● 전반적으로 올 한해는 인구고령화에 따른 주택시장의 일본식 버블붕괴 등 그동안 일각에서 제기된 우울한 전망을 한꺼번에 불식시키는 한해였던 것 같다. 이런 호황기는 당분간 찾아오지 않을 것이지만, 어쨌든 2015년 주택시장은 ‘큰 장’이 들어선 한해였다.

요즘 강남권 재건축 아파트의 일반 분양가가 심리적 저항선인 3.3㎥ 당 4000만원을 넘어섰지만 그대도 ‘없어서 못파는 수준’이다. 이러다보니 정부도 주택시장의 ‘부양’에서 ‘관리’로 정책을 선회하는 모양새다. 우리경제의 복병인 가계부채 걱정 때문이다. 이제는 주택시장의 속도조절을 하겠다는 의지로 받아들여진다. 주택시장 활성화를 위해 전방위 지원책을 동원했던 2~3년 전과는 ‘격세지감’마저 느낀다.

회복기를 넘어 확장기로 들어서

올해 전국 주택 거래량은 110만 건을 훌쩍 뛰어넘을 것으로 예상된다. 올들어 10월까지 거래량이 100만8000건 가량 되는데, 10월 한달 거래량 10만6274건을 감안한 것이다. 지난해 전체 거래량 100만5000건에 이어 2년 연속 100만 건 기록을 세우는 셈이다. 그동안 정부의 주택정책 목표가 거래활성화였다는 점을 감안하면 정부의 목표는 ‘대성공’이다.

거래량은 부동산시장 정상화의 가장 큰 잣대다. 거래량이 시장 건강성의 가장 확실한 징표라는 점은 부인하기 어렵다. 정부의 한 관계자는 사석에서 “우리의 정책 목표는 달성했다”고 말했다. 이 관계자의 말처럼 거래가 활성화된 데는 정부의 각종 부양책에 힘입은 바도 있었다.

하지만 개인적으로 볼 때 일등 공신은 전세난이었던 것 같다. 바로 전세난 회피수요라는 점이다. 요즘 주택시장 특징은 모든 거래에는 전세난이 매개돼 있다는 것이다. 전세난이 생기면 생길수록 거래가 늘어나는 구조다. 전세난에 쫓기는 세입자들이 시장의 중심축이 되었기 때문이다. 세입자들은 집값이 크게 오를까봐 집을 사는 것은 아니다. 오죽하면 부자보다 가난한 사람들이 집을 산다는 말이 나올까.

세입자는 전세보증금을 올려줄수록 집주인에게 무이자로 돈을 더 빌려주는 위험한 대부행위라는 것을 안다. 그래서 깡통전세가 되어 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 날리는 것보다 나으니 벼랑 끝으로 몰려 어쩔 수 없이 절박한 마음에서 떠밀리다시피 집을 사는 것이다. 거래량 증가라는 단순한 통계만 보지 말고 서글픈 전세난의 단면을 읽어야 한다는 생각이다.

전세종말의 시작

2015년 주택시장의 또 다른 특징은 바로 전세가 본격적으로 소멸되기 시작했다는 점이다. 전세는 이미 알려졌듯이 한국에만 있는 독특한 임대차 제도이다. 전세는 세입자가 주거서비스 공간을 빌리는 대가로 보증금을 지불하고 보증금을 받은 집주인은 집을 제공하는 사금융 제도이다. 그런 전세제도가 저금리 영향으로 서서히 종말을 고하고 있는 것이다.

최근 3~4차례 금리가 낮아지면서 집주인을 포함한 자산가들이 심리적 충격을 받은 것 같다. 전세보증금을 받아 은행 정기예금에 예치해도 연 1.5% 안팎으로 별 이득이 되지 않는다. 그래서 보증금 일부라도 월세로 전환해 수익을 극대화하려는 것이다. 집주인의 월세 전환은 일종의 저금리 보상심리로 볼 수 있다. 올 3분기 서울시내 반전세 주택의 전월세전환율은 연 6.4%로 예금보다 훨씬 높은 수준이다.

