최근 주택시장이 위축되는 움직임이 감지되고 있다. 주택거래량이 줄어드는 것으로 나타나고 있고, 분양시장에서도 청약률이 지난해만 같지 못하다. 일부 지방에서는 이미 미분양이 늘어나는 추세도 나타나고 있다. 지난해 상승곡선을 그리던 주택가격도 보합에서 하락곡선을 그리고 있다.

국토교통부의 자료에 따르면 올해 1월 6만2365건에서 2월에는 5만9265건으로 주택거래량이 5% 줄어들었다. 이는 지난해 7만8000여건에 비해서는 무려 25%나 줄어든 것이다. 이는 또한 지난해 12월의 8만7871건에 비해서는 2만8000여건이 줄어든 것으로 무려 30% 이상의 감소폭을 기록한 것이다.

지역별로도 지난해 동월 대비 수도권은 25.1%, 지방은 24.6% 각각 거래량이 줄어든 것으로 나타났다. 1월과 2월 누계 기준으로도 수도권은 19.5%, 지방은 26.1% 감소했다. 주택유형별로 보면 특히 아파트 거래량이 많이 줄어 32.4%의 큰 폭으로 감소했다. 반면 단독이나 다가구는 다소 늘어났다.

가계부채 관리방안 ‘심리 위축’

분양시장에서도 지역에 따라 다소 차이는 있지만, 대체로 지난해같은 분위기가 이어지지는 못한다는 것이 분양현장 관계자들의 얘기다. 지난해 몇십대 일 이상의 흥행을 기록했던 지역에서도 올해에는 그보다 훨씬 낮은 청약률을 기록하고 있고, 심지어는 미분양을 걱정해야 할 정도라는 것이다.

주택가격도 일부 보합세에서 하락세로 돌아서고 있는 추세를 보이고 있다. 국토부의 실거래가 기준 자료에 따르면 강남 개포시영 전용면적 28.79㎡의 경우 올해 1월 5억2000만원에서 300만원 떨어졌고, 개포주공 42.55㎡의 경우에도 7억5000만원에서 200만원 떨어진 7억4800만원에 거래가 이루어졌다. 이들 지역외에 수도권이나 지방에서는 1000만원 이상 떨어진 경우도 나타나고 있다.

주택시장의 이같은 위축 움직임은 이미 지난해부터 예견됐던 일이다. 주택업계 관계자들은 지난해 정부에서 가계부채가 늘어나고 있다는 점을 들어 가계부채 종합관리방안을 내놓자 주택시장 위축을 걱정하는 목소리들이 늘기 시작했다. 그리고 올해 2월 정작 방안이 시행되면서 우려가 현실로 나타나고 있는 셈이다.

주택건설업계 관계자들이 정부의 가계부채 종합관리방안에 우려를 나타낸 것은 수요자들의 심리를 위축시킬 수 있다는 점 때문이다. 특히 종전 거치기간을 두고 이자만 낼 수 있도록 하던 것을 원리금 상환방식으로 바꾸면서 대출자들에게는 부담이 크게 늘어날 수밖에 없기 때문에 주택구입에 선뜻 나서기 어려워진다는 것이다.

실제로 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 이자만 갚는 것에 비해 원리금을 함께 상환해야 할 경우 매월 갚아야 하는 금액이 거의 2배로 늘어난다. 정부에서는 가계부채의 리스크를 줄이기 위한 것이라고 하지만, 매월 빠듯하게 생활해야 하는 봉급생활자의 입장에서는 결코 적은 부담이 아닐 수 없다.

그러나 정작 정부나 금융기관 관계자들은 주택시장 위축의 원인을 두고 가계부채 관리방안에 의한 것이 아니라고 주장한다. 가계부채 관리방안이 시행된 이후 가계부채의 증가속도가 둔화되고 있는 것은 정부의 규제때문이 아니라 공급과잉에 따른 주택시장의 위축움직임에 의한 결과라는 것이다.

그러나 주택건설업계에서는 이와 상반되는 시각을 갖고 있다. 정부의 가계부채 종합관리방안의 시행에 따른 개인별 주택담보대출의 상환방법 변경과 집단대출 심사 강화, 그리고 아파트 분양시 받아야 하는 주택도시보증공사의 보증심사 강화 등이 원인이라고 진단한다. 대출규제가 주택시장의 위축을 가져오고 있다는 것이다.

역대 공화국 ‘규제 강화’와 ‘완화’ 되풀이

우리나라 주택시장에 규제가 이루어지기 시작한 것은 제3공화국 이후부터이다. 그 전에도 부동산시장에 대한 정책은 있었지만 시장이 과열된 것은 제3공화국 이후부터였고, 이때부터 비로소 정부에서 여러 가지 규제대책을 내놓기 시작했다. 이후 부동산시장의 분위기가 좋아지거나 나빠지는데 따라 규제강화와 완화가 되풀이됐다.

