상가 임대차계약 때

세입자간 주고받는 권리금

권리금이란 상가입지가 좋거나 상품이 우수해 영업이 잘되는 상가를 임대할 때, 새로운 세입자가 기존 세입자에게 지불하는 비용이다. 본래 상가의 명성이나 단골손님을 다음 세입자가 이어받게 되는데, 이에 대한 사용료인 셈이다.

상가의 실제 소유주가 아니라 세입자에게 지불하는 것이기 때문에 전월세 보증금처럼 명확하게 고정돼있는 비용이 아니다. 계약이 끝나고 지불한 금액 그대로 돌려받는다는 보장이 없다. 장사가 잘되던 곳에 비싼 권리금을 내고 들어갔는데 생각만큼 장사가 잘되지 않으면 그만큼 권리금이 줄어들게 된다. 또 임대계약 기간 동안 권리금 이상의 영업이익을 얻는다고 확신할 수 없다.

권리금, 법제화로 보호한다

그동안 권리금은 법적으로 보호받지 못했다. 비싼 권리금을 내고 들어온 세입자를 계약기간이 만료되기 전에 내쫓고 직접 점포를 개업하는 사례가 종종 있다. 또는 세입자끼리 주고받는 권리금을 건물주인이 대신 받는 바람에 세입자가 손해를 입기도 한다.

문제를 막기 위해 ‘상가임대차보호법’으로 권리금을 법제화해 보호하고 있다. 다만, 금액 자체를 보장하는 것은 아니고 세입자가 정당하게 다음 세입자로부터 권리금을 회수할 수 있도록 한다. 건물주인이 세입자를 상대로 권리금을 받지 못하도록 방해하는 경우를 금지하는 것이다. 건물주가 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상을 청구할 수 있다.

하지만 여전히 계약기간 중 영업이익에 따라 권리금이 변동될 가능성이 있기 때문에 무리하게 권리금을 지불해야하는 경우엔 신중해야 한다.

잠깐만요!

표준권리금계약서

정부는 주먹구구식으로 권리금을 주고받는 것을 막기 위해 ‘표준권리금계약서’를 작성해 상가임대차계약 시 활용하도록 권고한다. 계약서에는 감정기준에 따라 산정된 권리금액과 권리금 대상의 범위를 특정하도록 돼있다. 권리금에 따른 새 세입자와 이전 세입자의 의무사항도 기재한다. 

 

다만 표준권리금계약서는 의무사항이 아니기 때문에 강제력이 없다. 또한 계약당사자간 필요에 따라 내용을 수정·삭제·추가할 수 있어 실제로 계약할 때 특약사항을 꼼꼼히 살펴야 한다. 표준권리금계약서는 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)이나 기획재정부 홈페이지(www.moj.go.kr)에서 다운받을 수 있다.

공동주택 임대차계약 때

아파트 소유자가 내는 장기수선충당금

장기수선충당금은 공동주택이 사용검사승인을 받은 후 1년이 지나면 매달 전세대에 부과되는 금액이다. 공동주택이 노후화됨에 따라 미래에 아파트 개보수에 필요한 돈을 미리 적립해두는 것이다. 입주민대표회의의 의결에 따라 엘리베이터수선, 외관도색 등에 쓴다.

짧게는 2년간 거주하는 세입자가 미래에 사용될 가능성이 있는 비용을 내는 것은 불합리하다. 주택법은 장기수선충당금을 거주자가 아닌 주택소유자에게 징수하도록 정하고 있다. 세입자가 거주기간 동안 매달 장기수선충당금을 납부했다면, 계약 만료 후 그동안 납부한 비용을 집주인으로부터 돌려받을 수 있다.

관리비에 포함되는 수선유지비

공동주택 관리비 항목중 하나인 수선유지비. 현재 아파트주민이 공동으로 사용하는 공간을 수선하는데 들어간 비용을 세대별로 나눠 청구하는 금액이다. 예컨대 아파트 지하주차장 형광등을 교체하건 공동배관설비가 고장 났을 때 즉시 수리하고 발생한 비용이다.

만약 일부세대가 사용하는 공용시설을 수리할 경우엔 해당 세대에만 부과된다. 따라서 수선유지비는 집 소유 여부와 상관없이 현재 거주자가 부담한다. 수선유지비는 사용처가 발생했을 때 해당 월 관리비에 포함돼 청구되므로 매달 관리비내역을 꼼꼼히 살피는 것이 좋다.

Q&A 돋보기

Q. 권리금 어떻게 산정하나 

A 권리금은 법적으로 명시된 항목이 아닌 탓에 그동안 주먹구구식으로 금액이 산정됐다. 목이 좋은 상가라는 이유로 터무니없이 비싼 권리금을 제시해, 울며 겨자먹기식으로 권리금을 내고 계약 후 손해를 입는 경우가 발생했다. 이 같은 문제를 막기 위해 지난 5월 ‘권리금 감정평가 실무기준’이 마련됐다.

설비나 인테리어같은 유형재산은 원가법을, 상가위치나 단골손님 등 무형재산은 수익환원법을 적용해 권리금을 산출한다.

Q 집주인이 바뀌면 장기수선충당금은 누구에게 받나 

A 계약기간 중 집주인이 바뀐 경우에도 세입자는 임대계약이 끝난 시점에서 현재 집주인에게 장기수선충당금을 받으면 된다. 집을 구입하는 이의 입장에선 전월세를 낀 공동주택을 구입할 때 차후 세입자에게 지급해야할 장기수선충당금을 청구해 받아두면 불필요한 지출을 막을 수 있다.

Q 장기수선충당금은 어떻게 받나 

A 아파트임대계약이 끝난 후 장기수선충당금을 납부했다는 사실을 증명할 영수증을 첨부하면 10년 이내에 집주인에게 장기수선충당금을 되돌려 받을 수 있다. 장기수선충당금 내역서는 관리사무소에서 받는다. 관리사무소는 아파트 주민이 요구할 경우 내역서를 지급해야 한다. 만약 집주인이 돈을 되돌려주지 않을 경우 세입자는 법원에 지급명령을 신청할 수 있다. 돈을 돌려받을 때까지 납부한 충당금에 연 20% 이자가 붙는다.

Q 권리금에 대한 손해배상청구는 언제까지, 얼마나 가능 

A 건물주인이 세입자가 새로 들어올 세입자에게 권리금을 받는 것을 방해해 손해를 입었을 경우 세입자는 건물주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상은 임대차계약이 종료된 후 3년 이내에 제기해야 한다. 배상금은 임대 계약이 끝났을 당시 형성된 권리금액을 넘을 수 없다.