문제는 이런 월세화 속도가 지나치게 예상보다 빠르다는 점이다. 주택전세의 월세 전환 현상이 나타나면서 전세 유통물량이 감소하고, 이에 따라 전세가격 불안이 가중되고 있다. 국민은행에 따르면 올 들어 10월까지 전국 아파트 전세가격 상승률은 4.33%로 이미 지난해 상승률(2.43%)를 넘어섰다. 본격화하고 있는 전세 종말 시대의 후폭풍이다.

다만 단기적으로는 모든 주택이 순수월세로 바뀌지는 않을 것이다. 집주인 입장에서는 전세에서 월세로 바꾸려면 빚을 돌려줘야 하는데 대형 고가아파트는 전세금 반환이 여의치 않다. 빚을 상환하기 위해 빚을 조달해야 하는 꼴이다. 당분간 아파트 시장에서는 일부 보증금이 월세로 넘어가는 반전세가 대세로 자리 잡을 것으로 보인다.

물론 저가 소형 다가구나 빌라 주택은 전세가 월세로 넘어가는 현상이 상대적으로 빠르게 나타날 것이다. 실제로 이미 저소득층 거주지 중심의 소형주택시장에서는 전세는 거의 사라지고 월세만 남아 있는 곳들이 많다. 어쨌든 올해는 빠른 주택의 월세화로 세입자들이 힘겨운 한해를 보냈다.

이왕이면 새집으로…분양 열풍

올해 청약시장은 한마디로 대호황 장이었다. 주택시장은 분양시장이 활기를 넘어 일부 인기지역에서는 과열로 치달았다. 청약 경쟁률이 수십대 1에서 수백대 1까지 치솟았다. 이처럼 청약시장이 인기를 끈 것은 청약규제의 대폭적인 완화 때문이다. 정부는 지난 2월 수도권 청약 1순위 자격을 2년에서 1년으로 줄이는 등 청약규제를 풀었다.

이 바람에 청약 통장을 이용한 재테크 바람이 크게 불었다. 수도권, 지방 가릴 것 없었다. 단기 전매차익을 노린 수요가 청약시장에 대거 몰려든 것이다. 물론 소득 증가로 주거소비수준이 올라가면서 이왕이면 새집을 통해 내집을 장만하려는 실수요자들의 ‘니즈’도 있었을 것이다.

청약열풍이 불면서 하반기 들어 일부 지역에서는 ‘모델하우스에는 사람이 몰리고 중개업소에는 파리만 날리는 시장의 착시현상’까지 나타났다. 청약시장 쏠림현상이 심화된 것이다. 분양받으려는 수요자가 넘치니 시장이 공급자 우위시장이 되어버리는 것은 당연하다. 가뜩이나 지난 4월부터 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지되었다. 그 결과 나타나는 것이 고분양가다.

분양가상한제 폐지 직전까지만 해도 강남·서초 일대 재건축 단지 3.3㎡당 평균 분양가는 3152만원이었지만 지난 10월 말에 벌써 3931만원으로 25% 가까이 올랐다. 11월 분양한 ‘반포 래미안 아이파크’(서초한양 재건축)는 3.3㎡당 평균 분양가가 4240만원에 달했다. 전용면적 84㎥ 로열층은 15억2000만원이었다. 시장에서는 앞으로 강남권에서 3.3㎡당 4000만원 이하에서는 분양받기 어려울 것이라는 얘기까지 나온다.

고분양가속에서도 청약경쟁률이 너무 치솟다보니 뭔가 대책을 내놓아야 하지 않겠느냐는 지적도 없지 않다. 고분양가가 주변 아파트 시세를 자극하는 이른바 ‘고분양가 후폭풍’ 때문이다. 방법은 없지 않다. 분양가 상한제 지역으로 지정하거나 재당첨 제한이나 전매제한 기간 확대, 청약 1순위 거주 요건 강화 등을 동원할 수 있다.

하지만 정부는 좀 미온적이다. 국토부 관계자는 “분양가 상한제를 폐지할 때 이미 어느 정도 예견되었던 부분이라 현재 직접적인 규제조치는 사용하지 않을 계획”이라고 말했다.

