금융위원회는 지난 1월 14일 대통령 신년 업무보고에서 주택연금을 활용한 내집연금 3종세트를 발표했다. 주택연금은 주택을 소유하고 있는 만 60세이상 국민들이 주택을 금융기관에 담보로 제공하고 금융기관으로부터 매월 일정 금액(이를 ‘월지급금’이라고 한다)을 받아서 생활에 사용할 수 있는 금융상품이다.

우리나라에서 주택연금은 2007년 7월에 주택금융공사가 공적보증을 시작하면서 고령자의 주거안정과 노후안정을 위한 복지상품으로 판매하기 시작했다.

생애주기별 맞춤형 주택연금 새로 출시

주택연금은 주택시장 안정화와 고령화 사회의 사회 복지수요 재원을 분담할 수 있는 순기능이 있다. 우선 베이비부머 등 고령층의 자산구조를 살펴보면, 80% 정도가 부동산으로 되어 있다.

고령가구가 노후자금을 마련하기 위해 부동산(주택)을 처분하게 되면 고령가구의 주거불안 문제가 발생할 수 있을 뿐만 아니라 주택시장의 매물이 증가하면서 시장가격의 왜곡을 가져올 수도 있다.

주택연금은 이러한 문제를 완화시켜 줄 수 있는 자산 유동화 방식으로 향후 기하급수적으로 증가하게 될 고령가구에 대한 노후복지 재원으로서의 기능도 할 수 있다.

주택연금 도입초기에는 가입하는 사람들이 적었지만 최근 들어 주택연금에 대한 인지도가 높아지면서 가입가구가 꾸준히 증가하고 있다. 이러한 사회적인 니즈에 따라 금융당국에서도 고령가구들이 보유하고 있는 주택자산을 활용할 수 있는 금융상품으로 생애주기별 맞춤형 주택연금(내집연금 3종세트)를 새로이 출시했다.

내집연금의 3종세트 기본방향은 위 <그림>과 같이 ①60대 일반가구가 안정적으로 은퇴소득을 확보할 수 있는 ‘주택담보대출 → 주택연금 전환’ 상품, ②40~50대 일반가구의 은퇴 후 소득절벽에 대비하기 위해 ‘보금자리론과 연계한 주택연금’ 상품, ③취약계층을 위한 ‘우대형 주택연금’ 상품으로 구성된다.

①주택담보대출 → 주택연금 전환 상품

이 상품은 주택담보대출을 받고 있는 60대 이상의 국민이 주택연금에 가입하면서 연금일부를 일시 인출하여 기존 대출을 상환하고 매달 주택담보대출 이자를 부담하는 대신에 연금을 받는 구조의 상품이다.

예를 들어 3억원짜리 주택을 가지고 있는 A씨가 7500만원 주택담보대출(금리 3.04%, 잔존만기 10년, 일시상환)이 있고 매달 19만원의 이자를 내고 있다고 해보자. A씨는 70세까지 매달 은행에 이자를 내고, 70세가 되면 원금 7500만원을 갚아야 한다.

10년 동안 이자만 2280만원(=매월 이자 19만원×12개월×10만원)을 은행에 내야 한다. 그런데 A씨가 주택연금에 가입하면 금융기관에 19만원 이자를 내는 대신에 매달 26만원의 연금을 받게 된다. 주택연금은 종신거주이기 때문에 가입한 가구는 죽을 때까지 매달 고정적으로 26만원을 받는다.

70세까지 살면 금융기관에 2280만원의 이자를 내는 대신 연금으로 3120만원(=매월 연금 26만원 × 12개월 × 10만원)을 받게 된다. 그리고 재산세와 소득세도 매년 20만원을 절감할 수 있어 10년간 200만원의 절세효과도 있다. 게다가 가입자가 죽은 후에 연금으로 받은 돈이 주택가치보다 적어 주택잔존가치가 남아있으면 잔존가치만큼 상속할 수 있다. 그렇지만 주택 잔존가치가 없더라도 가입자는 추가 부담하지 않아도 된다.

주택담보대출로 인한 이자부담이 고민스러운 60세 이상의 가구라면 앞으로 출시될 주택담보대출→주택연금 전환 상품 가입을 검토해볼만 하다.

②보금자리론 연계

주택연금주택금융공사에서 판매하고 있는 주택연금은 가입대상이 만 60세 이상이다. 그렇기 때문에 40~50대는 주택연금에 가입하고 싶어도 가입할 수 없다. 이러한 계층을 위해 금융당국이 보금자리론 연계 주택연금 상품을 출시한다.

40~50대가 주택금융공사에서 판매하고 있는 보금자리론(모기지)을 받으면서 향후 주택연금 가입을 사전예약하는 연계형 상품이다. 이처럼 보금자리론에 가입하면서 향후 주택연금 가입을 약속할 경우, 보금자리론 금리를 우대하고 인출하도를 확대하는 등의 인센티브를 부여할 계획이다.