1960년대부터 1970년대 말에 이르는 제3공화국은 우리나라 경제의 고도성장기에 해당한다. 특히 이때 산업화가 추진되면서 인구가 도시로 몰리고 급격한 도시화가 함께 진행됐다. 자연히 도시에서는 밀려드는 사람들을 수용할만한 주택이 부족했고, 이것이 부동산시장, 특히 주택공급시장의 과열을 불러와 투기가 극성을 부리기도 했다.

당시 정부에서는 투기를 억제하기 위한 수요조절에 정책의 초점을 맞췄다. 주택건설촉진법을 비롯해 주택공급과 관련된 제도들이 대개 이때에 만들어진 것이 많다. 그러나 아파트를 분양하면서 수요자들이 몰려 과열현상을 빚자 주택공급규칙 등 수요를 관리할 수 있는 대책들을 함께 만들게 된 것이다.

제5공화국에서는 대체로 규제를 완화하는 쪽에 초점을 맞췄다. 이때는 주택부족 문제 해결을 위해 말 그대로 대량공급체제를 갖추기 시작한 때였다. 특히 택지공급확대에 주력했다. 시장이 과열을 빚으면 억제대책을 발동했지만, 시장이 침체되면 부동산시장을 활성화시키는 부양책을 내놓았다. 그야말로 부동산시장 상황에 따른 대증요법이 주를 이루었다.

1980년대 초반 특히 서울을 중심으로 아파트가 분양될 때마다 엄청난 수요자들이 몰리면서 투기도 극성을 부렸다. 아파트를 분양받기만 하면 돌아서서 프리미엄이 붙을 정도였다. 수요자들이 아파트에 몰릴 수밖에 없는 상황이었던 셈이다. 분양권 전매제한이나 주택청약제도의 도입이 이같은 상황에서 나오게 됐다.

제6공화국에 들어서는 토지공개념이 거론될 정도로 부동산시장의 투기문제가 심각한 사회문제로 떠올랐다. 특히 6공화국에서는 주택 200만호 건설을 목표로 수도권 5개 신도시를 건설한 시기이기도 했다. 주택시장에 붐이 일어난 만큼 투기 등 시장과열에 따른 문제점이 적지 않게 드러났던 시기다.

이같은 배경에서 토지거래신고제나 허가제 등이 이때에 도입됐다. 또 지가상승이나 부동산개발에 따른 불로소득을 환수하기 위한 대책들도 도입됐다. 개발이익 환수나 양도소득세 중과 등이 바로 그것이다. 또 공시지가제도 도입과 토지과다보유에 따른 세금부과 등 부동산시장에 대한 세제차원의 대책이 대부분 이때 도입된 것이다.

IMF 이후 규제 자율화 이루어져

1990년대 초부터 시작된 문민정부와 이어진 국민의 정부에서는 전반적인 기조가 규제완화 쪽이었다. 문민정부 시절에는 이전 정부의 주택공급 확대나 분양가 규제조치 등으로 주택가격이 비교적 안정화된 시기였다. 특히 문민정부에서는 금융실명제와 부동산실명제를 실시하면서 부동산거래의 투명화를 유도한 점이 눈에 띈다.

문민정부 말기 IMF가 닥치면서 주택시장에도 지각변동에 가까운 변화가 일어났다. 그때까지 외형을 확장하며 승승장구하던 주택건설업체들이 줄줄이 도산하는 사태가 벌어진 것이다. 주택경기 부양과 억제대책을 반복하던 주택시장에도 기존의 대책들이 별무소용이 된 상황이 닥쳤다. 여기에 외환위기로 인한 경제상황도 말이 아니었다.

국민의 정부에서는 우선 침체된 경제를 살리는 일이 급선무였고, 그러자면 내수를 떠받칠 수 있는 주택 및 건설경기가 살아나야 한다는 점에서 부양책을 마련하는데 주력했다. 따라서 이때는 규제완화에 초점이 맞춰질 수밖에 없었고, 분양가자율화를 비롯해 부동산시장의 규제가 대부분 풀리면서 상당부분 자율화가 이루어졌다.

이때 부동산시장을 살리기 위해 85㎡(25.7평) 이하의 국민주택 규모에 대해서는 양도소득세를 면제하는 등 세제혜택도 주어졌다. 또 외국인의 국내 부동산 투자에 대한 규제를 국제적 규범으로 완화하는 조치를 취하기도 했다. 당시로서는 어쩔 수 없는 조치이기도 했지만, 이로 인해 외국계 부동산투자 회사들이 후에 큰 차익을 남기고 되팔기도 했다.

