2013년 정부의 연이은 주택시장 활성화 대책이 나온 가운데 연말 취득세율의 영구인하와 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지 법안 등이 국회를 통과하면서 2014년 주택시장의 회복이 가능하다는 분석이 이어지고 있다. 실제로 2014년 1월의 주택시장 동향은 경기회복의 징후가 나타나는 것으로 분석할 수 있다. 그러나 과연 이러한 움직임이 연말 호재에 따른 일시적인 효과인지, 장기간의 가격 조정기를 거친 주택시장이 바닥을 치면서 본격적인 상승세로 반전한 것인지에 대한 판단은 전문가들마다 차이를 보이고 있다.

이러한 상황에서 대통령이 우리 경제의 혁신과 재도약을 위한 ‘경제혁신 3개년 계획’을 발표하면서 국민행복시대를 열어가기 위해 투자관련 규제를 백지상태에서 전면 재검토하고 꼭 필요한 규제가 아니면 모두 풀겠다고 선언했다. 각종 중복규제로 위축된 주택산업 현실에 비추어 반가운 소식이라 아니할 수 없다. 박근혜 대통령은 6일 청와대에서 취임 후 첫 신년 내외신 기자회견에서 갑오 신년구상을 발표하고 “올해 투자 관련 규제를 백지상태에서 전면 재검토해 꼭 필요한 규제가 아니면 모두 풀겠다”며 “규제총량제를 도입해 부문별로 할당량을 부여해서 관리하고, 분야별로 점검하면서, 막혀있는 규제를 풀어갈 것”이라고 말했다. 이러한 정책을 통해 잠재성장률을 4% 수준으로 높이고 1인당 국민소득은 3만달러를 넘어 4만달러시대를 지향하며, 고용률 70%를 달성한다는 것이다.

주택 매매가격이 1% 하락하면 건설투자는 0.20∼0.25%, GDP는 0.02% 감소한다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 등으로 주택시장이 위축되는 상황에서 고령화와 저출산에 따른 생산인구 감소를 극복하기 위해서는 규제를 철폐해 주택공급을 확대하고 내수시장 진작을 통한 안정적인 성장기조 유지가 필요한 것이라는 측면에서 대통령의 결단에 큰 기대를 걸게 한다. 결국 주택시장의 활력회복을 정부가 약속하고 지원을 계속한다면 주택시장의 활력회복은 시간문제라 아니할 수 없다.

그러나 문제가 여기서 끝나는 것은 아니다. 주택산업은 근본적으로 주택을 생산하고 소비자에게 공급해 정상적인 주택소비활동이 영위되도록 하는 것이다. 주택시장이 활력을 되찾더라도 주택생산 즉, 주택건설과 공급이 뒷받침되지 못하면 주택시장의 가격상승이 재연되는 반면 주택소비가 더 어려워지면서 주택시장을 정상화한 결과가 주택가격 급등으로 이어지는 또 다른 문제를 야기하게 된다. 결국 주택시장의 정상화를 이끌어내고 이를 안정적으로 유지하기 위해서는 주택시장 수요에 적합한 안정적인 주택공급 체계의 정비와 효율적인 운영이 전제되어야 한다는 것이다. 이러한 맥락에서 주택산업 측면에서는 주택시장이 회복될 것인가 아닌가가 중요하다기 보다는 여하히 주택공급을 확대하고 유지할 수 있는가에 초점을 맞추어야 할 것이다.

주택거래회복 속 전세가 앙등 지속

지난 1월 서울의 아파트 매매거래량이 작년 1월보다 3배 정도 증가한 4668건에 달하면서 주택경기 회복의 신호가 아닐까 하는 희망섞인 분석이 나오고 있다. 서울시가 집계하는 ‘서울부동산정보광장’에 따르면 올 1월 한 달간 서울에서 매매된 아파트는 총 4668건으로 작년 1월 1134건과 비교해 3.1배 정도 증가했고, 2012년 1월 1451건에 비해서는 2.2배 정도가 늘었다. 특히 강남과 강북의 대표적인 아파트 밀집지역에서의 거래가 회복세를 보인 점이 눈에 띈다. 강남구는 지난해 109건에서 올해 476건으로, 송파구는 56건에서 390건, 서초구는 50건에서 271건으로 각각 증가했고, 강북 노원구는 92건에서 442건으로, 성북구는 79건에서 260건으로 늘었다.

