미니 신도시급 대규모 단지 민간 아파트가 쏟아지고 있다. 건설업체들이 펼치는 ‘도시개발사업’ 아파트가 주택시장의 새로운 트렌드로 자리잡고 있다. 공공택지 공급이 줄어들면서 도시개발사업이 건설업체들의 새로운 주택공급 유형으로 자리 잡을 것으로 예상된다.

대림산업이 경기도 용인 남사면에서 6725가구를 분양하고 있는 용인 한숲시티가 대표적인 도시개발사업이다. 현대산업개발이 수원에서 99만㎡에 7000여 가구를 지은 수원 아이파크 시티도 도시개발사업으로 추진했다. 현대건설이 지난 8월에 분양한 경기도 평택 세교지구 힐스테이트 1차(822가구)를 비롯해 2차 1443가구(11월 예정), 3차 진행 예정(542가구) 등도 도시개발사업으로 추진하는 사례다.

▲용인 한숲시티

도시개발사업으로 대단지 아파트 등장

그동안 이 정도 물량의 아파트를 공급하기 위해서는 택지개발지구 땅을 대거 사들이는 방법이 최선이었다. 그러나 택지지구 용지공급이 감소하고 택지 분양경쟁이 치열해지면서 대형 건설사들이 단순 도급업체로 전락하는 위기에 봉착하자 너도나도 도시개발사업에 진출하고 있다.

도시개발사업은 2000년 개정된 도시개발법에 따라 민간도 용도지역에 따라 일정 면적 이상의 땅을 확보하고 전체 주민의 80% 이상 동의를 얻으면 지주조합 형태로 택지를 개발할 수 있게 한 제도다. 일종의 민간업체가 조성하는 택지지구다.

도시개발사업은 공공주도로 진행되는 공공택지지구와 달리 민간의 창의적인 아이디어를 충분히 접목시킬 수 있는 장점을 지녔다. 택지지구에서 공급받은 택지는 아파트를 지을 때 LH등 사업시행자가 정해준 기준(면적 크기, 높이, 향 등)을 따라야 한다. 공공택지지구는 바둑판식으로 나눠진 필지에 이미 정해진 건폐·용적률이 적용되지만 도시개발사업은 민간이 자연 상태의 미개발된 지역을 일정한 용도에 맞게 개발해 특화된 도시를 만들 수 있다.

또 민간이 도시개발구역 안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건복지 등의 기능을 갖는 특화된 단지 또는 시가지를 조성할 수 있다. 사업추진 시 동의요건을 충족할 경우 미동의자에 대한 수용도 가능하므로 사업추진이 빠르다.

도시개발사업으로 추진한 아파트는 단순 아파트 건설뿐만 아니라 처음부터 도시 안에 들어서는 상가·교육시설·공원 등을 계획적으로 공급할 수 있다. 입주자 입장에서는 대규모 단지 안에 조성된 각종 편의시설을 원스톱으로 이용할 수 있고, 대단지로 구성돼 관리비도 상대적으로 저렴하다.

도시개발사업은 용지확보 첫 단계부터 인·허가, 시공 등 개발사업 모든 단계를 책임지고 추진하기 때문에 대형 건설업체의 부동산 개발 능력을 가늠하는 잣대이기도 하다. 특정 지역에 대규모 아파트 단지를 조성, 브랜드 가치를 높이고 인근에서 추진하는 주택사업을 확보하는 데 유리한 고지도 점할 수 있기 때문에 너도나도 참여하는 새로운 트렌드다.

현대산업개발, 한화건설 등이 선두주자이고 최근에는 현대건설, 대림산업, GS건설 등도 적극 나서고 있다.

대림산업이 남사지구에 내놓은 6800여 가구는 단일 분양 아파트 사업치고는 국내 최대 규모다. 3000가구 이상 대단지의 경우 미분양을 걱정, 시차를 두고 나누어 분양하는 것이 관례였으나 대림산업은 과감히 일시 분양을 택했다. GS건설도 용인 수지구 동천지구 33만4770㎡에 도시개발사업으로 3000여 가구를 분양한다. 대우건설은 ‘경주 현곡지구’ 35만㎡에 도시개발사업으로 4500가구를 분양한다.