국민의 정부에서 부동산시장에 대해 상당부분 자율화 조치가 이루어지면서 부동산가격 등 부동산시장의 상승움직임이 지속됐다. 바로 이같은 상황에서 정권을 이어받은 참여정부는 서민주거 안정을 명분으로 강력한 규제조치들을 시행했다. 그러나 부동산시장 억제대책을 쓰는 가운데서도 강남을 중심으로 한 집값 상승세가 쉬 수그러들지 않았다.

억제대책에도 시장에서 효과가 제대로 나타나지 않자 정부에서는 더욱 강력한 억제대책들을 들고 나왔다. 양도소득세 중과를 비롯해 일정 금액 이상의 고가주택에 세금을 매기는 종합부동산세 등의 강력한 세제대책을 도입했다. LTV(담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 등의 금융규제가 나온 것도 바로 참여정부때였다.

금융규제가 시장 움직임의 ‘핵’

그리고 정부의 잇따른 강력한 시장억제대책이 나오면서 부동산시장은 깊은 침체의 늪에 빠지게 된다. 이어진 MB정부에서 시장을 부양시키기 위한 여러 가지 대책을 내놓았지만 시장은 쉽게 살아나지 못했다. 당시 취했던 대책들이 취득세 감면, 고가주택 기준 상향, 양도세율 완화 등이었지만, 시장에서 반짝 효과외에 별다른 효과를 거두지는 못했다.

그리고 현 정부들어서도 부동산시장 활성화를 위한 여러 대책들이 시행됐다. 특히 우리 경제가 저성장의 늪에 빠질 우려가 제기되고 금융위기 이후 세계경제의 움직임이 불확실해지면서 부동산시장의 부양 필요성도 높아졌다. 수출 등이 어려워지는 상황에서 내수경기의 진작이 중요한데, 부동산경기가 곧 내수경기의 바탕이 되기 때문이다.

현 정부들어서는 2013년 4월의 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 필두로 10여 차례의 경기활성화 대책이 나왔다. 그러나 그중에서도 부동산시장의 회복에 가장 영향을 미친 대책은 2014년 7월 발표한 최경환 경제팀의 경제정책 방향이다. 바로 여기에 LTV와 DTI 등 금융규제를 완화하겠다는 내용이 들어있기 때문이다.

이후 연말에는 여야의 의견대립으로 그때까지 국회의 문턱을 넘지 못하고 있던 분양가상한제를 비롯한 이른바 부동산 3법이 국회를 통과함으로써 비로소 부동산시장에 훈풍이 불게 된 것이다. 주택거래량이 늘어나고 분양시장에 수요자들의 발길이 늘어났다. 주택가격도 오름세를 나타냈다.

주택건설업체들도 모처럼 찾아온 호기를 맞아 주택공급에 나섰다. 특히 공공택지를 중심으로 많은 주택이 분양시장에 나왔다. 수도권은 물론 지방에서도 분양에 나오는 아파트는 대부분 높은 청약률을 기록하면서 마감됐다. 지난해 주택거래량이나 주택공급물량 등은 모두 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

그러나 이같은 시장 분위기가 올해 초부터 가라앉기 시작하는 움직임을 보이고 있는 것이다. 앞에서 언급한 것처럼 바로 그 배경에 LTV와 DTI의 금융규제가 자리잡고 있는 것이다. 정부에서 지난해 분양물량이 사상 최고실적을 기록하면서 공급과잉 논란을 빚자 공급조절 차원에서 금융규제의 칼을 빼든 것이라는 분석이 업계의 시각이다.

물론 정부 차원에서는 주택담보대출을 비롯한 가계부채가 계속 늘어나는 점 때문에 이의 효율적인 관리를 위해 종합관리방안을 내놓은 것이라고 설명하고 있다. 그러나 대부분의 전문가들은 현재의 상황에서 부동산가격이 급락하지 않는 한 주택담보대출이 크게 문제될 것은 없다는 시각이 많다.

또한 정부에서는 금융규제가 주택시장에 직접적인 영향을 미치는 것은 아니며, 다만 금융의 안정성을 꾀하기 위한 것이라고 설명하지만, 이 조치가 수요심리를 위축시키는 효과는 결코 적지 않다. 또한 부동산시장에 참여하는 투자수요자들의 경우 금융규제의 영향을 직접 받을 수밖에 없다.

어쨌든 참여정부때 부동산시장을 억제하기 위해 도입, 시행하기 시작한 금융규제는 이제는 직접적이지 않으면서도 가장 강력한 무기로 인식되고 있다. 지난해 주택시장의 호황과 최근의 위축분위기가 모두 금융규제의 완화와 조이기에서 비롯되고 있는 점이 이를 잘 보여주고 있다. 주택시장의 보이지 않는 손이 된 셈이다. 

<이어진 기사보기>

②주택공급관련 금융규제 논란

③주택시장 금융규제의 바람직한 방향 

①주택시장과 금융규제