● 주택법에는 ‘주택조합’을 ‘많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 조합’이라고 개념을 정의하고 있다. 주택조합에는 지역주택조합과 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있으며, 지역주택조합은 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이다. 직장주택조합은 같은 직장 근로자들이 모여 설립한 조합이다.

조합설립은 20인 이상의 조합원이 있어야 하며, 건설예정세대수의 1/2 이상을 조합원으로 구성해야 한다. 조합원 자격은 지역주택조합의 경우 해당 지역에 6개월 이상 근무하고 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 소유하면 얻을 수 있다. 또 같은 시·도에 거주하면 인근지역에 거주하는 사람도 조합에 가입할 수 있게 됐다.

2010년 이후 지역주택조합 설립 크게 늘어

주택조합의 가장 큰 장점은 사업추진이 간소해 사업추진을 빨리 할 수 있다는 점이다. 지역주택조합 아파트의 경우 추진위원회 승인이나 안전진단, 관리처분 인가 등의 절차가 필요없어 재건축 등에 비해 사업추진이 훨씬 빨리 이루어질 수 있다. 또 분양가도 일반 분양아파트보다 저렴하다는 장점이 있다. 

다만 조합설립인가를 받기 위해서는 전체 토지의 80% 이상에 대해 사용승낙서를 확보해야 한다. 또 사업계획승인을 받기 위해서도 주택을 건설할 토지의 95% 이상을 조합원이 소유하고 있어야 한다. 이 때문에 자칫 사업추진이 늦어질 경우 답보상태에 빠지거나 장기간 지연될 수 있다는 점이 단점으로 꼽히기도 한다.

바로 이같은 단점 때문에 그간 지역주택조합에 대해 수요자들의 관심이 크지 않았으나 최근 주택시장이 활발한 움직임을 보이면서 지역주택조합 설립도 전국적으로 붐을 타고 있다. 지난 9월말 기준 지역주택조합이 예정된 곳은 전국적으로 120여곳에 주택수도 10만가구에 이르는 것으로 집계되고 있다.

올해 10월 국민권익위원회가 지역주택조합제도 개선을 위한 공개토론회를 열었다. 당시 권익위측은 자체적으로 조사한 지역주택조합의 추진현황을 공개했다. 그 자료를 잠시 살펴보자. 이에 따르면 2005년부터 2015년 6월까지 155개 조합, 7만5970세대에 대한 조합설립이 인가된 것으로 집계됐다. 특히 2010년을 기점으로 지역주택조합이 급격히 늘어나 2015년 상반기에만 33개 조합, 2만1431세대에 대한 조합설립이 인가됐다.

또 같은 기간동안 사업승인을 받은 경우는 88개 조합 4만353세대이다. 이중 33개 조합 1만4058세대가 준공검사를 받고 입주를 완료했다. 이 기간동안 평균 사업세대수는 490세대로 2010년 이전의 평균 268세대에 비해 확대되는 추세를 보이고 있다. 실제로 2010년 이후에는 평균 562세대 규모다. 한 업체의 자료에 따르면 현재 1000세대가 넘는 조합도 여러 곳이다.

지역별로는 지역별로는 수도권에서 비수도권으로 지역주택조합이 확산되는 경향을 보이고 있는 것으로 나타났다. 2005년에서 2010년까지는 전체 설립인가 1만171세대중 수도권이 9661세대로 95%를 차지했지만, 2010년 이후에는 전체 설립인가 6만5799세대중 비수도권이 5만4834세대로 83%를 차지해 비중이 역전됐다. 전체기간으로 보면 수도권은 57개 조합, 2만626세대가 설립인가를 받은 반면 비수도권 98개 조합 5만5344세대가 설립인가를 받았다.

2015년 9월 현재 조합원 모집 등 조합설립을 위한 준비를 하고 있는 주택조합 예정사업장은 126곳, 총 9만6084세대로 파악되고 있다. 이는 관할 행정청에서 확인 가능한 예정사업장 현황에 근거한 자료로, 실제 조합설립을 준비하는 현장은 더 많을 것으로 추정된다고 권익위측은 밝혔다. 특히 부산, 대구, 울산, 경남북 등 경상권이 60개 사업장 4만5756세대로 가장 활발한 것으로 나타났다.

