● 지난 11월20일 경기도 남양주시에서 문을 연 다산신도시 한양수자인 모델하우스에 2만여명이 인파가 몰렸다. 모델하우스내에서는 각 평면타입별 유니트마다 수요자들이 줄을 서서 기다리는 모습이 연출됐다고 한다. 이같은 모습은 최근 수도권의 주택시장의 열기를 짐작케 해준다.

다산신도시 한양수자인은 입지여건 등 여러 장점을 갖춘 아파트로 꼽힌다. 지하철 8호선 연장선에 다산역(가칭)이 생기면 잠실 등 강남권과 불과 30분에 이동할 수 있고, 시청까지도 40분이면 도착할 수 있다. 북부간선도로나 강변북로 진입도 쉽고, 서울 외곽순환고속도로도 인접해 있다. 서울과의 접근성이 좋아지는 셈이다.

또 단지 앞으로 초등학교와 중심상업시설 예정부지가 계획돼 있어 교육과 편의시설을 걸어서 이용할 수 있다는 장점도 있다. 단지 뒤로 문재산을 두고 앞으로는 왕숙천이 흐르는 배산임수의 지형에 들어서 주거환경도 뛰어나다. 이같은 지형적 이점을 배경으로 남향 위주의 배치와 판상형 설계, 전 세대 4베이 구조 등으로 채광과 통풍이 좋다.

▲다산신도시 한양수자인 투시도

내부공간에서도 나름대로 차별화를 꾀하고 있다. 현관 워크인 창고, 더블 드레스룸, 팬트리, 알파룸 등 수납공간을 확보하고, 가변형 벽체를 적용해 라이프스타일에 따른 공간연출이 가능하다. 커뮤니티 시설로는 피트니스센터와 GX룸, 어린이집, 작은도서관 등이 조성되며 어린이놀이터, 주민휴게공간, 분수마당, 부속정원 등 테마 조경도 들어선다.

그러나 이런 장점외에 눈에 띄는 점은 이곳이 최근 발표된 서울~세종시간 고속도로 건설의 수혜지중 한 곳이라는 점이다. 서울~세종 고속도로는 서울에서 구리시와 광주 등을 거쳐 세종시로 이어지는 고속도로로, 고속도로가 지나는 수도권 지역 및 충청권지역에는 벌써부터 고속도로 건설효과에 따른 기대에 부풀어 있다.

지방에서도 올해 대체적으로 주택시장이 호조를 보였다. 다만, 일부 지역을 중심으로 그간 공급이 너무 많지 않았느냐는 지적도 나오고 있다. 실제 수요보다 가수요가 주택시장에 진입하면서 자칫 공급과잉에 따른 미분양이 우려된다는 것이다. 실제로 일부 지역의 경우 미분양 현상이 나타나고 있기도 한다.

● 수도권 주택시장

연말 주택시장에서 눈에 띄는 점중의 하나가 수도권 택지지구에서 대규모 물량이 분양시장에 나온다는 점이다. 앞서 말한 다산신도시를 비롯해 올해 수도권 분양시장을 주도했던 동탄2신도시, 그리고 광명역세권 등에서 총 14개 단지, 1만2000여 세대가 공급된다. 이중 동탄2신도시에서만 9000세대에 가까운 물량이 나올 예정이다.

주택시장 전문가들도 수도권의 주택시장은 당분간 상승세를 지속할 것으로 내다보고 있다. 기실 수도권의 경우 주택시장의 열기가 비교적 늦게 일어났다. 정부의 주택시장 활성화대책이 나온 시점을 전후해 지방의 주택시장이 먼저 열기에 불을 붙였고, 수도권에는 시차를 두고 시장의 움직임이 활발해졌다.

연말이 가까워오면서 지방의 주택시장에 대해서는 과열의 우려가 나오면서도 수도권에 대해서는 시장의 호조세가 이어질 것이라는 전망이 많은 것도 그 때문이다. 여기에다 서울의 강남지역 등에 재건축 물량이 대거 기다리고 있다는 점도 한 요인이 되고 있다. 강남지역 재건축은 최근에도 그 열기가 식을 줄 모르고 있다. 

