은행권 가계 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인이 발표됐다. 주요 내용은 크게 4가지이다. 소득 증빙자료의 객관성 확보, 분할상환 관행 정착, 변동금리 주택담보대출에 대해 금리상승 가능성을 고려한 상환능력 평가, 차주의 총 금융부채 상환부담을 평가하는 시스템(DSR) 도입이다(세부 내용은 <표 1> 참조).

시행 시기는 수도권과 비수도권이 다르다. 수도권은 2016년 2월 1일부터, 비수도권은 5월 2일부터 가이드라인이 적용된다. ‘여신심사 가이드라인’의 연착륙을 위한 조치로 DTI 규제가 적용되고 있지 않은 비수도권의 경우 소득증빙 강화 등의 관행이 자연스럽게 안착할 시간이 필요하다고 생각한 금융당국의 고심이 엿보인다.

돈이 필요한 사람이 각자 상환능력에 맞는 대출을 받아 처음부터 갚아나가면, 차주는 상환부담이 줄어들고 금융기관은 연체위험이 줄어 궁극적으로 금융소비자 보호가 가능해 질 수 있다고 금융당국은 기대하고 있다.

또한 금융회사도 상환능력 평가 위주로 대출 관행을 선진화하여 차주 부실화를 예방함으로써 건전성 관리에도 도움을 주고 경제 전체적으로 가계부채 증가속도의 적정수준 관리가 가능해지면서 가계부채 연착륙에 기여할 수 있다고 보고 있다. 특히, 시장위축 논란에 대해서는 다양한 상황을 고려하여 가이드라인을 세심하게 설계했기 때문에 대출절벽 가능성이나 부동산시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 진단하고 있다.

은행 가산금리 줄줄이 인상, 주담대 금리에 영향 줘

그러나 금융당국의 기대와 달리 가이드라인 발표 후 시장에서는 심리적으로 위축되고 있는 현상이 감지되고 있다. 이미 은행권에서는 가산금리 인상 움직임이 나타나면서 주택담보대출의 미미한 상승 조짐이 있다. 전국은행연합회에서는 금융소비자를 위해 은행금리비교 서비스(http://www.kfb.or.kr)를 제공하고 있다.

최근 2달 동안의 주택담보대출 금리를 살펴보면 <그림1>과 같다. 주요 은행의 2015년 일시상환방식의 주택담보대출 금리는 은행에 따라 최저 2.98% 최고 3.47%까지 다양하다.

주택담보대출금리는 기준금리와 가산금리로 구성되는데, 한국은행에서 정하고 있는 기준금리와 다르다. 주택담보대출 금리는 한국은행의 기준금리 변동에 영향을 받지만, 결정적 구조는 개별 은행에서 정하고 있는 금리구조에 따라 최종 주택담보대출 금리가 결정되기 때문에 개별 은행에서 정하고 있는 금리체계에 주목할 필요가 있다.

우리·국민·대구은행은 다른 은행보다 가산금리 비중이 높다. 반면에 낮은 금리를 보이고 있는 기업은행의 경우, 가산금리가 1.06%로 가장 낮다.

<그림1>에서 보듯이 11월 주택담보대출 금리를 10월과 비교해 보면, 기준금리의 변동은 일부 은행을 제외하면 매우 미미하다. 그러나 가산금리의 변동은 상대적으로 매우 크게 나타나고 있음을 확인할 수 있다. 우리은행, 신한은행, 국민은행은 10월 대비 11월에 기준금리를 유지하거나 인하했다.

그러나 가산금리를 0.17~0.18%p 인상하면서 최종적인 주택담보대출 금리는 높은 수준으로 인상됐다. 광주은행은 기준금리와 가산금리를 모두 인상함으로써 주택담보대출 금리가 전월대비 11월에 0.15%p가 높아졌다. 이러한 가산금리 중심의 금리인상은 소비자의 상환부담 증가로 이어질 수밖에 없다.

새해 주택시장 주택금융정책에 영향 받게 될 것

2016년 주택시장의 5대 영향변수(<그림2> 참조) 중 영향력이 가장 큰 변수는 가계부채, 대출규제, 금리 등을 포괄하는 주택금융정책으로 대외변수보다는 대내변수에 의한 시장변동성이 커질 수 있다. 기준금리는 2%대의 저금리 기조가 2016년에도 지속되면서 개별 가계에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망된다. 그러나 오히려 가계부채 리스크 관리 시그널이 지속되면 대출기관의 가산금리 인상으로 가계의 상환부담이 증가할 수 있다.

미국의 금리인상이 현실화된 상황에서 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인이 작동되었기 때문에 향후 주택금융시장의 조정은 불가피하다.

특히, 주택시장에 대한 리스크가 확대될수록 이를 반영한 주택담보대출의 가산금리 상승 움직임이 더 커질 것으로 예상된다. 이런 경우에 주택소비자들의 주택소비심리 위축이 불가피해지면서 금융당국이 강조하고 있는 주택담보대출시장의 연착륙 유도가 어려워질 수 있다. 따라서 개별 은행 중심의 가산금리가 지나치게 큰 폭으로 인상되지 않도록 유도할 필요가 있어 보인다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.