● 올해 주택시장은 정부의 주택시장 활성화 정책에 힘입어 움직임이 활발했다. 주택매매거래량은 최고기록을 경신했고, 분양시장도 월별 주택공급량이 최고를 기록할 만큼 풍성한 물량이 쏟아졌다. 그러나 그런 한편으로 일부 지방에서는 공급물량이 너무 많다는 지적이 나오면서 거품에 대한 우려도 제기되고 있다.

올해 4월 중동호흡기 질환인 메르스 여파로 우리 경제가 전반적으로 침체된 가운데서도 주택시장은 대체적으로 좋은 분위기를 유지했다. 주택거래도 예년보다 꾸준히 늘어났고, 가격도 오름세를 유지했다. 특히 실수요자를 중심으로 주택매매거래가 형성된 점이 눈에 띈다. 분양시장에서도 비수기 여부에 관계없이 물량이 이어져 당초 예정공급물량을 넘어섰다. 

특히 분양가 상한제 폐지 이후 분양가가 지나치게 높아지는 등 시장이 과열되고 있다는 점도 지적되고 있다. 서울 강남지역 재건축의 경우 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘어서는데도 수요자들이 몰려들고 있다. 주택시장 전문가들은 이같은 현상을 두고 실수요자들외에 투자수요까지 겹치면서 일어난 현상이라고 보고 있다.

전세시장의 경우에는 연초부터 전세난이 이어지면서 전세수요중 상당수가 매매수요로 전환된 것으로 짐작되고 있다. 특히 저금리에 따른 전세의 월세전환이 올해 두드러진 현상의 하나로 나타나면서 이같은 현상을 더욱 부추긴 것으로 보인다. 빌라나 다세대주택 등의 매매가 늘어나면서 인기를 끈 점이 이같은 상황을 뒷받침하고 있다.

주택매매거래가 늘어나면서 주택가격도 전반적으로 상승세를 보였다. 서울 등 수도권을 비롯해 지방에 이르기까지 가격이 대체로 상승했으며, 연립이나 다세대는 물론 단독주택 등도 전체적으로 상승흐름을 타고 있다. 전세가격 또한 지속적인 오름세를 나타냈다. 전세의 월세전환은 전세가격의 오름세도 한몫한 것으로 분석된다.

● 주택매매시장

국토교통부의 통계에 따르면 올해 들어 누적 주택매매거래량은 100만8000건으로 지난해 동기 대비 22.5% 늘어났다. 이는 또한 이미 지난해 총 거래량인 100만5000건을 넘어선 수준이다. 특히 하반기로 들어올수록 지방에 비해 수도권의 주택매매거래량이 늘어나는 점이 눈에 띈다. 10월의 경우 지방은 오히려 감소추세를 보였다.

전반적으로 10월까지의 주택거래동향을 보면 한때 공급물량이 많은 듯 보였지만, 하반기로 넘어오면서 전반적인 수급물량이 균형을 이루고 있는 것으로 분석되고 있다. 특히 수급동향에서도 지방보다 수도권이 호조세를 보이는 것으로 나타나고 있다. 지방의 경우 광역시를 중심으로 상승세를 나타냈다.

주택매매거래는 현 정부의 주택시장 활성화대책 등에 힘입어 2013년 하반기부터 늘어나기 시작한 이후 지속적으로 상승추세를 유지하고 있다. 이같은 현상은 수도권과 지방 모두에서 나타나고 있으며, 주택매매거래량의 증가와 함께 미분양주택 또한 일시적으로 늘어나기도 했으나 전반적으로는 감소하는 추세를 보이고 있다.

주택매매거래에서 특히 눈에 띄는 점은 연립이나 빌라, 다세대주택 등의 거래가 올해 크게 늘어났다는 점이다. 올해 10월까지 누적거래량을 기준으로 전국 평균은 지난해 동기 대비 22.5% 늘어났는데, 이중 아파트는 건수로는 가장 많지만 비율로는 18.7%로 전국 평균을 오히려 밑돌았다.

이에 비해 연립 및 다세대주택과 단독 및 다가구주택의 거래량은 각각 34.5%와 27.9%로 전국 평균치를 훨씬 상회했다. 그만큼 연립 및 빌라와 단독 및 다가구주택의 거래가 활발했음을 의미한다. 10월의 거래량만 보더라도 2만500여 가구로 9월의 1만6600여 가구에 비해 23% 이상 늘었다. 단독 및 다가구주택도 20% 가까이 늘어났다.

