뉴스테이 공급 본격화

우선 지난해 말 민간임대특별법이 시행된 것을 계기로 뉴스테이(기업형 민간임대주택) 사업에 정책 역량을 걸기로 했다. 2016년에는 지난해 대비 사업물량을 2배 수준 확대한다. 2017년까지 13만가구를 지을 수 있는 사업부지(8만가구 공급, 4만가구 입주자 모집)를 확보하기로 했다.

지난해 2만4000가구를 지을 수 있는 땅을 확보했지만 올해는 5만가구를 지을 수 있는 부지를 확보할 방침이다. 지난해보다 2.1배 늘어난 물량이다. 내년에도 5만6000가구를 지을 땅을 찾는다. 또 2만5000가구를 공급(영업인가)하고 입주자 모집 물량도 1만2000가구에 이른다.

올해 5만가구 지을 수 있는 부지 확보

대규모 부지 확보는 공급촉진지구 지정을 통해 이뤄진다. 뉴스테이를 겨냥한 일종의 맞춤형 택지지구개발 사업을 적극 추진한다는 것이다. 1차로 1만3000가구를 지을 수 있는 촉진지구 8곳을 지정하고, 4월쯤에는 2차로 4~5곳을 추가 지정할 방침이다.

연내 2만5000가구를 지을 수 있는 부지를 확보, 촉진지구로 지정한다. 속도를 내 이중 2000가구는 영업인가까지 마칠 계획이다. 촉진지구는 보전가치가 낮은 도시인근 그린벨트, 기능을 상실한 도심내 공업지역, 올해 해제·완화되는 농업진흥지역 등을 활용한다. 농업진흥지역 전수조사를 통해 임대수요, 기반시설 등이 우수한 부지를 6월중 확정할 계획이다.

민간제안사업도 적극 추진한다. 택지조성이 이미 완료돼 촉진지구 지정이 필요 없는 민간제안부지를 찾아 5000가구를 확보하고, 이중 4000가구는 영업인가를 추진한다.

한국토지공사도 적극 끌어들인다. LH공모사업을 통해 3월 4개 지구 3000가구, 6월 5개 지구 3000가구 등 1만 가구 안팎을 내놓을 예정이다. 지난해 공모분 4000가구와 올해 공모분 6000가구이다. 화성동탄2, 파주운정, 화성봉담 등 수도권 택지지구 등에서 추진된다.

정비사업을 통한 공급도 확대한다. 사업자 공모를 통해 1만 가구를 지을 수 있는 부지를 확보하고, 9000가구(2015년 공모분 6000가구, 올해 공모분 3000가구)에 대해 영업인가를 내줄 방침이다. 장기간 사업이 정체된 정비구역에 용적률 상향 등 규제완화를 통해 신탁사 등 민간자본 투자를 적극 유도하기로 했다.

뉴스테이 공급방식도 다양화

뉴스테이 공급방식도 다양화된다. 도심형 뉴스테이는 사업여건에 따라 활용도가 떨어지는 도심 은행 지점 등을 재건축해 직주근접에 필요한 뉴스테이를 공급하는 사업이다. 우선 6월중에 4개 지구, 700가구 정도의 시범사업을 펼친다.

토지임대 뉴스테이는 기금 출자 등으로 리츠(토지지원리츠)를 설립하고, 리츠가 LH 보유택지나 민간택지를 매입한 후 이를 뉴스테이 리츠(토지임대부 리츠) 등에 저렴하게 임대하는 방식도 추진된다. LH택지 5000가구 규모를 매입, 뉴스테이 부지로 시범 공급할 방침이다.

이미 준공된 아파트를 매입하는 매입형 뉴스테이도 추진하되, 관리비 절감 등을 위해 단지 전체 또는 동별 매입을 허용할 방침이다. 협동조합 연계 뉴스테이도 나온다. 리츠가 주택을 우선 건설하고, 이 리츠의 지분 전체 또는 일부를 입주자가 조합원으로 참여하는 협동조합이 준공 후 인수해 뉴스테이로 활용하는 방식이다.