무엇보다도 특히 수도권에는 최근들어 개발호재가 많은 점도 주택시장의 전망을 밝게 해주는 요인으로 꼽힌다. 앞서 말한대로 서울~세종간 고속도로를 비롯해 내년 상반기에 GTX 동탄역도 조기에 개통될 예정이다. 지하철 8호선 연장선과 4호선 연장선도 계획돼 있다. 이뿐만 아니다. 신임 국토부장관은 수도권 규제완화의 필요성을 언급했다. 수도권에는 이래저래 호재가 겹치는 셈이다.

기실 수도권 주택시장은 지방 주택시장이 호조세를 보일 때에도 침체에서 쉽게 벗어나지 못했다. 한때 분양시장의 보증수표처럼 여겨졌던 광교신도시에서도 글로벌 금융위기가 있던 2008년 이후 미분양이 이어졌다. 특히 2기신도시로 수요자들의 관심을 모았던 김포한강신도시 등은 긴 부진의 늪에서 헤어나오지 못했다.

수도권 주택시장이 살아나기 시작한 것은 올해 들어서였다. 정부의 주택시장 활성화대책이 나온 이후에도 수도권 주택시장은 서서히 살아나기 시작했다. 올해 초부터 주택매매거래량이 늘었고, 주택가격도 오름세를 나타냈다. 반값에 낙찰되는 일이 비일비재했던 경매에서도 낙찰가율이 높아졌다. 

비단 수도권만의 현상은 아니지만, 중소형 중심으로 주택가격이 오르기 시작했고, 전세시장 또한 가격 오름세와 함께 매물이 귀해졌다. 전세에서 월세로 전환하는 경우가 많아진데 따른 것이다. 특히 서울에서 전셋값이 오르면서 이를 견디지 못한 세입자들이 수도권으로 이사를 가거나 연립이나 빌라 등을 매입하는 쪽으로 방향을 바꾸는 사례도 늘어났다. 이는 서울의 주택 및 전세거래량이 늘어난 한 요인으로 꼽히기도 한다.

그러나 연말로 접어들면서 강남 재건축을 제외하고 다른 지역에서는 상승세가 다소 주춤거리고 있는 것으로 나타나고 있다. 신혼부부 등 젊은 실수요자가 많이 찾는 서울 성북구와 강서구, 동작구 아파트 인근 아파트의 경우 매수세가 다소 줄어들고 있다는 게 지역 중개업소 관계자들의 전언이다.

2400여 세대의 대단지로 지하철 7호선 숭실대입구역이 가까워 매매와 전세 수요가 많은 상도동 엠코타운 센트럴파크·애스톤파크도 전·월세 물건이 늘어나면서 가격도 내림세를 보이고 있다. 계약기간이 끝난 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 1000만~2000만원 내린 전월세매물이 나오고 있다는 것이다.

▲수도권의 주택시장은 당분간 상승세를 지속할 것으로 내다보고 있다. 정부의 주택시장 활성화대책이 나온 시점을 전후해 지방의 주택시장이 먼저 열기에 불을 붙였고, 수도권에는 시차를 두고 시장의 움직임이 활발해졌다.

수도권도 지역별로 분위기는 다소 달라

수도권에서도 지역별로 분위기가 다른 것으로 나타나고 있다. 개발 등 호재가 있는 곳은 주택거래나 분양 등 움직임이 활발하지만, 그렇지 않은 곳은 한산한 모습을 보이고 있다는 것이다. 지난해 하반기부터 새 아파트가 쏟아진 용인시와 별다른 호재가 없는 일산신도시 등은 아파트 거래가 줄어들고 집값도 다소 떨어지고 있다.

반면 삼성전자 반도체 단지가 들어서는 평택과 신도시 조성이 한창인 동탄2신도시 등은 거래가 꾸준히 이루어지면서 매물이 소화되고 집값도 보합세를 유지하고 있다. 평택시 용이동의 경우 전용면적 84㎡ 아파트의 시세가 2억8000만~2억9500만원 선으로 올해 초와 비슷한 수준을 유지하고 있다. 또한 평택 소사벌지구나 고덕지구 등에 대한 수요자들의 관심도 높다. 

