● 지난 10월16일 국민권익위원회에서 ‘지역주택조합제도 개선을 위한 공개토론회’를 포스트타워 대회의장에서 열었다. 이 토론회는 최근 지역주택조합이 인기를 끌면서 조합은 크게 늘어나는데 비해 수요자들을 보호할 수 있는 법적·제도적 장치가 미비해 피해를 입는 경우가 적지 않은데 따른 문제점과 개선방향을 논의하기 위한 자리였다.

이날 주제 발표에 나선 권익위 권익개선정책국장은 “지역주택조합제도가 일반 분양주택이나 재개발·재건축 조합에 비해 간소한 절차로 주택 수요자의 기호에 맞는 다양한 형태의 주택을 보다 싼 가격에 공급할 수 있다는 장점이 있다.” 면서, “그러나 사업추진 과정에서 나타나는 문제점과 부작용으로부터 소비자를 보호하기 위한 안전장치가 부족한 면이 있다”고 지적했다.

그는 제도적 문제점으로 ▲실체를 알 수 없는 임의단체의 조합원 모집 행위, ▲허위·과장 광고에 의한 조합원 모집에 따른 피해, ▲무자격 업무대행사 난립에 따른 시장질서 혼란, ▲조합운영 과정의 불투명성으로 인한 부작용 등을 꼽았다. 곧 이같은 문제점에 대한 제도적 보완책이 필요하다는 게 그의 의견이다.

지역주택조합 문제점

부동산전문가들도 지역주택조합이 장점도 크지만, 문제점도 없지 않다고 조언한다. 한 전문가는 “지역주택조합은 청약통장에 관계없이 조합원이 될 수 있고 분양가도 저렴해 잘만 하면 서민들의 내집마련에 유용한 제도”라면서 “그렇지만 토지확보에 차질이 생기거나 부동산 경기가 침체되면 사업이 지연되고 추가부담을 떠안을 수도 있다”고 말한다.

그는 또 “조합설립 인가 후에는 조합원을 탈퇴하기도 어렵고, 일이 잘못되면 조합원이 모든 위험을 고스란히 떠안아야 하는 구조로 돼 있어 그동안 전국적으로 피해가 끊이지 않았다”는 점을 지적한다.

지역주택조합 사업 과정에서 발생하는 이 같은 피해를 방지하기 위해서는 조합설립 이전에 지구단위계획과 건축심의를 받도록 해야 한다는 게 그의 지적이다. 현재는 사업계획이 마련되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 사업 추진 과정에서 분담금이 조정될 여지가 많고, 지구단위계획 수립에 따른 사업 지연 가능성도 높다는 것이다.

조합운영의 투명성을 확보하기 위한 회계처리 개선책 마련도 시급한 것으로 지적된다. 지금은 조합원의 정보공개청구권이 아예 없고 조합설립인가 전 업무에 대한 회계감사도 받지 않는다. 조합임원과 업무 대행사 등이 토지확보 정보를 독점해 예비 조합원들이 사업현황을 제대로 모른 채 투자금을 내야 하는 경우도 잦다.

이같은 문제점과 관련해 현행 주택법 시행령은 주택조합 설립 요건 및 조합원 자격에 대해서는 명시적 규정이 있으나 조합원 모집 시기에 대한 규정은 없다. 이와 아울러 조합과 조합원 간 체결계약서, 조합통장사본과 조합원 분담금 입금 내역 증빙자료까지 공개하도록 규정에 명시하고, 추진위원회 단계부터 지자체 등록을 의무화해 관리를 강화할 필요가 있다.

뿐만 아니다. 주택을 건설하는 데 있어서 지구단위 결정이나 각종 인허가가 완료되지 않으면 사업진행이 불투명하거나 기간이 오래 소요될 수 있다. 따라서 지역주택조합을 고를 땐 토지확보가 완료된 부지, 인허가 리스크가 없는지, 시공사는 어떤지 등의 조건을 꼼꼼히 챙겨야 할 필요가 있다.

현재 지역주택조합사업이 활발하게 일어나고 있는 몇몇 지역에서도 조합원 피해에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 대구지역의 경우 수년째 계속된 청약열기를 업고 지역주택조합 설립도 붐을 이루고 있지만, 역시 안전장치가 미흡하다는 지적을 받는다. 최근에는 조합원 추진이 기대에 미치지 못하자 분양전환을 고민하는 경우도 있다고 한다.

지역주택조합 피해사례들

대구지역에서 나타나고 있는 몇몇 사례는 현행 지역주택조합의 문제점과 함께 수요자들이 어떻게 대처해야 할지를 보여준다.

먼저 토지확보의 불확실성으로 사업이 좌초 위기에 놓인 경우가 있다. 대구시 동구에 위치한 한 지역주택조합의 경우 사업예정부지중 수협 공판장 부지가 공매를 통해 건설업체로 넘어가게 되면서 조합설립인가 자체가 불투명하게 됐다. 조합설립인가를 위해 토지사용승낙서 80%이상을 확보해야 하나 그렇지 못했기 때문이다.