롯데, 현대 등 대형 건설업체도 참여

최근 몇몇 지역주택조합 사업이 좋은 성과를 거두면서 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 수요자들의 입장에서는 무엇보다 큰 부담없이 내집을 마련할 수 있다는 이점이 작용하기 때문이다. 일반 분양아파트의 경우 높은 분양가가 부담스럽기도 하거니와 청약자격 등을 갖추어야 하지만, 지역주택조합은 그 지역에 사는 것만으로 조합원이 될 수 있다.

지역주택조합 아파트가 수요자들로부터 인기를 끌면서 처음에는 다소 망설이던 대형 업체들도 최근 지역주택조합 사업에 속속 뛰어들고 있다. 현대건설이 서울 사당동 지역주택조합에 시공사로 참여할 예정이고, 대림산업도 경기도 오산과 인천 송도에서 지역주택조합 사업을 진행하고 있다.

롯데건설도 최근 충북 오창읍에서 지역주택조합 사업의 시공사로 선정됐다. 롯데건설은 지역주택조합 사업에 처음 진출한다. 이들외에 GS건설과 포스코건설, 현대산업개발, 현대엔지니어링 등도 지역주택사업에 시공예정사로 참여할 것으로 알려졌다. 시공능력평가 10위권 업체중 절반 이상이 지역주택조합 사업에 뛰어든 셈이다.

지역주택조합 사업은 당초 주택시장에서도 틈새사업으로 인식돼 대형업체들보다는 중견업체들이 주로 참여해 왔고, 실제로 이들이 두각을 나타내고 있는 상황이었다. 그중 대표적인 곳이 서희건설이다. 서희건설은 현재 전국 각지에서 아파트를 공급하고 있는데, 이들중 상당수가 지역주택조합 사업에 의한 것들이다.

서희건설은 그간 건설분야에서도 특히 교회건축 등 특수건설분야에서 노하우를 쌓아온 업체로 잘 알려져 있다. 최근 주택사업쪽에서도 활발하게 사업을 벌이고 있는데, 일반 분양보다는 주로 지역주택조합 사업을 통한 주택공급이 많다. 관계자에 따르면 서희건설은 현재 약 2만가구에 가까운 주택을 조합주택을 통해 공급하고 있다. 

서희건설의 경우 이미 지역주택조합 사업에서도 나름의 노하우를 축적해 수요자들에게도 인기 브랜드로 꼽힌다고 한다. 서희건설 다음으로는 한양건설이 주택사업을 많이 했던 업체로 알려져 있다. 한양건설은 약 1만가구 이상의 주택을 지역주택조합의 조합원 모집을 통해 공급하고 있다. 쌍용건설도 최근 조합주택에 부쩍 관심을 기울이는 것으로 알려져 있다.

업체 입장에서는 민간택지 확보

지역주택조합은 기본적으로 조합원을 모집해 주택을 건설하는 제도다. 그런 만큼 수요자들의 입장에서는 일반분양 아파트에 비해 여러모로 유리한 점이 많다. 다만 대도시 지역에서는 땅값이 비싼 만큼 상대적으로 조합원을 모집하고 땅을 확보하는데 어려움이 따르지만, 땅을 확보한 이후에는 조합원들이 주택을 구입하기에 훨씬 유리하다.

업체의 입장에서도 요즘 대부분의 주택공급이 공공택지를 통해 이루어지는 점을 감안할 때 공공택지를 확보하지 못하면 아예 주택공급을 할 기회조차 얻지 못하는 셈이다. 그렇다고 민간택지를 확보하기도 여간 어려운 상황이 아니기 때문이다. 지역주택조합은 바로 이러한 주택업체의 어려움을 풀어주는 고리와 같은 수단이다.

최근 분양시장이 활발한 움직임을 보이는 것은 대부분 신도시나 혁신도시 등 공공택지에서 이루어지는 분양에 의해서이다. 이 때문에 이들 택지들을 확보하기 위한 업체들의 경쟁이 매우 치열하다. 공공택지 분양이 몇백대 일에 이르는 경우도 있다. 정부에서 주택시장 활성화 방안을 통해 앞으로 공공택지를 개발하지 않겠다는 방침이어서 더욱 그렇다. 

그러다보니 민간업체들의 경우 택지를 확보하는 것이 하늘의 별따기라고 해도 지나치지 않을 정도로 어려운 것이 현실이다. 주택업체들이 지역주택조합에 관심을 보이는 것은 바로 주택조합을 통해 택지를 확보할 수 있기 때문이다. 여기에 조합원만 제대로 확보할 수 있으면 아파트 분양도 저절로 이루어질 수 있다는 점도 메리트다.

