01 경제와 금리

미 기준금리 인상에 주택담보대출 금리 인상될까 우려

2016년 부동산시장은 거시경제의 흐름에 일차적인 영향을 받을 것으로 보인다. 지난 한해 지속돼 온 경기불확실성은 2016년 부동산시장을 안개 속으로 이끌고 있다. 무엇보다 지속적으로 하향 조성되는 경제전망치는 수요자들의 불안감을 키우고 있는 주요 요인이다.

2015년에 이어 2016년에도 한국경제의 저성장을 예측하는 보고서가 쏟아졌다. 한국은행은 2016년 경제성장률을 3.2%로 보고 있다. 그러나 민간연구기관들의 전망치는 이에 못 미친다. 2015년 2.5%의 경제성장률을 예측한 현대경제연구원은 2016년 2.8% 성장에 그친다고 보았다. LG경제연구원은 2015년 2.6%에서 2016년 2.7% 성장을 예상했다.

더욱 암울한 것은 2015년 예상치가 실적치에 미치지 못하는 데서 오는 불안감이다. 2015년 한국은 경제성장률 3% 달성에 실패하며 저성장 시대를 예고하고 있다.

한국을 둘러싼 대외 환경도 좋지 않다. 국내외 경제전망 기관이 제시한 2016년 세계 경제성장률 전망치는 꾸준히 하향 조정을 거쳐 최근 3% 안팎에 머물러 있다. 세계경제 성장을 이끌어왔던 신흥국의 침체, 세계 교역량 감소, 중국 경기 둔화 등 복합적인 원인이 작용하면서 2016년 경제상황을 낙관하기 어렵게 됐다.

이러한 저성장 흐름은 투자심리와 수요심리를 모두 위축시켜 부동산 시장에도 영향을 미칠 것이라는 예측이 가능하다. 이미 산업계에는 구조조정 삭풍이 몰아치고 있어 이미 불어난 가계부채와 소득 정체가 맞물리며 소비를 위축시키고 있는 실정이다.

경제전망치 외에도 미국금리 인상이 촉발되면서 국내에 반영되는 시점을 두고 예측이 분분하다. 금융권에서는 늦어도 2016년 상반기 내 미국 기준금리가 인상될 가능성이 높아짐에 따라 2016년 우리나라의 기준금리로 상승할 것이라고 보는 가운데, 2016년 3~4차례 점진적 인상을 점치고 있다. 지난해 12월 공개된 연준 금리 전망치에 따르면 2016년 말 기준금리 전망치는 1.25~1.5%다.

미국이 금리를 인상하면 달러자금이 미국으로 빠져나가게 된다. 우리 역시 달러자금 유치를 위해 금리를 인상하게 되고, 현재 부동산에 머물렀던 자금이 빠져나가면서 가격 하락을 가져올 수 있다.

그러나 다수의 전문가들은 올해 기준금리가 상승하더라도 큰 폭으로 오르지 못하면서 국내 부동산시장에 영향을 주지는 못할 것이라는 전망을 내놓고 있다.

지난해 6월말 기준 단기 부동자금은 844조 4000억원으로 사상 최대치를 기록했다. 국내 연구기관에서는 초저금리 상황에서 인기를 끄는 부동산시장 참여는 2016년에도 지속될 것이라고 보고 있다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구원은 “미국금리인상의 영향은 제한적일 것으로 보여 올해까지는 주택담보대출 금리가 3%대를 유지할 것”이라고 내다봤다. 그럼에도 미국 금리인상이 주택담보대출 금리에 영향을 줄 것이라는 시장의 우려는 식지 않고 있다.

02 전세

2015년 수준 미만으로 전세가격 상승세 지속될 듯

2015년에 이어 2016년에도 전세가격이 시장에 끼칠 영향이 커 보인다. 전국 전세가격은 2009년 3월부터 6년 7개월 연속 상승 중이며, 지난 7년 동안 전세가격은 50% 상승하는 기염을 토했다.

2015년도 다르지 않았다. 1~10월 동안 전세가격은 전국적으로 주택 전체는 4.1% 상승하며 동기간의 매매가격 상승률 3.1%를 넘어섰다. 아파트의 상승률은 더욱 높아 전국적으로 동기간 6.0% 올랐다. 특히 수도권의 전세가격 상승이 두드러진 가운데 수도권 아파트는 8.6% 상승해 최고치를 기록했다. 지방광역시 역시 3.15% 상승하면서 전세가격 상승폭이 전국적으로 확대됐다.

2016년 전세가격이 지난해의 바통을 이어받을지 초미의 관심사가 아닐 수 없다. 여기저기서 전세가격 상승압력이 지속될 것이라는 전망이 쏟아진다.