1000가구 규모의 시범사업 형태로, 청년·신혼부부 등을 위해 임대주택과 소셜 비즈니스를 연계한 복합 주거·경제공간을 공급하게 된다. LH 택지를 활용해 한옥 임대주택과 한옥 게스트 하우스, 저잣거리 등을 복합개발하는 한옥 뉴스테이 단지도 조성한다. 6월쯤 동탄1 신도시에서 400가구를 시범사업으로 내놓는다.

민간투자 확대 및 맞춤형 주거서비스 제공

공급 방식 다양화와 함께 민간투자도 확대된다. 연기금 등 FI(재무적 투자자) 투자를 유도하는 방식이다. 중간배당 실현을 통해 주택기금이 주도하는 임대주택리츠 공동투자협약(45개 기관)에 연기금 참여를 확대한다는 전략을 세웠다. 현재는 연기금이 1곳(지방행정공제)에 불과하지만 국민연금, 사학연금, 교직원공제, 건설근로자 공제, 건설공제 등 5개 연기금이 추가 참여할 것으로 보인다.

모자(母子)리츠도 활성화 한다. LH 공모부지에 대한 모리츠 규모를 확대해 상반기 중 ABS를 발행하고, LH 공모부지 외에 민간제안 부지에 대해서도 모리츠를 참여시킨다. 모리츠에 대해 단계적으로 민간·기금 공동출자, 주식상장 등도 추진한다.

FI가 건설공사가 완료된 후 주택도시기금의 지분을 매입할 수 있게 허용해 인허가·준공리스크를 해소한다. 투자자금의 조기회수를 위해 임대운영이 안정적인 사업장(예:낮은 공실률 등)은 임대기간 중 지분매각도 허용할 방침이다.

재개발·재건축 등 1~2개 정비구역(올해 신규)의 일반분양분을 부동산펀드(순수민간자금)로 매입해 뉴스테이로 공급하는 펀드 투자도 확대한다. 이 방식으로 지난해 인천 십정구역에서 뉴스테이 3000가구를 확정했다.

입지, 입주자 특성 등을 고려한 맞춤형 서비스가 제공된다. 신혼부부, 고령자 등을 대상으로 보육, 교육, 헬스케어 등의 주거서비스를 제공하고 입주계층에 특화된 다양한 평면설계도 도입한다. 고령자를 위한 24시간 집중 건강관리 공간, 육아를 위한 놀이방 설계 등이다.

신혼부부 특화 단지에는 국공립 어린이집이 우선 지원된다. 올해 국공립 어린이집(150개소) 중 일부를 뉴스테이 단지에 배정하는 방식이다. 입주민의 재능기부를 통한 커뮤니티 주거서비스 활성화를 위해, 재능 기부자(어학, 학습지도, 요리, 악기연주 등)에게는 입주 우선권을 준다. 일부 대형 건설사에서 시행해 좋은 평가를 받고 있다.

서비스 평가도 강화한다. LH 공모사업에는 주거서비스 평가 배점을 상향, 다양한 서비스 제공을 유도한다. 민간제안사업 평가 시에도 주거서비스 제공계획, 입주민 편의시설(게스트하우스 등 커뮤니티 및 공용공간 등) 등에 대한 평가를 강화한다.

우수 주거서비스 네트워크 인증제도 도입한다. 주택임대관리회사 등이 청소, 세탁, 경비 등 개별 서비스 회사와 네트워크 형태로 수준 높은 종합 주거서비스를 제공할 경우 ‘우수 주거서비스 네트워크’를 인증해주는 방식이다. 우수 인증업체가 자체 서비스 제공기반이 부족한 중견업체 등에게 서비스를 제공할 경우 공모사업, 민간제안사업 평가 시 가점도 부여한다.

서민 주거안정 강화

뉴스테이가 중산층을 위한 주거지원책이라면 서민들을 위한 주거안정책도 강화된다. 지난해보다 1.3% 증가한 113만 가구가 서민주거 서비스를 받게 된다.

우선 공공임대주택 11만5000가구가 준공된다. 연간 물량으로는 역대 두 번째로 많다. 주거급여도 최대 81만가구에 지원한다. 구입·전월세자금 지원을 받는 가구도 20만5000가구로 5.1%정도 증가할 것으로 전망된다.

