?한때는 평범한 직장인이었지만 지금은 지인들 사이에서 ‘부동산 알부자’로 소문난 K씨(남·56세). 어떻게 해야 부동산으로 부자가 될 수 있는지를 물어본 필자에게 K씨가 들려준 대답이다. 

은행, 부동산투자에 돈 융통할 준비되어 있다

사실 은행은 우리가 익히 알고 있는 여신업무(돈을 빌려주는 업무, 즉 대출)와 수신업무(돈을 맡아주는 업무, 즉 예금)는 물론, 자산관리업무, 어음할인업무, 신탁업무, 외환업무 등 돈과 관련한 다양한 업무를 수행하면서 이를 고객들에게 판매하거나 제공하고 있다. 돈이 많은 사람들이 은행을 즐겨 찾는 이유가 바로 여기에 있다. 

무엇보다 은행은 부동산과도 매우 밀접한 관계에 있다. 대출을 통해 부동산을 매입할 수가 있고, 청약통장을 통해 아파트를 분양받을 수도 있으며, 신탁을 통해 부동산을 관리하거나 처분할 수도 있다.

이는 부동산 투자로 부자가 된 사람들, 부동산을 많이 보유하고 있는 사람들은 물론, 부동산에 관심 많은 사람들, 부동산 투자로 돈을 벌고 싶은 사람들이 은행과 친해져야하는 이유이기도 하다. 여기 K씨의 사례를 통해 좀 더 구체적으로 살펴보자.

앞에서 언급했던 평범한 직장인 K씨가 부동산 알부자로 거듭날 수 있었던 출발점은 10년 전 은행 대출을 끼고 급매물로 나온 알짜배기 상가건물을 매입하면서부터였다. 사연은 이랬다. 2005년 초여름 어느 날, K씨는 한 지인의 권유로 우연히 참여하게 된 지역봉사모임에서 홍익대학교 인근에서 레스토랑을 운영하고 있다는 Y씨를 소개받게 되었다.

그런데 K씨는 Y씨와의 짧은 대화 속에서 뜻밖에도 매우 솔깃한 정보를 하나 얻게 되었다. Y씨에 따르면, 지하철 2호선 홍대입구역과 근접한 곳에 소재한 5층짜리 근린상가건물을 소유자의 갑작스런 사망으로 이를 물려받게 된 자녀들이 서둘러 매물로 내놓을 준비를 하고 있었다.

참고로 시중은행 PB사업본부에서 거액자산가들에게 부동산컨설팅을 제공하고 있는 필자의 경험에 비춰볼 때, 미처 예상치 못한 부모의 사망 등을 원인으로 복수의 자녀들이 부동산을 상속받게 될 경우 자녀들은 이 부동산을 계속 보유하기보다는 빠른 매각을 통해 즉시 현금화시키고 이를 나눠가지려는 성향을 보였다.

그런데 이처럼 상속인이 많아 급매물로 나온 부동산은 보통 적정시세 대비 10~20% 정도 값싸기 때문에 중개시장에서 큰 인기를 모으기 마련이다. 이는 파는 사람(상속인)은 빨리 현금화시킬 수 있어서 좋고, 사는 사람(투자자)은 시세보다 훨씬 싼 값에 매입할 수 있으니 서로 이해관계가 맞아떨어진 것이라고 볼 수 있다.

Y씨가 말한 매물은 서울시 마포구 동교동에 소재한 대지면적 175㎡(53평), 건물연면적 512㎡(155평) 규모의 지하 1층, 지상 4층 규모의 제3종일반주거지역 근린상가건물이었다. 준공된 지 9년이 채 안된 건물이면서 지하철 2호선 홍대입구역까지 도보 4~5분 거리 내 위치한 초역세권 부동산이었다.

또한 개별공시지가는 3.3㎡당 930만원이었으며, 매물시세는 10~11억원(토지가격기준으로 환산 시 3.3㎡당 2000만원선) 수준이었다. 이처럼 매물시세(토지가격기준)가 개별공시지가 수준의 2배에 이른 것은 홍대상권의 확장이 드러나기 시작했기 때문으로 보인다.

K씨 역시 서교동 중심의 홍대상권이 인근 동교동으로 확장될 가능성에 큰 기대감을 가지고 있었다. 한편 K씨는 소문의 진원지인 Y씨의 주선으로 상속인들과 접촉할 기회를 얻을 수 있었고, 그들과의 대화를 통해 8억7000만원에 매각하겠다는 의사를 확인할 수 있었다.

은행에서 해법 찾아 투자 기회 잡아

문제는 턱없이 부족한 자금이었다. K씨가 가지고 있던 유동자금(현금 및 예·적금, 주식 등 현금성 가용자금)은 모두 합쳐도 2억원이 채 안되었고, 상가건물의 임차인 보증금 2억원을 그대로 인수하더라도 총 4억원 밖에 되지 않아 만일 취·등록세까지 감안한다면 절반이 넘는 5억원 이상의 자금이 필요한 결코 만만치 않은 투자안이었다.

하지만 K씨는 절호의 기회로 다가온 자신의 로망을 절대 포기하기 싫었다. 차라리 부족한 자금은 시중은행을 통해 빌려보기로 결심했다. 우선, 집 가까이 소재한 은행 지점을 방문해 상의해 보기로 했다. 하지만 대출담당자와의 상담을 통해 대출가능금액이 필요자금 5억원의 절반에도 미치지 못함을 확인할 수밖에 없었다.

절망감에 빠져 있던 K씨에게 문득 떠오르는 곳이 있었다. K씨의 급여통장을 이체·관리하고 있던 은행으로 직장 건물 내 입점해있어 평소에도 출입이 잦았던 곳이었다. 마지막이라는 심정으로 그곳 대출담당자와의 상담을 요청했던 것인데, 뜻밖에도 해법을 찾을 수 있었다.

거주하고 있던 시가 5억원짜리 서초구 잠원동 아파트와 매입할 상가건물을 담보로 묶어 부족자금 5억 원을 대출받기로 한 것이다. 결국 K씨는 이 상가건물을 무난히 매입할 수 있었다.

2015년 현재, 이 상가건물의 시세는 50~60억원을 호가하고 있다. K씨가 상가건물을 매입한 2005년 이후로 홍대상권은 끊임없는 상권 확장(기존의 서교동에서 동교동, 합정동, 연남동, 상수동, 신수동 등으로 확장을 거듭함)과 중국인 관광객 유입에 힘입어 대한민국 최고의 상권으로 거듭났기 때문이다.

요컨대, 부동산으로 부자되고 싶다면 은행을 멀리하기보다는 평소 은행과 친해지고, 또한 은행을 이용할 줄 알아야 한다. 은행은 부동산 투자 시 필요한 자금을 언제든 융통해줄 준비가 되어있기 때문이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.