지난3월 17일에 국토교통부와 금융위원회가 한자리에 앉았다. 최근 논란이 커지고 있는 주택시장과 주택담보대출에 대한 논의의 자리이다. 지난해에 주택시장은 경제를 이끈다는 이야기를 들을 정도로 회복세를 보였다. 금융위기 여파로 장기침체를 보였던 수도권시장도 매매가격이 상승 전환하는 국면이었다. 부산·대구 등 일부 지방에서는 몇 년째 계속되는 활황을 이어가고 있었다.

이런 주택시장의 분위기는 올 들어 사뭇 달라졌다. 매매가격의 상승폭이 둔화되면서 2월 들어서는 전국적인 보합선을 유지했고. 일부 지역에서는 하락하는 현상이 나타났다. 이에 대한 원인으로 주택업계는 강화된 주택담보대출과 집단대출 규제를 꼽는다. 금융당국은 주택대출을 인위적으로 규제하지 않았다고 주장한다. 오히려 주택가격의 상승률 둔화는 주택경기 조정과정에서 나타나는 관망적 자세에 의한 결과라는 입장이다.

어떠한 주장이 진실인가에 대한 논란이 진행 중이지만, 이러한 논란보다 더 중요한 것은 주택시장의 회복세가 현재의 상황에서 주춤하고 있다는 사실이다. 주택시장의 조정국면이 주택시장만의 문제로 끝나는 것이 아니라 전체 거시경제에 있어서도 부담으로 작용할 수 있다는 것이 더 큰 문제일 수 있다.

주택시장의 조정국면 거시경제에 부담 줄 수도

상승세를 이어가던 주택시장이 올 2월 들어 보합세로 전환된 배경에는 작년 말 이후 공급과잉 논란과 주택금융 규제가 복합적으로 나타나면서 직·간접적인 영향으로 주택매수심리가 위축된 결과로 판단된다.

한국감정원이 매월 발표하는 주택매매거래동향지수를 보면 지난해 10월 이후 겨울철 비수기가 되면 지수 값이 감소하고 1월이 되면 서서히 회복하는 경향을 보이게 된다. 주택경기가 매우 좋지 않았던 2014년 수도권도 2013년 12월에 47까지 하락했던 주택매매거래지수가 2014년 1월에 49.9, 2월에 50.8로 상승했다. 

그러나 올 들어서는 지수 값이 2015년 12월 62.4, 2016년 1월 61.1, 2월 59.2로 계속 하락하는 양상이다. 수도권에서는 하락폭이 더 크게 목격되고 있다. 단순하게 계절적 요인에 의한 현상으로 단정하기 어려워 보인다.

금융당국에서는 올 2월 은행권 주택담보대출은 482.5조원으로 전년 말 대비 5.4조원 증가하여 지난해의 높은 증가세가 완화되는 모습이라는 입장이다. 특히 여신심사 선진화 가이드라인의 수도권 시행 이후인 2월중 은행권의 주택담보대출은 전월과 동일한 2.7조원이 증가하는 등 가이드라인이 대출시장에 충격 없이 연착륙하는 모습이라고 설명하고 있다.

논란의 중심에 있는 집단대출도 2016년 2월말 잔액이 112.8조원으로 1~2월 중 2.5조원이 증가하는 등 우량 사업장 중심으로 꾸준히 자금을 공급하고 있다며, 집단대출이 급증한 2015년 4분기(5.7조원)보다는 증가세가 둔화되었으나 최근 3년간 분기별 평균 증가금액(0.5조원)의 5배 수준으로 집단대출에 대한 규제는 없다고 밝히고 있다.

오히려 2016년 1~2월 집단대출 증가액(2.5조원)은 주택담보대출 증가액(5.4조원)의 46.6%를 차지하는 등 집단대출이 주택담보대출의 증가세를 주도하고 있다고 밝혔다.

향후 금융당국의 입장은 여신심사 선진화 가이드라인에 대한 문의 및 주택담보대출 신규신청에 대한 모니터링을 지속하면서 정착을 할 수 있도록 노력하고, 은행의 집단대출 취급 동향과 관련 민원 및 주택시장 동향 등 다각적인 모니터링을 실시할 것으로 보인다. 

특히 감독당국은 집단대출이 일률적으로 감소하는 부작용이 발생하지 않도록 은행권의 유연한 심사를 유도할 것으로 보인다.

