● 정부가 부동산투자회사(REITs, 이하 ‘리츠’)의 도입목적인 리츠산업의 활성화를 위해 ▲공모·상장 활성화 ▲사모리츠 등 규제완화 ▲리츠 인식제고 및 건전성 강화 등의 경쟁력 제고방안을 수립해 발표했다. 

우량한 상장리츠 모델을 적극 발굴해 상장 추진 시 기금투자, 제도개선 등 맞춤형 지원을 통해 일반 국민들의 안전한 투자처를 확보하고, 리츠의 설립·운용 자율성을 강화해 우량한 부동산의 리츠 편입을 활성화한 후 해외투자 및 공모 전환 등 질적 성장을 유도한다는 것이다. 또 리츠정보시스템을 활용, 투자자 입장에서 정보접근성을 확대하고 회계·법률 상시 모니터링 체계를 구축해 소액 투자자 등을 보호키로 했다.

리츠는 2015년 기준 128개로 총자산이 18조3000억 원, 유관되는 일자리가 8000여 명에 이르지만 종합대책을 마련한 것은 이번이 처음이다. 최근 부동산간접투자 시장의 성장세에도 불구하고 대부분 기관투자자 위주의 사모(私募)로 운영(97%)돼 일반 국민이 투자할 수 있는 상장 상품이 부족하다는 지적이 제기돼 왔다.

국토부는 이 같은 한계를 극복하기 위해 지난해 초부터 관련 연구용역과 총 10회에 걸친 전문가 협의체 회의를 통해 개선방안을 발굴했다. 이와함께 업계 간담회 및 설문조사(2015년 10월, 리츠업계 전수조사)를 통해 의견을 수렴, 종합대책을 확정·발표한 것이다. 이번 종합대책의 세부 전략 및 과제는 다음과 같다.

● 공모·상장 활성화 추진

국토부는 그간 리츠는 기관투자자 위주의 단순임차 운영에 치중해 상장구조 발굴 노력이 미흡했다는 문제의식 아래 실제 상장 가능한 리츠 사례를 ‘두 가지 유형, 4개의 모델’로 나누어 심층 분석, 맞춤형 지원방안을 도출했다. 상장가능한 리츠의 모델로는 사모 리츠의 공모전환과 앵커 리츠의 신규 상장 등이다.

■사모 리츠의 공모 전환

사모 리츠 여러 개를 묶어 상장을 추진하는 방안이다. 이를 위해서는 주택도시기금을 활용한 리츠의 보통주 수익률 확보 및 신뢰도 향상, 투자가이드라인 주총 결의를 허용해 의사결정비용을 감축하는 것 등의 사항이 지원돼야 한다.

또 우량한 단일 리츠를 상장 전환해 대형화하는 방안도 있다. 여기에는 리츠 종류의 변환 허용(기업구조조정☞위탁관리 리츠), 위탁 리츠의 상장요건 개선, 주주 1인당 주식소유제한 완화(40→50%) 등 지원내용으로 꼽힌다.

■앵커 리츠의 신규 상장

호텔·유통기업 또는 공공기관의 공모 리츠를 추진하는 방안이다. 이를 위해서는 자산운용 규제 개선(위탁운영 자회사, 네거티브 규제체계)을 통해 호텔, 물류업 등의 다양한 수익창출, 공공기관 리츠의 공모 모델 추진 지원 등이 필요하다.

‘앵커 리츠(Anchor-REITs)’란 개발·건설업자, 호텔·유통 대기업, 금융기관, 연기금 등이 최대주주(Anchor)가 돼 리츠의 자금조달과 자산운용, 시설관리 등을 전반적으로 지원, 안정성·신뢰성을 높여주는 리츠구조 (美 Sponsored, Sponsor-backed REITs 등으로 불림)를 말한다.

싱가포르에서는 종합부동산회사 CapitaLand(국부펀드 투자)가 앵커가 돼 CMT(자산:리테일, 시가총액:6조 원), CCT(오피스·SOC, 4조 원) 등 5개 리츠를 상장했다.

■공모 특전(인센티브) 부여

우량한 리츠를 선별해 공모 추진 시 주택도시기금을 활용, 기금 수익률 향상과 리츠 상장을 위한 마중물 역할을 동시에 수행한다. 한편 리츠가 개인종합자산관리계좌(ISA) 투자상품 중에 편입돼 개인 투자자들에게 세제혜택을 줄 수 있게 됐으며, 중장기적으로는 공모 리츠에 한정해 과세 이연 등 추가적인 세제혜택을 주는 방안에 대해 과세당국과 협의해 나갈 계획이다.

