주택시장의 변화와 민간임대주택

최근 우리나라는 저출산·고령화로 인한 인구구조 변화와 주택가격 상승에 대한 기대 감소로 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 바뀌어가고 있다. 또한 국내경제에서 초저금리 기조가 유지되면서 주택임차 시장에서도 전세가 월세로 빠르게 전환되는 모습이다. 

실제로 국토교통부에서 발표하는 주거실태조사에 따르면 임차가구 중 월세가 차지하는 비중은 2008년 45.0%에서 2014년 55.0%까지 상승하면서 월세가 대표적인 임차유형으로 자리잡고 있다.

하지만 월세는 일반적으로 전세에 비해 주거비 부담이 크고 잦은 이사가 동반돼 월세 비중의 증가는 주택임차 시장의 주거불안 확대로도 해석할 수 있다. 한편 전체 임차가구 중 주거안정성이 높은 등록임대주택에 거주하는 가구는 2014년 현재 171만가구로 이는 전체 임차가구의 21%에 불과한 것으로 나타났다. 

그나마 있는 등록임대주택마저도 일정 기간 임대 후에 분양전환(최근 5년간 연 3만4000호 분양전환)되기 때문에 중산층의 임차수요를 충족시켜 줄 수 있는 민간임대주택의 재고는 향후 더욱 줄어들 것으로 예상된다.

정부는 이러한 주택시장의 변화에 대응해 서민층에게는 장기 공공임대주택과 주거급여 혜택을 부여하고, 중산층에게는 민간임대주택을 공급하도록 하는 주거문제 해소방안을 마련했다. 이중에서도 민간임대주택을 활용한 주택공급방안은 충분히 구매력이 있으면서도 주택을 구매하지 않고 자신의 주거소비 욕구를 임차로 충족하려는 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공한다는 점에서 큰 의의를 갖는다고 평가할 수 있다.

민간임대주택, ‘규제’보다 ‘지원’에 중점

민간임대주택의 확대를 위해 정부는 공공 및 민간 임대주택 규정이 혼재돼 있던 기존의 ‘임대주택법’을 민간과 공공으로 구분해 민간은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 민간임대주택법), 공공은 ‘공공주택특별법’에 의하도록 규정했다. 이러한 구분을 통해 새로운 민간임대주택 정책은 기존의 ‘규제’에서 ‘지원’이라는 의미로 전면 재편된 것이 가장 큰 특징이다.

새로운 정책은 우선 분양전환 의무, 임차인자격, 초기임대료, 담보권 제한 규제 등 기존 규제를 폐지하고 임대의무 기간 및 임대료 상승제한 등 최소한의 규제만을 유지하면서 기존의 과도한 규제를 대폭 완화했다. 또한 주택도시기금 지원, 조세감면 혜택 부여, 그리고 체계적인 민간임대주택 건설을 위한 공공택지 공급지원을 가능케 했으며 용적률·건폐율 완화와 복합개발 허용 등 건설 특례를 부여했다.

법률 체계로는 민간임대주택법 아래 ▲주택임대사업 및 주택임대관리업 관련 규정, ▲임대주택 관리 등에 관한 규정, ▲임대주택건설 지원 관련 규정, ▲뉴스테이 촉진지구 관련 규정을 마련해 보다 체계적인 법률적 토대를 구축했다.

민간임대주택법은 기존의 공공건설 임대주택을 공공주택법으로 이관하고, 기존의 민간건설/매입 임대주택과 준공공 임대주택을 민간임대주택의 범주로 일원화했다. 이때 민간임대주택은 취득방법에 따라 민간건설 임대주택과 민간매입 임대주택으로 구분되며, 임대사업자 및 기간에 따라서 기업형 임대주택, 준공공 임대주택 그리고 단기 임대주택으로 구분된다. 이중 최근 높은 관심을 받고 있는 ‘뉴스테이(New Stay)’는 기업형 임대사업자가 8년 이상 임대목적으로 운영하는 기업형 임대주택을 의미한다.

이러한 법 개정을 기반으로 민간임대주택 사업을 육성하기 위한 다양한 세부 지원방안이 마련됐으며, 크게 규제개혁과 택지 및 인프라 구축을 위한 지원, 자금 지원 및 세제혜택 지원 등으로 구분할 수 있다. 여기에서는 이러한 방안 중 임대주택 사업자가 가장 실제적인 혜택을 누릴 수 있는 주택도시기금을 활용한 자금지원과 세제지원에 관한 내용을 중심으로 살펴보고자 한다.

