재산권 행사하는 ‘소유권’

사유지와 민간건축물의 주인은 해당 땅과 건물을 자유롭게 사고팔거나 사용할 수 있는 독점적인 소유권을 갖는다. 이러한 부동산소유권은 곧 재산권을 행사하는 권리가 된다.

우리나라의 경우 땅과 건물에 대해 별도의 소유권과 사용권을 인정하고 있다. 예컨대 500㎡면적 땅에 바닥면적 100㎡짜리 건물이 있는 경우, 땅과 건물의 주인이 각기 다를 수 있다. 100㎡ 건물이 500㎡ 땅 안에 속하더라도 땅주인은 건물에 대해서는 권리가 없다.

건물이 지어진 땅에 대한 사용권 ‘지상권’

모든 건축물은 반드시 땅의 일정 면적을 차지하고 지어진다. 즉 건물을 소유하고 사용하려면 그 건물이 지어진 땅도 사용할 수밖에 없다. 땅주인과 건물주인이 따로 있을 때, 건물주인이 건물이 서있는 땅에 대해 주장하는 사용권리가 바로 지상권이다. 지상권이 발동하면 땅주인은 자신의 땅에 있는 건물을 마음대로 철거하거나 이전할 수 없다. 민법에 따르면 지상권은 건물의 종류에 따라 5~30년 동안 존속된다.

그러나 실제로는 지상권에 의해 땅을 사용·점유하는 경우보다는 임대차계약에 따라 땅에 대한 권한을 인정하는 경우가 일반적이다.

 집담보로 돈 빌릴 때 생기는 ‘근저당권’

근저당권은 건물이나 땅 등 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 발생하는 담보물권을 말한다. 만약 어떤 사람이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 갚지 못했을 경우, 은행은 근저당권을 발동해 집주인의 동의 없이 집을 처분하고 대출을 회수할 수 있다. 채무가 변제되면 그 즉시 근저당권은 사라진다. 반대로 근저당이 설정된 부동산은 집주인이 마음대로 처분할 수 없다.

근저당권은 세입자가 임대차계약을 맺을 때 꼼꼼히 살펴봐야 하는 항목이다. 집주인이 집을 담보로 시세와 비슷하거나 많게 대출을 받고 상환을 하지 못하면 세입자도 모르는 사이에 집이 경매에 넘어가 보증금을 받지 못하는 경우가 생길 수 있다.

임대차계약에 따른 ‘임차권&전세권’

임차권과 전세권은 임대차 계약을 통해 땅이나 건물을 일정기간 사용하겠다고 계약할 때 발생하는 권리. 크게 보면 다른 사람의 부동산을 빌려 사용한다는 점에서 비슷한 점이 있지만, 세부적인 권한 발생조건과 범위에 차이가 있다.

먼저 임차권은 집주인과 맺은 임대차계약에 대한 권리와 의무를 말한다.

실제 부동산이 아니라 계약내용에 대한 것이기 때문에 ‘채권’에 속한다. 임대차계약 후 등기하면 집주인의 동의가 없어도 임차권설정이 가능하다. 임차권만으로는 전셋집이 근저당에 잡혀 경매에 넘어가면 우선변제권을 받지 못하는데, 대신 전입신고 후 확정일자를 받으면 우선변제권이 주어진다. 다만 실제로 집에 거주하고 있을 때만 ‘전입신고+확정일자’ 효력이 발생한다.

전세권은 실재하는 집 자체에 대한 권리로서 ‘물권’에 속한다. 임대차계약 후 등기를 마쳐야 전세권 설정이 가능하다. 전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요하다. 집에 대한 권리이기 때문에 집을 비우거나 다른 사람에게 재임대해도 전세권은 유효하다. 만약 전셋집에 근저당이 잡혀 경매에 넘어갈 경우, 전세권자는 우선변제권을 갖는다.

Q&A 돋보기

Q. 10년 동안 산 집, 땅주인이 집을 철거한다는데 

A 땅과 건물소유권을 개별로 인정하기 때문에 땅에 있는 건물의 존재를 모르고 땅을 구입하는 경우가 있다. 새로 땅을 산 주인이 자신이 몰랐다고 해서 땅에 있는 건물을 마음대로 철거할 수는 없다. 건물주인이 정당하게 매매계약으로 구입한 건물이라면 관습법상 법정지상권이 부여되기 때문이다. 다만, 계약 당시에 건물철거에 관한 특약사항이 없어야 한다.

Q. 전셋집에 쓴 하자보수비용, 돌려받기 전엔 못나가!

A 합법적인 임대차계약을 맺은 세입자가 집주인에게 집에 대한 사용권을 갖고 있는 경우, 계약기간이 끝나도 전셋집을 나가지 않고 차지하고 있을 수 있는데, 이를 ‘유치권’이라고 한다.

예컨대, 세입자가 전세기간 중 집주인이 처리해야 하는 하자보수를 세입자에게 전가해 비용을 발생시키는 사례가 있다. 계약기간이 끝나도 집주인이 하자보수비용을 갚지 않으면, 비용을 되돌려줄 때까지 유치권을 내세워 전셋집에 계속 거주할 수 있다.

Q. 전셋집 근저당 내역, 어떻게 확인할까 

A 전세계약 시 반드시 확인해야 하는 것 중 하나가 근저당설정이다. 부동산중개업자에게 해당내용 확인을 요구하거나 법원에서 등기부등본을 직접 발급받아 확인하면 된다. 간편하게 온라인 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람할 수 있다. 발급수수료는 700원이다.