행복주택 대폭 확대, 신혼부부 등 특화단지도 조성

정부의 대표적인 공공임대주택인 행복주택의 경우 입주자 모집을 지난해 847가구(서울 4곳)를 공급했다. 올해는 1만824가구(전국 23곳)로 확대한다. 서울, 화성, 고양, 대구, 대전, 광주 등 전국에서 행복주택 입주가 이뤄지는 것이다. 계획대로 3만8000가구를 사업승인(누계 10만2000가구)하고 내년까지 모두 14만가구를 공급하는데 차질이 생기기 않게 한다는 방침이다.

신혼부부, 대학생을 위한 특화단지도 조성한다. 신혼부부 단지로는 서울오류, 하남미사, 성남고등, 과천지식, 부산정관 등 5곳에서 5690가구를 내놓는다. 대학생 특화단지는 서울가좌, 인천주안, 인천용마루, 세종서창, 공주월송 등에서 2652가구를 공급한다.

행복주택 인기에 맞춰 입주대상자를 확대하는 한편, 입주희망자의 청약편의도 높여준다. 입주대상을 올해부터는 대학생, 사회초년생, 신혼부부 외에 대학원생, 취업준비생, 예비 신혼부부도 포함한다. 서울 강남 수서에 행복주택 상설체험관도 운영하고 온라인 계약 시스템을 도입한다.

지난해와 마찬가지로 지자체 참여를 적극 유도하기로 했다. 지자체의 입주자 선정권한을 확대(3월)하고 우량 국공유지 발굴·제공, 주택기금 금리지원 등 지자체 참여시 인센티브를 강화할 방침이다. 지자체 시행시 지자체가 입주자를 100% 우선 선정(현행 70%)하는 방안이 추진된다. 지자체 시행물량도 확대한다. 지난해 6000가구 수준이었던 지자체 물량을 1만가구로 늘려 전체 공급의 26.3%를 차지하도록 할 방침이다.

도심 내 행복주택 공급도 확대된다. 사업성 부족으로 방치된 안전사고 우려 공동주택을 지자체와 협업해 행복주택 등으로 재건축하는 사업이다. 예를 들어 안전진단 결과 당장 철거해야 할 처지에 몰린 서울 성북구 정릉스카이 아파트 등을 허물고 그 자리에 행복주택을 짓는 사업이다.

도시재생사업, 주거환경개선사업에 행복주택을 연계하는 사업도 적극 추진한다. 청주 내덕 도시재생사업, 대전대동 2 주거환경개선사업 등에 행복주택을 짓는 방안이다.

용적률 규제를 완화해 노후 공공시설과 행복주택을 함께 짓는 복합개발사업도 찾는다. 공영주차장, 주민센터, 사회복지시설 등 공공시설과 행복주택 복합개발시 공공시설은 건축연면적에서 제외하기로 하고 5월쯤 공공주택법 시행령을 개정할 방침이다.

노인복지서비스 결합된 ‘공공실버주택’도 공급

기존 공공임대주택도 지속적으로 공급한다. 건설임대 7만 가구, 매입·전세임대 4만5000가구 등 11만5000가구를 차질없이 공급(준공기준)한다. 내년까지 총 52만7000가구를 공급하게 된다. 이중 매입·전세임대 4만5000가구(매입 1만4000가구, 전세 3만1000가구)는 수요가 풍부한 곳(수도권에 60% 이상)을 중심으로 신속 공급(조기 입주자모집)할 방침이다.

생애주기별 전세임대 공급을 확대한다. 신규로 고령자를 위한 전세임대 주택 2000가구를 공급하고, 수요가 많은 대학생 전세임대 주택은 지난해 4000가구에서 올해는 5000가구로 확대한다. 신혼부부에게는 계획대로 전세임대 4000가구를 공급하되 올해부터는 예비부부도 포함시킨다.

공공실버주택 공급도 나온다. 건강관리, 식사·목욕 지원 등 노인복지서비스가 결합된 공공실버주택을 당초 계획(8개동, 650가구)보다 확대해 11개동(약 900가구)을 공급키로 했다. 위례, 분당목련, 수원광교, 세종신흥, 보은이평, 울산혁신, 안동운흥, 부산학장, 장성영천, 부안봉덕, 영월덕포에서 공공실버주택이 공급된다. 이중 위례·분당목련은 올 하반기 입주할 예정이다.

