올해 주택시장을 두고 전문가들은 어느 정도 지난해의 호조세를 이어가겠지만 시장열기가 지난해 만큼은 미치지 못할 것으로 전망한다. 이는 지난해의 주택공급 물량이 많았다는 점을 근거로 하고 있다. 지역에 따라 다소 차이가 있기는 하지만, 전반적으로 수요보다 많은 물량이 공급돼 올해까지 분위기를 이어가기가 쉽지 않다는 것이다.

실제 국토교통부의 자료에 따르면 지난해 주택 인허가 실적은 76만5000여 가구로 2014년보다 거의 50% 가까이 늘어나면서 역대 최대물량을 기록한 것으로 나타났다. 이중 수도권이 40만여 가구로 전체의 70%나 됐다. 또 52만여 가구가 분양승인을 받아 아직도 대기중인 물량이 20만호 넘게 남아 있는 셈이다.

이처럼 대기물량이 많다는 점에서 올해에는 지난해의 상승세와 비교하기는 어려울 것이라는 얘기다. 더욱이 일부 지방에서는 미분양 물량도 쌓이고 있어 업체들이 지난해처럼 마구잡이식으로 물량을 내놓기는 어려울 것이라는 분석도 있다. 자칫 분양물량을 내놓았다가 미분양으로 남게 되면 부담스러울 수밖에 없기 때문이다.

그러나 한편으로 지난해의 공급물량이 공급과잉 수준까지 이른 것은 아니라는 분석도 있다. 주택산업연구원은 보고서를 통해 공급물량이 평균보다 다소 늘어난 것은 사실이지만, 아직은 공급과잉으로 보기에는 이르다고 분석했다. 시장이 수용할 만한 공급이 이루어지고 있다는 것이다. 미분양 물량도 시장에서 수용 가능한 수준이라고 진단했다.

이 보고서는 소비심리가 위축되면서 거래가 줄고 가격정체 현상이 나타나고 있지만 장기화하지는 않을 것으로 내다봤다. 인허가 물량은 착공시기 조절 등을 통해 분산시킬 수 있고, 특히 올해에는 택지공급 감소와 공급자 대출에 대한 규제 등으로 지난해보다 물량이 다소 줄어들 것으로 예상돼 시장부담은 크지 않을 것이라는 진단이다.

입주물량도 이전의 부족분을 고려하면 아직도 과소공급된 수준이라고 밝혔다. 2007~2015년 기간동안 평균 입주물량은 26만가구 수준으로, 이는 가구증감과 멸실을 고려한 수요와 비슷하지만 소득요인을 고려한 수요에는 훨씬 못미친다는 것이다. 다만 지역에 따른 편차가 있을 수 있다는 점은 고려해야 할 것이라고 지적했다.

수요 및 공급측면에서 주요 흐름 보일 듯

이처럼 주택시장에 대한 전망이 엇갈리는 가운데 올해 주택시장에서 몇가지 특징적인 흐름이 나타날 것으로 전문가들은 예측하고 있다. 먼저 수요측면에서 보면 바로 월세전환이 가속화되고 있는 점과 이른바 에코세대의 시장진입, 공공택지 아파트의 인기 지속 등이 그것이다.

주택공급을 담당하고 있는 업계의 측면에서도 과거와는 다른 새로운 흐름들이 포착되고 있다. 곧 중견업체들의 약진을 통한 업계판도의 재편과 사업방식의 다양화, 그리고 시장의 수요에 맞춘 신상품 개발의 가속화 등이 진행될 것이라는 전망이 많다. 수요나 공급 측면 모두에서 주택시장에 새로운 기류가 형성되고 있는 셈이다.

얼마전 건설포럼에서는 올해 건설 및 부동산의 7대 이슈에 대한 내용이 발표됐다. 그 내용은 먼저 국내 건설시장은 2015년에 역대 최고 수주액을 기록하는 등 호조세를 보이고 있으나, 주택수주에 대한 의존도가 커짐에 따라 향후 시장 규모의 변동성이 커졌고, 호황의 지속가능성도 낮다고 밝히고 있다.

부동산 시장도 가격 상승세가 지속되고, 신규 분양시장이 호조세를 보이고 있으나, 공급과잉 문제 증대, 지역별 양극화 심화 등의 위험요인이 증가하고 있는 것으로 분석했다. 이외에도 공공 건설시장, 재건축사업, 뉴스테이 사업, 민자 건설시장, 해외건설 시장 등에도 긍정 및 부정요인이 혼재해 있는 상황이라고 진단하고 있다.

