● 우리나라는 전쟁의 폐허위에서 세계적으로 유례가 없는 경제성장을 이룩한 나라이다. 1960년대와 70년대의 고도성장 과정을 거치면서 이른바 ‘한강의 기적’을 이루었고, 1980년대에는 88올림픽 등을 통해 그 이름을 세계에 알렸다. 1950년대 초반 100달러도 채 안되던 국민소득이 이제는 3만달러 수준에 이르렀다.

이러한 경제성장이 이루어질 수 있었던 데에는 산업의 발달이 밑받침이 됐다. 중화학공업 육성정책을 비롯해 전자·전기산업 등 여러 분야의 산업들이 기술발전을 통해 세계적인 경쟁력을 갖추면서 우리나라의 경제성장을 이끌었다. 이제 우리나라는 반도체산업을 비롯한 여러 분야의 산업들에서 다른 나라들보다 앞선 기술력을 확보하고 시장을 선도하고 있다.

경제성장과 함께 주택산업도 발전

주택이나 건설산업 또한 마찬가지다. 처음에는 집장사로 시작했던 업체들이 지금은 기술의 발전과 함께 고층빌딩을 건설하는 등 세계적 업체들과 어깨를 나란히 하는 업체로 성장했다. 실제로 해외시장에서도 인프라구축이나 도시건설은 물론 이제는 해양플랜트 등에서도 선진국에 못지 않은 경쟁력을 갖춘 산업으로 성장했다. 

우리나라 주택산업의 발전은 곧 우리나라 경제성장과도 그 맥을 같이한다. 집이 없어 많은 사람들이 무허가 판잣집을 지어 살던 시절, 주택의 절대부족을 메우기 위해 양적 공급에 매달리던 우리나라의 주택산업은 이제는 질적 향상의 시대로 접어들었다. 그저 내집마련이 소원이었던 주거의식도 바뀌어 젊은 층을 중심으로 내집보다는 임대를 선호하는 수요가 늘어나고 있다.

정부의 주택정책도 1980년대 주택200만호 건설 등 물량공급 중심에서 IMF를 거치면서 질적 향상으로 기조가 바뀌었다. 이에따라 2000년대 이후 우리나라의 주거수준은 크게 향상됐다. 판상형에서 벗어나 탑상형 등 다양한 외관이 나타났고, 풍부한 녹지공간 확보와 조경을 비롯한 주거환경의 쾌적성이 중요시되고 있다.

특히 단지내에 실개천을 비롯해 자연을 끌어들이기 위한 노력이 가미되고 커뮤니티 공간도 진화를 거듭하고 있다. 단지내에 산책로나 체육시설 등을 갖추는 것은 기본으로 자리잡았다. 지금은 독서실이나 어린이를 위한 공간, 게스트하우스 등 입주민들을 위한 다양한 공간이 마련되고 있다. 이에따라 아파트 생활의 편의성이 과거와 비교하기 어려울 만큼 좋아졌다.

IT 등 정보산업의 발달과 함께 아파트 설비도 첨단화되고 있다. 홈오토메이션은 물론 다양한 첨단장비들이 아파트 단지내에 설치되고 있다. 지하주차장의 경우 입주민들의 안전과 보안을 위한 장비들이 도입되고, 엘리베이터의 호출이나 실외에서 집안의 난방이나 온도조절 등의 조작이 가능한 시스템도 도입되고 있다.

평면도 크게 진화하고 있다. 평면구성의 효율성은 물론 자투리공간의 활용이나 수납공간의 확보 등 공간의 효율성도 크게 높아지고 있다. 요즘 나온 전용면적 59㎡ 타입은 20년전의 전용면적 84㎡ 타입과 큰 차이가 없을 만큼 평면의 진화를 보이고 있다. 최근 주택이 진화되고 있는 상황을 보면 과거에 그리던 꿈의 주택들이 현실화되고 있는 느낌이다.

