공동주택 하자제도의 합리적 개선 및 대응방안

마감공사 하자 증가추세…소송 30% 하자 아니야

주택법에 따르면 하자란 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·누수, 또는 작동 및 기능불량 등이 발생해 건축물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자를 의미한다.

반면 법원은 설계도면과 상이한 시공이나 건축관련법령이 정한 기준에 맞지 않은 경우, 구조적·기능적 결함, 거래관념상 갖춰야할 품질미달까지 종합적으로 고려해 하자를 판단한다.

하자의 유형을 살펴보면 공종별로는 마감공사에서 하자발생이 가장 많았고 보수금액은 철근콘크리트공사가 가장 높았다. 마감공사는 매년 증가추세를 보이고 있는데, 미시공·오시공·변경시공은 하자가 아님에도 하자로 간주되는 경우가 많았다.

특히 하자소송의 판결사례를 분석한 결과, 소송의 약 30~35%가 하자가 아닌 것으로 판정, 불합리한 소송이 많은 것으로 드러났다. 사회적 비용이 낭비되고 있어 개선이 시급하다.

하자담보책임 기간 및 정의 일원화해야

하자문제의 판단근거가 되는 법체계가 이원화됐다는 점이 가장 큰 문제다. 주택법과 집합건물법이 하자담보책임의 기간과 정의를 각각 다르게 규정하고 있다. 2012년 집합건물법을 모법으로 규정했지만 실제 현장에서 실효성을 거두지 못하는 실정이어서, 법체계를 일원화하는 작업이 시급하다.

특히 하자담보책임기간의 기산일 기준이 모호해 혼란을 부추긴다. 예컨대, 공동주택의 공유부분은 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 기산일을 정하지만 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날이 기준이다. 동일한 공동주택에서 공유·전유공간별로, 세대별로 하자담보책임기간이 달라지는 것이다. 또한 공유·전유공간을 명확히 구분하기 어려운 점도 문제다.

준공후 장기미분양세대를 고려하면 하자담보책임기간 기산일을 사용검사 또는 승인일로 통일하는 것이 바람직하다. 미분양시기에서 입주시기까지 이미 주택성능이 노화됐을 수 있기 때문이다.

하자심사분쟁조정위원회와 법원 판단기준 달라

현재 실무적인 하자판정은 하자심사분쟁조정위원회(하심위)와 법원에서 이뤄지는데, 두 기관이 따르는 판정기준이 통일되지 않았다. 하심위는 ‘국토부 하자판정기준’을, 법원은 ‘하자감정실무 하자판정기준’을 따른다. 기준이 다르다보니 같은 사안에 대해 다른 결과가 나와 분쟁이 심화될 우려가 있다.

보다 명확하게 규정된 국토부 기준을 바탕으로 체계를 일원화시켜야 하다. 누락된 하자항목은 법원의 하자판정기준을 개선해 보완하는 식으로 가면 된다. 나아가 통일된 기준을 법제화하는 것이 필요하다. 판정결과에 대한 예측력이 높아져 분쟁 예방 및 최소화 효과를 기대할 수 있다.

또한, 국토부가 운영하는 하자심사분쟁조정위원회(하심위)가 효과를 거두지 못하고 있다는 지적이 있다. 하심위 내부자료에 따르면 조정의뢰 신청건수 중 조정이 성립된 경우는 약 20%에 불과하다. 신뢰성을 확보하기 어려운 수치다. 소비자·건설사 인식조사결과에서도 분쟁발생 시 하심위를 이용하겠다는 비중이 7%로 매우 낮았다. 법적효력이 없는데다 조정과정까지 장기간이 소요되니 신청을 꺼린다는 반응이 많았다.

국민 의견에 따라 조정에 걸리는 기간을 단축하고 실효성있는 조정결과를 제시해야 할 것이다. 무엇보다 법원의 판정결과와 편차를 줄여 하심위의 조정결과에 대한 신뢰도를 높이려는 노력이 필요하다.

하자보수보증기관 전문성 강화 필요

일반적으로 공동주택 건설사들은 주택도시보증공사의 하자보수보증상품을 이용한다. 주택도시보증공사는 주택법을 기준으로 보증을 운영하는 탓에 앞서 설명한 대로 집합건물과 주택법의 이원화로 인한 하자담보책임기간의 불일치 문제가 반복되고 있다.

미시공·오시공에 의한 하자가 보증대상에서 제외되는 것도 불합리하다는 지적이 일고 있다.

소비자의 경우 하자가 발생하면 보증기관이 조정역할을 하길 바라는데, 전문성이 부족한 탓에 중간역할을 제대로 못하는 경우가 많다. 앞으로는 보증기관도 하자관련 상담 및 분쟁조정에 관한 전문성을 길러야 한다. 또한 사전에 공동주택 품질을 검사해 선별적인 보증가입을 유도하는 것이 바람직하다.