주택거래가 위축되면 정상적인 매물이 제대로 소화되지 못하고 가격을 많이 낮춘 급매물 형태로 거래되면서 가격하락으로 이어지는 것을 감안할 때 주택거래의 회복은 더 이상의 가격하락이 없거나 경우에 따라서는 회복세를 보일 것임을 추측케 한다. 실제로 서울 강남지역의 재건축 단지와 중소형 평형을 중심으로 매매가 살아나면서 가격도 오르고 있는데, 반포동 주공 1단지와 삼호가든 등은 한달새 매매가격이 1000만~3500만원 정도 올랐다.

활기를 되찾는 주택시장을 반영하듯이 주택시장의 선행지수 역할을 하고 있는 경매 낙찰가율도 상승 중이다. 올 1월 수도권 아파트의 낙찰가율은 82.4%로 전월보다 1.4%p 상승했는데 이 상승은 2011년 4월 이후 가장 높은 수준이다.

1월에는 집값도 상승하면서 5개월 연속 오름세를 보였다. 지난달 전국의 주택 매매가격이 0.24% 상승해 오름세를 이어갔으며, 오름세를 보인 지역이 전국적으로 확산되면서 주택경기 회복에 대한 기대감을 불러일으키고 있다. 전세금도 17개월째 상승세를 기록했다.

한국감정원이 지난 2월13일을 기준으로 전국 주택가격 동향을 조사한 결과, 1월 주택매매 가격이 전월에 비해 수도권 0.20%, 비수도권 0.28% 각각 상승해 전국적으로 0.24% 올랐다. 전국적으로 가격 상승률은 작년 12월 0.16%에 비해 오름폭이 커졌고, 177개 시·군·구 가운데 매매가격이 오른 지역은 143개로 전월에 비해 14개 늘어나면서 주택시장의 온기가 전국적으로 퍼져나가고 있다.

전국 17개 시·도 중에선 대구가 1.20%, 경북이 0.79% 대전이 0.32% 등 15곳이 올랐고, 전남만이 0.14% 내렸다. 서울에선 강남 송파구가 0.58%, 강남구가 0.35%, 강북에선 광진구가 0.62%, 동대문구가 0.44% 등이 상승한 것으로 나타났다. 강남의 대표적인 대규모 서민주거지인 개포동 주공2단지와 시영 등의 집값이 세대당 250만~4000만원 정도 올랐으며, 강북에 경우에는 상계주공 18·19단지 매매가가 세대당 250만~1000만원 정도 상승했다.

거래가 살아나고 가격이 상승하는 가운데 임대시장의 혼란은 계속되고 있다. 그러니까 전세시장의 가격상승 경향은 계속 이어지고 있는 것이다. 서울 아파트 전세금 평균이 3억원에 육박하는 상황에서 이사철을 앞두고 전세금 상승세가 이어지고 있고, 집을 빌리는 세입자들은 전세를 원하지만 집주인들이 월세를 선호하면서 월세는 공급량이 수요보다 더 많아지면서 월세가가 하락하고 있다.

한국감정원 발표에 따르면 전세금은 계속 오르고 있다. 지난달 전국의 주택 전세 시세는 평균 0.41% 상승했다. 특히 서울 서초구가 1.54%, 마포구가 1.07%, 동작구가 1.05%, 그리고 분당신도시가 1.19% 상승해 전세금 상승률이 한 달 새 1%가 넘어섰다. 더욱이 2월부터는 신학기에 대비한 봄 이사 수요가 크게 늘어 전세금이 더욱 오를 가능성이 크다.

