미등기 양도자산이란

미등기 양도자산이란 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 말한다.

미등기 양도자산의 불이익

미등기양도자산이 발각되면 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못하는 것을 물론이고, 장기보유특별공제도 받지 못한다. 무엇보다 고세율을 적용받게 되고, 처벌까지 받는다.

현행법상 부동산 미등기 전매는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금, 중개업자가 부동산을 직접 거래하거나 알선, 중개한 경우는 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금 등의 처벌이 부과되고 있다.

세법에서도 이러한 단기간의 시세차익을 노리고 등기를 하지 않는 방식으로 세금을 피해가는 미등기 전매 거래에 대하여 다음과 같은 불이익을 주고 있다.

1. 양도소득세의 최고세율

양도소득세의 최고 중과세율인 70%를 적용받게 되므로, 지방소득세까지 합하면 약 77%를 세금으로 납부해야 한다.

2. 장기보유특별공제 적용의 배제

일반적으로 3년 이상 보유하면 양도차익의 10%(최소)~80%(최고)까지의 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있지만, 미등기자산의 경우에는 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다.

3. 양도소득기본공제 적용의 배제

양도소득기본공제 금액은 다음의 그룹별로 해당연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제하도록 하고 있으나 미등기 양도자산에 대해서는 양도소득기본공제를 적용받을 수 없다.

[1그룹] 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산의 양도소득

[2그룹] 주식, 출자지분의 양도소득

4. 비과세, 감면적용 배제

미등기 부동산의 경우 해당 자산이 1세대 1주택에 해당한다 하더라도 비과세를 적용받지 못하며 기타 조세 감면혜택도 적용받을 수 없다.

또한, 필요경비개산공제는 등기된 자산의 1/10수준인 0.3%를 적용한다.

미등기 양도로 보지 않는 자산

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

③ 8년 이상 자경농지, 교환 또는 분합하는 농지 및 경작상의 필요에 의하여 대토되는 농지

④ 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여(무허가 건물등)등기가 불가능한 자산

⑤ 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

⑥「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

⑦ 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분 공고 전에 양도하는 토지

⑧ 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지 취득등기를 하지 못하고 양도한 토지(체비지등)

비사업용 토지의 양도세 중과세 규정

비사업용 토지에 대해 중과세하는 취지는 토지의 투기수요를 억제하고 비효율적으로 이용되고 있는 토지에 대해서는 중과세함으로써 과세의 형평성을 제고하기 위함이다. 비사업용 토지는 생산 활동이나 생활에 직접 사용되지 아니하는 토지로 한정하고 있으며, 비사업용 토지인지의 여부는 토지의 이용현황에 따라 6종류의 지목으로 구분하고 각 지목별로 사용기준과 지역기준, 면적기준과 기간기준을 충족하는지 여부를 기준으로 판단하고 있다.

비사업용토지의 용도기준

아래의 비사업용으로 보는 토지를 규정된 기간 동안 소유한 경우로서 당해 토지를 양도하는 경우에는 비사업용으로 보아 양도소득세가 중과된다

1. 전, 답, 과수원(농지라 함)

① 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 경작하지 않는 농지

② 특별시, 광역시 및 시 지역 중 도시지역 안의 농지

2. 임야

① 관련 법령에 따른 삼림유전자원보호림, 보안림, 채종림 등의 임야

② 임야소재지에 거주자가 소유하는 임야

③ 기타 종중이 소유한 임야 등

3. 목장용지

① 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지 중 기준 면적 초과분

② 축산업을 영위하지 않는 자가 소유하는 목장용지. 다만, 상속받은 목장용지, 종중이 소유한 목장용지 등은 사업용 토지로 본다.

4. 농지, 임야, 목장용지 외의 토지 중 다음을 제외한 토지

① 재산세가 비과세되거나 면세되는 토지

② 재산세 별도 합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

③ 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 이유가 있는 토지

5. 주택부수토지 중 일정면적을 초과하는 토지

6. 별장과 그 부속토지

7. 위와 유사한 토지로서 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 성진 대표세무사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621