최근 주택시장을 두고 주택건설업계와 금융권간에 논란이 뜨겁게 일고 있다. 주택건설업계에서는 가계부채 종합관리방안에 따른 금융권의 여신 가이드라인이 주택시장에 영향을 미쳐 시장이 위축되고 있다고 주장하고 있다. 반면 금융당국을 비롯한 금융권에서는 가이드라인이 집단대출 등에는 전혀 영향을 미치지 않고 있다고 설명한다.

금융·주택업계간 토론회 열어

지난 3월17일에는 이같은 논란과 관련해 금융위원회와 국토교통부 주최로 ‘최근 주택금융 동향 관련 토론회’를 개최했다. KDI, 금융연구원, 국토연구원, 주택산업연구원, 우리금융경영연구소, 주택금융연구원 등의 전문가들이 함께 모여 최근의 주택시장 움직임에 관한 내용을 주제로 의견을 교환했다.

그런데 이날 토론회 참석자들의 의견은 엇갈렸다. 금융관련 전문가들은 “건설사들의 공급조절이 절실하다”고 주장한 반면 건설업계 전문가들은 “금융기관들이 대출규제를 완화해야 한다”고 반박한 것이다.

이날 토론회에서 금융당국은 우선 “주택담보대출 증가세가 전년에 비해 다소 완화되고 있지만 1~2월 주택담보대출 증가액이 여전히 최근 3년 평균에 비해선 2배 수준”이라며 “집단대출이 최근 주택담보대출 증가세를 주도하고 있다”고 밝혔다.

금융당국은 “은행권에 대출기준을 경직적으로 적용해 전망이 밝은 사업장까지 집단대출이 거절되는 경우가 없도록 해 달라고 당부하고 있다”며 건설업계를 향해서는 “업계 스스로 소위 밀어내기식 분양 자제 등 리스크관리가 필요하다”고 강조했다.

이날 관련 전문가들 사이에 오간 내용을 간략하게 살펴보자. 먼저 송인호 KDI 박사는 “아파트 분양물량이 크게 증가함에 따라 가계대출 증가세가 향후에도 집단대출을 중심으로 지속될 가능성이 있다”면서 “작년 11월 이후 아파트 미분양이 증가하고 있어 건설사 자체적인 공급조절이 절실하다”고 강조했다.

임일성 우리금융경영연구소 실장은 “최근 주택담보대출의 움직임은 주택경기의 순환적 등락, 주택시장의 구조적 변화 등의 요인을 복합적으로 반영하고 있다”며 “가계부채 구조개선을 위한 정책을 주택경기의 순환적 등락과 연결짓는 것은 바람직하지 않다”고 지적했다.

특히 임진, 박춘성 금융연구원 박사는 “가계부채 관리방안이 주택거래를 둔화시키기 보다는 주택시장 둔화가 가계부채 증가세 완화에 영향을 준 것”이라고 분석했다. 주택대출 규제가 주택경기를 둔화시킨 것이 아니라 오히려 그 반대라는 얘기다.

반면 주택관련 전문가들은 이들과는 전혀 다른 시각을 보였다. 박천규 국토연구원 박사는 “주택담보대출 구조개선은 필요하지만 연체율이 낮은 거주목적형 주택구입 대출 등 실수요자에 대해서는 차별적 접근이 필요하다”며 “주택시장 변동성을 완화하는 방향으로 정책이 시행될 필요가 있다”고 주장했다.

김덕례 주택산업연구원 위원은 집단대출과 관련된 문제점을 지적했다. 그는 “주택사업자 스스로 밀어내기식 분양은 자제해야 하지만 집단대출은 낮은 연체율 등을 고려할 때 규제할 수준이 아니다”고 밝히면서 “주택시장의 연착륙을 위해 금융기관의 대출태도 강화기조를 완화해야 한다”고 강조했다.

이날 주택관련 전문가들은 주택시장이 향후 조정국면에 진입할 가능성이 있는 상황에서 가계부채 관리대책이 주택시장의 하방압력을 키워 다시 주택금융의 리스크를 키울 수 있다는 점을 지적했다. 금융관련 전문가들도 이날 토론회에서 “금융회사 대출기준이 경직적으로 적용되면 주택시장의 하방 리스크가 확대될 가능성은 경계해야 한다”는 점을 언급했다. 결국 주택시장에 대한 금융규제가 경착륙으로 이어질 수 있다는 점을 경고한 것이다.

