1990년은 일본 주택시장에선 매우 특별한 의미를 지닌다. 그 해엔 베이비붐 1세대가 만 60세가 되어 정년퇴임을 맞았다. 많은 은퇴자들이 후배들의 꽃다발과 박수를 받으며 평생을 바쳤던 회사의 문턱을 나서는 순간 그들은 그동안 한껏 부풀려졌던 부동산 거품이 산산이 부서져 물거품으로 사라지는 광경을 목격해야 했다.

일본 역사상 가장 많이 일했고 그리하여 국가 성장의 원동력이 되었으며 그 결과 가장 많은 부동산과 동산을 소유한 세대가 된 그들이 현업에서 물러나던 바로 그 때 주택시장은 '붕괴‘라는 대참사를 맞이해야 했던 것이다. 그리고 잃어버린 세월 10년이 흘렀다.

2000년대에 들어서면서 일본의 주택시장은 새로운 모습으로 변신을 시작했다. 교외의 신도시에 살던 은퇴자들이 도시로 돌아오면서 대도시의 프리미엄 맨션 시장이 활기를 찾아갔다. 도시에 비해 생활환경이 뛰어나다는 평가를 받던 신도시들은 주민이 줄어드는 인구 역류 현상을 보이기 시작한 것도 이 즈음부터다.

넓은 녹지와 넉넉한 여유 공간이 고령자들이 생활하기에는 오히려 불편하다는 지적이 나오면서 그들을 위해 특별하게 디자인된 전원주택 단지와 고령자 주택단지들도 속속 선보이기 시작했다. 단독주택에 사는 은퇴자들의 배리어 프리 주택 리모델링 사례도 크게 늘어났으며 황혼 이혼의 급증과 함께 고령자 단독가구 또한 증가했다.

그런가 하면 재산 증식을 위해 부동산 투자를 선택한 은퇴자들이 주택시장의 새로운 활력소가 되었다. 이들이 주택 공급에 참여하면서 임대주택과 셰어하우스 등 소규모 주택시장이 달라지기 시작한 것이다. 주택 대량 공급을 이끌었던 세대가 이제는 주택시장 다양화의 중심에서 기능하고 있는 것이다.

신규주택 선호현상 두드러져

“베이비붐 세대의 은퇴와 고령화로 주택수요가 줄고, 이로 인해 주택가격은 큰 폭으로 떨어질 것이다.” ‘맨큐의 경제학’ 저자로 유명한 그레고리 맨큐 하버드대 교수는 1989년 내놓은 자신의 저서 ‘주택(자산)시장 붕괴론’에서 이렇게 주장했다.

그의 주장을 조금 더 자세하게 들여다보면 1987년~2007년까지 미국 주택의 실질가격이 연간 3%씩 하락할 것으로 내다봤다. 하지만 결과는 그의 완벽한 헛발질로 나타났다. 이 기간 동안 미국 주택의 실질 가격은 연간 3.5%씩 올랐다.

그의 주장은 태평양을 건너 일본에선 상당히 맞아떨어졌다. 베이비붐 세대의 은퇴시기와 맞물린 버블 붕괴로 일본은 10년 동안 암흑기를 보내야 했다. 그후 일본의 주택시장이 어떻게 흐르고 있을까.

버블 붕괴 이후 주택시장의 구조 자체가 달라졌는데 그 가장 큰 원인은 인구 구조의 고령화다. 이 반갑지 않은 변화는 우리나라에도 이미 찾아왔다. 고령인구의 급속한 증가로 일본은 2006년 ‘초고령사회’로 들어섰다. 2010년 기준으로 노인인구 비율이 23%에 이른다.

거기에 1인 가구 비율이 크게 늘어난 것도 주목할만 하다. 2013년 일본의 1인 가구 비율은 무려 32%에 이르렀다. 그럼에도 불구하고 내년부터는 가구 감소가 시작될 것으로 예상되고 있다. 주택 수요 계층의 이런 변화는 필연적으로 시장의 변화를 가져올 수밖에 없다.

여기서 일본의 주택지표를 조금 살펴보자. 2013년 일본의 주택보급률은 116.4%로, 도쿄도 113.7%까지 올라갔다. 신규 주택공급은 지속적으로 감소했다. 1989년 165만 가구이던 연간 신규 주택 공급량이 2013년엔 그 절반인 88만 가구로 줄었다.

주택보급률이 100%를 넘어선 지는 오래됐지만 저성장으로 인해 30~40대 가구의 자가율은 떨어지고 있다. 30대 가구 자가율의 경우 1983년 55%에서 2008년 40%로 떨어졌다 같은 기간 40대 가구의 자가율도 72%에서 65%로 떨어졌다. 반면 60대 이상 가구의 자가율은 고령화 영향으로 소폭 증가했다.

젊은이들과 30~40대의 임대주택 수요가 늘고 있으며 대신 은퇴자들의 임대주택 수요는 줄고 있는 셈이다. 주택시장은 어떻게 변하고 있을까.