시공 단계별 하자분쟁 대응

하자를 최소화할 수 있도록 시공 단계별로 철저히 품질관리를 해야 한다. 변경시공과 미시공도 하자로 판정되므로 착공 전에 설계하자 및 변경시공, 미시공이 나오지 않도록 점검하자. 공동주택은 전유부분의 하자담보책임기간 기산일이 인도일을 기준으로 하기 때문에 하도급업체와 계약할 때 공종별로 하자담보책임기간을 설정하면 분쟁을 줄일 수 있다.

공사 중에는 도면·시방서·관련법 등 기준에 준한 적법시공이 수행돼야 한다. 특히 하자발생 빈도가 높은 항목에 대해서는 점검매뉴얼을 작성하는 것이 효과적이다.

준공 후에는 연차별로 하자가 발생했을 때 신속하게 대응해 분쟁을 막는 것이 중요하다. 대부분 하자담보책임기간이 2년이므로, 최소 2년간 상시적으로 하자대응팀을 운영하는 것이 바람직하다.

종·합·토·론

●김승배 (피데스개발 대표이사)

실질적이고 효율적인 하자 감리가 가능하도록 제도개선이 필요하다. 하자가 발생하고 난 후에 해결하려는 것은 비용적 측면에서 비효율적이다. 예방적 차원에서 하자문제를 접근할 필요가 있다. 공동주택 준공 6개월 전에 하자감리를 수행하고, 문제가 발견되면 미리 해결해 준공 때 문제가 없도록 하는 것이 효과적이다.

●박수곤 (경희대학교 법학과 교수)

하자가 발생한 만큼 책임을 져야 하는데, 실제 현실에선 과도하게 하자책임을 묻는 경우가 많다. 앞선 발표에도 나왔듯이 하자소송 중 약 30%가 하자가 아니라는 판결이 있을 정도다. 사소한 미시공·오시공까지 모두 하자로 몰고 가는 것은 문제다. 합리적인 하자책임이 필요하다. 더불어 주택·건축 관련 법체계를 일원화해야 한다. 하자판단의 법적 근거가 되는 주택법과 집합건물법은 해석상 충돌 여지가 많아 비효율적인 논쟁이 반복된다.

●이윤규(건설기술연구원 선임연구위원)

공동주택 하자에 대한 명확한 개념정의가 우선돼야 한다. 자의적으로 하자를 판단하는 것이 분쟁을 심화시키는 요인이다. 주거환경문제에 접근하는 사회적 태도 변화도 필요하다. 기술 및 제도적 문제뿐만 아니라 국민의 의식변화도 함께 가야 한다. 하자문제에 대해 포괄적인 접근이 필요하다는 얘기다. 한편, 하자심사분쟁조정위원회의 신뢰성을 높여야 한다. 하자가 발생했을 때 하심위에 조정을 의뢰하는 비율이 적다는 것은 문제다.

●정홍식 (법무법인 화인 대표)

오늘 주제발표 내용 중 현장의 목소리가 부족한 점이 아쉽다. 하자판정기준이나 제도들이 현실을 반영하지 못하는 사례가 종종 있다. 예컨대 층간균열은 현재 건설공정기법에 따라 자연히 생겨나는 경우가 있다. 실제 거주에는 문제가 되지 않음에도 하자규정에 따라 무조건 하자로 판정돼 건설사들이 어려움을 겪는다. 기준에 따라 경직된 판단을 하는 것보다는 전문가집단이 다각적으로 판단해 합리적인 하자판정을 내려야 한다. 이를 위해 건설사와 주택관련 협회, 학계 등 관련업계가 모인 통합기구를 만들 것을 제안한다.

●서정호 (국토부 주택건설공급과장)

발표에서 지적한대로 하자담보책임의 개념과 정의가 불일치한다는 지적에 동감한다. 국토부는 이 같은 문제를 해소하기 위해 지난 10월부터 집합건물법개정위원회를 운영하고 있다. 조만간 가시적인 성과가 나오리라 기대한다. 국토부의 하자판정기준과 법원의 판정기준을 일원화하는 것은 무리다.

국토부 기준은 법적 기준이고 법원 기준은 소송 수행시 감정실무를 위한 내부자료로써 운영주체와 성격이 다르다. 다만, 법원의 판단기준을 참고해 혼란이 없도록 노력하겠다.

한편, 2010년 하자심사분쟁조정위원회 발족 이후 지난 10월말까지 4000여건의 조정신청이 들어왔다. 그만큼 하자로 인해 고통받는 피해자가 많다는 얘기다. 하자분쟁이 발생하면 사회적 비용이 소요되는 만큼 사전에 갈등이 생기지 않도록 정부와 시공사, 감리자 등이 함께 노력해야 한다.