● 지난 2008년에 불어닥친 세계적 금융위기는 미국의 서브프라임 모기지 사태에서 비롯됐다. 서브프라임 모기지 사태는 미국 주택경기 침체로 버블이 붕괴되고 미국의 대형 모기지론 대부업체들이 파산상태에 이르면서 일어난 일을 말한다. 즉 집값이 떨어지자 대출자들이 원리금을 제대로 갚지 못하면서 대출채권 회수가 어려워진데 따른 것이다.

이 사태는 단순히 모기지론 대부업체들의 파산으로 끝나는 것이 아니라 이와 관련된 증권이나 채권을 다수 확보하고 있던 세계의 금융회사들이나 기업들에게도 연쇄적으로 영향을 미쳤다. 씨티은행이나 AIG, 홍콩의 HSBC 등 세계적 금융기관들이 큰 손실을 입었고, 미국의 대표적 투자회사인 리먼브러더스도 파산신청을 냈다.

미국 정부는 이 위기를 수습하기 위해 미국 전체 모기지 채권의 절반을 발행하는 양대 모기지 업체인 페니메이와 프레디맥에 각 1000억 달러씩 2000억 달러의 공적 자금을 투입하며 국유화했다. 이외에도 AIG에 1500억 달러 규모의 구제금융을 지원하는 등 천문학적 규모의 공적 자금을 투입했다. 당시 세계의 중앙정부들이 1조 달러 이상의 금액을 미국의 모기지 업체에 투자한 것으로 알려졌다.

이 사태 이후 미국에서도 주택의 임대수요는 늘어나는 대신 보유에 대한 수요는 줄어드는 것으로 나타나고 있다. 금융연구원에서 발간하는 금융브리프 자료에 따르면 최근 미국에서는 주택임대료가 임금보다 빠른 속도로 오르고 있는데, 이는 주로 수급 불균형에 따른 것으로 분석하고 있다. 즉 주택구매보다 임차를 선호한다는 것이다.

특히 1981년부터 2000년 사이에 태어난 밀레니엄 세대를 중심으로 이같은 성향이 두드러지는데, 이것이 주택시장의 구조변화를 가져오고 있다. 전체 가구중 주택 구매가구는 2007년 이후 서서히 줄어드는 반면 주택 임차가구는 2005년 이후 급격히 늘어나고 있다. 미국 국내에서는 이를 임금상승이 주택가격 상승을 따라잡지 못해 생기는 것으로 인식하고 있다.

그러나 한편으로는 임차에 대한 선호 현상은 서브프라임 모기지 사태의 여파에 따른 영향도 없지 않은 것으로 보인다. 미국은 당시 저금리 상태에서 모기지 론을 통해 수요자들의 주택구매를 지원하고 있었기 때문이다. 그러나 주택수요자들이 늘어나고 주택가격이 오르는 등 거품이 생기고 금리가 오르면서 문제가 터진 것이다.

● 북미국가

미국의 주택정책은 전통적으로 규제가 거의 없이 시장원리에 의해 자율적으로 움직이도록 놓아두되 정부에서는 금융이나 세제 등을 통해 간접적으로 개입하는 정도다. 특히 자가보유정책을 기조로 삼고, 다만 저소득층을 위해서는 공공임대주택을 건설하거나 주거바우처 또는 주거보조금 등을 통해 지원하는 형태를 취하고 있다.

또한 노인과 장애우를 위해서도 주택건설과 관리를 위해 보조금을 제공하는 등의 공급적 측면의 정책을 유지하고 있다. 노인가구는 임대료의 30%만 부담하면 나머지는 정부에서 지원하는 형태로 이루어지고 있다. 특히 노인가구를 비롯해 주택을 건설하는 비영리단체와 긴밀히 협력, 보조금을 지급하거나 면세 등의 혜택을 통해 주택공급을 유도한다. 

전체적으로 미국은 주택시장의 활력이 곧 소비나 경제활력으로 이어지고 성장의 원동력이 된다는 인식아래 주택시장을 다루어 왔다. 지금도 미국에서는 주택의 신규 판매와 기존 주택 거래량, 주거용 건물의 인허가 통계 등 주택관련 지표들이 미국의 내수경제의 활력을 가늠하는 주요 지표로 활용되고 있다.

