공동주택은 우리나라 국민의 약 70%가 거주하고, 매년 약 30만 세대가 입주하고 있는 대표적인 주거공간으로서, 공동주택 건설과정의 하자로 인해 입주자와 시공사간 하자분쟁이 상존하고 있다. 따라서 국토교통부에서는 공동주택의 하자분쟁을 공정하고 신속하게 해결함으로써 사회적 갈등을 조기에 해결하고자 2009년 하자심사·분쟁조정위원회를 발족했다.

이후 매년 하자심사·분쟁 접수건수가 큰 폭으로 증가하고 있는 실정이다. 이에따라, 하자분쟁에 따른 하자 여부를 미리 알 수 있도록 도움을 주고 신속히 해결하고자 ‘하자판정기준’을 2014년 1월 제정했다. 그리고 기준에 언급되지 않은 사항, 반복된 민원사항, 법원 판례와의 일치 등 운영 과정상 나타난 문제점을 보완하고자 이번에 기준을 개정하게 됐다.

국토부는 이번 ‘하자판정기준’ 개정으로 하자 여부 판단이 보다 명확해지고 법원 판례와의 일치 등으로 입주자와 시공자가 하자 유무를 판단하고 분쟁을 신속하게 해결하는데 큰 도움이 될 것이라고 설명하고 있다. 하자판정기준의 주요내용을 살펴본다.

세부공사 분류기준도 새롭게 마련

먼저 설계도서 적용기준이다. 현재는 사용검사 도면을 기준으로 하되, 사업계획 승인 당시의 재료 및 품질 미만일 경우 하자로 판정하고 있는데, 이는 법원 판례와도 배치된다. 법원에서는 특별한 사정이 없는 한 준공도면에 따라 시공 시 하자 아닌 것으로 보고 있다.

따라서 이를 개정해 지자체장이 승인한 사용검사 도면을 기준으로 하되, 재료 및 품질이 입주자 모집공고나 주택공급계약 체결 당시와 다르거나 사업승인을 받은 설계도서대로 시공하기로 입주자에게 약속한 경우는 그에 따르도록 한다.

적용순위도 개정한다. 공동주택의 계약 및 건설 시 입주자와 시공사 간, 설계도서 간에 여러 가지 관계서류가 존재하므로, 적용의 우선순위를 정해 적용방법을 명확히 하고자 하는 것이다. 또 설계도면 간 내용이 불분명한 경우는 규격, 재료 등을 명확하게 기재한 도면을 적용토록 하기 위한 것이다.

이에따라 적용순위는 주택공급계약서/견본주택, 홍보책자/특별 시방서/설계도면/일반시방서·표준시방서/수량산출서/시공도면으로 한다. 설계도서 순위는 ‘주택의 설계도서 작성기준’과 일치토록 한다.

시설공사별 세부공사 분류기준도 새롭게 마련한다. 현재는 ‘주택법 시행령’ 별표 6에 따른 시설공사별 하자담보책임기간은 18개 대공종과 80가지 시설공사로 나누어 규정하고 있다. 그러나 80가지 시설공사 만으로는 다양한 세부공사를 적용하기 곤란한 점이 있다.

이에따라 하자발생 공종 및 담보책임기간 적용을 명확히 하기 위해 다양한 세부공사로 구분한다. 예를 들어 현행 기준으로는 대지조성공사는 토공사의 한 항목으로 돼 있지만, 이를 대지정리공사, 터파기공사, 되메우기공사, 흙막이공사, 지반보강공사 등으로 세분하는 것이다.

콘크리트 균열, 마감부위 균열 하자판정도 바뀐다. 현재는 콘크리트 허용균열(0.3mm 이상) 만 규정하고 균열 폭 0.3mm 이하의 미세균열에 대한 기준이 없다. 이를 콘크리트 허용균열 미만(0.3mm)이라도 누수 동반, 철근배근 위치 균열 등에 대해서는 하자로 보도록 하고, 미장 및 도장 부위의 미세균열과 망상균열이 미관상 지장을 초래할 경우 하자로 보도록 한다.

결로 하자 판정기준도 개정한다. 현재 결로 포함 하자민원이 16% 정도를 차지하고 있으나, 설계도서 적합시공 여부에 따라 하자를 판단토록 포괄적으로 규정하고 있어 분쟁의 소지가 적지 않았다. 이에따라 주요 부위별로 결로에 대한 하자판정 기준을 새로이 마련한다.

