자수성가형 알부자로 소문난 L씨(남·62세)가 어떻게 해야 부동산 투자로 큰돈을 벌수 있는지를 물어본 필자에게 자신만의 노하우로 들려준 대답이다.

대한민국 부자들은 자칭타칭 부동산 고수다. 부동산을 향한 뜨거운 애정 못지않게 자신들만의 부동산 자산관리 노하우를 가지고 있다. 그들은 부동산 경기가 침체되어도 주저 없이 부동산을 매입하는가 하면, 부동산 경기가 활황이어도 거리낌 없이 부동산을 매각한다.

양도시기와 순서를 잘 맞추면 절세효과 누려

부동산시장이 지난해와 달리 쉽사리 살아날 기미를 보이지 않으면서 계속 보유해야할지 팔지를 고민하는 사람들이 늘고 있는 요즘이다. 일반적으로 부동산시장이 침체기에 들어서면 사람들은 자신들이 보유하고 있는 부동산들 중 일부를 현금화하기위해 매각하려는 성향을 보인다.

하지만 보유하고 있는 부동산들 가운데 무엇을 먼저 파느냐에 따라 세금을 낼 수도 있고 줄일 수도 있으며, 때로는 아예 안낼 수도 있음을 간과하는 경우가 적지 않다. 즉 적지 않은 사람들이 부동산을 매각할 때 양도시기와 순서를 잘 맞추면 절세효과를 충분히 누릴 수 있다는 사실을 잊고 있는 것이다.

하지만 L씨는 달랐다. 한때 수많은 부동산을 사고팔았지만 매각시기와 순서를 잘 맞춰 절세효과를 충분히 누렸던 그였기 때문이다. 사례를 통해 좀 더 살펴보자.

사례1

양도차익과 양도손실이 함께 예상되는 다주택같은 해에 팔면 절세효과 커

다주택자 M씨는 현재 서울시 강남구 수서동과 경기도 성남시 분당신도시에 대형 아파트를 1채씩 갖고 있다. 그밖에 서울시 관악구 봉천동에도 다가구주택 1채를 갖고 있어 총 3채를 보유 중이다. M씨는 이 주택들을 세놓고 서울시 용산구 이촌동의 아파트에 전세로 거주하고 있다.

M씨는 3채 중 1채만 남겨두고 2채를 팔 계획이다. 앞으로의 집값 전망을 어둡게 본 데다 1세대 1주택자 양도소득세 비과세혜택도 볼 수 있기 때문이다. 한 집을 2년 이상 보유한 1세대 1주택자는 양도소득세 비과세 대상이다.

부동산 중개업소를 통해 각 주택의 매매시세를 확인해보니 2006년 8억원에 매입한 수서동 아파트는 12억원(예상 양도차익 4억원), 2010년 10억원에 매입한 분당신도시 아파트는 7억원(예상 양도손실 3억원), 2005년 상속받아 임대중인 다가구주택은 19억원(예상 양도차익 9억원)으로 파악되고 있다.

M씨가 양도소득세를 최대한 줄이려면 양도차익이 가장 큰 1채(봉천동 다가구주택)를 뺀 나머지 2채의 아파트를 같은 해에 매각해야 한다. 일반적으로 같은 해에 2채 이상의 주택을 팔면 양도차익이 누적돼 세 부담이 가중된다.

하지만 M씨처럼 양도차익과 양도손실이 함께 발생할 것으로 예상되는 경우엔 오히려 동일 연도에 파는 게 유리하다. 같은 해에 매각한 주택에 양도소득세를 매길 때는 양도손실이 양도차익에서 차감되기 때문이다. 절세효과를 톡톡히 보게 되는 M씨다.

사례2

1세대 1주택자가 상가주택을 팔 경우 주택면적이 상가면적보다 크면 비과세

J씨는 2013년 매입한 서울시 서초구 반포동 초대형아파트 1채(매입가 22억원, 현재시세 26억원)와 2004년 매입한 서울시 강남구 논현동 5층짜리 상가주택(매입가 38억원, 현재시세 70억원) 1채를 가지고 있다.

현재 반포동 아파트는 전세로 임대중이며 J씨는 상가주택에 거주하고 있다. 논현동 상가주택의 임대내역을 살펴보면 1층은 편의점과 음식점, 2층은 사무실, 3~4층은 원룸주택, 5층은 일반주택(J씨 거주)이 자리하고 있음을 알 수 있다.

J씨는 조만간 반포동 아파트를 매각할 생각이다. 아파트 매각자금은 구상중인 신사업에 투입할 예정이다. 만일 반포동 아파트를 매각하게 되면 J씨는 상가주택 1채만 남게 돼 향후 매각 시 상가부분을 뺀 주택부분에서 1세대 1주택 비과세혜택을 받는다. 즉 상가부분만 양도소득세를 내고 주택부분은 비과세혜택을 누릴 수 있게 된다.

하지만 때에 따라 J씨는 양도소득세를 전혀 안낼 수도 있다. 공적장부를 통해 확인된 주택면적이 상가면적보다 클 경우엔 상가주택 전체에 대해 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있기 때문이다. 수억 원에 달하는 양도소득세를 면제받을 수 있으니 절세효과를 제대로 보게 되는 J씨다. 

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.