주택도시기금을 통한 원활한 자금조달

민간임대주택법 도입 이전, 주택도시기금은 관계 법률에 산재된 조항들에 의거, 주로 임대주택을 건설하는 목적으로만 지원됐지만 민간임대주택법의 도입 및 시행에 따라 민간임대주택을 건설하는 경우뿐만 아니라 주택공급을 확대시키고 주택을 관리하는 데에도 기금이 활용될 수 있도록 개정됐다. 

또한 비영리단체들도 민간임대 공급에 참여가 가능하도록 하고, 전반적인 주택임대관리 사업을 육성하는 데에도 주택도시기금의 지원이 이루어지도록 했으며, 민간사업자가 기금이나 공공택지 지원을 받는 경우에도 민간 임대주택으로 인정되도록 했다.

세부적으로는 주택건설 및 매입자금의 기금융자 한도 및 대상(85㎡ 초과 주택 지원)을 확대하고 대출금리를 낮추었다. 특히 건설·매입과 관계없이 60㎡ 이하의 민간임대주택을 공급하고 8년간 운영하는 경우에는 세대당 최대 8000만원까지 2.0%의 낮은 금리로 자금을 활용할 수 있게 됐다. 

상환조건 또한 기존 건설자금의 경우 10년 거치 후 20년 원리금 상환(매입자금은 10년후 만기일시)에서 임대기간이 종료될 때까지 원금 상환의무를 면제해 사업자의 원금상환 부담을 크게 완화했다. 또한 임대기간이 종료되는 8년 이후에는 임대기간이 증가할 때마다 매년 금리를 0.1%p씩 인하(최대 10년 1%p)해 임대기간 동안 안정적인 수익률을 얻을 수 있도록 했다.

융자지원뿐만 아니라 기금이 출자하는 민간임대리츠를 기업형 임대리츠로 단일화하고 주택도시기금의 출자를 우선주에서 보통주까지 확대했다. 또한 기업형 임대리츠의 경우에는 기존 출자만 가능했던 방식에서 벗어나 출자 이외에 별도로 기금융자도 가능하도록 개정했다. 이러한 기금 출자지원 확대와 함께 기업형 임대주택의 경우 투자대상 규모가 큰 만큼 실제 사업추진에는 막대한 자본이 필요한 점을 감안해 종함금융보증 제도를 도입했다.

이로 인해 기금이 출자한 기업형 임대주택 사업에는 공공(HUG)의 보증(종합금융보증)을 활용해 총사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 PF대출이 가능해졌다. 이같은 종합금융보증을 이용해 사업을 진행할 경우, 시공사 연대보증을 했을 때보다 금융비용이 연 2% 이상 절감될 것으로 기대된다.

민간임대주택 사업자를 위한 다각적인 지원

민간임대주택의 육성을 위한 세제지원은 우선 세금감면의 측면에서 과거에 비해 면제 및 감면 혜택이 확대된 것이 특징이다. 세부적인 개정사항을 살펴보면, 8년 장기임대를 기준으로 할 경우 60~85㎡의 임대주택 공급시 취득세 감면폭이 확대됐다. 

또한 재산세도 8년 장기임대시 기존 준공공임대 수준으로 지원되도록 했으며 소득세(법인세)는 감면대상을 기존 기준시가 3억원에서 6억원 이하로 확대하고 감면 폭 또한 최대 75%로 확대했다. 뿐만 아니라 8년 장기임대 사업자에게는 개인 소유 토지 매각시 양도세를 감면하고 법인소유 비사업용 토지 매각시 이를 사업용 토지로 인정하는 등 추가적인 혜택을 부여했다.

조세지원뿐만 아니라 국공유지나 사유지 등을 활용해 기업형 임대주택 공급을 늘리는 택지지원 정책도 이루어지고 있다. 특히 기업형 임대주택의 경우 LH 보유택지나 그린벨트 해제지역의 공급이 확대되고 있으며 기업형 임대주택 공급촉진지구도 사업단계 축소나 각종 특례가 적용된다. 

이외에도 주택임대관리제도의 개선, 기업형 임대주택 건설시 건폐율 및 용적률 상한선 적용 등의 규제 특례, 추진위원회 구성 등 민간임대주택 활성화를 위한 다양한 정책이 시행되고 있다.

주택도시기금 융자지원 우리은행 단독취급

이상에서 살펴본 바와 같이 다양한 지원 혜택으로 민간임대주택에 대한 관심이 점점 높아지고 있으며, 장기적으로도 정책적 지원에 따른 사업성 제고로 민간 분양사업 대비 사업위험이 적고, 매월 안정적인 수익을 안겨줄 수 있는 새로운 먹거리가 될 것으로 기대된다.