부동산전문가들은 수협 공판장 부지가 차지하는 토지비율이 상당하고 공기업의 특성상 토지사용승낙서가 아닌 100% 토지매입 확보를 해야 사업진행이 되는 곳이었다는 점에서 업무대행사가 애초에 계획을 잘못 수립함으로써 조합원의 피해를 내포하고 있었다는 점을 지적하고 있다. 더군다나 수협 공판지 부지의 이전은 2017년 6월 이후에나 가능해 지역주택조합이 진행되더라도 입주때까지는 오랜 시간이 걸릴 수밖에 없다.

사업계획의 불확실성 및 낮은 실현성으로 인해 조합분담금 상승 위험이 있는 경우도 있다. 수성구의 한 지역주택조합의 경우 지역내 중심상업지구에 주상복합아파트로 계획해 조합원을 모집, 조합설립을 신청했는데, 이 사업의 경우에도 여러 가지 우려스러운 부분이 있는 것으로 지적된다.

중심상업지구에 1000세대가 넘는 주택단지를 지을 경우 공원부지 확보가 필수적이다. 그럼에도 계획설계상에 공원부지가 반영되지 않아 인허가상의 진행에 따라 큰 폭으로 계획이 변경될 소지가 있다. 뿐만 아니라 상업시설의 매출이 지나치게 높아 상가분양이 안될 시 조합분담금이 높아질 우려가 있다.

또한 토지확보 또한 100% 이루어지지 않으면 결국 조합분담금으로 충당할 수밖에 없어 지역주택조합의 메리트가 사라질 수 있다는 점도 지적된다. 조합설립에도 매도청구권한이 발생되는 토지확보(95%이상)가 안될 시 조합원은 임의탈퇴가 되지 않고, 땅주인이 터무니없는 값을 요구하더라도 받아들일 수밖에 없다는 것이다.

시공참여예정사에 불과한 건설사 브랜드로 홍보하는데 따른 소비자 오인 소지도 있다. 지역주택조합의 조합원을 모집하는 과정에서도 건설사의 브랜드를 내세워 시민들을 헷갈리게 할 수 있다는 것이다. 추진위원회 단계에서는 시공사와의 확실한 도급계약이 현실적으로 불가능하다.

또한 사업주체의 실질적인 역할을 담당하는 업무대행사에 대한 규정이나 투명성도 떨어진다. 이때문에 시공사의 브랜드로 조합원을 모집하는 행위는 시민들로 하여금 일반분양인 것처럼 착각할 여지가 충분하다는 것이다. 모집당시의 현재적 지위는 시공참여예정사에 불과하기 때문에 시공사의 브랜드로 조합원을 모집한다는 것 자체가 모순이라는 얘기다.

업무대행사의 사회성 부족 및 조직분양(다단계식 판매방식)의 불안전 판매방식으로 피해를 입는 경우도 있다고 한다. 지역주택조합사업의 일반적인 사업절차는 추진위를 구성하고 예정세대수의 50%이상 조합원 모집, 예정사업부지의 토지사용승낙서 80%이상 확보하게 되면 조합설립인가를 통해 조합이 설립되고, 조합설립 이후 조합원 집단대출을 통한 토지100%확보, 시공사 확정 및 사업승인 완료를 통해 착공하게 된다.

조합설립 이후에는 조합원들 각자가 사업주체가 돼 모든 책임과 의무를 다해야 하지만 설립 전단계인 추진위원회 단계에서는 실질적인 시행사의 역할을 업무대행사가 하게 된다. 하지만 지역외 업무대행사의 경우 지역의 공익성과 사회성을 고려하지 않을 뿐더러 자격 및 규정도 미비한 것으로 지적된다.

일부의 경우 일명 ‘조직분양(다단계식 판매방식)’이라는 방식으로 조합원을 모집하고 있는데 여기에 위험이 따른다. 이들은 조합원을 모집하고 업무대행비용을 받아챙기면 그뿐이기 때문에 자칫 조합원들이 피해를 입을 수 있다는 것이다. 또한 이들은 조합원으로서의 권리만 강조할 뿐 조합가입시 고려해야 하는 의무에 대해서는 감추기 일쑤다.

지역주택조합 활용법

한 부동산전문가의 분석에 따르면 최근 주택시장 상황은 겉으로 좋은 듯 하지만 속을 들여다보면 실은 불안하기 짝이 없다는 것이다. 지금의 호조세가 계속 이어질 수도 있지만, 그렇지 못할 수도 있다는 얘기다. 앞으로의 시장상황을 어느 누구도 장담할 수 없다는 게 요즘의 주택시장 상황이라는 게 그의 얘기다.

