사업자보증 관련 내용

사업자보증이란 무엇인가

사업자보증이란 주택사업자 또는 임대사업자가 주택수요자에게 분양하거나 임대할 목적으로 주택을 건설, 구입하기 위해 금융기관으로부터 대출을 받는 경우에 주택금융공사가 그 채무를 보증하는 제도를 말한다.

최근 주목할만한 제도 변화나 개선사항이 있다면

먼저 공사법령 개정 및 내부 규정 마련(‘15. 10월)을 통해 관리형 토지신탁방식의 위탁자에 대해서도 보증 지원이 가능하도록 보증대상을 확대했다. 관리형 토지신탁방식을 이용할 경우 신용도가 낮은 건설업체가 직접 사업을 시행함에 따라 발생될 수 있는 시행사 리스크를 방지할 수 있기 때문에, 최근 중소건설업체 추진 사업장을 대상으로 관리형 토지신탁방식 활용이 증가하는 추세에 있다.

그러나 신탁사업 방식의 경우 종전에는 공사법 상 보증대상이 시행사인 신탁사로 한정되기 때문에, 신탁형식으로 주택사업을 추진시 원 시행사인 위탁자는 공사의 사업자보증을 이용할 수 없었다. 그러나 관련 법령 개정으로 관리형 토지신탁방식의 위탁자도 공사의 보증지원을 받을 수 있게 됨에 따라, 중소주택건설업체의 안정적인 자금조달 지원 루트가 될 것으로 보인다.

또한 임대사업자 보증한도를 법인 임대사업자의 경우 500억원, 개인 임대사업자의 경우 10억원으로 각각 상향 조정했다. 최근 정부의 기업형 임대사업 활성화 정책에 맞추어 임대사업자 보증지원을 확대할 필요가 있었으나, 그간 보증한도가 2억원으로 제한돼 있어 어려움이 많았다. 이번 시행령 개정으로 임대사업자에 대한 원활한 자금지원이 가능해져, 민간재원을 활용한 임대주택 공급 활성화를 기대할 수 있을 것으로 보인다.

관리형 토지신탁이란 무엇인가

관리형 토지신탁이란 자금조달자와 사업시행자가 분리돼 주택건설사업을 진행하는 토지신탁 방식을 말한다. 주택건설업체는 신탁사에 토지를 신탁하고 사업시행권을 양도한 후 대출 등 자금조달의무를 수행하며, 사업시행자(신탁사)는 명의상 사업주체로서 인·허가 업무, 자금관리 등 당해 주택건설사업 운영에 필요한 제반업무를 수행하게 된다.

주택건설사업 시 관리형 토지신탁방식을 이용하는 이유는

관리형 토지신탁은 사업부지, 분양대금 등이 신탁재산으로 보전돼 제3채무자 등으로부터 강제집행(제한물권 설정 등)이 방지됨에 따라 시행사의 사업중단과 제3자의 권리침해 위험으로부터 절연이 가능하게 되는 점 등으로 인해 안정적인 사업추진 방식으로 인식되고 있어 현재 시장에서 많이 활용되고 있다. 본 사업방식으로 추진 시 시공사 선정, 금융기관 대출 이용을 원활하게 하는 장점이 있다.

관리형 토지신탁방식 사업장을 대상으로 사업자보증을 이용하려면

먼저 보증부 대출 실행 전까지 시행사, 시공사, 금융기관 및 신탁회사 간 관리형 토지신탁계약을 체결하고, 동 계약서를 공사 및 대출 금융기관에 제출해야 한다. 관리형 토지신탁 계약서에는 피보증인의 사업비 조달의무와 수탁자가 사업주체로서 권리·의무의 주체임을 명시하는 내용, 신탁을 원인으로 한 수탁자 앞 대지소유권 이전등기 절차에 관한 이행 의무사항, 채권은행을 우선수익자로 명시하는 내용, 수탁자를 자금관리 및 집행업무 수행자로 정하는 사항 등이 모두 포함돼야 한다.