미국의 경우 100인 이상 투자 리츠는 자기관리도 법인세 혜택이 주어지며, 리츠에 양도세 이연(UP-REITs) 도입(1993년) 후 폭발적 성장을 보이고 있다. 싱가포르에서는 리츠 상장시 인지세, 소득세 등의 혜택이 있다.

■앵커 리츠의 투자여건 개선

리츠의 1인당 주식소유제한을 완화(40→50%미만), 신용도가 높은 주요 투자자(Anchor)의 리츠 의결권을 확대해 경영권 방어 우려를 해소하고, 일반 투자자의 리츠에 대한 신뢰도를 높인다.

현재 거의 모든 투자행위에 의무화돼 있는 주주총회 결의사항을 일부 계약행위에 대해 이사회에서 결정 가능하도록 허용해 의사결정시간 및 비용을 감축할 예정이다. 즉 모든 부동산 계약에 필요한 주주총회 결의를 투자 가이드라인, 개별 물건은 이사회에서 결정할 수 있도록 개선한다.

■리츠 상장요건 완화

리츠에만 지나치게 엄격한 상장요건*을 올해 안에 비교적 안정적 구조인 위탁관리 리츠부터 매출액, 영업이익 기준을 완화하고, 중장기적으로는 금융당국과 협의해 자기관리 리츠와 질적 심사를 포함한 전반적인 리츠 상장요건을 세계적 기준(Global Standard)에 맞도록 재검토할 예정이다.

현재 리츠의 상장요건은 자본 100억원, 매출액(개발 300억원, 임대100억원), 이익(25억원)이며, 질적 심사 적용 펀드(회사형)는 자본 50억원에 매출액이나 이익기준은 없고, 질적심사도 없다.

외국의 상장기준을 보면 일본의 경우 순자산 10억엔, 구좌수 4000좌 이상으로 예정돼 있고, 싱가폴은 자산 250억원 이상, 주주 500명 이상으로 돼 있다. 두나라 모두 매출액 요건은 없다.

● 획기적 규제개혁

■진입 및 자금모집 규제 완화

기관투자자가 30% 이상 투자하는 사모 리츠의 경우 등록제를 도입(1월 법 통과, 7월 시행)해 진입을 활성화하고, 연기금 등이 펀드를 통해 리츠에 재간접투자하는 경우에도 공모 및 주식소유 제한의 예외를 적용해 사모 리츠의 자금모집에 대한 자율성을 높인다.

■자산관리회사(AMC) 역량 강화

리츠 운영주체인 자산관리회사(AMC)는 리츠에 대한 증권투자제한(수탁받은 리츠투자 10%이내)으로 인해 수수료 영업 외에 적극적 수익창출이 어려운 상황이다. 따라서 자산관리회사 리츠에 대한 투자제한을 완화(10→30%)해 본인(리츠)-대리인(AMC) 문제를 해결하고 자체 역량을 강화할 계획이다.

2014년 기준 리츠 자산관리(AMC) 전업사(12개) 중 50%(6개)가 영업이익 적자상황이며, 겸업사의 경우에도 리츠분야 수익성이 좋지 않은 상황이다.

■리츠 자산운용 규제체계 개선

리츠의 자산투자·운용 규제는 부동산에 취득·개발·운용 등으로 제한된 포지티브(positive) 체계로, 이를 ‘네거티브(negative) 규제체계’로 전환해 새로운 수익 창출 가능성을 높이고, 위탁운영 자회사를 통한 수익창출과, 금지돼 있던 환 헤지 장외 파생상품 투자를 허용해 호텔·물류리츠 등의 해외투자를 위한 걸림돌을 제거한다.

● 리츠 인식제고 및 건전성 강화

먼저 지난 1월 오픈된 리츠정보시스템을 활용해 각종 통계자료 및 리츠 수익률, 물건정보, 투자방법 등을 일반 국민들에 공개, 정보 접근성을 높이고 투자자 홍보여건을 강화할 방침이다.

이와함께 ‘수시공시’제도를 도입해 부실자산 발생, 자산운용인력 변경 등에 대해 투자자들의 위험인식 장치를 마련하고, 감정원에서 회계·법률 전문가를 활용해 업계 정보를 ‘상시 모니터링’, 사고발생을 미연에 방지한다.

국토교통부 관계자는 “이번 ‘리츠산업 경쟁력 제고방안’을 통해 그동안 필요성만 지속적으로 제기돼 온 상장 리츠 육성에 대한 구체적 사례분석과 단계별 이행안(로드맵)을 제시했다는데 의미가 있으며, 앞으로도 투자자 관점에서 리츠를 일반 국민이 신뢰할 수 있는 안정적 투자처로 만들 수 있도록 노력할 것″이라고 말했다.