미국과 이웃한 캐나다도 미국과 비슷하게 자가보유를 중심으로 한 주택정책이 이루어졌고, 저소득층을 위한 주거복지에 대한 관심은 상대적으로 적었다. 미국처럼 주택분야를 전담하는 부서도 없고 다만 모기지론과 보증을 담당하는 기관이 있다. 즉 주택분야가 금융재정정책의 한 부분으로 인식되고 있는 셈이다.

캐나다에서 눈에 띄는 점은 사회주택이다. 사회주택이란 공공의 지원을 받아 커뮤니티 중심으로 건설된 공공영역과 비영리영역의 모든 주택을 말한다. 여기에는 비영리주택, 협동주택, 공공임대주택 등이 있다. 1984년까지는 연방정부에서 모기지론에 낮은 이자율을 적용해 지원하다가 1985년 이후 지방정부로 이관됐다.

비영리주택은 민간 비영리주택과 공공 비영리주택이 있는데, 민간 비영리주택은 민간 커뮤니티 단체가 소유, 운영하며, 공공 비영리주택은 지방정부가 소유, 운영하는 주택이다. 이들 주택은 100호 미만의 소규모로 건설돼 주변환경과도 조화를 이루고, 연방정부에서 건설하는 공공임대주택에 비해 지역특성을 잘 반영하고 있다.

비영리주택은 임대료 지원과 개발비 지원 등 두 종류의 보조금이 있다. 저소득 임차인을 위해 임차가구가 소득의 25~30%를 임대료로 지불하고 나머지 임대료 및 관리비 등은 정부가 지불하는 형태가 하나다. 다른 하나는 개발비용의 일부를 주정부나 지방정부가 부담해 임대료를 낮추는 방법이다. 현재 사회주택의 2/3를 저소득층이 점유하고 있다.

협동주택은 거주자들이 회원 형태로 소유, 운영하는 형태의 주택이다. 매달 회비를 거둬 모기지 비용과 세금, 관리비 등을 지불한다. 거주자들은 소유권을 갖되 지분은 없는데, 이는 캐나다 역시 미국처럼 자가보유를 촉진하기 위함이다. 공공임대주택은 지방정부에서 소유, 운영하는 주택으로 2000년 이후 저소득층뿐 아니라 소득계층도 입주할 수 있다.

한편 캐나다에서는 1990년대 들어 주거복지에 대한 연방정부의 지원을 중단했다가 사회주택 공급을 줄인다는 비판이 제기되면서 2000년대 들어 다시 지원을 재개했다. 저소득층을 위한 주택공급시 지방정부나 건설업체가 준비한 자금 만큼의 보조금을 지원해준다. 2008년에는 저소득층과 홈리스들을 위해 5년간 19억 달러를 지원하는 방안을 발표하기도 했다.

● 유럽

미국이나 캐나다 등 북미 선진국들의 주택정책이 주택을 자유로운 시장경제에 맡겨두는 것을 기조로 하고 있음에 비해 유럽에서는 복지정책의 일환으로 인식하고 있다. 유럽연합에서는 각 국가의 산업에 대한 지원을 엄격히 금지하고 있지만, 공공성이 높은 분야에 대해서는 예외를 인정하고 있다. 주택 및 주거부문이 그 대표적인 예다.

2004년 유럽위원회는 사회주택 공급자에 대한 국가의 지원은 반드시 필요하다고 천명했다. 이는 주거권 및 복지차원에서 공공부문의 역할을 극대화하고자 하는 의지를 반영하는 것이라 할 수 있다. 이에따라 공공임대주택의 확충 및 임대료 보조, 사회통합을 위한 주택 및 도시환경 사업 등을 강력히 추진하고 있다.

현재 유럽에서는 공공주택의 비율이 대체로 높은 편이며, 그렇지 않더라도 다양한 주거복지정책을 펼치고 있다. 우리나라의 경우 분양전환용 민간임대주택까지 포함해도 공공주택 비율이 총 주택의 5.1%다. 이에 비해 네덜란드 32%를 비롯, 영국과 스웨덴 각 18%, 프랑스 17% 등 우리보다 월등히 높다.