업계, ‘여신심사 시행방식 개선’ 건의

이보다 일주일 앞선 3월10일 금융위원회와 국토교통부, 금융감독원은 ‘최근 주택금융 동향관련 현장 간담회’를 열었다. 여기에 참석한 사람들은 주택건설업계 및 협회, 주요 은행 및 은행연합회 관계자들이었다. 이날 간담회는 주택건설업계에서 제기하고 있는 집단대출에 대한 현장 애로사례 등을 청취하고 은행권과 함께 의견을 교환하기 위한 것이었다.

이날 의견개진 내용을 정리한 보도자료에 따르면, 은행연합회 14층 중회의실에서 열린 현장 간담회에는 모두 20명의 주요인사가 참석했다. 금융위원회 금융정책국장과 금융정책과장, 금융감독원 은행감독국장, 국토교통부 주택정책과장, 대한주택건설협회 및 한국주택협회 임원, 시중은행 여신 담당 부행장, 주택금융공사 주택보증부장, 주택도시보증공사 금융기획실장, 은행연합회 여신제도부장, 금융연구원 연구위원 등이다.

이날 논의된 주요 논의사항은 ▲최근 주택시장 동향 ▲최근 주택담보대출 및 집단대출 동향 ▲주택금융 관련 건설업계 건의사항 및 은행권 의견 등이었다.

이날 논의된 내용들을 살펴보면, 먼저 최근 주택시장이 공급동향, 경제여건 불확실성, 2월부터 수도권에서 시행된 여신심사 가이드라인 등의 영향으로 관망세를 보이는 가운데, 은행권 주택담보대출의 증가속도는 다소 완화되고 있는 것으로 보인다는 의견이 개진됐다. 여신심사 가이드라인이 연착륙하고 있는 과정으로 판단되지만, 여전히 2013~2014년 동기대비로는 높은 수준이라는 것이다.

이와 관련한 통계를 보면 2016년 2월말 은행권 주택담보대출은 482조5000억원으로, 이는 올해들어 5조4000억원 늘어난 것이다. 또 전년동기 증가폭과 비교해서는 1조3000억원 감소(19.4%)한 것이지만, 최근 3년 1~2월 평균 증가액인 2조7000억원에 비해서는 2배 수준으로 늘어난 금액이다.

집단대출도 우량 사업장을 중심으로 꾸준히 자금이 공급되고 있으며, 집단대출이 주택담보대출 증가세를 주도하고 있다는 분석도 제기됐다. 2016년 2월말 기준 집단대출 잔액은 112조8000억원으로, 이는 잠정 추계에 따르면 1~2월중 2조5000억원이 늘어난 금액이다. 또 2016년 전체 주택담보대출 증가액의 46.6%를 차지하고 있다.

한편 주택건설업계에서는 은행의 집단대출 규제 정상화 및 여신심사 가이드라인의 시행방식 개선을 건의했다. 2015년 하반기 이후 집단대출 거절사례 등을 제시하면서 금융당국 요청에 따라 시중은행들이 소극적 태도를 보이고 있는 집단대출의 공급확대가 필요하다는 의견을 개진했다. 이와함께 종전과 같이 주택담보대출 취급을 거치식 분할상환으로 하되, 소비자가 비거치식을 선택할 경우 우대금리를 적용하는 방안을 검토해달라는 의견도 나왔다.

이같은 주택건설업계의 의견에 대해 금융위원회와 금융감독원은 은행권과 함께 집단대출에 별도의 규제는 하고 있지 않으며(여신심사 가이드라인 적용 예외), 은행 자체적인 리스크관리 차원에서 대출이 결정되고 있는 상황이라는 점을 강조했다.

또한 가계부채의 질적 개선을 위해서는 대출은 거치기간을 길게 두지 않고 ‘처음부터 나눠갚는’ 선진 여신관행을 정착시켜 나갈 필요가 있다는 점을 설명했다. 현재도 차주의 비거치식 분할상환 방식의 선택을 유도하기 위한 다양한 인센티브를 제공하고 있다는 설명도 덧붙였다.

