자산의 교환

가치가 동등한 자산 간의 교환의 경우 자산교환으로 인한 금전거래를 수반하지 않는다. 그러나 이때에도 교환한 자산이 양도소득세 과세대상자산에 해당되는 경우 교환자산 전체에 대하여 각각의 양도소득세를 계산하고 신고, 납부하여야 한다.

현물 출자

법인의 설립 또는 신주발행 시 현물출자하고 그 대가로 주식 또는 출자지분을 취득하는 경우도 사실상 자산이 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.

[현물출자 대법원 판례]

개인단독사업에 현물출자하는 경우는 소유의 주체가 동일하므로 양도로 보지 않으며, 공동사업체에 현물출자 하는 경우는 그 대가로 출자지분을 획득하고 권리를 취득하였으므로 유상양도로 본다.(대법 86누771, 1987.4.28)

대물변제

채무 또는 손해배상금을 금전이 아닌 부동산으로 변제를 한 경우에 채무 또는 손해배상금의 소멸이라는 경제적 이익이 부동산 소유자에게 귀속되는 것으로 보아 이를 유상양도로 본다.

[이혼 시 양도세]

민법의 규정된 재산분할제도는 공유물 분할에 지나지 않는다. 따라서 이혼 시 재산분할은 양도로 보지 아니한다. 그러나 이혼위자료와 자녀양육비의 대가로 부동산 등의 소유권을 이전하는 경우에는 위자료 등 지급할 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻게 되는 것이므로 대물변제로 보아 양도소득세가 과세된다.

수용 및 협의양도

이는 타의에 의하여 양도하는 경우인데 이 경우에도 대가를 받고 소유권을 사실상 이전하는 것이므로 양도로 본다. 단 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률’에 의한 수용에 해당하는 경우에는 양도소득세의 20%(토지 등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 20%으로 하되, 공공주택건설 등에 관한 특별법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 30%(만기가 5년 이상인 경우에는 40%))를 감면해주고 있다.

경매 및 공매

경매는 민사집행법상 강제, 임의경매를 말하고 공매라 함은 국세체납처분절차에 의해 강제환가가 이루어지는 것을 말한다. 이는 유상으로 소유권이 이전되는 것이므로 양도에 해당한다.

부담부증여-채무가 담보된 자산을 양도하는 경우

부담부증여란 부동산을 증여할 때 부동산과 관련된 채무도 같이 증여하는 것을 말한다. 예를 들어 증여하는 부동산에 저당권을 설정한 채무 또는 부동산을 임대보증금(전세금 등)을 포함하여 증여하는 것을 부담부증여라고 한다.

부담부증여는 증여와 양도가 혼합된 거래이다. 따라서 증여한 부동산 가액 중 채무액은 유상으로 양도한 것으로 본다.

예를 들어, 10억원의 부동산을 증여하면서 부동산을 담보로 대출받은 5억원의 채무를 같이 이전하는 경우 양도가액 및 증여가액은 다음과 같다.

㉠채무액 5억원에 해당되는 부분은 유상양도로 보아 양도자가 양도소득세를 부담하며, ㉡채무액 외 5억원에 해당되는 부분은 무상양도로, 증여로 보아 수증자가 증여세를 부담하게 된다.

일반적으로 양도차익에 대해 과세하는 양도소득세보다 부동산 가액에 과세되는 증여세가 세부담이 상대적으로 많다. 따라서 부담부증여를 하게 되면, 일반 증여보다 세부담이 감소하게 되므로 크게 보면 절세의 한 전략일 수 있다.

다만, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 다음과 같은 규정이 있음을 유의해야 한다.

그런데 부담부증여를 일반적으로 경제적 능력이 크지 않은 자녀(직계존비속)에게 하게 된다면 자녀가 실제 이전받은 채무를 변제할 능력이 있다는 것을 납세자가 입증해야 한다.

[부담부증여하는 부동산이 주택인 경우]

그 주택이 1세대 2주택 또는 1세대 3주택인 경우에는 양도소득세가 증여세보다 더 많이 나올 수 있기 때문에 사전에 양도하는 경우, 부담부증여하는 경우, 증여하는 경우, 상속하는 경우 각각의 세부담을 비교해 보아야 할 것이다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 성진 대표세무사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621