일본의 주요 관련 보고서 등을 종합해보며 주택거래가 신규 주택을 중심으로 이뤄지면서 기존 주택거래는 부진한 상태이다. 2008년 기존 주택거래 비율은 13.5%로 미국이 90.3%, 영국이 85.8%, 프랑스 64% 등과 비교하면 매우 저조한 수준이다. 이런 현상은 지금도 계속되고 있는 것으로 보인다.

기존 주택과 신규 주택간 가격 차이는 계속 벌어지고 있다. 2009년 수도권의 기존 주택 가격은 신규 주택 가격의 60% 수준에 그쳤다. 한편 도쿄특별구 주택 평균가격은 1990년대 초 1억엔을 상회했다가 5000만엔 수준으로 반토막났으며 최근에는 6000만엔 수준을 보이고 있다.

요즘 일본 주택시장에서 목격되는 흥미로운 현상의 하나는 신규주택 선호현상이다. 주택시장이 가라앉아도 신규 주택은 인기를 끌고 있다. 2011년 기준 일본 기존 주택가격지수는 160으로, 신규 주택은 290을 기록했다. 버블이 꺼지면서 기존 주택 가격은 지속적으로 떨어져 바닥을 쳤지만 신규 주택가격은 안정세를 보이고 있다.

은퇴자들의 주택시장에 공급자 참여

변화하는 주택시장에서 가장 눈길을 끄는 것은 고령자 주택 부문이다. 고령자들을 위한 다양한 상품들이 선보이고 있다. 개인연금과 결합된 상품이 많은 게 특징인데 특히 지방자치단체들이 적극 나서고 있다. 정부측의 지원도 많고 이에 힘입어 최근 들어 고령자들을 위한 전문적인 시설을 갖춘 주거단지 조성사업이 부쩍 늘고 있다.

하지만 그 보다 더 중요한 것은 모든 주택에 고령자 주택의 개념이 적극 도입되기 시작했다는 점이다. 정부에서부터 나서기 시작했다. 이미 무장애주택, 평생주택 개념을 도입해 고령자가 생활하는데 필요한 편의시설을 완비하도록 하고 있다. 아파트의 경우 난간 설치와 욕실 미끄럼 대책은 필수다. 복도도 휠체어 이동이 쉽도록 설계하고 있다.

일본 정부는 공공주택에 이어 모든 민간주택에 까지 고령자 주택 시스템의 도입을 추진하고 있다. 단독주택을 무장애주택으로 리모델링하는 시장 규모도 매년 커지고 있다. 정부에서는 이런 리모델링을 위한 금융지원대책도 시행하는 중이다. 이에 따라 리모델링 전문업체와 설비업체가 특수를 맞고 있다.

민간부문에서는 임대주택에 가장 먼저 고령자 주택 개념이 도입되기 시작했다. 정부의 힘이 아니라 시장의 힘으로 이뤄진 일로, 고령자들을 위한 풀 케어 시스템의 임대주택이 선보이고 있는 것이다. 주택에 편의시설이 완비되어 있는 것은 기본이며 집 정리부터 간병에 이르기까지 메이드 서비스까지 제공되는 명실상부한 고령자 임대주택이 인기를 끌고 있다.

이처럼 고령자의 증가는 그들을 위한 새로운 시장을 만들어내고 있는 중이다. 공급 측면에서의 기여도 적지 않아 보인다. 은퇴자들의 여유자금이나 부동산 등이 주택시장에 투자의 형태로 공급되고 있는 것이다.

은퇴자들의 부동산 투자는 주로 주택 쪽에 집중되는 모양새다. 종합부동산사나 임대주택, 셰어하우스 전문업체들은 은퇴자들의 여유자금을 유치하는 데 총력을 기울이고 있다.

미쯔이 부동산이 최근 크게 강화하고 있는 프로그램은 ‘렛츠 플라자(Let's Plaza)'. 개인의 부동산 활용, 상속대책 재건축 등에 관한 상담을 하고 그 솔루션을 제안하여 실행하는 것이다.

부동산의 규모에 관계없이 상담을 받고 있으며 상담료는 일체 무료이다. 미쓰이가 제안하는 솔류션을 받아들여서 실행하는 것 역시 전적으로 개인의 자유다.

이들의 솔루션은 매우 전문적이고 효과적으로 실행 가능하다는 게 큰 메리트로 꼽힌다. 아파트 분양, 단독주택 건축, 리모델링, 부동산 매매, 주차 사업, 임대주택 운영 및 관리 등 부동산의 모든 영역을 커버하는 전문가들이 모인 회사이기 때문에 어쩌면 지극히 당연한 일이기도 하다. 무엇보다도 자금운영 문제까지 해결이 가능하다는 점에서 은퇴자들의 상담이 꾸준히 늘고 있으며 다양한 성과를 내고 있다.

미쓰이 부동산 뿐 아니라 모든 종합부동산사가 이와 같은 상담에 적극 나서고 있다. 은퇴자들의 부동산 투자가 집중적으로 이루어지는 분야는 임대주택과 셰어하우스다.