결국 우리 주택시장에 여러 흐름이 혼재하고 있다는 얘기다. 내집을 마련해야 하는 수요자 입장에서는 시장의 흐름을 제대로 읽는 것이 무엇보다 중요하다. 이러한 흐름을 제대로 감지해야 내집을 마련하는 데도 효율적인 전략을 마련할 수 있을 것이기 때문이다. 특히 내집을 마련하는 일이 점점 어려워지고 있는 상황에서 시장흐름의 파악은 내집마련의 핵심요소라 해도 지나치지 않다.

이제 수요측면을 중심으로 시장의 주요 흐름을 짚어보자.

월세전환의 가속화

작년 한 해 전국 주택 전·월세 거래에서 월세 비중이 역대 최고치를 경신한 것으로 조사됐다. 이 같은 추세라면 1~2년 내에 평균적으로도 월세 거래가 전세보다 많아질 것으로 보인다. 국토교통부 자료에 따르면 지난 한 해 전국 전·월세 거래량은 총 147만2398건을 기록한 것으로 집계됐다.

이중 전세는 전년 대비 5.1% 감소한 82만1620건인데 비해 월세는 8.3% 증가한 65만778건인 것으로 나타났다. 전체 전·월세 거래에서 월세거래 비중은 44.2%를 기록했다. 주택임대차 거래에서 월세로 계약하는 비율은 2011년 33.0%에 그쳤지만 2013년 39.4%, 재작년 41% 등으로 해마다 높아지고 있는 추세다.

특히 서울에서는 주택 유형별로 아파트를 제외한 단독·다가구·다세대 등의 월세거래 비중이 높아져 연간 기준 50.1%를 기록했다. 강남 3구 아파트 외 주택 월세 비중은 서울 평균보다 높은 51.9%로 나타났다.

다만 국토부 전·월세거래 집계는 조사 기간 내 새로 발생한 계약만을 집계한 것이고, 확정일자 신고를 하지 않는 ‘순수월세’나 1년치 월세를 한 번에 내는 ‘연세(年貰)’ 등은 포함하지 않는다. 국토부의 주거실태조사에서 차가가구(셋집) 중 월세가구 비율은 이미 2012년 50.5%로 과반을 넘은 상태다.

작년 월세 거래 증가는 서울을 비롯한 수도권에서 두드러졌다. 지난해 서울 월세거래는 총 21만4475건으로 전년대비 11.6%늘었으며, 이를 포함한 수도권은 9.8%의 증가율을 보였다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 월세 거래는 전년 대비 22.2% 증가했다. 반면 지방의 월세거래 증가율은 5.8%에 그쳤다.

한편 지난해 전국 주택 전·월세 거래량은 전년과 비슷한 수준(0.4% 증가)이었다. 이 중 아파트 거래량(66만7687건)은 전년 대비 1.2% 감소했지만 아파트 외 주택 거래량(80만4711건)은 1.8% 증가했다.

이같은 월세전환의 증가는 정부의 뉴스테이 공급확대와도 맞물린다. 국토교통부는 연초 업무보고를 통해 새해의 정책방향을 제시했는데 뉴스테이 공급을 확대하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 이는 정부 차원에서도 기존 임대주택 정책을 민간에 의한 임대주택 공급으로 전환하겠다는 것을 의미하는 것으로 그 중심에 월세전환이 자리잡고 있다.

에코세대의 주택시장 진입

매년 주택시장 트렌드를 예측해온 피데스개발이 올해에도 한국갤럽과 공동으로 ‘2016~2017년 주거공간 7대 트렌드’를 발표했다. 그 첫 번째 항목에 자리잡은 것이 바로 베이비 부머와 에코세대의 결합이다. 즉 에코세대가 주택시장의 주요 수요자로 떠오르면서 기존의 베이비 부머와 어떻게 결합하느냐가 시장을 좌우하는 주요 변수가 될 것이라는 전망이다.

행정자치부에 따르면 지난해 8월 기준으로 베이비부머는 735만명, 에코부머는 1347만명에 달한다. 이 두 세대를 합하면 전체 인구의 40%에 육박한다. 고도성장 시대를 보낸 베이비부머들은 은퇴 후 평균 5억원(서울 기준)짜리 아파트 한 채를 갖고 있을 만큼 자산을 쌓았다. 하지만 자녀인 에코부머는 부모와 달리 자기 능력만으로는 내 집을 마련하기 쉽지 않다. 맞벌이가 일반화된 만큼 육아문제도 자녀 세대엔 부담이다.

따라서 50~60대 부모와 30~40대 자녀 부부가 큰 집 하나로 이사해 함께 살거나 손자·손녀 양육을 조부모가 책임지느라 두 집이 같은 아파트나 한 동네에 거주하는 현상이 가속화될 것으로 예상된다. 자녀 세대를 위해 도심과 가까운 서울의 부모 집과 신도시의 저렴한 자녀 집을 맞바꾸는 사례도 늘어날 것이라는 분석이다.