금융당국 입장과 다른 은행권의 대출 태도

금융당국의 의도와 달리 은행권에서 나타나고 있는 대출태도는 다르다. 한국은행이 분기별로 발표하고 있는 금융기관 대출행태조사에 따르면 2015년 2분기 이후 주택부문에 대한 대출태도가 급격히 강화되었다. 대출태도를 강화한다는 것은 엄격한 대출기준을 적용하거나 채무자에게 불리한 대출조건을 적용하여 대출을 억제하겠다는 것이다. 반면에 소비자의 대출수요는 2015년 3분기에도 유지되고 있다.

이러한 이유로 국내은행의 주택부문에 있어 대출수급차(대출수요-대출태도)가 2015년 4분기에 44p까지 확대되었다. 주택경기가 좋지 않았던 2013년 1분기에는 오히려 대출수요가 없어 마이너스(-)을 보였고, 그 이후부터 2015년 2분기까지 대출수급차가 10p대를 유지하던 것을 감안하면 지난 4분기의 44p는 주택대출시장의 공급경색으로 볼 수 있다. 

이러한 은행권의 대출태도 강화는 시장에서 대출규제로 인식되면서 주택부분의 경기 후퇴가 목격되고 있는 것이다.

은행권의 대출태도 강화기조는 당분간 이어질 것으로 보인다. 

리스크 관리차원에서 은행권이 자율적으로 진행하는 것이라고 하지만, 우리나라의 금융감독 체계에 있어 금융당국의 유연한 태도 유지 권고만으로 은행권의 대출태도 완화는 좀처럼 쉬워 보이지 않는다.

선분양제도와 집단대출은 불가분의 관계 인정해야

주택시장이 회복세를 보이면 주택인허가와 분양물량이 늘어나게 되고, 당연히 그 결과에 따라 집단대출을 포함한 주택담보대출이 증가하게 된다. 시차와 속도의 차이가 있을 뿐 그 인과관계는 자명하다.

특히 선분양제도라고 하는 전통적인 주택공급방식에서 수분양자와 주택사업자간의 자금조달수단으로 집단대출 제도를 활용해 왔다. 신규 분양주택을 마련하고자 하는 소비자는 건설사가 제공해주는 낮은 금리의 집단대출을 활용해 4번의 중도금을 2년 정도에 걸쳐 납부하게 된다. 

건설사는 수분양자가 납부하는 중도금을 사업자금으로 충당하게 된다. 주택금융이 크게 발달하지 않았던 과거부터 우리나라가 전통적으로 선택해왔던 자금조달방식이였던 것이다.

이처럼 선분양제도와 중도금 집단대출은 바늘과 실의 관계처럼 불가분의 관계이다. 이러한 시스템적 관계를 고려하지 않고, 일시적으로 급증하고 있는 중도금 집단대출에 대한 리스크 관리차원에서 금융당국의 모니터링 강화가 지속될 경우 선분양 방식에 의한 주택공급은 시스템적 결함을 갖게 된다. 특히 위험지표로 볼 수 있는 연체율이 아래 그림에서 보듯이 낮을 수준을 유지하고 있다.

그럼에도 불구하고 주택대출에 대한 모니터링 강화 기조는 추진 중이던 사업장의 사업지연, 2금융권에서 자금조달이 불가피해지면서 발생하는 금리상승 부담, 그에 따른 수분양자의 금리인상 부담과 민원 등에서 자유로울 수 없다.

주택금융 제약은 주택거래 감소, 주택가격 상승폭 축소, 주택관련 세수 감소의 결과로 나타난다. LTV와 DTI의 규제강화기와 완화기를 비교해 보면 명확하다. 

거래감소와 주택가격 보합세가 나타나면 사람들은 주택구입을 보류하거나 포기하기 때문에 임차수요가 증가하게 되고 주택거래에서 발생하는 취득세 등 주택 관련 세수가 줄게 된다.

이는 가계차원에서는 주거비부담에 따른 가처분소득의 감소로 이어지고 국가차원에서는 세수가 감소하는 등의 부작용을 유발하게 되고 내수가 위축되면서 국가적으로는 재정운용의 어려움을 겪을 수도 있다. 최근 주택시장의 경색이 파생시킬 수 있는 위험 시나리오이다.

1000조원이 넘는 가계신용의 건전성은 관리해야 한다. 그 연장선상에서 여신심사 선진화 가이드라인의 안정적 정착도 필요하다. 그러나 예고되지 않아 시장에서 수용할 준비가 덜 된 집단대출에 대한 규제는 신중한 재점검이 필요하다. 주택소비를 위축시킬 수 있는 정책수단은 적용 타이밍이 매우 중요하다. 이러한 측면에서 보면 최근 목격되는 금융기관의 대출태도 강화기조는 완화할 필요가 있어 보인다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.