그러다보니 집을 사겠다고 생각하는 실수요자들의 입장에서도 선뜻 집을 구입하지 못하는 것이 현실이다. 집값이 부족하니 대출을 받을 수밖에 없는데, 대출을 안고 집을 샀다가 혹여 집값이 떨어지기라도 하면 갈데없이 ‘하우스푸어’가 될 수밖에 없다는 걱정이 도사리고 있기 때문이다.

이런 수요자들이 눈을 돌릴 수 있는 곳이 바로 지역주택조합 아파트다. 그러나 앞에서 살펴본 것처럼 자칫 조합원에 잘못 가입할 경우 오히려 피해를 입을 수 있다는 점에서 신중을 기할 필요가 있다. 그렇지만 조합의 추진과정이나 토지확보 여부, 시공예정사와 조합과의 관계 등을 면밀히 살펴 좋은 조합을 선택하면 그만큼 좋은 주택을 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 오는 것이다. 이제 그 사례들을 보자.

포항시 원동1지구 토지구획정리사업 C13BL(남구 오천읍 원리 524-34번지 일원)에 공급하는 ‘포항 리버카운티’는 토지구획정리사업 부지 내에 입지해 있다. 택지지구여서 다른 조합아파트에 비해 안정적이다. 즉 지역주택조합사업의 리스크에서 벗어나 사업 기간을 단축할 수 있다는 장점을 가지고 있는 셈이다. 다수의 시공사가 관심을 보이고 있어 1군 건설사를 선정할 계획이라고 한다.

조합의 문제도 많이 지적되지만 대구에서도 눈에 띄는 지역주택조합 아파트단지가 있다. ‘황금동 서희스타힐스 골든나인9’이 그곳이다. 이미 아파트를 짓는 토지의 95%를 매입한 상태로 사업의 안정성을 확보했고 여기에 가격도 경쟁력도 갖췄다. 현재 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 평균 1400만원 대다.

새 아파트면서 이정도 가격이면 현재 황금동에서 가장 비싼 아파트인 태왕아너스의 시세보다 저렴하다. 태왕아너스 아파트값은 평균 1600만원대(국민은행 시세 기준)를 보이고 있다. 입지도 대구의 강남이라고 불리는 수성구 황금동에 위치했다. 주거환경이 좋은 곳은 물론 대구 최고의 명문학군과 학원가가 인접했다.

지역주택조합은 수요자들의 입장에서는 양날의 칼을 가진 수단이다. 잘 활용하면 저렴하게 내집을 마련할 수 있지만, 그렇지 못할 경우 오히려 피해를 볼 수 있기 때문이다. 특히 택지확보가 어려운 업체들이나 지역 주민들이 너도나도 지역주택조합 사업에 뛰어들면서 지역주택조합 시장이 혼란스러워진 측면도 없지 않다.

국민권익위원회에서 지적한 것처럼 앞으로 수요자들의 피해를 방지할 수 있는 안전장치가 마련되는 등 제도개선이 이루어진다면 지역주택조합은 보다 안전한 내집마련수단으로 자리매김할 수 있을 것이다. 현재의 상황에서는 수요자들이 필요한 내용들을 꼼꼼히 챙겨서 활용하는 지혜가 필요하다.

특히 지역주택조합도 지역에 따라 다양하게 설립돼 있어 공급가격도 다양하다. 땅값이 싼 지역이 있는가 하면 그렇지 않은 지역도 있다. 또 지역주택조합에 노하우가 있는 건설사의 도움을 받을 경우 조합설립이나 사업추진 과정이 훨씬 순조롭게 이뤄질 수 있다. 이러한 내용들을 살펴서 자신의 상황에 맞는 지역주택조합을 선택해야 할 것이다.

지역주택조합사업 조합원 가입시 필수 체크리스트

 

● 토지매입 완료여부 확인.

● 토지매입이 원활하지 않는 경우 사업완료가 10년이 넘거나 사업계획승인시 토지사용권이 확보되지 않는 경우에는 사업 자체가 무산되는 경우도 있어 자칫 큰 손실을 볼 수 있음.

● 입주가능시기 과장 주의

● 사업기간에 따라 기반시설 설치 지연으로 인한 피해 우려

● 사업대상지의 토지이용규제 및 관련절차로 인하여 사업추진에 대한 규모나 내용이 달라질 수 있으므로 조합원의 분담금 변경 및 사업성 여부 고려

● 조합원 모집 운영과 관련해 각종 탈법 및 갈등의 소지가 있어 계약서, 조합규약 등을 신중히 확인 필요

● 조합원 탈퇴 시 분담금 환급 및 사업완료 후 조합재산분배 등 조합원의 권리 및 의무 등에 대한 확인 필요

● 조합가입시 계약서 및 조합규약, 사업추진 가능성과 시기 등 확인

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