수익형 전원주택이란 무엇인가요?

전원생활이 가능한 입지에 위치해 있어 전원주택의 기능을 하면서, 동시에 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산의 성격도 지니고 있는 주택을 말합니다.

최근에는 집 자체를 임대해서 수익을 낼 수 있는 수익형 타운하우스와 주택에 버섯재배시설을 함께 마련해 농가수익을 거둘 수 있는 소득형 전원주택단지와 같은 분양상품이 인기를 끌고 있습니다.

수익형 전원주택이 인기를 끄는 이유는요?

올해 전원주택의 최대 화두 가운데 하나가 ‘수익’이 될 듯싶습니다.

전원생활에 올인해서는, 은퇴 후 20~30년을 더 살아야 하는 100세 시대를 지탱하기 힘들다는 판단 기류가 강해지고 있기 때문입니다.

특히 은퇴기를 맞이한 베이비부머 세대에서는 전원생활 시작과 동시에 수익을 얻으려는 고민이 커지는 것으로 보입니다.

물론 수익을 내는 방법은 다양하게 많습니다. 직접 농사를 짓는다든가 돈을 벌 수 있는 업종에 종사를 하는 방법도 있겠는데요. 그런데 이러한 방법들이 리스크가 크다는 게 베이비부머에게는 큰 부담입니다.

그래서 요즘엔 부동산, 즉 전원주택을 가지고 수익을 낼 수 있는 방법을 찾는 분들이 늘어나고 있습니다. 또 이미 시골에 주택을 소유하고 계신 분들도 많은데, 기존 전원주택 소유자들도 수익을 내고자 하는 욕구가 큽니다.

시장에서도 이런 흐름을 반영한 상품이 나오고 있는 것이죠.

수익형 타운하우스는 어떤 상품이죠?

타운하우스인데, 수익을 낼 수 있는 집을 말합니다.

비슷한 개념으로, 분양호텔이 있어요. 투자자가 호텔 객실을 분양 받은 후 임대(운영)해서 수익금을 얻는 방식인데요. 또, 오피스텔을 매입한 후 임대해서 매달 월세를 받아 수익을 거두는 것과 비슷한 개념이죠.

다만 오피스텔 임대와 다른 점이 있다면, 전문성이 있는 호텔운영사에게 위탁관리와 운영을 맡기고 운영사는 연간 일정 수익을 투자자에게 다시 지급한다는 점이에요. 또 분양호텔은 투자자가 직접 사용도 할 수 있습니다.

수익형 타운하우스도 마찬가지죠. 타운하우스 안에 있는 단독주택을 분양받고, 주거목적으로 사용하다가 사용하지 않을 시에 임대해서 임대수익을 기대할 수 있어요. 분양업체에서는 숙박영업을 해 투자수익을 올려주기도 합니다.

실제 어느 지역에 많이 지어지나요?

제주 지역이 가장 뜨겁습니다. 임대수익을 기대하려면 여러 가지 조건이 맞아야하는데, 제주가 바로 그런 곳입니다.

자연환경이 전원생활을 하기에 좋을 뿐만 아니라, 임대했을 때 누군가 기꺼이 돈을 지불하고 사용할 수 있는 상품이어야 하니까요. 즉 수익성이 있어야 한다는 얘기입니다.

수익성은 어떻게 판단하나요?

수익성을 결정짓는 가장 중요한 요소는 입지입니다. 입지가 좋은 곳은 숙박가동률이 높을 수밖에 없어요. 가동률이 높아야 수익이 많아지고, 수익이 많아야 운영사도 투자자에게 수익지급을 잘 할 수 있겠죠. 

그렇다면, 어떤 곳이 좋은 입지일까요? 우선 관광 인프라가 잘 갖춰진 특급 관광지이라면 금상첨화에요. 이런 곳에 입지해 있으면 관광 시즌의 성수기에 객실 가동률을 100%까지 끌어올릴 수 있거든요.

▲제주도에서 분양 중인 수익형 타운하우스 ‘나인 호텔 앤 빌라’의 예상 이미지. 주인의 직접 거주와 숙박임대가 모두 가능한 상품이다. 수익성을 극대화하기 위해 1세대당 2객실로 계획하고, 세대마다 프라이빗한 풀빌라와 스파빌을 배치했다.

수익형 타운하우스 선택할때 주의할 점은 없는지요?

아무리 좋은 입지여도 객실이 과잉 공급된 지역은 경쟁을 피하기 어렵기에 투자 전 타운하우스가 들어서려는 지역의 객실 공급과 수요를 체크하는 게 기본입니다.