임대주택 건설자금 및 매입자금 보증 모두 가능

매입임대사업자 보증이란

임대사업자가 임대를 목적으로 주택을 구입 또는 분양받기 위해 금융기관으로부터 대출받고자 하는 경우 지원되는 보증을 말한다. 임대사업자가 완성주택을 임대목적으로 구입하는 경우에 받는 ‘매입자금 보증’과 건설중인 주택(분양주택)을 임대목적으로 분양받는 경우에 중도금 및 잔금을 대상자금으로 하는 ‘매입중도금 보증’이 있다.

임대건설자금 보증과 매입임대사업자 보증의 차이가 무엇인가

매입임대사업자 보증은 임대를 목적으로 주택을 구입하거나 분양받기 위한 구입자금이나 분양대금을 대출받기 위한 보증인데 반해 임대건설자금 보증은 건설자금 대출을 위한 보증이다. 즉 임대건설자금 보증은 주택사업자가 임대주택을 건설하기 위해 금융기관으로부터 건설자금(사업대지비, 주택건축비, 일반분양설치비)을 대출받고자 하는 경우 지원되는 보증을 말한다.

매입임대사업자 보증 신청자격 및 대상주택은

매입임대사업자 보증은 민간임대주택에 관한 특별법 상의 등록임대사업자(조합 제외)가 신청할 수 있으며, 임대사업자는 기업형태에 따라 개인 임대사업자와 법인 임대사업자로 구분된다. 리츠형 법인 임대사업자도 가능하나, 동 법인은 부동산투자회사법 상의 자기관리 부동산투자회사 및 위탁관리 부동산투자회사로 한정하고 있다.

매입임대사업자 보증은 공동주택을 대상으로 하며, 전용면적 85㎡ 이하 세대수가 총 보증대상 주택 세대수의 70%이상(기금 : 전용면적 85㎡ 이하) 이어야 한다.

매입임대사업자 보증을 이용하려면

매입자금 보증의 경우 매매계약을 체결해야 하며, 매매계약체결일로부터 소유권이전등기 후 3월까지 보증 신청이 가능하다. 매입중도금 보증의 경우 분양계약을 체결하고 분양가격의 10%이상을 계약금으로 납부해야 하며, 분양계약 체결일부터 잔금완납 전까지 보증신청이 가능하다.

매입중도금 보증의 경우에는 대상사업장이 개인중도금대출 이용 시 적용되고 있는 일반적인 요건을 충족해야 이용 가능하다. 즉 ▲주택도시보증공사의 분양(시공)보증서 또는 건설공제조합의 시공보증서를 받은 사업장일 것, ▲시행사와 시공사가 공사의 보증 사고기업 또는 구상권 채무관계자(법적 변제의무 종결기업은 제외)가 아닐 것, ▲시행사와 시공사가 ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’에 따른 회생절차가 진행 중이거나, 파산·청산절차가 진행 중(종료 포함)인 기업이 아닐 것, ▲재건축·재개발·조합주택의 경우에는 시공사의 시공능력 평가순위가 300위 이내일 것 등을 모두 충족해야 한다.

사업자 보증에는 어떤 상품이 있나

사업자 보증 상품에는 주택도시기금 재원의 건설자금 보증, 은행자금 재원의 건설자금 보증, 프로젝트금융(PF) 보증, 매입임대사업자 보증 등이 있다. 기금재원 건설자금 보증은 주택건축비, 은행재원 건설자금 보증은 사업대지비·주택건축비·모델하우스 설치비, PF 보증은 사업대지비·주택건축비(후분양사업장에 한해 지원)·기타사업비, 매입임대사업자 보증은 임대목적으로 완성주택 또는 분양중인 주택을 구입하는 데 필요한 자금(중도금, 잔금)을 보증대상자금으로 한다. 상품별 세부 내용은 다음 페이지 <표>와 같다.

건설자금 보증료 0.3∼1.0%까지 차등적용

사업자 보증 이용 시 보증료는 얼마인가

보증료는 보증잔액에 공사에서 정한 보증료율을 적용해 산정한다. 건설자금 보증의 기준 보증료율은 연 0.5%(임대주택 건설자금 보증은 0.4%)이며, 신용도, 보증금액, 보증기간에 따라 최저 0.3%~최고 1.0%로 차등 적용된다. 프로젝트금융 보증의 기준 보증료율은 연 0.7%이며, 최저 0.6%~최고 1.1%이다. 최근 개정된 매입임대사업자 보증의 보증료율은 0.2%~0.4% 정도로 다른 상품에 비해 비교적 낮은 수준이다.