도시개발사업 단지 무엇이 다른가

▶경기도 수원 아이파크 시티

100만㎡에 7000여 가구 주택이 들어선 미니 신도시다. 이 곳 입주자들은 서두름이 없다. 단지 안에 테마쇼핑몰, 복합상업시설, 공공시설 등이 어우러져 들어섰기 때문이다. 그동안 민간 건설업체들이 실천하지 못했던 하나의 도시를 성공적으로 개발한 사례다.

단지 디자인은 네덜란드의 건축명장 벤 반 버클(Ben Van Berkel)이 이끄는 디자인그룹인 유엔스튜디오(UN Studio)와 유럽 조경의 트렌드를 선도하는 로드바이크 발련(Lodewijk Baljon)사가 함께 참여했다. 도시를 가로 지르는 2개의 하천, 8만㎡의 생태공원, 4개의 어린이공원, 도심형 광장, 전체 도시를 순환하는 자전거도로가 조성돼 있다.

아파트 입면은 숲과 계곡, 대지, 물의 파동, 지평선 등 자연을 모티브로 파크(Park), 워터(Water), 빌리지(Village), 시티(City), 필드(Field) 등 총 5개 타입으로 구성됐다. 색채는 고유의 칼라가 적용돼 입면 디자인과 색깔만으로도 입주민들이 자신의 집을 찾아갈 수 있게 설계했다.

현산이 수원 아이파크 시티 사업을 성공시킨 비결은 무엇일까. 사실 부지매입측면에서 도시개발사업의 특성상 대규모 사업부지를 선매입해야 하는 재정적 부담이 따랐다. 공공택지는 개발계획 승인 후 실시계획단계에서 보상이 이뤄지는 반면, 민간도시개발사업의 경우 사업초기 단계에서 3분의 2 이상의 토지를 확보해야 사업추진이 가능하다. 토지 매입비용이 엄청나게 들어가는 구조인 셈이다.

현금흐름을 중시하고 부동산 개발사업에 올인했던 경험과 건전한 재무구조가 뒷받침 됐기 때문에 가능했다. 공공성 확보와 민간의 창의적인 아이디어를 접목시킨 것도 주효했다. 현산은 수원 아이파크 시티 사업에 이어 수도권에서 차기 도시개발사업을 준비하고 있다.

▶e편한세상 용인 한숲시티

주택시장이 실거주 중심으로 재편되면서 입주를 마친 후에도 다양한 서비스를 누릴 수 있는 아파트가 각광을 받고 있다. 한숲시티는 입주 후에도 입주민들의 생활 편리함을 위해 차별화된 서비스를 제공한다. 입주민들을 위해 입주 후 2년간 입주민 전용 셔틀버스를 도입한다. 입주 2년 동안 입주민은 별도의 비용부담 없이 이용이 가능하다. 2년 후 운행여부는 입주민 회의에서 결정된다. 버스 운행 노선은 입주민과의 협의를 거쳐서 확정할 예정이다. 사실 이런 서비스는 대규모 단지에서나 가능한 일이다.

입주민들이 원하는 또 다른 서비스는 원스톱 생활 서비스다. 한숲시티는 단지에 750m 길이의 스트리트 몰을 운영한다. 업종(MD)을 직접 맡고 입주 후 5년간 대림에서 직영으로 임대 운영할 계획이다. 다양한 업종의 상가를 유치하고 입주 이후 상가가 늦게 들어서 겪는 불편을 해소하기 위해서다.

개발업체가 상가를 직영하면 약국을 비롯해 피부과, 치과, 안과 등 일상생활에 필요한 대다수의 의료시설과 자녀들의 교육을 책임질 수 있는 학원이 입주 초기부터 들어선다. 여가와 쇼핑, 문화생활 등 즐거움을 제공하는 카페 및 레스토랑도 함께 조성돼 입주민이 불편을 겪지 않아도 된다. 미니 신도시급으로 조성돼 단지 안 생활기반시설도 일반 신도시 못지않다. 단지 안에 공공청사 용지를 확보, 각종 행정시설도 유치할 계획이다.