장기간의 전세가격 상승으로 서울 지역의 아파트 평균 전세금은 사상 처음 3억원대 진입을 눈앞에 두고 있다. 지난 1월 서울 아파트 평균 전세금은 2억9675만원으로 통계자료가 존재하는 2011년 6월 이후 처음으로 3억원에 근접한 상태다. 평균 전세금이 가장 높은 지역은 서초구로 4억6995만원이었고, 강남구가 4억6513만원, 송파구가 4억2212만원, 용산구가 3억8913만원 등으로 뒤를 이었다. 지난달 말 대구 아파트의 평균 전세금은 1억4792만원으로 6대 광역시 아파트 가운데 가장 비쌌다. 이어 부산 1억4512만원, 울산 1억4359만원, 대전 1억4144만원, 인천 1억2125만원, 광주 1억1456만원 순으로 전세금이 높았는데 2012년 1월 말에는 부산의 아파트 전세금이 1억3657만원으로 가장 높았었다.

반면 공급과 수요가 불균형을 이루고 있는 월세시장에서는 월세하락 경향이 두드러진다. 한국감정원 자료에 따르면 지난달 전국 8개 시·도의 주택 월세 시세가 작년 12월보다 0.1% 정도 내려 10개월 연속 하락했다. 서울과 수도권은 전월 대비 0.2%씩 하락했고 지방 광역시는 보합세를 나타냈다. 집주인들이 월세를 선호해 전세를 월세로 전환하면서 전세공급이 줄어드는 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다.

활성화 정책 불구 공급물량은 감소

주택시장의 침체가 지속되면서 2008년 이후 주택건설물량이 38만호 수준을 벗어나지 못하고 있다. 2011년과 2012년의 건설량 증가는 도시형 생활주택이 대량 공급된 결과이기 때문에 많은 주택건설업체가 정상적인 생산활동을 하지 못하는 것으로 보인다(표-1 참조). 인허가 실적을 기준한 2013년 주택건설실적은 2012년보다 25% 감소했다.

국토부 발표에 의하면 2013년 주택건설 실적을 살펴보면 인허가는 25%, 착공은 10.8% 감소하고 분양은 0.3%, 준공은 8.3% 증가한 것으로 추정되고 있다. 인허가의 경우에는 4.1부동산 대책 등 정부의 저극적인 주택시장 활성화 대책에도 불구하고 2012년 전년 58만7000호 대비 25% 감소한 44만호를 기록하는데 그쳤다. 특히 수도권에서는 2012년 26만9000호에 비해 28.5% 감소한 19만3000호로 지방보다 감소폭이 더 컸다.

착공물량은 작년 42만9000호로 전년 48만1000호에 비해 10.8% 감소했다. 수도권은 7.9% 감소한 19만3000호를 착공했으며 지방은 전년대비 13.1% 감소한 23만6000호를 착공하는 것에 그쳤다.

정부의 공급제한 정책 문제점

4·1부동산 종합대책의 불씨를 살리기 위해 지난해 7월 민간의 주택건설을 제한하고 공공의 공급 시기를 늦추어 공급을 줄여 주택구매의욕을 자극하겠다는 방안이 나왔다. 정부는 2016년까지 4년간 수도권에서 공공·민간 주택 18만 가구 공급을 줄이는 계획을 내놓았다. 공급을 줄여 수요를 진작시키겠다는 뜻을 담은 것으로 7월24일 경제관계장관회의에 보고되었다.

이는 4·1부동산 종합대책에도 불구하고 6월 들어 수도권 주택가격이 다시 하락세로 돌아섰고, 취득세 감면이 종료된 7월부터는 거래량도 감소하는 등 시장상황이 정책의도와 다른 방향으로 움직이고 여기에 전세수요 급증으로 전세 수급마저 불안해지자 보완 조치를 통해 주택공급을 조절해 주택거래를 활성화하겠다는 취지일 것이다. 이러한 맥락에서 시장 과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장수요와 사업진행 상황에 맞춰 조절하며, 특히 초기 단계인 경우 사업성 등을 감안해 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 면적을 축소(광명시흥 등)하는 등 공급을 줄인다는 것이다.

