정부가 올해 뉴스테이 공급물량 계획을 발표했다. △촉진지구지정 △LH공모사업 △뉴스테이 연계 정비사업 △민간제안사업 등을 통해 총 5만호의 사업지를 확보할 예정이다. 이중 2만5000호는 영업인가, 1만2000호는 입주자모집까지 추진한다.

사업방식도 다양화될 전망이다. 소비자의 다양한 니즈를 반영해 △도심형 △토지임대 △협동조합연계 △한옥뉴스테이 등 총 1만8000호가 시범사업으로 선보일 예정이다.

공급촉진지구에 뉴스테이 공급, 참여자격 완화

올 한해 공급촉진지구를 통해 가장 많은 물량의 뉴스테이가 공급될 예정이다. 정부는 민간사업자의 참여를 유도하기 위해 공급촉진지구 내 사업자 등록 자격을 완화했다. 기존에는 지구 내 최초로 뉴스테이사업을 하는 경우 민간임대주택 300호 등록 실적조건이 있어야 했는데, 이를 삭제했다. 또 민간사업자는 8년간 100호 이상의 임대주택을 운영한 경우 각각 뉴스테이사업자, 뉴스테이주택으로 등록이 가능하다.

다만, 촉진지구가 지정된 후로 6년 내에 뉴스테이주택을 취득하지 않으면 임대사업자 등록이 말소된다.

이와 함께 관련 규제도 대폭 완화했다. 공급촉진지구가 10만㎡이하인 경우, 시행자의 편의를 위해 촉진지구 신청 시 △지구계획 승인 △주택사업자계획승인 △건축허가를 포함해 일괄적으로 신청이 가능하다.

더불어 관련 인허가와 건축위원회 통합심의 절차를 간소화해 사업단계를 기존 4단계에서 2~3단계로 축소했다. 용적률과 건폐율도 법정상한을 적용하고 건축물의 조경·높이 등 기타건축규제를 완화해 사업성을 높였다.

한편, 정부는 올 1월 공급촉진지구 1차 선도사업으로 8개 지구를 선정하고 1만3000호를 공급할 예정이다. 선도사업은 보전가치가 낮은 도시인근 그린벨트지역, 본래 기능을 상실한 도심 내 공업지역 등을 우선적으로 지정했다.

오는 4월 중 2차 사업으로, 4~5개 공급촉진지구를 추가로 지정할 계획이다. 2차 지구는 올해 해제·완화되는 농어촌진흥지역 중 기반시설이 양호하고 임대수요가 풍부한 지역 중에 선정될 예정이다.

뉴스테이 공급촉진지구 조성사업을 통해 조성된 주택건설용지는 추첨방식으로 공급된다.

올 상반기, 6000호 LH공모 진행

LH는 올해 하반기까지 4차례 LH공모사업을 추진할 방침이다. 사업은 기존 LH부지에 주택도시기금과 민간사업자가 공동으로 출자자로 참여한 리츠가 사업시행자로 참여하는 방식으로, 리츠가 토지를 매입하고 자금조달 및 주택건설·임대운영을 관리한다.

LH는 지난해 11월 4차 사업공모를 발표하고, 지난달 3개 지구에 대한 사업자를 선정했다. △김포한강-롯데건설 컨소시엄 △대구금호-서희건설 컨소시엄 △인천서창2-한화건설 컨소시엄 등이다.

올 상반기 중 진행되는 5·6차 공모사업의 예정부지는 화성동탄, 시흥장현, 광주효천, 파주운정 등 9개 지역이다.

사업자가 LH공모사업에 신청자격을 얻기 위해선 우선 뉴스테이사업 시행을 위한 리츠에 지분을 출자해야 한다. 단독 혹은 2개 이상 법인으로 구성된 컨소시엄 형태로 참여가 가능하다. 3차까지는 시공사로 참여하는 건설사에 10%의 출자의무가 있었는데, 4차 때는 이를 폐지했다.

다만, 시공사와 자산관리회사(AMC), 재무적 투자자(FI) 등 컨소시엄 구성원이 모두 출자 시 2점의 가점을 부여했다. 사업자 다각화를 위한 조치다. 그외 자세한 신청자격 및 지침은 ‘뉴스테이 공모지침서’를 통해 발표한다.