우선 저금리 상황이 지속되고 전세주택으로 공급될 수 있는 민간분양의 준공물량이 크게 증가하기 어려운 상황이라는 점이다. 여기에 서울 강남권의 재건축·재개발 추진이 지속되면서 멸실주택의 증가로 인한 전세대란을 예측할 수 있다. 서울시가 추정한 자료에 따르면, 정비사업에 의한 멸실이 서울시에서 2016년 4만호 이상 발생한다.

올해 입주 예정 물량을 보아도, 전세가격 하락을 기대하기 힘든 상황이다. 부동산114에 따르면, 2016년 전국 아파트 입주물량은 28만3606가구로 2015년 대비 12% 가량 증가한다. 수도권 아파트 입주물량은 전년 대비 10% 증가한 11만 3000가구로 2012년 이후 가장 많은 물량이다.

지역별로 보면 경기에서 가장 많은 물량이 쏟아진다. 총 24개 사업장에서 3만 9303가구의 입주가 예정돼 있다. 대구와 서울이 그 뒤를 이었다. 대구에서는 9곳에서 총 1만 1096가구가 입주를 시작하고 서울에서도 6곳 9301가구의 입주가 이뤄진다.

입주물량이 지난해 보다 증가하긴 했지만, 서울의 입주물량이 많지 않은 점은 리스크 요인이다. 또한 강남발 재건축으로 인한 멸실 수요가 수도권 전세시장으로 밀려나가면서 전세가격 상승을 부추길 가능성이 농후하다. 그나마 경기도 하남·화성의 공공택지에서 대규모 입주가 예정되어 있어 전세가격 상승압력은 2015년 수준을 넘어서지 않을 것으로 보인다.

이런 가운데 주택산업연구원은 올해 전세가격은 전국, 수도권, 지방 모두 5% 미만의 상승률을 보일 것이라는 조사 결과를 발표했다. 결국엔 상승폭은 다소 낮아지더라도 지난해에 이어 올해도 전국적으로 전세가격 상승세가 이어질 것이라는 얘기다.

03 공급

공급과잉 논란 속, 2015년 수준의 공급은 지속되지 않을 것

2015년 공급급증으로 인한 공급과잉 논란이 2016년 부동산경기에 영향을 줄 수 있을지 주목받고 있다. 지난해 11월에 들어서면서 논란이 현실로 드러났기 때문이다. 국토교통부는 11월 말 기준 미분양 주택이 4만9724가구로 한 달 사이 54.3%(1만7503가구) 증가했다고 밝혔다. 수요가 공급을 쫓아가지 못하는 상황인 것이다.

이처럼 미분양이 급증한 것은 지난해 10월과 11월에 분양물량이 집중된 영향이 크다. 지난해 11월까지 누적된 분양승인물량은 49만3000가구로 이전 5년(2010~2014) 평균의 1.8배였다. 수도권은 이전 5년 평균의 2.3배, 지방은 1.4배 수준이다. 인허가와 동시에 같은 해에 착공에 들어간 비율도 올해 11월까지 61.4%로 높아졌다. 2009년 33%, 2011년 44.6%, 2013년 50.1%였던 것과 비교하면 큰 차이다.

2015년 공급실적은 금융 위기(2000년) 이후 누적되어 쌓여온 대기 및 보유물량이 집중된 것으로 분석된다. 2016년 계획물량이 조기 공급되면서 짧은 시간에 집중적으로 몰리며 나타난 현상이라고도 해석된다.

이렇듯 2015년 잔치를 방불케 했던 주택 분양 시장이 연말 이후 소강기에 접어들면서, 2016년에는 빨간 불이 켜질 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다. 2016년에도 현재 수준의 공급이 지속되면 미분양 등의 위험요인이 발생할 가능성이 높아진다.

이러한 시장 분위기는 주택사업자들이 더 다급하게 감지하고 있다. 주택산업연구원이 지난해 12월 주택사업자들을 대상으로 조사한 주택경기실사지수(BSI)와 시장인식 등을 종합적으로 검토한 결과, 2016년 공급량은 2015년에 비해 다소 둔화될 것으로 보인다. 2016년에는 인허가 52만호, 착공 49만호, 분양 35만호, 준공 44만호에 이를 것으로 전망된다. 2016년 인허가 추정 물량은 지난해 대비 약 28%가 감소한 수준이다.

한국건설산업연구원의 전망치도 크게 다르지 않다. 2016년 인허가 실적은 2015년 공급 급증의 부담으로 인해 48만호에 그칠 것으로 내다봤다. 2016년 분양물량도 전국적으로 감소해 34만호 수준으로 예상했다. 준공은 2015년에 비해 1만호 증가한 43만호 수준이 될 것으로 예측했다. 각계 연구기관의 추측을 토대로 본 결과, 2016년에는 2015년 수준의 공급이 지속되지 않을 것으로 전망된다.

