지난 십수년간 프랜차이즈 사업과 성공적인 부동산 투자에 힘입어 거액자산가의 반열에 오른 K씨(남·59세)가 필자에게 전하는 부동산 투자 노하우다.

2002년부터 요식업, 11개 브랜드 운영하는 K씨

K씨는 한식, 중식을 포함해 커피숍, 분식집, 떡집, 치킨집 등 무려 11개나 되는 요식업 브랜드를 가지고 있는 프랜차이즈 대표로 강남에서도 꽤 알아주는 알부자다. 사실 K씨를 잘 모르는 사람들은 그가 프랜차이즈 사업을 통해 큰 부자가 된 줄로 생각하겠지만, 지인들은 그가 부동산 투자로 승승장구했음을 잘 알고 있다.

점포개발에 깊게 관여해야 하는 프랜차이즈 사업의 특성상 지역분석과 상권분석 등 부동산에 관한 전문가적 지식과 경험을 몸소 체득한 K씨였기에 가능한 일이었다. 친구따라 강남가기식으로 부동산에 투자하기보다는 점포개발을 통해 체득한 자신만의 노하우와 경험을 살려 구분상가(점포)나 상가건물 등에 투자했고 이를 통해 자산을 크게 불린 K씨였다. 

K씨가 부동산 투자에 본격적으로 관심을 갖기 시작한 시점은 한일월드컵이 열렸던 2002년경으로, IMF 외환위기가 끝나고 빠른 경기회복과 함께 부동산시장이 상승바람을 타기 시작하던 때였다. 또한 이 시기는 K씨가 월급쟁이 직장인 신분에서 요식업 전문 프랜차이즈 사업가로 자리잡기 시작하던 때이기도 했다.

돌이켜보건대 프랜차이즈 사업가라는 직업의 속성상 평소 상권과 점포(직영점 또는 가맹점)자리에 커다란 관심을 갖고 있던 K씨에게 한 지인의 소개로 만난 중개업자 P씨는 그저 단비와 같은 존재였다. 그 당시 P씨는 강남 중개업소들 사이에서 꽤나 알아주던 상가(또는 상가건물) 전문 중개업자였는데, 프랜차이즈 사업을 경영 중이던 K씨에게 직접 현장을 보여주면서 목 좋은 상가를 고르는 안목과 상가에 맞는 업종을 발굴하는 방법 등 알토란같은 조언을 아끼지 않았던 것이다.

프랜차이즈 사업과 부동산 투자의 합작,두 마리 토끼를 잡다  

한편 중개업자 P씨를 통해 상가 투자에 눈을 뜨게 된 K씨가 2002년 당시 주목했던 곳은 서울시 강남구 논현동 영동전통시장 인근 먹자골목상권이었다. 사실 주변에서는 그 당시 사람들에게 인기가 좋았던 종로나 대학로, 이대입구, 신촌사거리 등에 투자하기를 권유했지만 친구따라 강남가기식 투자를 싫어했던 K씨로서는 받아들일 수 없는 투자처였다.

대신에 K씨는 자신의 원칙과 소신에 따라 상권 확장이 기대되는 강남구 논현동 먹자골목상권을 선택했다.

2002년 초겨울, K씨는 중개업자 P씨의 자문을 받아 서울시 강남구 논현동 영동전통시장 인근 먹자골목상권에 위치한 대지면적 90평, 건물연면적 218평짜리 4층 규모의 낡고 허름한 근린상가건물을 시세 25억원보다 다소 저렴한 가격인 22억원에 매입했다.

이는 건물주의 관리 소홀과 1층 임차인의 임대료 연체가 겹치면서 임대수익률이 시장평균치에 크게 못 미치자 서둘러 급매물로 나왔기 때문에 가능한 일이었다.

먼저 매물의 입지를 살펴보면, 강남대로 이면, 영동전통시장 인접 먹자골목거리 내에 위치해 있으며 주변은 전통시장상가와 음식점, 노래방, 편의점 등이 혼재된 근린상권을 형성하고 있었다. 기존의 종로나 대학로, 신촌사거리 등과 비교해보면 그저 초라해 보일정도였다. 하지만 K씨와 중개업자 P씨의 생각은 달랐다. 이들은 향후 가치상승의 가능성을 눈여겨본 것이다. 그들이 판단한 근거는 이랬다.

첫째, IMF 외환위기가 끝나고 경기회복이 진행되면서 강남지역에 거주하는 20~30대 젊은 층을 대상으로 24시간 영업하는 유흥음식점들이 빠르게 자리잡아가고 있었다. 실제로 이러한 흐름은 2016년 지금까지도 이어져 이제는 전국적으로 유명한 24시간 상권으로 자리매김했다.

더욱이 최근에는 여러 TV 방송국을 통해 유명 쉐프 B씨가 직영하는 프랜차이즈 음식점들이 다수 입지한 것으로 알려지면서 이 일대는 B씨의 이름을 딴 이른바 ‘OOO거리’로 더 큰 유명세를 치르고 있는 중이다. 한때는 비교조차 불가했던 강남역상권과도 견줄 만큼 급성장한 신흥상권으로 자리잡은 것이다.

둘째, 서울 강남권을 동서로 연결하는 지하철 9호선(신논현역)이 수년 내 개통될 예정임에 따라 이 일대로 진입하는 대중교통수단이 크게 개선돼 유동인구가 큰 폭으로 늘어날 것으로 판단한 것이다.

셋째, 상권확장으로 임차인 수요가 늘어나고 있는 만큼 20~30대 젊은 층을 겨냥한 리모델링을 통해 증축공사까지 마친다면 임대료를 큰 폭으로 상향시킬 수 있을 것으로 보았다. 덤으로 장기연체 중인 임차인까지 명도할 수 있으니 일석이조라고 생각한 것이다.

결과적으로 K씨의 판단은 옳았다. 그동안 해당 부동산은 지하철 9호선 개통(2009년 1단계 개통, 2015년 2단계 개통 및 2018년 3단계 개통 예정) 및 상권 확장에 따른 토지가격 상승 및 리모델링을 통한 증축공사 기대효과 등으로 매입 당시 가격보다 3배 이상 올라 현재는 90억원 이상을 호가하고 있는 중이다. 프랜차이즈 사업과 부동산 투자가 합작해낸 커다란 성과가 아닐 수 없다.

그 후에도 K씨는 요식업 프랜차이즈 사업과 연관시킨 점포개발 노하우를 살려 몇 차례의 부동산 투자를 이어갔고, 이를 통해 거액자산가로 거듭날 수 있었다. 2005년 마포구 동교동 단독주택 매입 후 상가건물 신축(총투자금액 35억원, 현재시세 80억원), 2010년 강남구 역삼동 상가주택 매입 후 리모델링(총투자금액 28억원, 현재시세 43억원), 2012년 영등포구 당산동 대로변 상가건물 매입(총투자금액 45억원, 현재시세 60억원) 등은 K씨의 대표적인 부동산 투자 성공사례들이다. 

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.