● 지역주택조합 아파트가 수요자들로부터 인기를 끄는 가장 큰 이유는 싼 값에 집을 구입할 수 있다는 점이다. 실제로 집 없는 서민들이 저렴한 가격으로 주택을 구입하는데 지역주택조합이 상당한 역할을 해 왔다. 특히 최근 전셋값이 지속적으로 오르고 있는 상황에서 비교적 큰 부담없이 내집마련을 할 수 있는 좋은 방안으로 떠오르고 있다.

예컨대 조합원 모집이 순조롭게 진행되고 토지확보가 당초 계획대로 이루어지면 주변의 주택가격 시세에 집을 구입할 수 있다. 지역주택조합은 토지구입에 따른 금융비용을 덜 수 있는 것은 물론, 일반 아파트 분양시에 들어가는 마케팅이나 홍보비용 등 각종 비용을 줄일 수 있어 시세보다 평균 20% 정도 저렴하게 공급할 수 있기 때문이다.

“현재 전세를 살고 있는데, 사실 전셋값 상승에 대한 우려가 이만저만이 아닙니다. 집주인이 언제 전세를 올려달라고 할지, 아니면 반전세 형태로 월세를 요구할지 알 수 없기 때문이죠. 주변에 있는 임차인들의 경우를 봐도 월세로 바꾸는 경우가 적지 않은 실정이다보니 어떻든 빨리 내집을 마련해야겠다는 생각이 들 수밖에 없습니다.” 

최근 평택지역에서 지역주택조합에 가입한 한 직장인의 얘기다. 이 직장인은 마침 직장이 경기도 수원에 위치해 있어 평택에서 출퇴근하는데 큰 어려움이 없다. 그는 다른 전셋집으로 옮기자니 1∼2년후에 또다시 똑같은 문제에 봉착할 가능성이 크고, 그렇다고 집을 사자니 가격부담이 만만치 않았다고 털어놓는다.

이 사례처럼 실제로 지역주택조합 아파트를 선택하는 소비자들도 바로 이점 때문에 조합에 가입하는 경우가 대부분이다. 몇 년마다 집을 옮겨다녀야 하는 불편함도 그렇고, 그나마 월세로 바꾸지 않으면 다행이라고 생각해야 하는 점도 그렇다. 그렇지 않다 하더라도 그런 불안감은 결코 해소될 수 없다는 점이 무엇보다 가장 큰 걱정거리다.

‘저렴한 내집마련’ 기회 제공

지역주택조합은 바로 이같은 수요자들에게 안식처를 제공해주는 보금자리나 마찬가지다. 흔히들 ‘전셋값으로 내집마련’이라고들 얘기하지만, 그정도까지는 아니더라도 매달 돈을 모아 저축해 집을 마련해야 하는 직장인의 처지에서는 지역주택조합 아파트만큼 매력적인 내집마련 수단을 찾기는 어려운 게 현실이다.

“최근, 부동산시장의 상황을 보면 전세대란과 월세전환 등의 주거문제가 심각해지고 향후 주택가격 상승의 기대는 크지 않은데 비해 아파트 분양가는 여전히 높은데다 일부 지역은 오르고 있는 상황입니다. 그렇다보니, 저금리 대출을 이용해서라도 전세설움에서 벗어나려는 수요자들의 입장에서는 값이 싼 ‘지역주택조합아파트’에 관심이 쏠릴 수밖에 없습니다. 공급가가 저렴한 지역주택조합 아파트를 찾는 수요자들이 늘어나면서 수도권 인근의 지역주택조합 아파트가 속속 나오는 것은 물론 최근에는 시세차익을 노린 투자자들까지 가세하고 있는 모습입니다.”

지역주택조합 아파트 건설을 많이 하는 한 주택건설업체 관계자의 얘기다. 지역주택조합 아파트는 조합원들이 토지를 매입해 사업을 추진하는 형태이기 때문에 주택분양에 따른 각종 부대비용을 줄일 수 있어 일반 아파트보다 공급가격을 10∼30% 정도 낮출 수 있다는 것이다. 사업이 순조롭게 이루어질 경우 조합원들은 앉은 자리에서 낮은 공급가격만큼 시세차익을 거둘 수 있다는 게 그의 설명이다.