에코세대의 경우 결혼 후에도 경제적으로나 생활 측면에서 완전히 독립하기 어렵다 보니 자녀 세대의 상황에 따라 부모세대인 베이비부머의 주거 형태가 결정되는 경향이 강해질 것으로 전망된다는 것이다. 실제로 지난해 에코세대가 주택시장의 주요 수요계층으로 떠올랐는데 이는 베이비 부머의 지원도 큰 역할을 한 것으로 분석됐다.

공공택지 아파트 감소

올해 전국 공공택지에서 공급되는 아파트 물량은 총 12만4000여가구로 지난해 대비 큰 폭으로 줄어들 것으로 전망된다. 특히 수도권 공공택지 분양은 작년의 절반에 그칠 것으로 예상됐다. 더구나 당분간 추가 신도시 지정도 없기 때문에 올해 공공택지에서 나올 물량은 극히 제한적일 전망이다.

부동산정보 포털업체인 닥터아파트에 따르면 올해 택지개발지구 등 공공택지에서는 144개 단지에서 12만4443가구의 아파트가 분양될 것으로 예상됐다. 이는 2015년 분양실적인 286개 단지, 19만1005가구에 비해 34.8% 가량 줄어든 것이다.

공공택지는 지난 2014년 9.1 대책에서 2017년까지 대규모 신도시 추가 지정을 중단하고 택지개발촉진법을 폐지하기로 하면서 희소성이 부각돼 주목받고 있다. 특히 공공택지에서 공급되는 아파트는 분양가가 비교적 저렴하다는 점에서 실수요자들에게 인기가 높은 아파트로 인식돼 왔다.

실제 공공택지지구에서 선보인 아파트는 대부분 청약 성적이 좋았다. 지난해 수도권에 공급된 아파트 가운데 1순위 평균 청약경쟁률이 높은 단지는 모두 신도시나 대규모 택지지구 내 아파트였다. 일부 지역에서 공급과잉 논란이 불거지기도 했지만 올해에도 공공택지의 경쟁력은 높을 것으로 분석되고 있다.

공급측면의 주요 흐름들

지난해 주택시장에서 두드러진 현상이었던 중견 주택업체들의 약진은 올해에도 계속 이어질 것으로 전망된다. 특히 올해 주택시장이 지난해같은 호조세를 이어가지 못할 수도 있다는 전망에 따라 대형업체들은 신중하게 공급을 계획하고 있는데 반해 중견업체들은 공격적인 전략을 유지하는 경우가 많다.

이는 올해의 주택공급 물량계획에서도 드러나고 있다. 대형업체들의 경우 1만가구 이상의 공급을 계획하고 있는 업체들도 있지만 대체로 지난해에 비해 공급물량을 줄이고 있다. 이에 비해 중견업체들은 지난해의 공급수준을 유지하거나 줄이더라도 큰 차이가 나지 않는 수준이다. 중견업체들의 공급계획은 택지확보와도 관련이 있다.

올해에는 주택공급 방식도 보다 다양화될 것으로 전망된다. 신탁회사가 자체적으로 개발하는 사업도 늘어날 것으로 예상되고, 공공택지를 확보하지 못한 주택건설업체들을 중심으로 도시개발사업 등을 통해 택지를 확보하려는 움직임도 늘어날 것이라는 분석이 많다. 또 리츠를 비롯해 부동산개발 사업을 위한 펀드 조성 등도 보다 활발해질 것으로 보인다.

장기적인 안목에서 다양한 주택수요자들을 위한 신상품 개발도 활발하게 이루어질 것이라는 전망이 많다. 이미 지난해부터 수요자들을 위한 맞춤형 평면이 등장하는 등 새로운 상품개발의 흐름이 포착된 바 있다. 새로운 상품개발은 곧 주택건설업체 입장에서는 먹거리와도 직결되는 일이다. 

정부에서도 올해 초 업무보고를 통해 고령자 수요를 위한 주택개발 등 수요자들을 위한 맞춤형 상품 개발에 대한 지원방침을 밝힌 바 있다. 특히 고령자의 경우 앞으로 그 비중이 높아질 것인 만큼 업계 입장에서는 이에 대한 대응방안을 수립해야 할 필요가 있다. 일본의 경우 고령자를 위한 다양한 상품이 개발되면서 주택시장의 주요 흐름으로 자리잡고 있다.

라이프스타일의 변화에 따른 주거공간의 변화도 필요하다. 이에 맞춘 상품의 개발도 이루어지고 있다. 결국 우리나라 주택시장은 고령자 사회의 가속화와 1~2인 가구의 증가 등 변화하는 사회현상에 맞춰 주택상품도 새롭게 진화해야 할 필요가 생기고 있다. 따라서 다양한 주택수요 계층을 위한 신상품 개발도 가속화할 것으로 보인다.