주거용 부동산 절세 사례

고가 아파트를 부부공동명의로 등기해 절세한 Y씨

2년 전, Y씨는 지난 30여 년간 살았던 서울시 서초구 잠원동 아파트(재건축 진행 중)를 매각하고 서초구 반포동 소재 고가 아파트(267㎡)를 30억원 주고 매입했다. 소유권이전등기는 절세차원에서 부부공동명의를 활용했다. 고가 아파트에 살고 있던 사촌으로부터 부부가 공동명의로 등기하면 종합부동산세를 절약할 수 있다는 조언을 받고나서 이를 실행으로 옮긴 것이다.

매년 납부하는 종합부동산세의 경우 배우자와 합산하지 않고 각자 별도로 과세하기 때문에 적지 않은 금액을 절세할 수 있는 게 사실이다. 실제로 지난해 Y씨는 단독명의로 할 땐 납부할 종합부동산세가 450만원 정도로 예상됐지만, 아내와 함께 부부공동명의로 등기함으로써 150만원이 절감된 300만원 정도를 납부했다. 절세효과를 본 것이다.

사실 부자들은 Y씨처럼 부동산을 매입하면서 단독명의로 등기하는 것보다 합법적인 절세를 목적으로 부부가 공동명의로 등기하는 것을 선호하는 경향이 있다. 위에서 보여준 Y씨의 사례처럼 토지나 주택을 취득할 때 부부공동명의를 활용하면 종합부동산세를 절감할 수 있고, 추후 이들 부동산을 매각할 땐 양도소득세마저 절감할 수 있기 때문이다. 부동산 취득 시 부부공동명의의 장점을 누구보다 잘 알고 있는 그들이었다.

수익형 부동산 절세 사례

부부공동명의로 상가를 매입해 절세효과 누리고 있는 맞벌이 직장인  

최근 몇 년간 초저금리기조가 이어지면서 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산을 취득하려는 사람들 역시 꾸준히 늘고 있다. 하지만 수익형부동산은 처분시점에서의 양도차익은 물론, 매월 규칙적으로 임대소득이 발생하기 때문에 취득시점부터 절세방법을 따져볼 필요가 있다.

특히 급여소득자는 수익형부동산을 사들여 임대소득을 올릴 경우 소득이 발생한 해의 다음 해 5월에 세율이 6~38% 수준인 종합소득세를 납부해야 한다. 이에 따라 연봉이 높은 소득자는 임대소득 때문에 더 높은 세율을 적용받을 수 있다. 자칫하면 세금부담으로 득이 아닌 실이 될 수 있는 것이다.

부동산 투자로 부자가 되는 게 꿈인 맞벌이 직장인 H씨(남·48세). 1개월 전 서울시 서초구 양재동 소재 초역세권 상가를 7억 원에 매입하기로 계약했다. H씨가 매매 계약한 상가는 2005년 준공된 주상복합빌딩 내 구분상가(분양면적 56㎡, 전용면적 30㎡)로 테이크아웃 커피숍이 임차 중이었다.

현재 이 상가의 임대료는 보증금 3000만원, 월세 250만원이다. 내달 잔금을 치를 계획인 H씨는 잔금납부와 동시에 법무사를 통해 부부공동명의로 등기할 계획을 갖고 있다. 평소 알고 지내던 세무사로부터 단독명의로 등기하는 것보다 부부공동명의로 등기하는 게 절세차원에서 유리하다는 자문을 받았기 때문이다.

맞벌이부부의 경우 H씨처럼 부부공동명의를 활용하는 게 절세에 매우 유리하다. 예를 들어 연봉이 남편은 6000만원, 아내는 3000만원인 부부가 상가임대소득을 매월 250만원(매년 3000만원)을 받는 경우를 생각해 보자.

남편명의로 상가를 취득하면 과세표준금액은 종전에 남편 연봉 6000만원에서 연 임대소득을 더한 9000만원으로 상승한다. 과세표준 구간이 한 단계 오르면서 세율도 기존 24%에서 35%로 오른다.

하지만 이 부부가 상가를 공동명의로 취득하면 연 임대소득은 부부가 1500만원씩 나눠 갖게 된다. 이때 과세표준금액은 남편이 7500만원, 아내가 4500만원이다. 두 사람 모두 과세표준금액이 크게 변하지 않아 적용세율을 정하는 과세표준구간도 변하지 않는다.

세금부담도 크게 늘어나지 않는 것이다. 이렇게 되면 남편 단독명의로 상가를 살 때보다 매년 165만원 가량(지방소득세 포함)을 절감할 수 있다.

다만, 부부공동명의로 할 경우 증여로 처리될 가능성이 있는데, 이는 부부의 다른 재산의 대부분이 남편명의로 돼 있는 경우 남편이 아내에게 상가를 증여한 것처럼 보일 수 있기 때문이다. 이럴 땐 배우자간 6억원 이하 증여에 대해서 세액공제가 된다는 점을 충분히 활용하면 좋다.

부동산을 취득할 때 부부공동명의를 활용하게 되면 절세효과로 자산이 증식됨은 물론, 부부간의 금실도 좋아지기 마련이다. 그야말로 완벽한 일석이조가 아닌가.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.