단열 공간 벽체에서 결로가 발생한 경우는 열화상 카메라로 측정해 단열처리가 불량하다고 판단되는 때와 결로발생 부위 마감재를 해체해 단열재 미시공, 변경시공 또는 부실시공 상태가 확인되는 때는 하자로 보도록 한다.

단열 공간 창호에서는 결로가 발생하는 때는 모헤어, 풍지판 등의 시공 상태 불량 또는 창문틀 몰탈 채움이 부실한 때나 ‘건축물의 설비기준 등에 관한 규칙’을 만족하지 못했을 때 하자로 보도록 한다. 모헤어란 창틀 사이에 바람이 들어오지 못하도록 설치한 자재를 말하며, 풍지판은 창문 상·하부의 창틀 부위에 외풍을 차단하는 고무판 등을 말한다.

주방 싱크대 하부 및 배면 마감 하자판정 기준도 바뀐다. 현재는 설계도서에 마감재료가 표기되지 않은 경우에는 하자가 아닌 것으로 판단하고 있다. 이를 개정해 마감 표시가 없는 싱크대 하부를 주방과 같은 마감 재료나 미장, 쇠흙손 등으로 마감처리를 하지 않을 시 하자로 판정할 수 있도록 한다.

난방 및 감시제어설비 등 기준 신설

현재에는 기준이 없는 난방 설비와 감시제어설비의 하자판정 기준도 새롭게 만든다. 난방설비의 경우 거실 또는 침실별로 구분해 난방조절이 안되는 경우에는 하자로 판정하되, 거실 또는 침실에 가변형 공간을 두는 경우에는 설계도서와 비교해 하자 여부를 판정토록 한다.

감시제어설비의 경우에는 주택법, 주차장법 등에서 정한대로 CCTV를 설치하지 않았거나, 기능이 낮아 식별이 어려운 경우 하자로 보도록 한다.

조경수 고사 및 입상불량에 관한 기준도 개정된다. 현재는 수관부분 가지가 2/3 이상 고사된 조경수는 하자로 판정하고 있다. 이를 수관부의 가지 3분의2 이상이 마르거나 지엽(枝葉) 등의 생육상태가 회복하기 어려울 정도로 불량하다고 인정되는 경우에는 고사로 판정하고, 지주목의 지지상태가 불량하거나 부러져서 쓰러진 조경수는 입상불량 하자로 보도록 한다.

이와함께 조경수 식재의 불일치에 관한 기준도 새롭게 마련한다. 현재는 사용검사 도면과 식재된 조경수의 규격과 수종이 일치하지 않을 경우 하자로 판정한다. 다만, 공사 당시의 작업지시서 등 적법 절차에 의한 대체 식재의 경우 설계도면에 표기된 총 금액을 산정해 초과되는 경우 하자가 아닌 것으로 판정한다.

개정되는 기준은 설계도서와 식재된 조경수의 수종이 다르거나 저가(低價)의 수종 또는 미식재시 하자로 판정하고, 식재는 설계도서대로 심는 것이 원칙이므로 총 금액을 산정해 초과되더라도 설계수량대로 식재하지 않으면 하자로 보도록 한다.

주요 개정내용 요약

● 규정미비 사항 개선

(일반기준) 시공하자 용어정의, 설계도서 적용기준 등 마련

(민원해소) 포괄적으로 규정된 시설공사별 세부공사 내용을 구체화

*예) 타일공사 → 타일공사, 테라코타공사, 대리석공사 등

 

● 반복·다발적인 하자사건에 대한 ‘판정기준’을 신설·보완

(신설) 마감균열, 창호기능불량, 감시제어설비, 에어 덕트 미장 미시공, 난방배관 온도조절 등에 대한 판단기준 마련

(보완) 결로하자 구체화(벽체·창호로 구분), 주방싱크대 하부마감, 욕실문턱 높이, 조경수 고사, 타일 들뜸의 판단기준 등

 

● 법원 판례 등을 고려

하자여부는 사용검사도면과 시공상태를 비교 측정하되, 입주자 모집공고 등에 특별한 약정이 있는 경우에는 그 약정과 비교해 측정