설계도서 적용기준

개정안 제4조 제1항은 “건축물 또는 시설물의 하자 여부는 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판정한다”고 규정하고 있다. 이는 최근 선고된 대법원 2014.10.15 선고 2012다18762 판결을 반영한 것으로 법원과 하자 판정 기준도면의 통일성을 꾀한다는 점에서 의미가 있다.

그러나 같은 조 제2항은 “제1항에도 불구하고 건축물 또는 시설물의 재료 및 품질 등의 시공상태가 입주자 모집공고 및 주택공급계약 체결 당시의 설계도서 기준에 미달되는 경우에는 그 설계도서를 기준으로 하자 여부를 판정한다”고 규정하고 있어 제1항과의 해석에 논란이 있을 것으로 보인다.

제2항은 변경시공 또는 부실시공 하자의 경우 사업승인도면 또는 사용검사전 즉, 변경(적법하게 허가 또는 통지절차를 거친 경우를 말한다) 전 설계도서를 기준으로 하자를 판정한다는 의미로 해석되어 대법원 판례와 배치되는 것은 물론 제1항과 상충됨으로써 혼란을 야기할 가능성이 매우 높다.

한편 제2항 단서에는 “사업주체가 입주예정자로부터 동의를 받았거나 사전에 고지하고 입주예정자가 이의를 제기하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다. 그러나 현실적으로 사용검사에 이르기까지 효율성 건축자재의 개발 등에 따라 저렴하면서도 성능이 우수한 자재 등이 도입될 가능성이 있어 미달한다는 점에 대한 기준이 모호하다.

또한 주택법 시행규칙 제11조 제4항은 경미한 변경은 사업계획변경승인 대상이 아님을 규정하고 있고, 동조 제5항은 통지로서 충분한 것으로 규정하고 있다. 이에따라 경미한 변경에 해당해 통지로 갈음한 항목에 대해 위 조항을 근거로 하자로 인정하는 결론이 야기될 수 있어 주택법 시행규칙 제11조 제4항과 상충의 우려가 있는 조항으로 보인다.

따라서 제2항은 삭제되거나 대법원과의 통일성을 유지할 수 있는 ‘계약의 내용으로 포섭되었다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우’에 한해 사업승인도면 등을 기준으로 하자를 판정할 수 있는 것으로 수정하는 것이 타당해 보인다.

개정안 제62조 제2항은 ‘미시공 또는 변경시공 하자의 조사’와 관련해 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판단하되 그럼에도 불구하고 “사업주체와 입주자가 특별히 약정한 계약내용(계약내용에 편입되는 분양안내서 및 홍보책자 등을 포함한다)이 있는 경우에는 그 자료와 비교해 조사한다”고 규정하고 있다. 이 조항과의 통일적인 해석을 위해서라도 위 제1조 제2항은 수정이 불가피해 보인다.

설계도서 적용순위

●설계도서 등의 내용이 일치하지 않는 경우 적용순위

개정안 제5조 제1항은 하자심사 또는 분쟁조정을 할 때에 설계도서 등의 내용이 서로 일치하지 않는 경우 적용순서로 1.주택공급계약서, 2.견본주택, 3.안내·홍보책자(Catalog), 4.특별(공사) 시방서, 5.설계도면 등으로 하자를 판정하도록 추가했다.

그러나 법원이 설계도서 해석의 기준으로 삼고 있는 ‘주택의 설계도서 작성기준’(국토교통부 고시 제2015-322호, 2015. 5.26., 타법개정)은 적용순위에 대해 1.특별시방서, 2.설계도면, 3.일반시방서·표준시방서, 4.수량산출서, 5.승인된 시공도면 순으로 규정하고 있다. 그런 점에서 개정안의 1 내지 3호의 실효성 여부가 문제된다.

먼저 주택공급계약서의 경우 기준도면을 규정할 수는 있으되, 구체적인 설계와 관련된 내용이 기재되기는 쉽지 않다. 견본주택의 경우에는 일응 분양계약의 내용에 편입되어 하자판정기준이 될 수는 있겠으나, 공용부분과 관련해서는 기준이 되기 어렵다. 안내·홍보책자 등은 청약의 유인에 불과해 그것이 분양계약의 내용에 편입되지 않는 이상 설계도서 해석의 기준이 되기는 어려워 보인다.

다만, 개정안은 설계도서가 일치하지 않는 경우의 해석기준을 정한 것으로 분양계약에서 고려된 사항이 있다면 이를 판단기준으로 삼겠다는 취지에서 명문화한 것으로 보인다.