30~40대 주택시장 핵심수요층 급부상

요즘 주택시장에선 30~40대가 핵심 수요세력으로 부상했다. 전세 구하기에 지친 젊은 세대가 주택 구매로 눈을 돌리는 분위기다. 모델하우스를 가나 중개업소를 가나 이들이 주택을 사려고 하지, 50~60대는 찾아보기 힘들다. 베이비부머 등은 요즘 아파트보다는 상가 등 수익형 부동산에 더 관심을 갖고 있기 때문이다.

실제로 최근 수도권과 지방에서 분양된 아파트 계약자 중 30대가 20~30%를 차지하고 있다. 30~40대의 부상은 주택시장에 영향을 미치는 주력 세대가 젊은 세대로 바뀌는 구조변화가 일어나고 있음을 시사하는 것 같다. 즉 ‘베이비부머’와 ‘에코 베이비부머’ 간의 세대교체다. 에코 베이비부머는 1차 베이비부머의 자녀인 1979~1985년생을 뜻한다.

그동안 베이비부머 세대의 은퇴에 따른 주택시장의 수요 공백을 우려하는 목소리가 컸는데 젊은 세대의 주택구입은 주택시장이 경착륙하는 것을 막는다는 점에서 다행스러운 일이다. 그동안 젊은 층들은 부모세대와는 달리 집을 선택적으로 받아들였다. 기존 세대들에게는 집이 맹목적 소비대상이었지만 에코 베이비부머 세대들은 집은 사도 좋고 안사도 좋다는 생각을 갖고 있다. 하지만 지속되는 전세난으로 생각이 달라졌다.

다만 자금 여력이 탄탄하지 않은 30대가 무리하게 집을 샀을 가능성이 크다는 점은 주목해야 한다. 이는 향후의 금리인상 등 외부 변수에 주택시장이 취약해질 수 있음을 경계해야 한다는 뜻이다.

빌라 전성 시대

요즘 흔히 ‘빌라’로 불리는 연립·다세대주택의 몸값이 치솟고 있다. 아파트 대안으로 상대적으로 저렴한 주거공간을 찾다보니 생긴 현상이다. 빌라는 그동안 아파트보다 자산가치가 낮고 주차장시설이 미흡한데다 주변환경도 좋지 않아 투자자들에게 큰 인기를 끌지 못했다.

그러나 최근 들어 소액 내집 장만 수요는 물론 임대사업 투자자들이 이들 주택에 관심을 가지면서 각광을 받고 있는 것이다. 한때 시장에서 찬밥대우를 받던 빌라 거래량이 이제는 아파트를 앞지르는 곳도 생겨날 정도로 인기다. 일부 분양빌라의 경우 ‘완판’을 기록할 만큼 기염을 토하기도 한다. 가히 빌라의 전성시대다. 

요즘 빌라를 매입하는 대부분의 수요자들은 당연히 세입자들이다. 전세난에 워낙 쫓기다보니 작은 집이라도 장만하자는 절박한 심정에서 빌라를 매입하고 있다. 빌라는 아파트 전세가격이면 충분히 매입이 가능하다. KB국민은행에 따르면 전국의 빌라 평균 매매값은 10월말 현재 1억6143만원(수도권 1억8041만원)이다. 이는 전국 아파트 전셋값 2억899만원(수도권 2억6443 만원)으로 충분히 사고 남는 금액이다.

이러다보니 빌라는 세입자들이 전세난의 피난처로 선택하고 있는 것 같다. 거래량도 크게 늘고 있는데, 특히 지방이나 외곽지역을 중심으로 빌라 거래량이 폭주하고 있다. 실제로 올들어 1~10월 누적 거래량 기준으로는 아파트는 전년동기 대비 18.7% 늘어났지만 연립·다세대는 34.5%, 단독·다가구 주택은 27.9% 각각 증가했다.

전세난이 계속될 경우 저렴한 주거공간에 대한 수요가 늘어 빌라의 인기도 지속될 것이다. 하지만 빌라의 가장 큰 단점은 환금성이다. 내가 원하는 시점에 집을 팔 수 없는 점이 고려되어야 한다.

양치기 소년이 된 지방주택시장

지방 주택시장은 2~3년부터 전문가들로부터 버블론이 제기됐다. 하지만 이런 전망을 비웃듯 주택가격은 고공비행을 했다. 세종시로 주택수요가 이동하는 바람에 상대적으로 위축된 대전만 예외였을 뿐이다. 대부분 지역에서 올들어서도 아파트 청약시장은 물론 기존 매매시장에서도 호조세가 이어졌다.