규제와 해제의 반복속에서도 질적 향상 이뤄

주택의 진화는 우리나라 주택시장의 흐름과도 그 궤를 같이한다. 1960년대 경제개발과 함께 산업화가 시작되면서 도시화가 나타났다. 사람들이 지방에서 도시로 몰려들면서 도시에서는 주택난이 빚어질 수밖에 없었다. 도시로 몰려드는 사람들을 수용하기 위해 도시에는 주택의 대량공급이 필요했다. 당시에는 정부의 주택정책이 양적 공급에 치중할 수밖에 없는 상황이었다. 

서울에서는 몰려드는 인구를 수용하기 위해 강남개발이 시작됐고, 이른바 ‘부동산투기’가 일어났다. 수요는 많은데 집이 부족하다보니 집값은 오를 수밖에 없었고, 집을 산 이후에는 ‘프리미엄’이라는 게 붙었다. 이른바 웃돈이다. 집을 사고 돌아서면 곧바로 웃돈이 붙으니 돈을 벌겠다는 욕심에 투기가 생겨난 것이다.

정부에서는 투기를 막기 위해 규제를 만들었다. 그냥 두면 집값이 천정부지로 치솟을 상황에서 이를 그대로 두고 볼 수는 없는 상황이었다. 실제로 당시 투기꾼들이나 복부인들은 분양하는 아파트 단지를 통째로 사들여 내부거래를 통해 웃돈을 붙인 뒤 다시 일반 수요자들에게 되팔아 엄청난 수익을 올리기도 했던 게 사실이다.

정부의 규제가 심해지면 시장은 위축될 수밖에 없다. 정부가 주택시장의 투기 붐을 차단하기 위해 여러 가지 규제를 내놓으면 시장은 점차 가라앉기 시작해 결국 침체로 빠져든다. 그러나 시장이 위축되면 이는 주택업계의 침체와 주택산업의 위축으로 이어진다. 이는 우리 경제상황에도 좋지 않은 영향을 미치기 마련이다.

결국 시장에 대한 규제가 강화되고 시장이 침체되면 이번에는 시장을 활성화하기 위해 규제를 해제하는 조치를 취하게 된다. 규제를 해제하면 시장은 점차 살아나기 시작하고, 어느 시점이 지나면 다시 분위기가 과열돼 투기로 치닫게 된다, 그러면 다시 규제가 강화된다. 우리나라 주택시장에서 규제와 해제가 반복된 이유다.

규제와 해제가 반복되다보면 시장의 수요자들은 규제에 무디어지게 된다. 규제가 시장에서 영향력을 가지기 위해서는 규제가 더욱 강력해질 수밖에 없다. 규제가 반복되면서 매번 규제가 다시 시행될 때마다 더 강력한 규제가 시장에 나오게 됐다. 그러나 규제가 많은 주택시장은 결코 온전한 주택시장이 될 수 없다.

한편으로 시장에 규제와 해제가 반복되면서 주택의 질적 향상이 이루어졌다. 역설적이게도 주택의 질적 향상은 침체기에서 오히려 더 많이 이루어졌다. 시장이 침체되면 업체들의 입장에서는 한 채라도 더 분양하기 위해 소비자들의 눈을 끌어야 하기 때문이다. 평면구성의 효율화나 수납공간의 확보 등은 모두 이런 과정을 통해 진화돼 왔다.

또 과거 획일적이라는 비판을 많이 듣던 아파트의 외관에 컬러가 등장하고 디자인 개념이 도입된 것도 마찬가지다. 판상형 일색이던 아파트의 모양도 탑상형이 등장하면서 변화를 가져왔다. 조경이나 커뮤니티 공간 또한 수요자들에게 조금이라도 더 나은 주거서비스를 제공하기 위한 업체들의 노력 덕분이다.