주택담보대출 구조개선 목표 달성시 주택신용보증의 출연료율 우대, 안심주머니 앱을 통해 금리우대 및 은행 자체적으로도 비거치식 분할상환시 금리혜택 부여 등이 그것이다. 은행들도 일부 사업장의 집단대출 거절은 여신 규제로 인한 것이 아니며, 입지·분양률 등 사업타당성 등을 검토해 여신을 결정한 것이라고 설명했다.

이날 간담회에서는 금융권 및 주택건설업계에 대한 당부 및 협조 요청사항도 있었는데 여기에도 눈여겨볼 사항들이 있다. 먼저 최근 은행 주택담보대출 추이에는 다양한 요인들이 영향을 미치고 있으므로 향후 움직임을 좀더 지켜볼 필요가 있다는 점을 강조한 부분이다.

금융당국은 ‘상환능력범위 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚는’ 원리금 분할상환 방식의 선진 여신관행이 정착하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다. 다만 여신심사 가이드라인이 시행되기 이전에 대출을 앞당겨 받은 선대출수요가 연말 연초 부동산 경기 비수기 등에 영향을 받아 다소 주춤하는 측면이 있다는 것이다.

이와함께 앞으로도 집단대출은 직접 규제하지 않고, 은행이 스스로 입지·분양가능성 등 사업타당성을 평가해 리스크를 관리하도록 운영하겠다는 방침을 밝혔다. 다만 전망이 밝은 사업장까지 대출기준을 경직적으로 적용해 집단대출이 거절되는 경우가 없도록 합리적 심사를 당부했다.

특히 시중은행들에게 최근 집단대출 금리 움직임 등에 대해서도 은행이 건설사, 차주 등에게 충분히 설명해줄 것을 요청했다. 또한 주택건설업계에 대해서도 업계 스스로 소위 ‘밀어내기식’ 분양 자제 등 리스크 관리가 필요하다는 점을 강조했다.

이날 간담회에서는 이후의 일정에 대해서도 밝혔다. 3월17일 주택시장·금융전문가 토론회를 열어 주택시장과 주택담보대출과의 상호관계에 대한 분석 및 논의를 진행하고, 3~4월에 금융시장의 현장점검과 영향분석을 추진키로 했다. 또한 이같은 분석 등을 거쳐 5월부터는 가이드라인을 차질없이 시행하겠다고 밝혔다.

금융권 및 주택업계 시각차 뚜렷

한편 금융당국 관계자는 간담회와 토론회가 끝난 후 주택업계와 금융권 전문가들간 다양한 의견교환이 꾸준히 이루어질 필요가 있다는 점에 공감대가 형성됐다면서 앞으로 주택건설업계, 은행, 민간전문가, 정부 등이 포함된 협의회를 매분기마다 정례적으로 개최하겠다는 계획을 밝히기도 했다.

이에따라 앞으로 주택건설업계 및 부동산 전문가, 그리고 금융권 전문가와 정부 관계부처 담당자들이 참여한 의견교환을 통해 업계의 의견이 상당부분 반영될 수 있다는 기대도 생기게 됐다. 또한 금융권 관계자들과 관련 정부부처 담당자들의 참여를 통해 정책의 방향을 예측할 수 있는 여지도 있다는 점에서 협의회의 정례화는 매우 바람직한 일이다.

그러나 어쨌든 현장간담회와 토론회에서 나타났듯 분명한 점은 현재의 주택시장을 둘러싸고 주택건설업계와 금융권 관계자들 사이에 시각차가 뚜렷하게 존재한다는 점이다. 주택건설업계에서는 주택공급의 과잉 여부는 아직은 판단하기에 이르다는 점을 지적하고 있는 반면, 금융권에서는 여신심사 가이드라인이 시행되고 있지만 집단대출 등에 대한 규제는 없다는 점을 강조하고 있다.

주택건설업계에서는 금융권의 주장과 달리 실제 일선 현장에서는 집단대출에 대한 규제가 이루어지고 있다는 점을 하소연하고 있다. 수도권에 공급된 한 아파트의 경우 신규분양 입주예정자들로부터 반발이 본격화하고 있다고 한다. 수도권 여신심사 가이드라인 시행 이후 중도금 납부에 예정보다 수백만원씩 늘어난 금액을 내야 한다는 것이다.