예를 들어 45세 B씨가 3억원짜리 주택을 사려고 할 때, 주택금융공사에서 보금자리론(20년, 분할상환)을 받으면서 향후에 주택연금을 가입하겠다고 하면, 보금자리론 대출금리를 3.2%에서 0.1%p 인하해준다.

이럴 경우 B씨는 원리금 상환기간 중에는 연간 12만원(대출기간 전체 총 180만원 ~ 240만원) 이자비용을 절감할 수 있다. 그리고 연금 전환 후에는 매월 원리금 부담 85만원 대신 42만원에 해당하는 연금을 수령할 수 있다. 게다가 주택연금 가입에 따른 세금 감면도 매년 20만원씩 발생한다. 

주택을 마련하기 위해 주택담보대출을 받으려고 고민하고 있는 40~50대라면 생각해볼 만한 상품이다. 아직 주택연금이 낯설 수도 있지만, 대출금리가 낮아질 뿐만 아니라 재산세와 소득세와 같은 조세절감효과도 있기 때문에 가계에 도움이 될 수 있다.

③우대형 주택연금

앞의 두 상품은 일반가구를 대상으로 하는 주택연금 상품이다. 반면에 ‘우대형 주택연금’은 취약계층을 대상으로 하는 연금상품이다. 일정 소득 및 자산기준 이하의 생활이 어려운 고령층에 대해 보다 많은 연금을 지급할 수 있다. 고령층이 타 연령 보다 소득이 낮기 때문에 저소득 고령층을 배려할 필요가 있어 우대형으로 설계된 상품이다.

현재 주택금융공사에서 판매하고 있는 주택연금은 9억이하 주택을 보유하고 있는 가구는 소득이나 자산기준없이 가입이 가능하다. 일반 은행자금을 재원으로 하며 주택금융공사가 공적보증을 하는 구조로 설계되어 있다.

그러나 우대형 주택연금은 정부출연 또는 주택도시기금 등 공공기금의 지원을 통해 낮은 연금산정이자율을 적용하여 가입가구에서 더 많은 연금지급액을 산정하는 구조로 설계된다. 따라서 가입조건도 일반 주택연금 가입조건보다 더 제약이 된다.

아직 구체적인 적용기준은 정해지지 않았지만, 정부가 발표한 자료에 따르면, 주택가격 2.5억원 이하 주택 보유(‘15년 거래기준 주택평균가격) & 연소득 2350만원이하(’15년 가계금융복지조사 기준 소득 2분위 계층 수준)처럼 일반 주택연금 대비 저소득층을 대상으로 한다. 가입조건은 부처간의 협의를 통해 조만간 발표될 것으로 보인다.

예를 들어 60세인 C씨의 연소득이 2000만원이고 2억원짜리 주택을 보유하고 있다고 해보자. 이 때 C씨가 우대형 주택연금에 가입하면 연금산정 이자율을 1%p 낮춰 적용하기 때문에 C씨가 받는 매월 연금 지급액은 45.5만원에서 54.7만원으로 20%인 9.2만원이 증가하게 된다. 따라서 이 상품은 저가주택을 보유하고 있는 고령가구에게 매우 유리한 상품이다.

‘주택담보대출 → 주택연금 전환 상품’과 ‘보금자리론 연계 주택연금 상품’은 가구의 생애주기를 고려하여 단순한 주택담보대출을 예측가능성이 높은 부채·연금구조로 개편하여 가계부채를 선제적으로 관리·감축하고 가처분소득을 증대하기 우한 목적을 가지고 있는 것으로 파악된다.

‘우대형 주택연금’은 저가주택을 보유하고 있지만 소득기반이 높지 않은 고령가구를 배려하는 상품으로 파악된다.

금융당국은 3종세트 활성화를 위해 세 가지의 인센티브를 제공할 계획이다.

첫째, 주택담보대출을 주택연금으로 전환할 경우 인출한도를 우대한다.

둘째, 주택담보대출에서 전환된 주택연금을 취급한 금융기관에 대한 출연금(연 0.2%) 등 인센티브 제공으로 대출금리 인하를 유도할 계획이다.

셋째, 초기보증료율은 인하하되 연보증료는 일부만 조정함으로써 초기보증료 부담을 생애 전반에 걸쳐 분산하여 부담을 완화해줄 계획이다.

아직 구체적인 상품설계 단계지만, 2분기에 판매를 목적으로 하고 있기 때문에 매월 이자상환으로 어려움을 겪고 있거나 노후의 주거안정망을 구축하고자 하는 가구들은 관심을 가지고 살펴볼 필요가 있어 보인다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.