부동산 포털 닥터아파트에 따르면 2016년 택지개발지구 등 공공택지에서는 아파트 144개단지 12만4,443가구가 분양될 예정이다. 이는 2015년 분양실적 286개 단지, 19만1,005가구에 비해 34.8% 감소한 것이다.

지역별로는 서울 인천 경기 등 수도권이 올해 아파트 77개 단지, 6만156가구가 분양될 예정이다. 지난해(150개 단지, 11만1,264가구)보다 45.9% 줄어들었다. 지방은 올해 68곳, 6만4,287가구의 아파트가 분양될 예정이다. 지난해보다 19.4% 감소한 것이다.

수도권 공공택지에선 화성 동탄2신도시에서 아파트 분양물량이 가장 많다. 18개 단지, 1만4584가구가 분양될 예정이다. A35블록 중흥S클래스(436가구)부터 올해 첫 분양이 시작된다. 대단지로는 A8블록 자이(979가구), A42블록 힐스테이트(1479가구)에 이어 상반기 A69블록 반도유보라 10.0(1515가구) 및 A70블록 11.0(1262가구)이 분양될 예정이다.

남양주 다산신도시에서는 11개단지, 8645가구가 올해 분양될 예정이다. 오는 6월 지금지구 B4블록 금강펜테리움1차(944가구)부터 분양이 시작된다. 김포 한강신도시에서도 8곳, 4356가구가 연내 분양될 예정이다. 하남 미사강변도시에서는 A27블록 하남 미사 e편한세상 등 4개 단지에서 2951가구가 공급된다. 지방 공공택지에선 세종시가 11개단지, 1만1687가구로 분양물량이 가장 많다.

닥터아파트 김수연 리서치팀장은 “공공택지 분양물량이 작년보다 줄어든 것은 지난 2014년 9·1대책으로 2017년까지 대규모 택지개발이 중단됐기 때문”이라면서 “또 공공분양 물량이 행복주택 또는 뉴스테이 등 공공임대 물량으로 전환돼 공공택지 분양물량이 더욱 줄어들 전망”이라고 말했다.

공공택지 아파트 희소가치 높아져

공공택지란 택지개발사업지구, 보금자리지구, 도시개발사업지구 등 한국토지주택공사(LH)나 지방자치단체 등 공공기관이 조성하는 택지를 말한다. 위례신도시, 광교신도시, 동탄2신도시를 비롯해 서울 마곡지구, 하남 미사강변지구 등이 수도권의 대표적인 공공택지로 꼽히는 지역들이다.

공공택지는 정부가 계획적으로 조성하는 택지인 만큼 기반 시설과 교통망이 잘 확충된다는 게 장점이다. 특히 정부가 2017년까지 신규 공공택지 지정을 중단하기로 하면서 공공택지 분양 물량 희소가치가 더욱 높아졌다. 여기에다 공공택지에 공급되는 아파트에는 분양가 상한제가 적용되는 만큼 민간 건설사가 개발해 공급하는 아파트보다 분양가가 10~20% 가량 저렴하다. 

부동산114에 따르면 지난해 6월기준 전국 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 974만원으로 나타났다. 분양가 상한제가 폐지되기 직전인 3월(945만원)보다 29만원씩 올랐고, 1년 전인 2014년 6월(782만원)과 비교해도 192만원 오른 가격이다. 최근에는 분양가가 더욱 오르는 추세여서 공공택지 아파트의 인기도 그만큼 더 높아지고 있다.

따라서 내집을 마련하려는 수요자의 입장에서는 우선 공공택지 아파트를 노려볼 필요가 있다. 공공택지 아파트의 분양가가 저렴하다는 점과 함께 청약통장을 활용해 신청할 수 있고, 또 지역에 따라 특별공급 등의 혜택도 있어 무주택자에게는 여러모로 유리한 점이 많기 때문이다.

닥터아파트 측의 지적처럼 공공택지 아파트는 택지개발촉진법의 폐지와 신도시 추가지정 중단 등으로 희소성이 더욱 높아지고 있다. 지난해의 경우에도 공공택지 지구에서 선보인 아파트는 대부분 청약성적이 좋은 것으로 나타나고 있다. 수도권의 경우 1순위 평균 청약경쟁률이 높은 단지는 모두 공공택지에서 나왔다.

지난해 말 공급과잉 논란과 함께 동탄2신도시에서 분양된 일부 물량이 불리한 입지여건 등으로 성적이 좋지 않았지만, 아직 공공택지의 경쟁력은 높은 것으로 분석되고 있다. 수도권 전세난이 더 심화될 가능성이 높은데다 공공택지에서 공급되는 물량 자체가 줄어들기 때문이다.