04 가계부채

주담보 부실가능성은 적으나, 대출수요 감소 예상

지난해 8월 기준 가계신용이 1100조원을 돌파하면서 언제 터질지 모르는 뇌관이 될 수 있다는 지적이 일고 있다. 기획재정부와 한국은행의 발표에 따르면 지난해 3분기 말 기준 가계신용 잔액 잠정치는 1166조원으로 2분기 말보다 34조5000억원 늘어난 것으로 나타났다. 이 상승세가 이어지면 올 연말 가계부채는 1200조원을 돌파할 것으로 전망된다.

지난해 8월 기준 가계신용 중 가계대출은 773조원, 주택담보대출은 474조원에 달했다. 가계대출은 2014년 말 대비 27조원 증가한 것이고, 예금취급기관의 주택담보대출 잔액은 2014년 말 대비 13조원 증가한 수치다. 지난해 8월 기준 전체 주택담보대출의 62%가 수도권 대출이었다. 2014년 말 대비 증가한 13조7000억원의 주택담보대출이 서울에서 5.9조원, 대구에서 2.7조원 풀린 것이다.

2015년 가계대출 증가액 중 주택담보대출의 비중은 50.4%로 2014년에 비해 하락했다. 주택담보대출 증가보다는 신용대출과 같은 생활자금 대출이 증가한 것으로 해석된다. 주택구입 목적 이외의 가계대출 증가는 잠재적으로 가계신용의 리스크가 확대되고 있다는 징후여서 걱정스러울 수밖에 없다.

그러나 주택담보대출만 놓고 보자면 우려할 수준은 아니다. 가계대출 연체율 또한 하락세로, 시장에서는 주택담보대출의 부실가능성은 확대되지 않을 것이라는 판단이 앞서고 있다. 주택담보대출의 연체율을 2012년 이후 감소하고 있으며 주택담보대출 중 집단대출을 제외한 주택담보대출의 연체율은 0.24%로 낮은 수준을 유지하고 있다.

그럼에도 불구하고 2016년 주택담보대출 규모는 줄어들 것으로 보인다. 2016년 가계부채 관리방안 시행으로 주택담보대출 이용이 까다로워지고 집단대출 규제강화에 대한 불안심리가 확산되면서 대출수요가 감소할 것이라는 인식이 증가하고 있기 때문이다.

무엇보다 가계부채의 급증은 소비심리 위축을 불러오고 내 집 마련에 대한 고민도 깊게 만들어 대출수요를 감소시킬 것으로 보인다. 통계청에 따르면 가계가 가처분소득의 25%를 대출 원리금 상환에 쓰는 것으로 나타났다. 더구나 최근 정부의 대출규제 시그널로 인한 주택소비 위축심리가 거래 감소와 집값 조정으로 이어질 공산이 크다는 지적이다.

05 정책

주택금융정책이 주택시장 향방에 큰 영향줄 것

마지막으로 2016년 부동산경기의 변수는 정부 정책에 있다. 금융위기 이후 수도권 주택시장이 침체를 겪었으나, 새 정부 출범을 기점으로 실거래가격이 상승하면서 회복세를 보였다. 그런 만큼 새 정부가 유지해 온 규제완화 정책을 지속적으로 추진하는 환경이 조성될지 여부가 관건이다.

그러나 정부는 지난해 12월 여신심사 가이드라인을 제시해 대출규제에 들어갔다. 그동안 규제 완화 기조를 유지하다가 갑작스러운 규제 방침을 내놓아 2016년 시장은 혼란이 가중될 수밖에 없는 상황이다.

주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “현재 뚜렷한 시행방침 없이 금융기관을 중심으로 운용하고 있는 집단대출 규제 관련 불확실성이 증폭되면서 시장이 위험요인으로 작동하고 있다”고 지적하며, “올 한해 정부가 어떤 방향으로 주택금융정책을 이끌어 가는가에 따라 주택시장의 방향성이 달라질 수 있다”고 말했다.

한편으로, 올해 4월13일 예정된 20대 총선도 부동산 시장에 영향을 줄 수 있을지 관심을 끈다. 이번 총선에서는 저성장, 노동개혁 등 경제문제가 주요 이슈가 될 것으로 예상되는 가운데, 부동산 시장에도 적잖은 영향을 줄 가능성이 높게 점쳐지고 있다.

우선 총선때마다 나오는 개발공약에 대한 기대감으로 거래시장이 얼어붙을 가능성이 있다. 매도자와 매수자의 가격 차이가 커지면서 거래가 어려워지기 때문이다.

매매가격에 미치는 영향도 있을 것으로 보인다. 표를 의식한 규제완화 정책 기조가 지속될 가능성도 있기 때문이다. 직접적인 영향은 주지 못해도 호조세에 대한 심리적 지지효과는 발휘할 수 있다.