주택건설업계에 따르면 경기 용인시 수지구에 들어서는 대기업 브랜드 아파트의 경우 중도금 대출 금리가 최근 3.57%로 확정됐다. 그런데 이는 같은 지역 내 비슷한 시기에 분양한 역시 대기업 브랜드의 다른 아파트에 비해 0.5%포인트 가량 높은 금리다. 이 때문에 입주 예정자들이 중도금 대출 금리에 불만을 제기하고 나섰다는 것이다.

입주 예정자들은 분양 모집공고 당시에는 인근 아파트와 비슷한 중도금 대출 금리가 적용될 것으로 예상했지만, 막상 중도금 고지서를 받고보니 인근 아파트에 비해 더 높은 금리를 적용받는 것을 알게 됐다고 항변한다. 이같은 상황이 나타나게 된 것은 바로 집단대출에 대한 규제 움직임 때문이 아니냐는 것이다.

광교에서도 비슷한 상황이 연출되고 있다. 지난해 역대 최고 분양가와 최대 청약자수를 기록했던 광교의 한 중견 주택건설업체 아파트 입주 예정자들은 3%대 중반으로 책정된 중도금 대출 금리를 낮추기 위해 중재를 요청했다. 인근 아파트 단지의 중도금 대출금리는 이보다 훨씬 낮은 2%대 수준이기 때문이다.

또 지난해 말 분양에 들어갔던 지방 도시의 한 아파트에서 중도금 대출과 관련한 민원이 발생했다. 이 아파트 입주 예정자들은 3%대 중반으로 책정된 중도금 대출 금리에 대해 시에 민원을 제기했다. 이 아파트의 경우 인근에서 분양한 중견 주택건설업체의 아파트가 중도금 무이자여서 더욱 비교가 되고 있다.

상환 방식 변경따른 수요심리 위축

비단 집단대출만 문제가 되는 것은 아니다. 일반 수요자들을 대상으로 한 주택담보대출도 짧은 거치기간에 원리금 균등분할상환 방식으로 바뀌면서 큰 부담이 되고 있다. 실제로 은행권의 주택담보대출 증가액은 집단대출 부분을 제외하면 금융규제 완화 이전 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.

이는 수요심리가 그만큼 위축되고 있음을 보여주는 것이다. 그간 주택을 구입할 때 금융권의 대출을 활용해 구입하던 것이 상환부담이 커지면서 대출을 꺼리게 된 데 따른 현상이라는 설명이 설득력을 얻고 있다. 은행에 대출을 받아 이자만 부담하던 것에 비하면 원리금 상환방식으로 바꿀 경우 부담이 거의 2배로 늘어난다.

최근 주택매매시장이 위축 움직임을 보이면서 주택가격에서도 보합세를 보이는 것과 달리 전세를 찾는 수요가 꾸준히 이어지면서 전세값이 상승세를 보이는 것과 관련, 금융규제의 영향으로 풀이하는 시각도 있다. 즉 대출을 이용해 주택구입을 하기 어려워진 만큼 기존의 전세를 그대로 유지하겠다는 수요가 지속되고 있다는 것이다.

최근 주택공급을 둘러싼 금융규제 논란은 주택건설업계나 금융권 모두 각자의 입장을 대변하는 측면이 강하다. 주택건설업계의 측면에서는 지난해 사상 최대의 공급이 이루어진 만큼 공급의 속도조절 필요성은 존재한다. 실제로 상당수의 부동산 전문가들도 공급과잉까지는 아니지만, 지역사정에 맞는 공급의 필요성을 주문하고 있다.

마찬가지로 금융측면에서 보면 설사 금융당국이 직접 시중 금융기관에 심사 강화를 지시하지 않았더라도 금융기관 스스로 대출을 강화하는 부분이 없지 않은 것이 사실이다. 주택건설업계의 일선 현장에서 느끼는 체감심사가 이를 잘 보여준다. 주택시장의 연착륙을 위해서는 보다 유연한 금융정책이 필요하다는 게 관련 전문가들의 지적이다. 

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③주택시장 금융규제의 바람직한 방향

①주택시장과 금융규제

②주택공급관련 금융규제 논란