일반 분양아파트의 경우 시행·시공하는 건설사가 토지구매를 PF자금으로 충당하고 분양가에 금융비용과 건설사의 이익을 포함시키기 때문에 가격이 비쌀 수밖에 없다. 아파트 구매심리가 호전되기라도 하면 지금처럼 분양가 상한제가 폐지된 상황에서는 너도나도 분양가를 높여 이익을 극대화하려 한다.

사정이 그렇다보니 전체 주택시장의 가격을 끌어올리는 역할을 하기도 하는 게 현실이다. 이러한 부동산시장에서 일반분양 아파트와 달리 가격이 저렴한 지역주택조합 아파트는 주택시장의 가격 상승을 억제하는 가격조절 기능을 가지고 있다. 공급가격이 싸다는 점 때문에 일반 분양아파트도 가격을 마음대로 올리기 어려워진다는 얘기다.

청약통장 등 규제 적어, 조합원 자격도 완화

또 다른 장점으로는 규제가 적다는 점이다. 일반 분양 아파트와 달리 주택청약통장이 필요없고, 동호수 지정도 선착순으로 이루어지기 때문에 조합원에게 유리하다. 실수요자의 입장에서는 그야말로 좋은 기회가 되는 셈이다. 여기에다 전매제한이 없고 사업승인 후 양도 및 양수도 가능하다.

청약통장이 필요없다는 얘기는 일반 분양아파트처럼 치열한 경쟁을 할 필요가 없다는 것을 의미한다. 최근 인기지역의 분양아파트의 경우 평균 몇십대 일에서 몇백대 일까지 경쟁률을 기록하기도 한다. 그래서 수요자의 입장에서는 설사 청약을 해도 분양받기가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다. 이에 비해 지역주택조합 아파트는 조합원에 가입하는 것만으로 치열한 경쟁을 피할 수 있다. 

뿐만 아니다. 조합참여 기준도 완화됐다. 2013년 광역생활권으로 거주제한이 확대되면서 인근 지역에 거주해도 조합원 자격이 주어진다. 또 2015년 주택법 개정으로 전용 60㎡이하에서 85㎡이하로 조합원 자격 조건도 완화돼 지역주택조합 아파트에 대한 관심이나 구매심리가 훨씬 높아졌다. 사업규모도 소규모 단지에서 벗어나 아파트 품질 경쟁력을 갖춘 1000가구 이상의 대단지들이 등장하면서 조합아파트 열기에 불을 붙이고 있다.

업체 입장에서 보자면, 지역주택조합 아파트 추진이 활발한 것은 무엇보다 사업절차가 간소해 사업추진이 빠르다는 점이 메리트로 작용할 수 있다. 지역 주택조합 아파트는 재건축과는 달리 추진위원회 승인, 안전진단, 관리처분 인가 등의 절차가 생략된다. 이 기간은 적게는 3년 많게는 수년이 걸린다.

지역주택조합 아파트는 지구단위계획구역 지정 후 조합설립인가, 사업계획승인, 분양승인 및 착공, 준공 및 입주, 등기청산의 순서로 사업이 진행돼 재건축사업보다는 훨씬 빠르게 사업추진이 이루어지는 셈이다. 다만 지역 주택조합이 조합설립인가인가 절차를 진행하기 위해서는 주택을 건설 할 토지의 80% 이상의 토지사용승낙서를 확보해야 한다. 그리고 사업계획승인을 받기 위해서도 주택을 짓는 토지의 소유권 95%를 조합 명의로 확보해야 한다.

업체 입장에서도 안정적인 도급사업

최근 주택경기는 호전되는데 정부가 신도시와 공공택지 공급을 중단하면서, 주택업계에 택지난이 심화되고 있다. 이에 건설사들은 토지확보에 열을 올리고 있다. 건설경기 침체기에 망가졌던 부실채권 사업장의 부지매입이나 시공권 확보, 재개발·재건축 등 도시정비사업 수주경쟁도 뜨겁게 달아오르고 있다.

이런 상황에서 건설사들은 시행·시공을 모두 하는 자체사업에 비해 수익성은 낮지만 미분양 발생에 대한 부담이 적고 안정적인 현장관리가 가능하다는 장점이 있는 단순 도급사업에 관심이 높은 게 사실이다. 그중 지역주택조합은 대표적인 도급사업으로 꼽히면서 유행처럼 번지고 있는 것이다. 지역주택조합 사업은 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 등에 따른 금융비용이 발생하지 않고 전반적으로 위험도 높지 않기 때문이다.