유럽내에서도 나라마다 시장 접근에 차이가 있다. 영국이나 아일랜드같은 나라는 다른 나라에 비해 좀더 시장친화적이다. 공공주택은 보완적 서비스의 개념이 강하다. 독일이나 프랑스, 오스트리아, 스위스 등은 시장을 중심으로 다양한 계층에 맞는 주택공급에 초점을 맞추고 있다. 사회주택 등 주거복지가 시장의 보완적 개념이 아니라 대등한 관계를 유지한다.

스웨덴, 덴마크, 노르웨이, 핀란드 등은 다른 나라들에 비해 주거복지에 대한 개념이 보편적으로 인정되고 있는 나라들이다. 저소득층뿐 아니라 일반적인 중산층까지 주거복지 대상에 포함시켜 주택공급의 계층화를 줄일 수 있는 바탕을 마련하고 있다. 이들 나라에서는 주택의 공공성에 대한 사회적 인식이 높게 형성돼 있다.

시장친화적인 국가들은 수요에 적합한 양질의 주택을 민간중심으로 운영하는 것을 목표로 하고 있으며, 주거복지 또한 자가소유의 확대를 통해 실현하고자 한다. 반면 주거복지적 측면이 강한 나라들은 공공임대주택의 공급 확대를 통해 저소득층의 주택문제를 해결하려는 노력을 보이면서 다양한 정부 예산과 공공주택기금 등을 사용하고 있다.

유럽의 대표적 국가인 영국과 프랑스의 경우 민간과 공공부문에서 지속적으로 주택공급을 확충하고 있다. 이들 나라의 경우 주택보급률이 이미 100%를 훨씬 넘었고, 천명당 주택수도 2009년 기준 500여호로 우리나라보다 훨씬 많음에도 주택 200만호 또는 300만호 건설사업 등을 펼치고 있다. 이와함께 공공주택 건설을 위한 다양한 방안도 마련하고 있다.

특히 프랑스의 경우 유럽내 다른 국가들보다 먼저 주택문제를 공공서비스 차원에서 다루기 시작했다. 1990년대부터 저소득층에게 실질적인 주거혜택을 줄 수 있는 법안이 마련됐고, 자가구입을 위해서도 다양한 보조금 제도를 마련하고 있다. 민간임대주택도 세금우대 등을 통해 확충, 전체의 40% 가까이에 이른다.

● 아시아

일본의 주택정책은 우리와 가장 유사한 흐름을 보인다. 그만큼 두 나라가 지닌 사정이 비슷했다는 의미이기도 하다. 일본은 2차 세계대전 패망 이후 전쟁의 폐허속에서 부족한 주택난을 극복해야 했고, 우리나라 또한 6.25전쟁 이후 거의 초토화되다시피한 국토를 재건해야 하는 상황에 놓여 있었다.

다만 일본은 이미 선진화된 문물을 경험했던데 반해 우리에게는 거의 새로운 시작이었다는 점이 달랐다. 흔히들 우리나라의 경제수준이나 기술수준이 일본에 비해 20∼30년 정도 뒤떨어진 것 아니냐는 얘기를 한다. 이는 우리가 일본에 비해 후발주자로서 일본의 제도나 기술 등을 뒤따라 온 것에 따른 결과일 터다.

일본의 주택정책은 패전후 악화된 대도시의 주택난을 해결하는 것으로부터 시작됐다. 정부에서는 재정으로 간이주택을 대량으로 건설해 주택난을 해결하고자 했는데, 이것이 바로 공영주택의 시초다. 당시 일본은 대량의 주택건설을 위해 표준설계를 도입해 철근콘크리트조의 집합주택을 건설했다.

전후 복구를 거쳐 고도성장기에 접어들면서 대도시로 인구가 몰리고, 이에따른 도시의 주택문제가 심각한 상황에 이르렀다. 이에 대응하기 위해 1955년 주택공단이 설립돼 단지형의 주택건설이 이루어졌다. 수천호의 주택건설단지나 신도시 건설이 이루어진 것도 바로 이때부터였다. 체계적인 주택건설을 위한 법령정비나 주택건설계획도 이때 도입됐다.