연립이나 빌라 및 단독이나 다가구주택의 거래증가는 전세난에 기인하는 측면이 큰 것으로 분석된다. 즉 전셋값이 올라 매매가격의 70%를 넘는 상황이 이어지면서 전세로 살던 수요자들이 아예 매매수요로 돌아선 것이다. 실제로 연립이나 다세대, 다가구, 빌라 등의 거래량이 수도권, 그중에서도 특히 서울에서 크게 늘어난 점이 이를 잘 반영한다.

최근 서울을 비롯한 수도권의 경우 단독주택을 헐고 다가구나 빌라 등을 신축하는 경우가 크게 늘었다. 이들 연립이나 빌라의 신축이 전세를 탈출하려는 실수요자들을 겨냥한 것이다. 위치나 평형 등에 따라 다소 차이가 있기는 하지만, 지은지 얼마되지 않아 분양을 끝낸 경우도 적지 않다는 것이 지역 중개업소들의 얘기다.

이들 신축 연립이나 다세대, 다가구주택의 경우 신축주택의 가격이 아파트 전세가격과 비슷하거나 오히려 낮은 경우도 적지 않아 실수요자들에게는 구미가 당기는 상품임에는 분명하다. 여기에 이른바 베이비부머로 대표되는 은퇴자들이 노후를 위한 수익성 상품으로 이들 연립이나 빌라를 활용하는 사례가 늘어나고 있기도 하다.

단독주택의 인기가 높아진 점도 올해 주택매매거래에서 눈에 띄는 부분이다. 단독주택의 거래 또한 수도권에서 특히 크게 늘어났다. 이는 소규모 주택사업자들이 단독주택을 구입해 연립이나 빌라를 건축하는 사례가 많기 때문으로 풀이된다. 수요자들이 많은 역세권을 중심으로 단독주택 거래가 많았다는 것이 일선 업소들의 분석이다.

지방의 경우 단독주택을 구입해 리모델링하는 사례가 늘면서 거래가 늘어나기도 했다. 아파트의 경우 지방에서도 3.3㎡당 500~600만원을 넘는 경우가 보통이지만, 단독주택의 경우 매입하려면 대개 땅값만 계산하면 되기 때문에 상대적으로 싸게 구입할 수 있다. 이를 구입해 리모델링하는데 들어가는 비용은 아파트에 비해 절반에도 미치지 않는다.

전반적인 경제수준의 향상과 함께 전원주택 등을 찾는 수요가 늘어나고 있는 점도 단독주택 거래가 늘어난 요인으로 꼽힌다. 최근들어 신문지상 등을 통해 전원주택 수요자를 찾는 광고도 많이 나오고 있다. 실제 은퇴자들은 물론 30~40대의 실수요자들을 중심으로 전원주택을 찾는 수요가 늘어나는 것으로 분석되고 있다.

● 분양시장

올 한해 가장 뜨거웠던 시장이 바로 분양시장이라고 할 수 있다. 올해 초부터 분양시장에는 물량이 쏟아지기 시작해 10월까지 물량이 끊이지 않고 나왔다. 얼마전 분양된 송파구의 헬리오시티를 비롯한 몇몇 인기지역에도 몇만 명이나 되는 사람들이 몰려들어 분양시장의 열기를 실감케 했다.

강남 재건축 아파트의 경우 3.3㎡당 4000만원이 넘는 분양가가 책정된다고 해서 세간의 도마에 오르기도 했다. 그러나 그렇게 높은 분양가에도 불구하고 수요자들이 몰려들어 강남 재건축의 인기를 보여주었다. 부산에서 최근 분양된 한 주상복합아파트도 높은 분양가에도 불구하고 많은 사람들이 몰렸다.

올해 분양시장은 한마디로 성수기와 비수기를 가리지 않고 문전성시를 이루었다고 해도 지나치지 않을 만큼 열기가 가득했다. 소비자들이 움츠려 경제가 위축됐던 메르스 여파에도 가장 영향을 덜 받은 것이 분양시장이었다. 주택매매거래도 는 것이 사실이지만, 기실 올해 주택시장의 열기를 보여준 것은 바로 분양시장이다.

이는 통계에서도 잘 드러난다. 올해 9월까지 주택건설 인허가실적은 54만140호로 지난해 보다 무려 50% 이상 늘었다ㅣ. 공공부문에서도 3만7000여호로 지난해보다 늘었고, 민간부문에서 50만호를 넘었다. 올해 분양시장에 나온 물량만 해도 부동산114의 추정치에 따르면 거의 50만호에 육박하는 수준이다.