주거의식을 비롯한 주거개념의 틀 바뀐다

최근의 주택시장 또한 크게 보면 이런 틀에서 크게 벗어나지 못하고 있는 듯 보인다. 참여정부 시절이던 2000년대 중반 강력한 부동산 규제조치를 취하면서 주택시장은 장기간 침체에 빠져들었다. 참여정부의 부동산규제는 종합부동산세와 금융규제 등 이전과 차원이 다른 강력한 규제였다.

MB정부에 들어와 상당수의 부동산규제를 해제했음에도 시장은 침체에서 벗어나지 못했다. 우리나라 주택보급률이 이미 100%를 훌쩍 넘어 전체적으로 수요가 줄어든 점도 한 요인이 됐다. 그러던 것이 현 정부에 들어와서 경기부양을 위해 부동산시장 활성화조치를 취하면서 부동산규제가 대폭 해제됐고, 이를 계기로 주택시장이 점차 살아나기 시작했다.

특히 최근의 주택시장에서 두드러진 점은 주거의식의 변화와 고령화 사회의 진행에 따른 움직임이라고 할 수 있다. 주거의식의 경우 젊은 층을 중심으로 ‘내집마련’으로 대변되던 주택의 소유개념 중심에서 거주개념으로 점차 옮아가는 것으로 나타나고 있다. 고령화의 경우 베이비부머의 은퇴와 함께 수익형 부동산이 인기를 끄는 것이 대표적인 예다.

젊은 층의 주거의식 변화나 고령화 현상은 핵가족화와 맞물리면서 1~2인 가구의 증가로 나타나고 있다. 소규모 주택 선호현상도 이같은 요인들과 맞물려 나타나는 현상이라 할 수 있다. 최근 분양되는 주택이 대부분 전용면적 85㎡ 이하의 중소형인 점은 바로 1~2인 가구가 수요층의 주류를 이루고 있음을 보여주고 있다.

우리나라의 경제성장이 진행되던 때에는 대부분의 수요자들이 가족구성원의 증가에 맞춰 처음에는 소형주택에서 시작해 점차 집의 규모를 늘려가는 것이 자연스러운 현상이었다. 주택건설업체들도 이같은 수요의 흐름에 맞춰 2000년대 이후 중대형주택을 중심으로 물량을 내놓았다. 그러나 이것이 미분양으로 이어지면서 시장침체를 가속화시킨 측면도 없지 않다.

그러나 시장의 흐름은 오히려 반대로 나타났다. 2기 신도시의 경우 당초 중대형 주택 공급을 위한 택지가 대부분이었다. 그러나 택지를 분양받은 업체들이 막상 분양을 시작하자 수요자들이 별로 없었고, 대규모 미분양을 기록하기 일쑤였다. 이 때문에 상당수의 업체들이 택지반환을 신청하거나 중소규모의 주택을 지을 수 있도록 규모변경을 요구하는 사례가 많아졌다.

여기에다 발코니 확장과 평면의 진화 등에 따라 내부공간이 넓어지고 자투리공간 활용 등 공간의 효율성이 높아진 점도 중소형 선호현상에 한몫한 요인이라 할 수 있다. 평면의 진화는 평면의 다양성으로도 나타나고 있다. 가족구성원들의 라이프스타일에 맞춰 공간을 다양하게 활용할 수 있는 구조가 보편화되고 있다.

정책 패러다임도 변화

주택시장의 변화 움직임에 맞춰 정부의 정책도 바뀌고 있다. 최근 정부에서 발표한 기업형 민간임대주택, 이른바 ‘뉴스테이’는 정책 패러다임의 변화를 상징하는 대표적인 예로 꼽을 수 있다. 이는 주택보급률 향상과 주거의식의 변화 등에 맞춰 주택공급 중심의 정책에서 벗어나 임대주택 중심으로 정책의 초점이 옮아가고 있음을 보여주는 것이다.