부산 해운대 청약경쟁률은 수백대 1로 나타나 서울 강남을 뺨칠 정도였다. 청약 1순위 자격이 6개월로 단축되다보니 너도 나도 청약 통장 투자에 나서 청약시장은 투기장으로 변질됐다. 대부분 지역에서 높은 청약경쟁률을 기록한 가운데 분양물량이 넘쳤다. 그러나 물량 앞에 장사 없는 법이다.

지방 부동산은 상승 사이클의 정점에 도달했거나 곧 도달할 것으로 예상돼 주의가 요구된다. 특히 대구나 광주, 부산, 대전 지역의 경우 입주물량이 많아지고 있는데다 그동안 가격이 많이 올라 약세로 접어들 가능성이 없지 않다. 지방은 지역경제가 튼실하지 않은데다 수요층도 얇아 침체가 시작되면 오래 진행될 수 있다. 산이 높으면 골이 깊다는 교훈을 되새겨야 한다.

이젠 주택정책, 부양에서 관리로

부동산 시장이 살아난 것은 좋은데, 가계부채 문제라는 새로운 걱정거리가 생기기 시작했다. 우리경제의 복병으로 떠오른 가계부채를 연착륙시켜야 하는 과제가 떠오른 것이다. 2016년부터 ‘가계부채 종합관리방안’을 시행하는 것도 이 같은 이유에서다. 한편으로는 주택거래 활성화 정책이 어느 정도 성공해 이제는 더 이상 군불을 땔 필요가 없다는 현실적인 문제도 고려된 것 같다.

가계부채 문제를 어떻게 연착륙시킬 수 있느냐, 이것이 요즘 정부 정책 당국자들의 주요 고민 중 하나이다. 2015년 7월 22일 내놓은 ‘가계부채 종합관리방안’은 한마디로 일시상환 거치식 구조의 담보대출을 원칙적으로 분할상환으로 변경하겠다는 것이다. 이를 위해 거치기간이 종전 3~5년에서 2016년 1월부터는 1년으로 줄어든다. 원금을 하루라도 빨리 갚도록 해서 가계부채의 질적 개선을 도모하겠다는 취지다.

이를 위해 대출 상환능력 심사도 담보 중심에서 상환능력 중심으로 바꿀 계획이다. 이처럼 대출에서 상환능력을 따질 경우 지방도 DTI(총부채 상환비율)를 도입하는 효과가 있다. 이는 ‘소득이 없는 사람은 주택시장에 진입하지 말라‘는 신호다. 특히 원리금 상환능력이 부족하면서도 주택을 투기적 목적으로 투자한 사람들에게는 신용위험이 확대될 가능성이 있다. 이런 조치들은 이미 상승 사이클상 정점에 도달한 지방 부동산시장을 냉각시키는 요인으로 작용할 가능성이 있다.

다만 신규 분양 시장의 집단 대출은 제외되어 한숨을 돌릴 수 있게 됐다. 정부는 최근 분양시장이 활성화되면서 크게 늘어난 집단대출(중도금 대출)에 대해 직접적인 규제 검토는 하지 않을 방침이다.

어쨌든 정책은 결국 선택이다. ‘거래 활성화’와 ‘가계 부채 ’동시 해결이라는 마법의 해결사는 존재하지 않는다. 부동산을 살리면서 가계빚 잡기라는 딜레마에 빠진 것이다. 사실 정책에서 두 마리 토끼를 잡는다는 것은 쉬운 일이 아니다.

정부의 정책 목표는 집값 올리기가 아니다. 부동산 가격의 안정적 흐름이 더 중요하다. 말하자면 부동산의 활성화도 중요하지만 안정적인 거시경제 시스템을 훼손하면서까지 과열되는 것은 바람직하지 않은 것이다. 정부 정책의 ‘스탠스’를 제대로 이해해야 시장을 정확히 진단하고 전망할 수 있을 것이다.

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[PART②] 분야별 시장동향

[PART③] 권역별 시장점검

[PART①] 주택시장 종합결산