●평면도·입면도·단면도·구조도·상세도·재료마감표 불일치시 적용 도면

다음으로 개정안 제5조 제2항은 “제1항 제5호에 따른 설계도면의 평면도·입면도·단면도·구조도·상세도 및 재료마감표 등 도면이 서로 일치하지 아니할 때에는 규격·재료 등을 명확하게 기재한 도면을 적용한다”라고 규정하고 있다. 그러나 각 도면의 특성상 평면도·입면도 등에는 규격·재료 등이 명확하게 기재되지 않는다.

실제적으로 상세도(Detailed drawing)가 특정한 일부분의 형상, 치수, 구조 따위를 명시하기 위해 축척을 바꾸어 사용되는 도면이므로 상세도의 적용이 우선시되어야 할 것으로 보여 위 조항이 타당한지 여부에 관해서는 의문이 든다.

뿐만 아니라 상세도라 할지라도 시공과정에서 왕왕 변경되고, 다수의 설계도면이 정치하게 완성되지 않아 오기나 오류가 생길 수 있다. 그런 점에서 이를 ‘규격·재료 등을 명확하게 기재한 도면’이라는 애매한 기준으로 일률적 적용을 한다는 것은 오히려 분쟁을 야기시킬 수도 있을 것으로 보인다.

더구나 현실적으로 발생하는 문제는 상세도 또는 재료마감표상 규격이 상이하거나, 상이한 재료를 기재하고 있는 경우일 것이다. 이 경우 위 조항으로 적용순서를 정할 수 없게 되므로 여전히 분쟁의 소지가 남는다. 따라서 설계자의 의도를 고려하거나 시공자가 어느 하나에 따라 시공한 경우에 하자에서 제외하는 것이 타당할 것으로 보인다.

●상향시공 시설기준 관련 규정 추가

뿐만 아니라 같은 조 제3항은 상향시공된 시설에 하자가 발생하고 교체하거나 보수하는 경우에는 그 상향시공된 제품을 기준으로 하자 여부를 판정하되, 다만 조경공사의 경우에는 설계도서를 기준으로 하자를 판정한다는 내용을 추가했다. 그러나 이미 상향시공을 했고 하자가 발생했다면 이를 보수해야 할 것이므로 현실적인 사정을 감안해 위 조항 자체는 적절하다 하더라도 상향시공된 항목에 관해 위와 같이 하자판정 기준을 정했다면, 같은 항목에 관한 보수기준 역시 규정해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있을 것으로 보인다.

하자보수 산정방법 규정 추가

한편 개정안 제65조는 하자보수 산정방법을 규정하는 항을 추가했다. 같은 조 제3항을 보면 “미시공 또는 변경시공 하자로 인해 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 문제가 발생할 경우에는 재시공 또는 재설치하는 것으로 하자보수비용을 산정한다”고 명시하면서, 1.다른 하자가 발생한 경우, 2.다른 하자가 발생할 위험성이 높은 경우, 3.다른 하자를 치유할 수 있는 마땅한 방법이 없는 경우를 들고 있다.

하자보수비 산정은 각 발생한 하자에 관해 책임범위를 명확히 한다는 점에서 당사자들에게 매우 민감한 문제이고, 정확한 기준이 필요하다. 이에 법원은 중요한 하자인 경우 철거 후 재시공을, 중요하지 않으면서 하자보수비가 과다한 경우에는 시공비용의 차액을 산정하도록 기준을 정하고, 제65조 제1항 및 제2항은 이를 반영하고 있다.

그러나 같은 조 제3항에서 미시공 또는 변경시공으로 아래 각 호에 해당하는 경우 일률적으로 재시공 또는 재설치 비용을 산정한다고 규정한 것은 납득하기 어렵다. 예를 들어 변경시공으로 다른 하자가 발생했는데 중요하지 않은 하자라면 같은 조 제2항을 적용해 차액으로 보수비를 산정해야 하는지 기준적용이 불명확하다. 제3항을 적용하지 않더라도 제1항 및 제2항만으로 하자의 중요성에 따라 충분히 적절한 하자보수비를 산정할 수 있음에도 제3항을 추가함으로써 오히려 혼란을 가중시키는 것이다.

게다가 법문상 사업주체의 하자보수책임은 ‘발생한’ 하자에 관한 것이지, 하자가 발생할 위험성이 높은 경우를 상정하고 있는 것이 아니다. 이에 주택법 제59조에서도 하자담보책임 기간내 발생한 하자에 관해 사업주체에게 그 책임이 있음을 규정하고 있다.

위 기준에서 규정하는 ‘다른 하자가 발생할 위험성’이란 그 기준도 애매할 뿐 아니라 위험성이 어느 정도에 이르렀을 때 재설치 또는 재시공을 해야 하는 것인지 역시 모호하다. 가사 위와 같은 사유가 발생했을 때 하자보수 책임이 있다 하더라도 위 규정에 의하면 보수가 가능한 경우에도 재설치 또는 재시공을 해야 하는 것으로 해석될 여지가 있는 바, 제3항은 검토가 필요하다.