청약성적도 지역에 따라 엇갈리고 있다. 그간 1순위에서 마감된 단지가 없었던 김포한강신도시에서 이랜드건설이 공급한 ‘이랜드 타운힐스’가 1순위에서 최고 88대 1, 평균 9대 1로 마감됐다. 이곳은 입지적으로 김포에 새로 들어올 전철 역세권인데다 분양가도 3.3㎡당 1000만원대 이하의 저렴한 수준으로 책정한 점이 인기요인으로 분석됐다.

한화건설이 서울 은평뉴타운에서 공급한 ‘은평뉴타운 꿈에그린’도 1순위에서 평균 16.08 대 1로 마감됐고, 삼성물산의 서울 답십리에서 공급한 ‘래미안 답십리 미드카운티’도 1순위에서 평균 6.24 대 1의 경쟁률을 보였다. 브랜드 인지도와 상대적으로 저렴한 분양가가 수요자를 끌어모았다는 분석이다.

그러나 일부 지역의 경우 2순위나 3순위에서 간신히 마감되거나 아예 미분양으로 넘어가는 경우도 나타나고 있다. 분양가 상한제 폐지에 따라 분양가가 높아지면서 수요자들로부터 외면을 당하고 있기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 주택시장의 열기가 달아오르면서 수도권 청약시장에서도 양극화의 조짐이 나타나고 있는 셈이다.

● 지방 주택시장

올해 분양시장 열기는 지방 분양시장이 주도했다고 해도 과언이 아니다. 그만큼 지방 분양시장의 움직임이 활발했다. 금융결제원에 따르면, 올들어 10월말까지 전국에서 공급된 531개 단지 중 평균 청약률이 100대 1을 넘은 곳은 26개 단지에 달한다. 이중 수도권 물량은 동탄2신도시와 위례신도시 등에서 공급한 3개 단지에 불과하다.

나머지 23개 단지는 모두 지방도시의 분양시장에서 기록한 것이다. 특히 인구 50만 이상 지방도시 가운데 경남 창원, 김해, 충북 청주, 인구 50만 미만 중소도시 가운데는 경북 경산, 경남 양산 등지가 탁월한 청약 경쟁률을 기록했다. 올해 최고 경쟁률은 지난 9월 대구광역시 수성구에서 분양한 ‘힐스테이트 황금동’으로, 평균 622.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 

주요 지역별로 주택시장을 살펴보면 부산의 경우 국내 최고 높이의 아파트에 높은 분양가로 전국적 관심을 모았던 해운대 ‘엘시티 더샵의 인기에서도 알 수 있듯 전반적으로 활발한 움직임을 보이고 있다. 엘시티의 경우 분양 며칠만에 계약을 모두 마친 것으로 알려져 있다. 그러나 한편으로 거품이 끼어 있다는 우려도 적지 않은 것이 사실이다. 

지난 9월 부산 해운대구 우동에 위치한 한 아파트 모델하우스 현장에서 아파트의 당첨자가 발표됐다. 당시 이곳에는 당첨자는 물론 분양권을 확보하기 위한 떴다방까지 몰려 북새통을 이뤘다. 떴다방이 이곳에 몰려든 것은 프리미엄을 붙여 분양권을 되팔기 위한 것이다. 이 아파트는 첫날부터 1000만원이 넘는 프리미엄이 붙기 시작했다고 한다.

부산 주택시장의 경우 이 아파트에서 나타난 것처럼 수천만원의 프리미엄을 기대한 투자자들이 몰리면서 신규분양단지마다 수백대일의 경쟁률을 기록하고 있지만 상당부분 거품이라는 지적이 적지 않다. 시장이 가라앉으면 프리미엄은커녕 자칫 분양가 아래로 가격이 떨어질 수도 있다는 것이다.

부동산114에 따르면 올해 부산의 평균 청약경쟁률은 81.92대 1로, 전국 평균 청약경쟁률 12.42대 1보다 훨씬 높다. 이처럼 높은 청약경쟁률을 바탕으로 분양권의 프리미엄도 높게 형성돼 있다. 지난 4월 평균 379대 1로 올해 부산 최고 경쟁률을 기록한 ‘광안더샵’의 경우 7000만원이 넘는 프리미엄을 형성하고 있다.

