올 2분기 기준으로 가계대출은 1071조원이다. 여기에다가 판매신용 약 60조원을 더하면 가계신용은 총 1130조원에 이른다. 이 규모는 2016년 우리나라 예산 386조7000억원의 약 3배 수준이다. 문제는 그 증가속도가 빠르다는 것이다. 가계부채에 대한 우려가 커지면서 지난 7월 22일에 정부는 ‘가계부채 종합 관리방안’을 발표했다. 당시 금융당국에서는 가계대출의 빠른 증가세가 지속되고 주택시장 과열 등 거시경제 또는 금융시스템에 부담이 가중될 우려가 높은 경우 추가적인 보완대책을 마련하여 적극 대응할 계획이라고 밝혔다. 

이러한 상황에서 최근 주택공급시장 활황으로 연내 인허가 70만호, 분양 48만호가 예상되면서 중도금대출을 포함한 집단대출이 급증하자 금융당국은 관리강화 정책을 언급했다. 이로 인해 시장에서 불안심리가 확산되자, 금융당국은 집단대출에 대한 직접적인 규제는 하지 않겠다는 방침을 밝혔지만, 은행권에서 집단대출 거절 사례들이 드러나면서 분양시장을 포함한 주택시장에서는 위축심리가 확산되고 있다.

2년간 정부 발표 없어, 집단대출 정확한 규모도 몰라

현재 집단대출의 정확한 규모는 추산할 수 없다. 금융감독원에서 정확한 집단대출 규모를 발표하지 않고 있기 때문이다. 공식적으로 정부가 발표한 자료는 2013년 6월 13일 기준이다. 당시 보도자료에 따르면 2013년 4월 기준으로 국내은행의 가계 집단대출 잔액은 102.5조원으로 가계대출(460.6조원)의 22.3%, 주택담보대출(312.8조원)의 32.8% 수준이다.

당시 집단대출 유형(종류)별 잔액규모는 잔금(63.4조원, 61.8%), 중도금(28.5조원, 27.8%), 이주비 대출(9.5조원, 10.4%)의 순이며, 지역별 집단대출 잔액규모는 경기(34.8조원, 34.0%), 서울(25.7조원) 순이다.

공식적인 자료가 발표된 지 2년 6개월이 흐른 지금, 그동안 분양시장이 활황을 띄면서 집단대출이 많이 증가했을 것이라는 잠정적인 추정치만 언론에서 제시되고 있다.

한국경제신문 2015년 11월 9일자에 나온 <은행권 집단 주택담보대출 잔액 추이> 자료에 따르면 중도금대출은 2014년 32.5조원에서 2015년9월말 41.6조원으로 9.1조원이 증가했고, 이주비 대출은 2014년 8.8조원에서 2015년 9월말 12.2조원으로 3.4조원이 늘었다. 머니투데이 기사에 따르면 우리은행, KB국민은행, 신한은행, KEB하나 등 <4대 시중은행의 집단대출 잔액>은 지난해 말 70.6조원대에서 올 4월 67.6조원까지 감소했다가 다시 증가세로 돌아서 10월 말 현재 73.9조원을 기록했다. 

집단대출 증가 규제할 정도로 위험한가? 아니다!

집단대출의 증가가 문제인가. 분양시장이 활황이고, 재건축·재개발 등 정비사업이 활발해지면 대출수요가 증가하기 때문에 집단대출이 늘어나는 것은 당연한 현상이다. 그럼에도 불구하고 집단대출 급증을 우려하는 이유는 과거 집단대출 부실위험으로 진통을 겪었던 경험을 가지고 있기 때문이다.

2008년 금융위기 당시 주택시장 침체로 신규 아파트 값이 분양가보다 떨어지자 계약자들이 집단대출 원금과 이자를 고의적으로 갚지 않으면서 연체율이 급등하고 입주자와 건설사, 보증회사간의 법정 분쟁으로까지 번졌던 경험을 가지고 있다. 또 집단대출은 개인의 대출상환능력을 고려하지 않고 건설사의 신용능력을 통해 일괄적으로 이루어지고 있어 상환능력이 부족한 입주자의 경우 구입자금대출로 전환된 후 연체할 가능성이 높다. 이러한 집단대출 부작용이 재발할 수 있다는 우려가 커지면서 규제 분위기가 만들어지고 있는 것으로 보인다.

현재 상황이 집단대출을 규제할 정도로 위험한가. 집단대출 규제의 수혜자와 피해자는 누구인가. 순기능만 있는가, 역기능은 없는 것인가. 연체율을 보면 지금은 금융위기 이후 당시처럼 위험하지 않다.

금융위기 이후 주택시장이 어려워지면서 집단대출연체율은 1.99%(2013.2월)까지 기록했다. 2012년에 0.95% 수준이던 연체율은 계속 상승하면서 2011년 12월에는 1.18%, 2012년에는 1.51%까지 상승했다. 집단대출이외의 대출 연체율이 0.2~0.4%를 유지했던 것과 비교해보면 매우 높은 수준이다. 특히 당시 중도금 연체율은 2013년 들어 6.28%까지고 치솟았다. 반면에 잔금이나 이주비의 연체율은 0.2~0.4% 수준에 머물렀다.

그러나 2015년 9월 현재 집단대출 연체율은 0.53%수준으로 금융위기 당시의 30%수준이다. 전달인 8월(0.57%)보다 0.04%p 낮아졌다. 연체율 수치가 낮아지고 있고 절대적인 수치 자체가 높지 않은데 집단대출 규제를 강화하면 순기능보다 오히려 부작용이 더 클 수 있다.

집단대출 규제는 수분양자 금리부담 가중, 재검토 필요

집단대출 규제는 올 한해 일시적인 과잉공급 현상을 조정할 수 있는 순기능을 기대할 수 있지만, 다른 측면에서 보면 주택을 마련하고자 하는 수분양자의 이중적인 금리부담이 될 수도 있다. 저금리의 중도금 대출 조달이 어렵게 되면 사업자는 높은 금리를 지불하더라도 2금융권이나 지방은행을 통해 중도금을 조달해야 하기 때문에 금리부담이 높아지게 된다. 이는 향후 금리인상이 될 수밖에 없는 상황에서 수분양자에게 이중부담으로 작동한다.

특히 모아놓은 자산은 충분하지 않지만, 미래소득을 기대할 수 있는 내 집 마련을 원하는 30~40대 가구의 주택마련은 더 어려워진다. 결국 임차수요가 지속적으로 증가하면서 전월세문제가 지속될 수 있다. 이러한 관점에서 보면 집단대출 규제 강화의 최종 피해자는 전월세가구이며, 수혜자는 집단대출 위험을 줄일 수 있는 대출기관이다.

가계부채 및 집단대출의 규모와 증가속도를 고려할 때, 정부의 모니터링 기능은 필요하다. 그러나 연체율 수준이나 수도권의 시장회복이 1년 남짓 되었다는 점, 내년에 올해 수준의 공급을 기대하기 어렵다는 점 등을 고려할 때 지금 시장에서 벌어지고 있는 은행권 중심의 자율적 집단대출 규제는 시장의 흐름을 좀 더 지켜 본 후에 시행되어도 늦지 않을 것으로 보인다.

오히려 현재의 규제 시그널이 안정적 성장국면으로 진입해야 하는 수도권 시장을 재침체로 전환시킬 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 규제의 도입은 타이밍이 중요하다. 집단대출 규제 타이밍인지 다시 한 번 밀도있는 검토가 필요하다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.