는 개입주의로 갔던 국가들에서 개입주의 경제가 어떻게 실패하는지를 관찰할 수 있다.

물론 자본주의는 종종 나쁜 결과를 낳는다. 그러나 그 나쁜 결과를 수정하고자 정부가 개입하면 더 나쁜 결과가 초래된다. 자생적인 질서를 믿고 놔둘 때 자본주의는 발전해 사람들은 더 나은 환경에서 살아갈 수 있다. 자본주의가 정부나 대중으로부터 항상 적대시돼 오면서도 유지 발전해왔다는 사실은 자본주의가 인간에게 가장 적합한 제도임을 보여준다.

이 전문가는 ‘시장에 정부가 개입하면 사람들이 가지고 있는 지식과 정보를 왜곡시켜 시장 조정을 방해함으로써 대다수 사람들의 형편이 더 나빠지는 결과가 초래되고, 정부는 이를 오히려 더 많은 개입을 위한 위한 구실로 이용하지만, 이는 곧 정부개입의 실패’라고 지적하면서 시장에 대한 정부의 과다개입을 견제하고 있다.

물론 이같은 논리는 자본주의와 자유시장경제에 대한 옹호를 위한 것이지만, 이 메시지에서 분명한 것은 시장에 대한 정부의 개입이 많아질수록 오히려 역효과를 거둘 수 있다는 점이다. 그것은 그간 일종의 사회경제적 체제를 지향해온 서유럽 국가들에서 최근 나타나는 경향에서도 짐작할 수 있다.

미국의 사례가 주는 교훈

미국에서는 주택금융에 있어 공적 기관이 중요한 역할을 담당하고 있다. 주택담보대출의 경우 장기고정금리형 대출이 대부분을 차지하고 있다. 1980년 이후 상업은행의 비중이 높아지고 있으며, 2008년 금융위기때는 모기지 회사의 비중이 가장 높았다.

미국의 주택담보대출은 연방 주택청(FHA)이 금융회사를 통해 대출을 실행한다. 저소득층에게는 모기지 보험을 이용해서 채무불이행의 위험을 완화한다. 이 리스크를 월 상환금에 포함시키기 때문에 금융회사로서는 대출을 해줄 수밖에 없는 구조로 돼 있다. 결국 공적 기관이 서민을 위한 주택담보대출을 책임져 주는 구조로 돼 있는 셈이다.

변동대출금리인 경우에는 일정 비율 이상 금리를 올리지 못하도록 하고 있다. 보증보험도 금리인상 한도가 설정된 대출에만 제공할 수 있도록 하고 있다. 장기 고정금리 대출은 중도상환 수수료가 없고 LTV나 DTI같은 규제도 없다. 다만 LTV가 80%를 넘는 경우 보증보험에 가입하도록 하고 있다.

그 외 다른 나라들의 경우에는 주택금융을 위한 공적 기구는 발달하지 않았지만, 보험 등을 통해 금융기관의 리스크를 해소할 수 있는 장치를 마련하고 있다. 이를 통해 주택담보대출의 경우 대개 70% 이상 가능하며, 캐나다의 경우 최대 90% 이상 가능하다. 일본에서도 주택금융지원기구에서 융자 및 보험업무 등을 담당한다.

중국의 경우 최근의 자료를 보면 올해 2월 주택금융 규제를 완화한 내용을 접할 수 있다. 인민은행과 은행감독관리위원회가 최초 주택구입자에 한해 주택 계약금 비율 규제를 집값의 25%에서 20%로 완화했다는 내용이다. 지난해 9월 30%에서 25%로 내린데 이어 두 번째 완화조치가 이루어진 것이다.

한편 우리 정부는 미국 주택도시개발부(HUD)와의 업무협력을 강화하기 위해 지난 2월2일 주택 및 도시 분야에 관한 양해각서(MOU)를 연장할 방침이라고 밝혔다. 이를 위해 과장급 실무진이 주택부에 파견중이며 여건이 마련되면 미국 주택부 직원도 파견받을 계획이다.

지난 2014년 국토부와 미국 주택부는 MOU를 통해 저소득 가구를 위한 공공주택 정책이나 대중교통 지향 및 노후 거주형 등 지속 가능한 도시개발 정책에 대한 정보를 공유해 왔다. 양 기관은 제3국이나 국제기구에 주택 및 도시개발 관련 정보와 지식을 제공하는 프로젝트에도 공동 참여했으며 MOU 체결을 계기로 주택·부동산 시장 안정을 위한 공적 주택보증 업무에 대한 협력도 강화하기로 했다.

우리나라 입장에서는 미국 주택부와의 주택 및 도시분야에 대한 업무협력을 통해 우리 주택시장에 대한 선진정책은 물론 주택금융에 있어서도 보다 진일보한 금융기법을 도입할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가받는다. 실제로 도시주택보증공사는 미국 주택부와 주택도시기금 전담기관 전환을 앞두고 역할 등에 대해 논의도 있었다고 한다.

최근 스웨덴 의회는 주택담보대출(모기지)의 최장 상환 기간을 105년으로 제한하는 법안을 채택했다고 AFP통신이 지난 3월23일 보도했다. 치솟는 부동산 가격과 급격하게 불어난 부채를 억제하기 위한 대책이다. 보도에 따르면 주택구입시 모기지의 거치기간은 최장 5년으로 이후 상환기간은 최장 105년으로 제한된다. 거치기간이 지나면 상환 기간에 따른 최소 원금을 갚아야만 한다.

스웨덴에서는 모기지 상환기간에 법적인 제한이 없어 다수의 주택보유자들은 손자들이 대출을 갚아야 할 정도로 장기로 대출을 받았다. 스웨덴 규제당국에 따르면 2013년 모기지의 상환기간은 평균 140년 수준이었다.

이에 대한 스웨덴 은행권의 반발이 만만치 않은 것으로 알려졌다. 스웨덴은행연합 대표는 이번 법안이 가계금융에 악영향을 줄 수 있다고 경고했다. 그는 법안 채택으로 모기지가 더 비싸지고 조건도 좋지 않다는 점에서 금융안정성에 좋지 않은 영향을 줄 수 있다고 지적했다.

주택 가격이 급등하면서 스웨덴의 주택담보대출자가 지고 있는 부채는 연평균 소득의 366%에 달한다고 한다. 그러나 우리가 여기서 한가지 짚어보아야 할 점은 주택시장의 금융규제가 정부 당국의 금융관리 차원이 아니라 기본적으로 금융소비자의 입장에서 이루어져야 한다는 점이다. 그것이 바로 선진금융으로 가는 길일 것이다. 

<이어진 기사보기>

①주택시장과 금융규제

②주택공급관련 금융규제 논란

③주택시장 금융규제의 바람직한 방향