양적 공급이 어느 정도 이루어진 1970년대에 들어서는 주택의 질적 향상에 주택정책의 목표가 맞추어졌다. 주거생활과 관련된 수요자들의 다양한 요구에 맞춘 주택건설이 이루어지기 시작한 것이다. 이에따라 1970년대 후반에는 이른바 최저 주거기준개념이 도입된 것을 비롯, 주택의 양적 공급보다 주거서비스에 대한 관심이 높아졌다.

2000년대 들어 일본의 경제 및 사회가 장기적인 침체에 빠지고, 주택시장 또한 버블이 붕괴되면서 깊은 침체에 빠져들었다. 이른바 ‘잃어버린 20년’이다. 이 기간동안 일본의 주택시장은 새로운 변신을 시도하고 주택정책 또한 이러한 시장의 변화를 수용했다. 여기에 고령화사회의 문제도 접목해 주택의 유지 보수 및 임대관리 등 새로운 트렌드를 형성하고 있다.

아시아에서 선진국으로 꼽히는 싱가포르는 세계적으로 유례가 없을 만큼 공공부문에 치중했다. 전 국민이 안정된 주거생활을 영위하도록 하는 목표 아래 철저히 공공주택을 중심으로 주택정책을 펼쳐 왔다. 자가소유 촉진정책을 근간으로 정부에서 값싼 공공주택을 공급하고 이를 수요자들이 구입할 수 있도록 법적·제도적으로 뒷받침해주었다.

공공주택 공급을 전담하는 기구인 주택청(HDB)을 통해 값싼 주택을 건설, 공급하고 대상자의 기준, 의무거주기간, 환매조건, 분양기회 등에 대한 제한을 두어 모든 사람이 주택구입에 있어 공정한 기회를 얻을 수 있도록 배려했다. 또 중앙연금기금(CPF)과 같은 매칭펀드형 강제저축 프로그램을 통해 노후대비 및 주택구입이 쉽도록 지원하고 있다. 

우리나라의 주택정책은 이웃 일본과 가장 많이 닮아 있다. 일본과 주택사정이 비슷했던 측면도 있거니와 법적·제도적으로나 문화적으로 유사한 점이 적지 않았기 때문이다. 실제로 우리나라의 주택시장이 지금까지 흘러온 과정을 보면 일본의 전철을 답습하는 부분이 꽤 있다. 그런 점에서 일부 전문가들은 앞으로의 시장 전개과정도 일본과 유사할 것으로 점치기도 한다.

그러나 주택의 양적 부족이나 이를 해결하기 위한 공급측면에서의 정책에서는 일본과 유사한 점이 적지 않은 것이 사실이지만, 주택금융 측면에서는 오히려 미국의 제도에 더 가깝다고 할 수 있다. 주택저당채권 유동화(MBS) 제도의 도입이나 모기지 론 등이 바로 그런 예에 속한다. 다만 아직은 제도가 정착되지 못하고 어설픈 측면이 없지 않다.

주거복지 측면에서는 유럽의 공공부문의 개념을 일부 도입하고 있기는 하지만, 최근의 뉴스테이 정책에서 보듯이 기본적으로 시장경제원리에 바탕을 둔 자유주의적 개념의 주택정책 성격이 강하다. 다만 아직도 주택시장에 많은 규제가 남아 있는 점은 일본 주택정책의 영향이 강한 때문으로 풀이할 수 있다.

최근 우리나라 주택정책을 두고 일본의 전철을 밟을 것이라고 얘기하는 사람들도 있지만, 한편으로 우리나라 주택시장은 주거의식이나 문화적 측면 등을 감안할 때 일본의 주택시장과는 다소 양상이 다르게 전개될 것이라는 의견도 만만치 않다. 중요한 것은 선진국의 주택정책을 참고해 우리 실정에 맞는 주택정책을 도입, 되도록 많은 국민에게 주거안정을 찾아주어야 하는 점일 것이다.