특히 수도권의 경우 지난해보다 2배가 넘는 물량이 공급됐다. 지방에서도 전체적인 분양물량은 늘었지만, 일부 광역시는 오히려 줄었다. 지방에서는 특히 대구와 부산 등의 분양시장이 활발한 움직임을 보였고, 과열의 우려속에서도 열기를 꾸준히 지속했다. 이 때문에 한편에서는 지방 분양시장이 너무 과열되는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나왔다.

주택분양시장의 호황과 함께 택지시장도 공급이 달릴 정도로 잘 팔려나갔다. 공공택지의 경우 정부에서 당분간 신도시를 개발하지 않겠다는 발표까지 더해 기존 택지에 대한 확보작전이 치열했다. 이른바 페이퍼컴퍼니가 문제가 된 것도 택지확보 전쟁의 부산물이다. 공공택지분양때마다 많은 업체들이 몰렸고, 결국 이는 올해 분양시장에서 좋은 성적을 거둔 것이 대부분 공공택지에서 나온 물량이라는 점에 힘입은 바 크다.

● 주택임대시장

올해에도 어김없이 주택시장의 전세난은 계속됐다. 국토교통부의 통계에 따르면 올해 주택임대거래량은 123만9000건으로 지난해 같은 기간에 비해 0.3% 늘어났다. 이중 수도권은 81만9000여건으로 지난해보다 0.8% 줄어들었고, 지방은 41만9000여건으로 2.3% 증가한 것으로 나타났다.

특히 올해 주택임대시장에서 두드러진 현상은 전세의 월세전환이다. 상당수의 주택소유자들이 저금리 등의 영향으로 전세를 월세 또는 부분월세로 전환하는 사례가 늘고 있는데 따른 것이다. 한국건설산업연구원의 분석에 따르면 주택임대차 거래중 월세의 비중이 50%에 근접한 것으로 나타나고 있다.

전세의 월세전환은 집주인들이 세입자들에게 전세가격의 인상을 요구하는 경우 세입자들의 입장에서는 한꺼번에 오른 전세금을 부담하기 어려운 경우가 많기 때문에 결국 인상분의 일부를 월세로 전환하면서 발생하는 경우가 적지 않은 것으로 분석된다. 이같은 부담이 결국 세입자들에게 주택매매를 선택하도록 만드는 측면도 있다.

서울 강북에 거주하는 A씨의 경우 전세로 살던 집주인이 전세금 인상을 요구했지만, 이를 감당하기 어려운 상황에 놓였다. 집주인은 A씨에게 전세금을 올려주지 못하면 이를 월세로 전환할 것을 제안했다. 그러나 A씨의 입장에서 은행이자보다 높은 월세를 부담하기 어렵다고 생각해 결국은 수도권의 빌라를 매입해 이사했다. 실제로 이런 케이스가 적지 않다는 것이 중개업계 관계자들의 얘기다.

앞으로 우리나라에서 주택의 임대차 형태가 전세에서 월세의 비중이 높아질 것으로 점치는 전문가들이 많다. 선진국의 경우에도 주택임대는 대부분 월세로 이루어지는 것이 보통이기 때문이다. 기실 전세제도는 우리나라에서 취하고 있는 독특한 임대형태라 할 수 있다. 그러나 세입자들의 입장에서는 매달 임차료를 내는 월세제도가 부담스러운 게 사실이다. 특히 우리나라의 경우 선진국과 같은 금융제도가 발달하지 못한 점이 걸림돌이다.

최근 정부에서 활성화를 표방하며 내놓은 기업형 민간임대주택인 ‘뉴스테이’도 월세형태의 임대차주택이다. 시범지구나 리츠공모 등을 통해 임대주택을 내놓고 있지만, 서민들에게는 임대료가 지나게 높다는 부담 때문에 얼마나 수요자들을 끌어들일 수 있을지 걱정하는 목소리가 높은 게 사실이다.

‘뉴스테이’를 비롯해 주택임대차시장의 경우 최근의 주택시장에서 여러 가지 변화의 조짐이 나타나고 있는 점도 눈에 띈다. 주택임대관리업체의 증가가 그 하나다. 이웃 일본의 경우 주택임대관리 전문업체가 늘어나고 있는 것은 물론, 기존의 주택건설업체들이 주택임대관리업에 뛰어들면서 주택종합업체를 표방하고 있는 추세다.

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[PART③] 권역별 시장점검

[PART①] 주택시장 종합결산

[PART②] 분야별 시장동향 ?