한 중견업체의 간부는 “지역주택조합 아파트는 중견업체들에게는 아주 좋은 사업시장이 될 수 있다”면서 “특히 경쟁이 치열한 공공택지를 분양받기 어려운 상황에서 공공택지를 확보하지 못한 주택업체로서는 지역주택조합이 주택사업을 영위하는데 적절한 대안이 될 수 있다”고 밝힌다. 택지를 확보하고 사업을 시작할 수 있기 때문이다. 

지역주택조합이 조합원을 모집하는 과정에서 문제가 생기거나 조합원 모집이 쉽지 않아 문제가 생기는 경우가 있기는 하지만, 조합만 순조롭게 결성되면 건설업체의 입장에서는 쉽게 주택사업을 할 수 있다는 점에서 매우 유리하다. 조합원들에 의해 이미 사업자금도 확보되고 시공에만 참여할 수 있기 때문이다.

업체 부지에서도 조합원 모집 가능

주택사업에서 최근 눈에 띄는 것이 민간개발사업이다. 공공택지를 확보하기가 어려워지면서 주택업체들이 눈을 돌리기 시작한 게 바로 민간개발사업이다. 정부에서도 민간이 택지를 확보해 주택사업을 할 수 있도록 관련 제도를 개선했다. 이들 사업은 지자체와 합작을 통한 사업도 있지만, 민간 자체의 힘으로 개발하는 경우도 있다.

최근 대단위로 주택분양이 이루어지는 도시개발사업도 대개 민간개발로 이루어지는 사업이다. 한때는 대규모 복합타운을 민간개발을 통해 추진하기도 했으나, 요즘에는 주택사업만 민간개발로 추진하는 경우도 적지 않다. 도시개발사업의 경우 전체 주민의 80% 이상의 동의를 얻으면 지주조합 형태로 택지를 개발할 수 있다.

지역주택조합은 도시개발사업과는 그 형태가 다소 다르기는 하지만, 조합이 결성되면 결국에는 도시개발사업 형태와 비슷하게 진행되는 사업이나 마찬가지다. 조합이 확보한 토지는 조합원의 공동소유 토지가 되는 것이기 때문이다. 따라서 지역주택조합사업도 복합타운 형태의 개발도 가능하다.

다만 도시개발사업은 지주들에 의한 사업인 반면 지역주택조합사업은 대체로 내집마련을 위한 조합원들이 주류를 이룬다는 점에서 복합타운 등을 조성하는데 들어가는 경비가 부담스럽다. 지역주택조합 아파트가 최근 1000세대가 넘는 대규모 개발을 하기도 하지만, 도시개발사업에 비해 규모가 작은 이유이기도 하다.

몇몇 대형 및 중견 건설업체들이 복합타운 개발을 시도했다가 초기에는 어려움을 겪기도 했지만, 주택시장의 분위기가 호전되면서 최근에는 거의 성공적으로 마무리되고 있다. 이들 복합타운에는 대규모의 주택단지는 물론 상업시설과 문화시설, 생활편의시설 등이 함께 어우러지도록 계획돼 주거생활의 편리함을 누릴 수 있다. 

최근 주택업체들이 지역주택조합에 관심을 높이는 또하나의 이유는 종전에는 주택업체가 소유한 사업부지에서는 조합주택을 지을 수 없었지만, 관련 규제를 완화해 주택업체의 사업부지에서도 지역주택조합 사업을 할 수 있게 됐기 때문이다. 즉 업체들의 입장에서는 자신들이 소유한 부지에 조합원들을 모집해 주택을 건설할 수 있게 된 것이다. 바로 이점이 도시개발사업 형태의 개발도 가능하게 만들어주는 요인이 될 수 있다.

어쨌든 지역주택조합은 이제 주택시장에서 하나의 새로운 트렌드로 자리잡고 있다. 주거의식의 변화와 시장구조의 개편 등으로 내집마련이 어려워진 실수요자들에게는 내집마련의 좋은 기회가 될 수 있다. 또 업체들에게도 앞으로 택지확보가 더욱 어려워질 것으로 예상되는 상황에서 지역주택조합은 새로운 대안이 될 수 있다.

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