또한, 타운하우스가 전원주택이나 주말주택으로 사용하기에 적합한 형태와 규모를 지니고 있어야 하겠습니다. 최근에는 한 채를 2가구로 분리한 듀플렉스 스타일의 분양상품도 나와 있습니다. 이 경우 같은 토지면적에서도 수익률이 높을 수 있어 유리합니다. 집주인과 손님이 동시에 머물러도 불편이 없도록 세대를 분리해 놓고 있으니까요. 개별 마당과 자꾸지 같은 시설도 마련되어 있고요.

이렇듯 좋은 입지에 좋은 공간이라면 수익성이 좋을 수밖에 없습니다.

관광지가 아닌 곳에서도 수익을 올릴 수 있는 전원주택이 가능한가요?

관광지가 아니어도 수익을 올릴 수 있는 형태의 전원주택단지가 있습니다. 대표적인 것이 특용작물을 재배하는 전원주택단지인데요.

버섯이 대표적입니다. 이런 단지들은 버섯농사시설과 집을 함께 지어서 분양을 합니다. 또, 분양계약을 하면서 영농법인으로부터 버섯농작물을 일정액 이상 수매해주겠다는 계약을 맺습니다.

버섯 같은 경우에는 기본적인 시설만 갖추면 큰 노동력 없이도 꾸준히 수익을 올릴 수 있는 작물이어서, 수매에 대한 확답만 받을 수 있다면 충분히 매력이 있는 소득형 전원주택이죠.

또 버섯재배는 지역이나 기후에 영향을 별로 받지 않습니다. 그래서 버섯을 키우는 소득형 전원주택단지가 수도권에도 여러 곳 들어서고 있습니다.

수익형 전원주택 투자할 때 주의할 점은 없을까요?

가장 중요한 것이 애초 계획한 ‘수익’을 지속적으로 얻을 수 있는가겠죠. 따라서 수익성을 따져보는 것은 가장 기본이겠고요. 수익성을 따지지 않고 분양사 얘기만 듣고 덥석 계약했다가 나중에 피해를 입는 경우도 생길 수 있습니다. 대표적인 사기 방식은 미래에 구축될 인프라에 대한 거짓 정보를 빌미로 분양에 나서는 경우죠.

따라서 각종 인프라 구축에 대한 설명을 곧이곧대로 믿어서는 안 됩니다. 해당 지자체에 방문해서 개발 계획을 직접 확인하세요.

그리고, 만약 숙박운영을 대행해 준다고 한다면, 건전성이 매우 중요하겠죠. 장사가 잘 되고도 이윤을 속여 횡령하는 것이 가능하니까요. 이런 피해를 예방하기 위해서는 투자자 스스로 입지를 철저히 파악하고 시행사와 시공사가 믿을만한 곳인지, 운영사가 믿을만한 곳인지 확인해야겠습니다.

수익률은 어느 정도인가요?

통상 5~7% 정도면 좋은 수익률로 봅니다. 1년간 수익률을 보장해주는 업체도 있습니다.

만약 분양사에서 과대수익률을 내세운다면 반드시 의심을 해야 합니다. 분양 업체가 제시하는 10% 이상의 높은 확정수익률은 대출을 적용해서 계산한 경우가 많기 때문이죠.

요즘처럼 저금리를 적용하면 대출이자가 확연히 줄어들기 때문에 수익률이 커질 수밖에 없습니다. 아무리 저금리 시대라고 해도 지나치게 많은 대출을 일으켜 레버리지 효과를 노리다가 낭패를 볼 수 있다는 점도 명심해야 합니다. 금리는 언제든 다시 오를 수 있기 때문이죠.

안전한 투자를 위해 체크해야 할 점은 무엇일까요?

무엇보다 분양 주체와 운영 주체가 믿을만한지 잘 살펴보아야 합니다.

수익형 타운하우스의 경우 분양사와 운영사가 분리되어 있는 경우가 대부분입니다. 왜냐하면 부동산 개발과 호텔(리조트) 운영은 전혀 다른 분야이기 때문에 한 회사가 독주하기 어렵습니다.

따라서 각각의 주체들이 건실해야 합니다. 그동안 그 기업의 실적과 평판을 직접 알아보고 결정해야 하는 이유죠. 계약서에도 각 주체의 역할과 책임이 분명히 기재되어야 하는 것은 물론입니다.