일본 최고의 주택건설업체 다이토겐타쿠의 경우 임대인들과의 공동개발을 늘려나가고 있다. 임대인들에겐 세금 절약 효과가 크다는 점이 메리트로 작용하고 있으며 회사쪽에선 부동산 매입이나 기초 투자금 투입 등이 생략된다는 장점이 있어 이와 같은 수주활동은 매우 적극적으로 이루어지고 있다.

이것은 셰어하우스도 마찬가지다. 단독주택 소유자의 경우 자신의 주택을 리모델링해 셰어하우스로 꾸미고 전문업체와 이익을 나누는 형태의 투자가 매우 흔해졌다. 셰어하우스 투자는 특히 많은 재신이나 부동산을 소유하고 있지 않아도 가능한 것이어서 그 투자방법만을 소개하는 투자안내서적도 여러 종 출판될 정도로 인기다.

에너지 제로 주택의 급성장

힌편 최근 일본 주택시장의 블루 오션으로 떠오르고 있는 것은 에너지 절감 주택이다. 이른바 ‘제로 에너지 하우스(ZEH: Zero Energy House)’다. 이 역시 초고령 사회와 무관하지 않다. 에너지 비용을 최소화하고 건강한 환경의 주택을 구현하자는 것이기 때문이다.

한 마디로 설명하자면 에너지의 생산-소비 수지를 제로로 만드는 시스템이다. 가정 내에서 사용되는 전력량만큼을 가정 내에서 생산해 실질적인 에너지 소비를 제로로 하자는 개념의 주택이다. 개념은 그리 복잡하지 않다. 먼저 태양광발전을 통해 주택 내에서 에너지를 생산하고, 절전형 가전을 통해 에너지를 절약하며, 단열재를 활용해 에너지 효율을 높이는 것이다.

일본 정부는 물론 민간 기업들까지 에너지 제로 주택 구현에 적극 나서는 중이다. 2013년 10월, 일본 정부는 경제산업성, 환경성, 국토교통성이 공동으로 ‘저탄소사회를 위한 주거 추진회의’를 공식적으로 설치했다. 추진회의에서는 2020년부터 모든 신축 주택에 제로에너지를 의무화할 것을 결정했다.

기한이 얼마 남지 않았기 때문에 실현에는 일정이 다소 빠듯하다는 의견도 나오는 가운데, 경제산업성에서는 2020년까지 절반 이상, 2030년에는 모든 신축 주택에 제로에너지 실현을 목표로 설정했다. 이에 따라 관련 설비 시장 규모가 엄청나게 커지고 있다. 야노 경제연구소는 2020년 ZEH 관련 시장규모는 2011년보다 78.3% 성장한 1조1795억 엔에 이를 것으로 내다본다.

ZEH 주택은 태양광발전, 고효율 급탕기, 단열재 등을 채용해야 하기 때문에 기존 주택에 비해 건축비용이 약 500만 엔 가량 높아진다. 그럼에도 불구하고 정부가 정책적으로 밀고 있는 데다 주택수요자들의 관심도 매우 높아 시장의 성장은 불문가지인 상황이다.

미사와, 파나홈 등 주택건설업계의 대표주자들도 ZEH 판매 강화에 적극 나서고 있다. 연간 약 8000호를 판매하는 미사와홈은 2017년 판매 주택부터 ZEH를 기본사양으로 채택해 모든 신규주택에 제로에너지 시스템을 채용하기로 했다. 파나소닉사의 주택부문인 파나홈 역시 파나소닉제 태양광전지 ‘HIT’ 및 축전지를 채용한 ZEH의 판매비율을 2018년 85%까지 끌어올릴 계획을 발표했다.

일본 정부는 ZEH 보급의 최대 관건은 수요자가 과연 얼마만큼 메리트를 느낄 것인지에 달려 있다고 보고 있다. 그리고 태양광 발전 설비의 설치비용을 어느 정도 줄일 수 있는지, 단열 성능 등 에너지 효율을 어느 정도 높일 수 있는지가 성공 여부를 가름할 중요한 포인트가 될 것이다.

제로 에너지 하우스는 일본의 주택건설시장의 새로운 활력소가 되고 있으며 관련 기기 시장은 급성장이 기대되고 있다. 향후 일본 주택시장에서 차지하는 몫은 점점 커질 것이 확실해 보인다.

이와 같은 인구 구조의 변화와 주택시장의 변화는 매우 일본적인 것이다. 정부와 민간, 그리고 수요자들의 이해관계가 잘 맞물려 돌아가면서 새로운 시장을 만들어내고 있다. 한국과 비슷하게 돌아간다는 일본 주택시장. 그래서 많은 이들이 바다 건너 일본을 주시하고 있지만 그들의 사례가 우리 나라에도 똑같이 적용되지는 않는다. 한국과 일본의 차이는 생각 보다 크다.