그렇다면 민간임대주택 사업자가 주택도시기금의 융자지원을 활용할 수 있는 방법은 무엇인지 살펴보자. 2016년 3월 현재 주택도시기금의 민간임대주택 융자지원 상품은 우리은행에서 단독으로 취급하고 있다. 우리은행은 오랜 기간 주택도시기금의 총괄수탁을 담당하고 기금 사업자대출을 단독으로 취급한 경험을 바탕으로 민간임대사업자의 안정적인 사업 진행을 위한 ‘민간임대주택 매입자금대출’과 ‘민간임대주택 건설자금대출’ 상품을 취급하고 있다.

‘민간임대주택 매입자금대출’은 4년에서 8년 이상 임대를 목적으로 주택을 매입하는 기업형(또는 일반형) 임대사업자에게 지원하는 주택도시기금대출 상품이다. 대출기간은 기업형 임대주택과 준공공 임대주택은 8년 만기, 단기 임대주택은 4년 만기로 모두 만기일시상환의 형태로 운용된다. 

대출한도는 임대주택의 종류나 세대당 전용면적에 따라 차이가 있으며 매입하는 주택을 담보로 활용한다. 이때 대상 주택은 아파트와 연립·다세대와 같은 공동주택과 단독주택(다가구주택인 경우), 준주택 중 오피스텔에 한정된다.

임대를 목적으로 주택을 건설하는 기업형(일반형) 임대사업자에게 건설자금을 지원하는 ‘민간임대주택 건설자금대출’은 그 대상 일부와 대출 기간에서 매입자금 대출과 다소 차이가 있다. 건설자금대출 상품의 경우 대출 대상이 주택건설사업 등록업자, 등록업자와 공동으로 사업을 수행하는 토지소유자, 그리고 29세대 이하 건축하는 경우에는 토지소유자 단독으로도 대출이 가능하다.

대출기간은 기업형 임대주택과 준공공 임대주택의 경우 최대 12년, 단기 임대주택은 최대 6년으로 모두 만기일시상환의 형태로 취급된다. 대출한도와 금액은 구입자금 대출과 큰 차이가 없으나, 29세대 이하의 준공공 임대주택은 단기 임대주택, 오피스텔과 동일한 기준이 적용된다는 점에는 차이가 있다. 

상품의 담보는 해당 건설사업의 토지를 활용하거나 주택도시보증공사의 주택사업금융보증서나 주택금융공사의 주택금융신용보증서를 활용할 수 있으며 건물의 준공 이후에는 해당 목적물을 담보로 제공해야 한다. 대상 주택은 매입자금 대출과 동일하다.

대출 상품에 관한 자세한 설명은 우리은행 전 영업점 또는 상담전화 (우리은행 1588-5000 또는 주택도시기금 1599-0800)나 홈페이지(우리은행 www.wooribank.com 또는 주택도시기금 http://nhuf.molit.go.kr)를 통해 가능하다.

민간임대주택을 통한 안정적인 Long Stay

민간임대주택은 수요자 입장에서 다양한 형태를 가진 양질의 임대주택에서 여러 주거서비스를 제공받으며 안정적으로 주거생활을 할 수 있는 장점이 있다. 또한 공급자 입장에서는 과거와 다르게 주택시장의 성장동력이 제한돼 있는 상황에서 민간임대주택이 새로운 먹거리로 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 

특히 과거에는 과도한 규제나 공급토지의 부족으로 인해 임대사업을 통해 적정한 수익률을 창출하기 어려웠으나, 민간임대주택법을 통해 공공임대주택 수준의 혜택으로 수익률이 확대됐으며, 기금 출자나 융자 등을 통한 사업의 위험도 경감시킬 수 있게 됐다.

이러한 정부의 정책 기조에 더해 1~2인 가구의 증가로 임대주택 수요가 더욱 늘어날 것으로 예상되는 국내 주택시장 상황을 고려할 때 향후 민간임대주택 사업의 전망은 무척 밝다고 판단할 수 있다. 

동시에 임대사업자가 활용할 수 있는 다양한 주택도시기금 상품을 사업계획에 맞게 적절하게 이용할 경우, 정부의 정책적 지원은 물론 안정적인 수익을 발생시킬 수 있어 수요자와 공급자를 모두 만족시킬 수 있는 Win-Win의 민간주택임대사업이 이루어질 것으로 보인다.