이에 대해 업계는 가점 등 평가기준이 불확실한 것에 대한 피로를 호소한다. 업계관계자는 “8년의 의무임대기간이 있는 탓에 투자회수까지 꽤 시간이 걸린다”며 “자금력이 떨어지는 중소건설사의 경우, 수익성을 확신하기 어렵다”고 말했다.

업계 관심 뜨거운 뉴스테이 연계형 정비사업

미분양 우려 탓에 사업이 중단된 정비구역을 대상으로 진행하는 뉴스테이 연계형 정비사업(이하 뉴스테이정비사업)도 눈길을 끈다. 재개발·재건축 등 정비사업에서 공급되는 일반분양물량을 뉴스테이사업자가 매입한 후 임대주택으로 공급하는 사업방식이다. 지난해 12월 시범사업으로 인천십정2구역에서 3600호가 공급된 바 있다.

건설사 입장에선 시세보다 저렴하게(80%) 주택을 매입할 수 있는 점이 매력으로 꼽힌다. 정비구역에 우선협상대상자로 선정될 경우 주택도시기금에서 기금을 지원받을 수도 있다.

또 용적률이 500%까지 상향되는 등 인센티브도 주어진다. 정부가 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’을 개정해 200가구 이상 뉴스테이를 공급할 경우 해당 지역을 준주거지역으로 용도변경이 가능하도록 했다. 기존에는 일반주거지역(3종 주거지역)으로 최대 300% 용적률이 적용됐다.

정부는 지난 2월17일 뉴스테이정비사업의 공모결과를 발표했다. 4~5개 구역을 선정하는데 9개 시·도에서 총 37개 정비구역이 신청해 6대1의 경쟁률을 기록했다. 이번에 선정된 곳은 15개 후보구역으로, 해당 지역의 정비조합은 앞으로 6개월 내 뉴스테이사업의 우선협상대상자를 선정해야 한다. 우선협상대상자 선정과 가격협상이 완료되면 정비조합은 지자체를 통해 국토부에 기금지원신청이 가능하다.

이번 15개 후보구역은 4월부터 기금지원 신청을 받을 예정이다. 구역별 기금출자 규모는 전체 일반분양분 매입비용의 10%수준에서 정해질 것으로 보인다. 임대사업자의 자금조달 계획에 따라 변동가능하다.

이번 공모에 지자체 및 건설사의 관심이 높은 만큼 정부는 오는 6월 하반기 추가공모에 나선다는 방침이다.

그러나 업계 일각에선 뉴스테이 정비사업에 회의적인 반응도 있다. 정비구역의 임대수요가 불확실하다는 판단이다. 특히 정비구역의 경우 임대수요가 풍부하지 않아 공실률 등 리스크가 우려된다는 지적이다. 뉴스테이 공급확대와 더불어 이같은 위험요인에 대한 대책마련을 주문했다.

특화형으로 공급되는 민간제안사업 뉴스테이

택지조성이 완료된 곳 중 민간이 보유한 택지를 활용하는 민간제안사업은 올해 5000호 가량이 공급된다. 민간제안 뉴스테이는 민간기업이 직접 뉴스테이사업 시행계획을 세우고 기금출자를 신청하면 주택도시보증공사 심사와 주택기금투자심의위원회 심의를 거쳐 기금투자 여부가 최종 확정돼 사업이 시행되는 방식이다.

지난해 9월 선보인 대림산업의 인천도화 이편한세상 뉴스테이가 민간제안방식의 뉴스테이 첫 사례이다.

특히 정부는 민간제안사업을 수요자, 부지, 주택유형 등을 다양화해 특화형 뉴스테이 중심으로 공급한다는 방침이다. △도심형 △토지임대형 △협동조합형 △한옥형 등이다. 그중 도심형은 부산과 대구에 각각 두 곳씩 사업지를 확정했다. 하나은행 지점을 리츠가 매입한 후 720호 규모로 재건축해 10년 임대주택으로 공급한다.

한옥형은 동탄1지구 내 한옥단지를 후보지로 정했다. 면적 및 임대기간 등 자세한 사항은 논의 중이다.