공공주도로 공급되는 택지지구와 달리 민간의 창의적인 아이디어가 접목됐다. 축구장 15배 크기 규모로 6개 테마파크가 조성된다. 대형도서관, 스포츠센터 등 6개의 테마로 이뤄진 대규모 테마파크는 향후 2만 여명의 남녀노소 입주민들이 단지 내에서 모든 생활이 가능하도록 돕는다.

스포츠파크(Sports Park)는 3만 1700여㎡로 서울시청 앞 광장(1만 3207㎡)보다 2.4배 넓다. 입주민이 쉽게 오고 갈 수 있도록 단지 중앙에 배치하고 지하 1층~지상 2층 연면적 7500㎡에 실내·외 운동을 모두 즐길 수 있도록 디자인했다. 고급 아파트들에서나 볼 수 있는 실내 수영장뿐 아니라 흔히 볼 수 없는 야외 수영장까지 갖췄다.

라이브러리 파크(Library Park)는 호수를 중심으로 수변데크가 설치돼 도서관과 공원이 유기적으로 연결되도록 했다 서울 남산도서관(1만3316㎡)의 2배에 이르는 2만300여㎡ 부지에 지어지며 향후 다양한 장서를 갖춘다.

포레스트 파크(Forest Park)는 서울 강남 도산공원(2만9974㎡) 면적과 비슷한 규모다. 피크닉 파크(Picnic Park)에는 2만600㎡ 부지에 가족과 함께 여유롭게 자연을 즐길 수 있게 숲속 휴게쉼터, 피크닉마당을 설치한다.

어린 자녀가 체험학습을 즐길 수 있는 에코 파크(Eco Park)에는 생태연못을 중심으로 수생식물이 식생하는 생동감 넘치는 자연경관을 선보일 예정이다. 라이브러리 파크와 스포츠 파크는 용인시와 성공적인 건립을 위한 업무협약(MOU)도 체결했다.

대림산업 한 임원은 “어린 자녀를 둔 젊은 층의 수요가 많아 출퇴근 교통편의성을 높이고, 입주 초기 교통과 생활의 불편을 최소화하기 위해 다양한 노력을 기울이고 있다”고 말했다. 또 “신도시 상가는 입주 초기 부동산중개업소만 우후죽순 들어서고 정작 실생활에 필요한 점포는 모자라는 모습을 쉽게 찾아 볼 수 있는데, 이같은 문제를 사전에 방지하기 위해 직접 운영관리에 나서기로 했다”고 밝혔다.

도시개발사업 어떻게 추진하나

도시개발사업은 크게 원형지 개발과 환지방식으로 나뉜다. 원형지 개발은 사업자가 현재의 부지를 스스로 개발하도록 하는 방식이다. 자연친화적 개발이나 복합·입체적 개발이 필요한 경우 이 방식을 적용한다.

환지방식은 토지나 건축물을 도시개발사업 이후 사업비를 빼고 토지나 건축물로 권리를 이전하는 방식이다. 대지로서 효용증진과 공공시설의 정비가 필요해 토지의 교환·분합·형질변경 등이 필요할 경우, 땅값이 현저히 높아 수용방식이 어려울 때 도입한다.

도시개발사업의 특징은 다양한 사업 유형으로 개발할 수 있다는 점이다. 공공택지지구는 부지 공급단계부터 용도가 정해져 획일적인 개발을 요구한다. 반면 도시개발사업은 주거·상업·산업·유통·문화사업 등 단일사업을 펼칠 수 있고, 복합개발도 가능하다. 시행자도 국가·지자체·공기업·토지소유자·조합·민간 등 다양하다. 지자체의 자율성을 부여, 중앙정부의 개입 없이 사업을 시행할 수 있다.