공공택지 아파트 수요자들로부터 인기 높아

최근 들어서도 수요자들로부터 인기를 끌고 있는 아파트는 대부분 공공택지에서 공급한 아파트들이다. 특히 수도권의 경우 분양시장이 호황기를 맞으면서 좋은 입지와 착한 분양가로 경쟁력 갖춘 아파트들이 잇따라 분양에 성공하며 주목받고 있다. 

지난해 11월 김포한강신도시에서 분양한 ‘이랜드 타운힐스’는 1순위 청약에서 평균 9대 1의 경쟁률을 기록한 반면 같은 시기 공급한 또다른 분양단지는 절반 가까이 미달됐다. 두 단지의 성적을 가른 것은 입지와 분양가였다.

브랜드 가치가 더 뛰어난 다른 단지의 아파트는 3.3㎡당 분양가가 1025만원인 반면 김포도시철도 운양역 도보권으로 입지가 좋았던 ‘이랜드 타운힐스’는 주변 시세보다 저렴한 3.3㎡당 990만원에 공급해 수요자들의 선택을 받았다. 또 삼성물산이 길음뉴타운에 분양한 ‘래미안 길음 센터피스’도 길음뉴타운 내 다른 단지 시세에 비해 저렴한 3.3㎡당 평균 1656만원으로 책정돼 분양 흥행에 성공했다.

최근 아파트 분양시장이 입지와 가격에 민감하게 반응하는 것은 실수요자 위주로 재편된 분양시장에서 입지와 가격경쟁력이 우수한 알짜 물량들이 자연스레 분양시장을 주도하고 있기 때문이다.

호반건설이 송파구 오금동 101-5일대(오금공공택지지구 3블록)에 분양한 ‘송파 호반베르디움 더 퍼스트’도 대표적이다. 이 단지는 지난 12월 1순위 청약접수에서 총 215가구(특별공급 제외) 모집에 658건이 접수돼 평균 3.06대 1의 경쟁률로 청약 마감됐다.

이 단지는 1순위 청약에서 전 가구가 마감되는 바람에 청약기회조차 얻지 못한 수요자들이 미계약분 분양에 대한 문의가 이어지고 있다고 한다. 주택업계의 강자로 떠오른 호반건설의 첫 서울 진출작이자 서울에서 보기 드문 공공택지에 들어서는 분양가 상한제 적용 단지라는 점때문에 분양 전부터 수요자들의 관심을 모았다.

세곡, 내곡지구 등에서 볼 수 있듯이 전매제한이 풀린 공공분양 아파트는 가격 상승력이 높아 오금지구에 지어지는 이 단지 역시 향후 추가 가격 상승 여지가 많은 것으로 점쳐진다. ‘송파 호반베르디움 더 퍼스트’ 분양가는 강남권 재건축 신규 아파트 대비 절반에 해당하는 3.3㎡당 2043만원이며, 여기에 중도금 이자 후불제도 제공되고 있다.

단지가 들어서는 오금지구는 송파구 및 강동구 등 동남권 ‘교육 1번지’로 불리는 방이동 학원가와 가깝고, 인근 롯데백화점, 롯데월드몰, 롯데마트 등 잠실 인프라를 편리하게 이용할 수 있는 장점이 있다. 또한, 제 2롯데월드, 거여마천재정비촉진지구 등 주변의 개발 호재도 갖췄다. 교통 여건으로는 지하철 5호선 개롱역, 3·5호선 오금역, 개통 예정인 9호선 3단계 올림픽공원역을 이용할 수 있다. 서울 외곽순환도로 서하남IC도 가까워 수도권 이동도 편리하다.

올해 수도권 첫 공급되는 하남미사도 관심

SK건설이 지난달 서울 동대문구 휘경동(휘경뉴타운 2구역 주택재개발 정비사업) 일대에 공급한 ‘휘경 SK VIEW(뷰)’도 마찬가지다. ‘휘경 SK VIEW’는 지하철 1호선 외대앞역 역세권 입지를 갖추고 있고 동부간설도로, 이마트, 경희대병원 등 교통 및 쇼핑, 의료시설을 편리하게 이용할 수 있다.

이 단지는 3.3㎡당 평균 1510만원대로 경쟁력 있는 분양가를 선보이는 동시에 1차 계약금 1000만원 정액제와 중도금(분양가의 60%) 무이자 혜택을 제공했다. 이에 전타입 순위 내 청약을 마감하는 등 높은 인기를 누렸다.