보증신청 후 보증승인까지는 어느 정도의 기간이 필요한가

보증심사에 필요한 서류의 제출이 완료되고 심사 요건이 충족된 경우, 보증규모 및 심사의 난이도에 따라 건설자금 보증 및 매입임대사업자 보증은 7~14일, 프로젝트금융 보증은 30일 가량의 기간이 소요된다. 보증심사 및 승인절차의 보다 빠른 진행을 위해 은행에서 대출 상담을 받는 기간에 공사 관할지사에서의 보증 상담도 함께 받아보실 것을 권해드리고 있다.

사업자 보증의 해지시기는 언제인가

건설자금 보증은 은행이 건물 사용승인 후 건물을 담보로 취득함과 동시에 해지된다. 다만, 대지비를 포함하는 은행재원 건설자금 보증의 경우에는 건물담보 취득에도 불구하고 대출기한(준공예정일로부터 1년 이내, 1회에 한해 6개월까지 연장 가능)이내에서 대출상환 시까지 공사가 보증책임을 부담하고 있다.

PF 보증은 대출금 상환계획에 따른 대출금 상환으로, 매입임대사업자 보증은 당해 대출금이 상환되거나 건물을 담보 취득함으로써 해지된다.

사업자보증 신청 시 관할지사는 어디인지

공사의 관할지사는 주 건설사업장(PF 보증의 경우 신청 건설사업장) 소재지를 관할하는 지사와 신청기업(PF 보증의 경우 당해 사업의 시공사) 본사 소재지를 관할하는 지사 중에서 고객의 편의에 따라 선택할 수 있다. 지사별 관할구역은 공사 홈페이지(http://www.hf.go.kr)에서 확인할 수 있다.

중도금 보증 관련내용

중도금 보증 이용 대상은

사업계획 승인(건축허가)을 받은 30세대 이상의 사업장으로 주택가격이 9억원 이하인 단독주택, 아파트, 연립세대, 다세대주택, 도시형 생활주택 및 노인복지주택이 해당된다.

중도금 보증 이용하는 방법은

주택금융공사 중도금 보증은 집단취급과 개별취급 2가지 방식이 있다. 집단취급방식은 시행자 사업장에 대해 집단으로 취급할 수 있도록 사전에 승인을 받은 이후 분양계약자별로 신청하는 방법으로 보증료율 인하 및 개인별 CSS생략 등의 혜택이 있다. 개별보증은 분양계약자가 개별로 직접 은행에 신청해 소득 및 신용등급 등의 평가를 바탕으로 보증 여부를 결정한다.

최고 3억원까지 보증, 집단보증시 0.1~0.2% 요율 적용

중도금보증 이용 대상자금은

일반 분양주택의 경우 분양계약서상 계약금, 중도금, 잔금에 대해, 조합주택일 경우 공급금액(조합원 권리가액 + 본인부담금액)에 대해서 보증지원이 가능하다.

중도금보증 한도액과 이용 가능 건수는

보증한도는 최대 3억원(연계중도금 보증은 5억원) 이내에서 2건까지 받을 수 있으며 본인 및 배우자가 개별로 분양을 받는 경우에도 각각 중도금 보증을 이용할 수 있다.

중도금 보증료율은

집단보증은 시행(공)자 요건에 따라 보증잔액의 0.1~0.2%를, 개별보증은 개인의 신용도 등에 따라 0.2~0.5%를 부과하고 있다.

채권보전조치 방법은

채권보전조치는 일반적으로 시행자, 시공자, 금융기관 공사간에 체결하는 ‘업무협약체결’ 방식을 주로 사용한다. 이는 다른 방법보다 절차가 간소하고 시행(공)자의 부담이 줄어들기 때문이다. 업무협약서에는 수분양자의 분양계약 해제(지)시에 시행(공)자가 중도금대출을 통해 납부된 분양대금을 ‘우선상환’하는 의무를 부담하는 내용이 포함돼 있다. 채권보전은 ‘업무협약체결’ 이외에도 ‘분양대금반환청구권 질권설정’, ‘연대보증’, ‘근저당설정’의 방법이 있다.