주택산업의 영역도 다양해지고 있다. 그간 우리나라 주택산업은 주택건설이 중심이었다. 부족한 주택난을 해소하기 위해서는 우선 집을 많이 짓는 것이 필요했기 때문이다. 그러나 이제 주택의 양적 공급보다 질적 향상에 초점이 맞춰지면서 주거서비스에 관한 관심이 높아지고 있다. 최근 주택임대관리업체의 증가나 호텔수준의 주거지원 서비스를 제공하는 주택이 등장하고 있는 것들이 그 한 예다.

주택건설기술도 과거와는 비교도 되지 않을 만큼 발전했다. 우리나라의 주택건설기술은 세계적으로도 경쟁력이 뒤지지 않는다. 이같은 기술발전을 바탕으로 중동은 물론 동남아 등지에서도 신도시를 건설하고 있다. 비단 주택건설뿐 아니다. 세계적인 유명 건축물들이 우리 업체들의 손에 의해 건설된 것이 한두 곳이 아니다.

주택금융 또한 과거에 비해 많이 발전했다. 그러나 아직은 선진국에 비해 다소 뒤처져 있는 것이 사실이다. 우리나라 주택금융의 경우 아직도 과거의 담보관행에 얽매여 있는 경우가 많다. 프로젝트 파이낸싱의 예만 하더라도 프로젝트의 내용이나 수익성보다는 시공사의 신용도에 더 많이 의지하고 있는 것이 현실이다.

주택시장이 전반적으로 선진화되면서 주거복지에 대한 관심도 크게 높아졌다. 주택바우처 제도가 도입되고 서민들을 위한 다양한 임대주택의 공급이 이루어지고 있다. 특히 기초생활수급자 등 저소득계층이나 차상위 계층 등을 위한 주택공급이 이루어지고 있는 점은 주거복지 측면에서도 과거보다는 향상되고 있음을 보여준다.

시장원리 따른 주택시장 정상화 필요

우리나라 주택시장을 두고 흔히들 일본과 곧잘 비교한다. 일본의 경우 1980년대 지가광란이라고 일컬을 만큼 도시의 땅값이 치솟았고, 주택을 비롯한 부동산가격이 폭등했다가 이후 깊은 침체에 빠져들었다. 우리나라 역시 부동산투기 열풍이 불면서 집값이 폭등했던 경험을 두고 일본과 같은 침체를 우려하기도 한다.

또 일본에서는 부동산시장이 침체에 빠진 이후 주택업체들이 변화를 모색해 건설 중심에서 벗어나 주택관리 등 종합부동산업체로 변신한 예가 대부분이다. 과거 유명했던 건설업체들이 지금은 대부분 종합부동산업체로 바뀌었다. 이를 근거로 우리나라 주택시장도 이같은 변화를 겪을 것으로 내다보는 사람이 적지 않다.

그러나 나라마다 주택시장의 특성이 다소 다르다. 우리나라의 경우 일본의 주택정책을 도입한 사례가 많다는 점에서 비슷한 패턴을 보일 것으로 예측하는 것도 어느 정도 일리는 있지만, 아파트가 중심이 된 우리나라 주택시장의 구조가 일본과는 다르기 때문에 다른 패턴을 보일 것이라는 견해 또한 상당하다.

결국 우리나라 주택시장이나 주택산업은 앞으로 우리의 특성에 맞춰 발전시켜 나가야 한다. 이를 위해서는 시장에 대한 면밀한 분석이 필요하다. 이를 토대로 우리 실정에 맞는 정책을 수립하고, 주택산업의 선진화를 이끌어야 한다. 선진국이 실패한 경험을 반면교사로 삼는 지혜도 필요하다.

특히 주택금융의 경우 우리나라는 미국의 제도와 유사한 점이 많기 때문에 미국의 금융시장에서 교훈을 찾아야 한다. 주거복지는 유럽쪽이 비교적 제도가 잘 마련돼 있다는 점에서 이를 벤치마킹할 필요가 있을 것이다. 이와함께 주택시장이 규제와 해제의 되풀이에서 벗어나 시장원리에 따라 작동될 수 있도록 정상화시키는 일이 필요하다.