올해에는 한강을 끼고 있는 서울 동쪽의 대표적 공공택지인 하남미사강변도시에서 수도권 처음으로 아파트가 공급돼 수요자들의 관심을 모으고 있다. 미사강변도시는 그동안 실수요자에게 인기가 높았던 곳이어서, 최근 주택경기 위축 우려로 냉기가 도는 수도권 신규 분양시장의 가늠자가 될 수 있다는 점때문에 더욱 주목받는 곳이다.

대림산업이 하남미사강변도시 A27블록에 공급하는 ‘e편한세상 미사’는 지상 29층짜리 5개동에 전용면적 69㎡ 145가구, 84㎡ 507가구로 이뤄진다. 전 가구를 남향 위주로 배치했고 전용면적 84㎡는 4베이(방3개와 거실을 전면에 배치한 구조)에 가변형 벽체로 설계해 공간 활용도를 높였다.

하남미사강변도시는 이명박 정부 당시 보금자리지구로 개발에 들어갔다가 이후 공공택지로 바뀐 곳이다. 분양가격이나 입지여건이 상대적으로 양호한 편이어서 실수요자 선호도가 높은 편이다. 그동안 전용면적 84㎡ 민간 아파트 분양가는 3.3㎡당 1200만~1300만원선으로, 비교적 저렴하다는 평가를 받았다.

저렴한 분양가로 프리미엄 붙은 경우도 많아

특히 수도권 공공택지 내 아파트의 경우, 서울 전셋값과 큰 차이 없는 수준의 분양가가 책정돼 있어 서울로 출퇴근하는 실수요자와 임대수익률 제고를 원하는 투자자들의 관심이 크다. 아파트에서도 점차 월세가 보편화되고 있는 만큼 분양가만 저렴하면 수익창출이 용이하다는 설명이다.

실제로 지난해 수원 광교·동탄2 등 수도권 2기 신도시 아파트에 억대의 프리미엄이 형성되면서 공공택지 아파트 분양권 시장이 후끈 달아오른다는 기사가 지상에 보도되기도 했다. 수도권 2기 신도시의 경우 저렴한 분양가에 공공택지의 희소성이 더해져 평균 수십 대 1의 청약경쟁률을 이어가며 ‘청약 불패’ 지역으로 자리를 굳혔다. 이들 신도시의 분양권에 적게는 수천만원에서 최고 1억5000여만원의 웃돈이 형성됐다.

대우건설의 위례 우남역 푸르지오는 1순위 청약에서 총 430가구 공급에 6만9373명이 몰려 평균 161.33대 1의 경쟁률을 기록했다. 또 동탄2신도시 2차 푸르지오는 567가구 모집에 3만3194명이 몰려 평균 58.5대 1로 마감했다. GS건설이 광교신도시에서 분양한 광교파크자이 더테라스는 평균 53.8대 1의 높은 경쟁률로 1순위에서 청약 마감됐다.

택지지구 아파트의 뜨거운 청약열기는 그대로 분양권 시장으로 이어져 위례신도시 아파트 분양권에 적게는 평균 5000만원에서 1억원까지 웃돈이 붙어 거래가 이루어졌다. 지난해 11월에 입주한 위례 래미안 전용면적 101㎡의 경우 평균 1억원 내외의 프리미엄이 형성됐고, 85㎡ 단일 평형으로 구성된 ‘부영 사랑으로’에도 3000∼6000만원의 웃돈이 붙었다.

동탄2신도시도 상황은 비슷해 동탄역 더샵 센트럴시티에는 분양가에 최고 1억2000만원의 프리미엄이 붙었다. 전용면적 84.79㎡의 분양가는 3억7700만원 수준이었는데 당시 4억9000여만원에 거래됐다.

지난해 청약 열풍이 거셌던 광교신도시 아파트 분양권에도 수천만원의 프리미엄이 형성돼 지난 해 8월 입주를 시작한 광교 푸르지오월드마크 아파트 전용면적 84㎡는 분양가에 최고 1억5000만원 가량의 프리미엄이 붙어 6억7000만원을 호가하는 것으로 조사됐다.

올해에도 공공택지 아파트에 대한 수요자들의 높은 관심은 이어질 것으로 보인다. 특히 수도권에서는 평균 분양가가 크게 오르고 있는 상황이어서 상대적으로 저렴한 분양가에 주택을 분양받을 수 있는 공공택지에 더욱 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 아직은 자금여력이 부족한 젊은 무주택 세대들에게 공공택지 아파트는 메리트가 큰 내집마련 수단이 될 수 있다.

<이어진 기사>

PART② 내집마련 전략 포인트-02정부 지원방안 활용

PART② 내집마련 전략 포인트-03전셋값으로 주택구입

PART① 2016 주택시장 트렌드 분석

PART② 내집마련 전략 포인트-01공공택지 아파트