지방 주택시장 수요에 비해 공급과잉 우려 제기

부산의 경우 이미 올해 중반쯤부터 시장의 과열에 대한 우려가 제기되기 시작했다. 실제 수요에 비해 공급물량이 많아지고 있다는 분석에 따른 것이다. 그러나 공급물량이 계속 이어지는데도 분양시장의 열기는 식지 않았다. 이 때문에 거품이 끼어 있는 것 아니냐는 지적이 나온 것이다.

비단 부산만이 아니다. 대구나 광주의 경우에도 연말이 되면서 과잉공급에 대한 우려가 나오고 있다. 대구의 경우에는 한동안 주택공급이 이루어지지 못해 높은 청약률을 기록하며 분양시장이 호조를 보였다. 특히 대구는 올해 평균 청약경쟁률이 전국 최고였다. 그렇지만 지금은 수요에 비해 공급이 지나치게 많아지고 있다는 점이 지적된다. 

특히 대구의 경우 분양시장뿐만 아니라 ‘지역주택조합’에도 수요자들이 몰리고 있다. 지역주택조합은 일반분양보다 가격이 저렴하다는 점 때문에 실수요자들의 구미를 당긴다. 그러나 자칫 사업지연이나 무산에 따른 손실을 조합원이 고스란히 떠안아야 하는 위험이 있다. 이같은 점을 잘 살핀 후에 조합원에 가입해야 하는데, 최근 시장열풍을 타고 무작정 가입이 늘고 있다는 것이다.

광주의 경우에도 최근까지 분양시장에서 높은 청약경쟁률을 기록하고 있지만, 실수요자들보다는 프리미엄을 기대한 투자수요가 적지 않다는 관측이 많다. 저금리로 대출에 대한 부담이 없는데다 청약통장 자격도 완화돼 청약에 부담이 훨씬 적어졌기 때문이다. 이 때문에 묻지마 투자도 늘고 있는 경향이 나타나고 있다는 것이다.

영남이나 호남 등의 주택시장이 과잉공급에 대한 우려가 제기되는 반면 충청권이나 제주지역의의 분양시장은 각종 개발호재 등으로 달아오르고 있다. 특히 충청지역의 경우 최근 전체인구에서도 호남을 앞지른 것에서도 알 수 있듯 각종 지역개발에 따른 호재로 인구유입이 늘고 있는 곳이다.

이에따라 올해 4분기에도 1만4000여 세대의 물량이 공급될 예정이다. 충북 9곳 7600여 세대, 충남 8곳 5500여 세대, 대전 2곳 870여 세대 등 모두 19곳에서 분양이 예정돼 있다. 충청권은 천안, 서산, 아산 등에서 지역개발이 이루어지고 있고, 충남도청이 이전하는 홍성내포신도시도 수요자들의 관심을 받고 있다.

충청권은 천안~청주공항간 복선전철사업이 계획돼 사통팔달의 교통망도 갖추게 된다. 이 노선이 개통되면 천안·세종·청주가 단일생활권으로 묶이며 지역개발 기대감과 이로 인한 수도권 접근성, 시간과 비용 절감 효과까지 나타날 것으로 예상된다. 충청권 인구도 지난해 말 기준 532만9140명으로 1년새 5만명 이상이 증가해 주택수요도 높은 것으로 풀이된다.

전체적으로 지방주택시장은 올 한해 호조를 보이며 활발하게 움직였지만, 수요에 비해 공급이 많아지고 있는 점은 분명하다. 주택시장 전문가들은 내년 상반기까지는 대체로 올해의 흐름이 이어질 것으로 보고 있지만, 공급이 수요에 비해 넘친다는 지적이 많은 만큼 점차 수급의 균형을 찾아가는 장세가 형성될 가능성이 높을 것으로 보인다.

<이어진 기사보기>

[PART①] 주택시장 종합결산

[PART②] 분야별 시장동향

[PART③] 권역별 시장점검 ?