임대주택 공급방식도 다양화된다. 소규모 정비를 통한 도심내 임대주택 공급을 확대하기 위해 LH, 지자체 등이 노후주택을 직접 매입한 뒤 리모델링해 1∼2인 가구에게 임대주택으로 공급하는 공공리모델링 사업으로 2000가구가 신규 공급된다.

집주인 리모델링 대상주택을 1000실(150가구)에서 2500실(400가구)로 확대하고, 사업방식 확대 및 민간참여도 추진하기로 했다. 원룸 등 1인용 기존건물의 부분 리모델링 및 점포주택(1층 상가+다가구)도 사업대상에 포함하고, 인접주택간 통합 리모델링도 도입한다. 리츠·부동산 펀드 활용, 주택개량자금 대출(시중은행)시 HUG 보증 제공, 입주자격 일반화 등을 통해 민간주도 리모델링 사업을 도입한다.

도심내 빈집을 철거·수리한 후 공공시설·임대주택 등으로 활용할 수 있도록 올해 말까지 특례법(빈집정비기본계획법)을 제정한다. 도심내 빈집(아파트 포함, 통계청)은 45만6000가구에 이른다.

공공임대주택 건설에 사회적 기업 및 지자체 참여를 확대한다. NGO(비영리단체, 사회적 기업) 등을 활용해 주거취약계층을 위한 공공임대주택 공급 시범사업을 펼쳐 우선 500가구 정도 공급할 계획이다. 시범사업은 LH 매입임대 운영권을 NGO에 제공하고 비영리단체, 사회적 기업 등이 금융기관 대출시 HUG 보증도 제공한다. 기존 매입임대와 차별화해 입주자격, 임대료 규제완화 등 재량을 부여하는 방식이다.

낙후지역에 공공임대 건설, 도로·상하수도 정비 등을 함께 추진하는 마을정비형 공공임대 사업도 지속적으로 추진해 올해 1200가구를 선정할 계획이다. 지난해 선정을 마친 1600가구는 연내 주택사업계획을 승인하기로 했다. 다가구주택 임대사업자가 본인 거주 실을 제외하고 나머지 실을 임대하는 경우에도 임대주택 등록을 허용한다.

서민을 위한 주거급여 지원도 강화

서민주거비 지원도 강화한다. 주거급여 수급자 중 소득인정액 대비 임차료가 과도한 가구에 대해 추가적인 주거복지 서비스를 제공해 주거비 경감을 유도하고 주거급여 외에 공공임대주택 공급 및 보증금 대출 지원도 검토하기로 했다. 현재는 LH 등 매입임대 입주자는 기금대출이 불가하지만 앞으로는 전월세자금 대출을 허용할 방침이다.

주거급여 지급한도인 기준임대료를 상향 조정한다. 지난해 대비 2.4% 인상, 월평균 지원액을 10만8000원에서 11만3000원으로 높여 주거급여 지원을 강화할 방침이다. 수급자 중 주택을 보유한 장애인, 고령자인 경우 주택수선 외에 안전손잡이, 단차제거 등 편의시설 설치를 추가지원한다. 8000가구가 이에 해당된다. 주거급여 네트워크를 구축해 급여수급자를 지속 발굴하는 한편, 부적 수급을 철저히 가려내는 사업도 진행된다.

맞춤형 서민주거비 지원도 강화한다. 버팀목대출(전월세)에 전세금 반환보증을 도입, 월세 대출 지원대상을 확대하고 부분임차가구(독립된 주거가 아닌 일부 공간만 임차하는 가구)도 지원한다. 지원대상을 저소득층에서 연소득 4000만원 이하로 늘리고, 취급은행도 우리은행 1곳에서 기금 취급은행 6곳으로 늘린다.

디딤돌대출(내집마련)의 기존주택 처분조건부 제도를 올해 말까지 연장하고 유한책임대출, 모기지신용보증 제도를 시행한다. 신혼부부 버팀목대출 한도를 수도권은 1억원에서 1억 2000만원, 지방은 8000만원에서 9000만원으로 상향 조정한다. 버팀목·디딤돌 신규대출시 금리도 0.2%p 우대한다.

일정 소득·자산 이하의 유주택 고령층을 대상으로 우대형 주택연금제도(주금공 보증) 도입도 검토한다.