최근 영남지역에서 지역주택조합 사업이 가장 활발한 것으로 알려지고 있다. 그중에서도 대구에서 지역주택조합 설립이 많이 이루어지고 있다. 대구 아파트 공급의 대부분이 지역주택조합이라고 해도 과언이 아닐 정도다. 이 때문에 대구의 지역주택조합 가입에는 신중을 기해야 한다는 전문가들의 충고까지 나오는 실정이다.

실제로 지역내 한 중견 건설사는 대구에서 거의 처음 시작한 지역주택조합에 발을 들이려다가 부랴부랴 빼버렸다. 이 회사의 관계자는 처음에는 제대로 검토하지 못한 채 지역주택조합 사업에 시공사로 참여하겠다고 구두로 계약을 맺었지만, 나중에 사업 성공여부가 불투명하다고 판단해 결국 철수를 결정했다고 밝혔다.

특히 지역 건설사들 사이에서는 난립하는 지역주택조합 탓에 사업부지 확보에 어려움을 겪고 있다는 하소연까지 나온다. 건설사의 젖줄이나 마찬가지인 도심의 잠재적 사업부지를 지역주택조합이 선점했기 때문이다. 지역주택조합이 분양 트렌드로 자리 잡으면서 기존 시행사와 시공사의 설 자리가 갈수록 줄어들고 있다는 것이다.

그러나 이는 한편으로 지역주택조합의 인기가 그만큼 높다는 것을 반증해주는 것이기도 하다. 지역주택조합이 많이 설립된다는 것은 수요자들이 몰리고 있다는 것을 의미하기 때문이다. 대구지역의 경우 그간 아파트 분양시장이 호조를 보였던 곳이고, 그 여력이 지역주택조합으로 옮겨가고 있는 셈이다.

수요자 피해 등 일부 부작용도 나타나

지역주택조합이 인기를 끌면서 이에 따른 부작용도 일부 나타나고 있다. 일반 분양사업을 추진중인 건설사들이 지역주택조합에 곱지 않은 시선을 보내는 점이 그것이다. 분양추진 건설사 입장에서는 지역주택조합 아파트가 자신들의 분양가보다 가격이 저렴하다는 점이 신경이 쓰일 수밖에 없기 때문이다.

건설사뿐 아니라 일부 언론사들 또한 지역주택조합을 곱지 않은 시선으로 보고 있는 것이 사실이다. 언론사의 경우 최근의 주택시장 호조를 타고 건설사들의 광고가 많다. 그러나 지역주택조합사업은 적은 비용의 광고를 하다 보니 기존에 대량으로 쏟아지는 분양광고를 통해 수익을 거두던 언론사들의 입장에서는 못마땅하기 때문이다.

지역주택조합사업을 추진하는 관계자들 사이에선 이런 일부 언론사들과 건설사들이 지역주택조합사업에 대해 흠집을 내기 위해 문제를 제기하고 있는 건 아닌가 하는 말도 나오고 있다. 실제 국내 지역주택조합사업 가운데 언론보도처럼 문제가 있는 사업도 일부 존재하는 것도 사실이다.

올해 10월 권익위원회에서 공개토론회를 연 것도 지역주택조합 때문에 피해를 본 사례들이 적지 않아 이같은 피해를 방지하기 위한 제도개선이 목적이었다. 정상적으로 조합을 꾸려 사업을 진행하는 곳도 많지만, 더러 그렇지 못한 곳도 있다보니 수요자들의 입장에서는 조합을 잘못 골라 피해를 보는 경우가 생길 수 있다.

지역주택조합을 비판하는 언론들은 바로 이같은 문제를 집요하게 물고 늘어진다. 그러나 지역주택조합은 기본적으로 수요자들에게 저렴한 가격에 내집을 마련할 수 있는 기회를 제공해주는 수요자 중심의 단체다. 따라서 사업주체와 토지확보 등을 꼼꼼히 따지면 이러한 불안에서 벗어나 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회를 얻을 수 있다. 그리고 바로 그점이 지역주택조합의 존립이유이자 인기비결이기도 하다.

<이어진 기사보기>

지역주택조합 아파트 현황과 시장동향 

지역주택조합 아파트 인기 요인

지역주택조합아파트의 문제점과 활용법