사용상·유지관리상 원인에 의한 하자발생가능성이 높은 항목

개정안 제15조(결로) 제2항 제1호의 창호의 모헤어 및 풍지판 등의 기밀성이 현저히 저하된 때, 제24조(조명설비) 제4호의 조명설비 스위치 조작 시 조명 등이 켜지지 아니한 때, 제25조(공기조화설비) 제2호 환풍기 등의 팬이 작동하지 않는 경우, 제28조(통신·신호 등의 설비) 제2호 인터폰 또는 홈오토메이션 등의 작동 불량, 제29조(감시제어설비) 제1항 중 CCTV 카메라의 전체 또는 주요 부분의 조망 및 식별이 어려운 경우 등에 대해 하자로 보는 것으로 규정하고 있다.

그러나 이 항목들은 사용상 과실에 의해 하자가 발생하거나 제품 자체의 내구연한에 의해 성능이 떨어져 하자가 발생할 개연성이 매우 높다. 한편, 개정안 제10조(누수) 제2항과 관련해 별표3은 누수 중 사용상 또는 유지관리 부실로 발생한 누수는 하자에서 제외됨을 규정하고 있다. 따라서 위 항목들에 대해서도 하자발생 원인에 따라 하자에서 제외하도록 규정하는 것이 보다 형평에 부합한다.

하자보수비용 산정 관련

●균열보수비용 관련

개정안 제57조 제4항은 외벽의 층간이음 부위에 발생한 허용균열폭 이상의 균열은 특별한 사정이 없는 한 충전식 공법으로 보수비용을 산정한다고 규정하고 있다. 최근 서울중앙지방법원 건설감정실무지침은 허용균열폭 이상, 미만 구분없이 층이음 균열에 대해 충전식 공법을 적용하도록 하고 있는 점에서 위 조항은 공동주택건축 실무를 적절히 반영한 조항이라 생각된다.

다만, 같은 조 제2항에서 허용균열폭 미만의 콘크리트 균열은 표면처리공법으로 보수하도록 규정하고 있으나, 제4항에서 명시적으로 허용균열폭 미만의 층이음 균열에 대해 표면처리공법의 보수비용을 산정하도록 규정하는 것이 바람직해 보인다.

●욕실 문턱높이 보수비용

개정안 제76조 제2항은 “슬리퍼 등이 문짝 하부에 걸리는 문제를 해결하고자 하는 경우에는 발판 설치비용 또는 문턱을 높이는 비용을 산정할 수 있다”고 규정하고 있다. 그러나 서울중앙지방법원 건설감정실무지침은 발판 설치비용으로 보수비용을 산정하는 것으로 규정하고 있다. 욕실 문턱을 높일 경우에는 욕실문이 닫히지 않게 되는 문제점이 있다는 점을 감안해 법원 기준과 통일적으로 규정할 필요가 있다.

●타일 보수비용 산정

개정안 제77조는 타일의 보수비용과 관련해 제1항에서 “타일의 들뜸 및 균열 등의 하자는 철거 후 재시공하는 것으로 보수비용을 산정한다”고 규정하고, 2항에서 뒤채움 부족은 모르타르를 주입하는 것으로 보수비용을 산정할 수 있음을 규정하고 있다.

그러나 타일 들뜸 하자는 바닥 또는 벽면과 타일 사이의 접착이 밀실하게 이루어지지 않아 발생하는 하자이다. 따라서 에폭시 본드를 주입하는 공법으로 보수비용을 산정한다거나, 단순히 들뜸이 발생한 타일의 경우 타일 재사용이 가능하므로 노무비용 상당으로 보수비용을 산정할 수 있다. 그럼에도 뒤채움 부족 항목과 달리 들뜸 항목에 관해서는 별도의 규정이 없는 점에 관해서는 아쉬움이 남는다.

이상과 같이 검토가 필요한 규정 외에 개정안은 현재 논의되고 있는 사항들에 관한 구체적 기준을 명문화함으로써 향후 하자심사 또는 분쟁조정에서 의미 있는 기준이 될 것은 자명해 보인다.

현재 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 분쟁을 해결하려는 사례가 점점 늘고 있고, 이와같은 절차를 이용할 경우 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 민사소송을 제기하는 경우보다 시간적·비용적 면에서 효율적인 것은 주지의 사실이다. 따라서 개정안이 위와 같은 문제점을 보완하면, 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 보다 신속하게 분쟁을 해결하는데 크게 이바지할 것으로 보인다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장을 역임했다. 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로도 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.