민간주택도 공급조절 대상으로서 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용해 분양예정 물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하겠다는 것이다. 민간주택 공급을 줄이기 위해서는 ‘분양성 평가’를 강화한다. 즉 분양성 평가비중을 확대하고, 이에 기초한 보증료를 차등해 미분양 위험이 큰 사업장의 신중한 추진을 유도하겠다는 것이다. 또 분양예정 물량과 미분양 물량을 ‘준공후 분양’으로 전환·연기한 업체에 대해서는 대한주택보증이 지급보증을 통해 저리의 보증부 대출을 지원한다는 것이다. 그러나 분양보증 발급 시 분양성 평가를 강화하겠다는 것은 가뜩이나 경영압박을 받는 주택건설업계에 분양보증료 부담만 키우는 부작용을 낳을 우려가 크다. 민간주택에 대한 인위적인 공급 조절은 주택건설 과정에서 3년 안팎의 긴 시간이 소요되기 때문에 당장 주택공급이 많다고 하지만, 2013년의 주택공급 감소추이를 감안하고 주택경기활성화 대책이 일정한 성공을 거둘 경우 공급부족 현상이 나타나 가격 폭등을 초래할 수도 있는 위험한 선택이라 아닐 수 없다.

주택공급 확대정책 뒤따라야

‘8ㆍ28 전월세대책’중 하나인 수익·손익 공유형 모기지(장기 주택담보대출) 상품이 출시 1시간만에 마감된 것을 비롯, 2014년 1월 들어 주택시장의 거래회복과 가격 상승의 징후가 감지되고 있다. 주택시장의 거래가 활발해지는 것과 함께 공급을 늘릴 수 있는 대책이 뒤따라야 한다. 거래는 활발해지고 주택을 사겠다는 사람은 늘어나는데 공급이 이루어지지 않는다면 정부의 주택시장 회생 정책이 주택시장에 투기를 조장한 정책으로 작용할 수도 있기 때문이다. 주택시장 활성화 대책의 성공적인 추진과 주택시장 정상화를 아울러 가져오기 위해서는 주택공급 확대정책이 반드시 제시되어야 한다. 이러한 배경에서 분양가 상한제 관련 법안은 국회에서 반드시 통과되어야 할 것이다.

분양가 상한제가 폐지되면 그동안 관망하던 시장 참여자들에게 확신을 줘 거래 정상화에 긍정적인 시그널이 될 것으로 예상된다. 현실적으로 주택시장에서는 경기 침체로 상한제가 풀려도 분양가를 올리기는 불가능하기 때문에 위축된 주택산업의 회생을 위한 첫 단추인 분양가상한제의 철폐가 필요한 것이다.

이러한 법령의 개정과 함께 2013년 7월에 발표된 민간건설업체의 공급제한 정책 즉, 분양심사의 강화와 분양보증 수수료의 인상은 재고되어야 한다. 주택시장에서 수요가 없고 미분양이 예상되는 상황에서 어느 민간건설업체가 주택분양사업을 추진하겠는가를 생각해야 한다. 오히려 원활한 주택건설을 촉진하지는 못할망정 건설을 어렵게 하고 추가적인 비용을 발생시키는 분양심사 강화와 분양보증 수수료의 인상방안의 폐기가 필요하며, 우량 주택건설업체의 분양보증 수수료를 인하하는 공급확대 및 우대정책이 필요한 시점이다.

주택시장에 대한 정부의 개입은 자칫 예기치 못한 부작용을 낳기 쉽다. 향후 박근혜정부의 주택정책 추진과정에서 주택시장 종사자들의 현장의 소리가 정책에 반영되어야 할 것이다. 이와 함께 주택건설업체에서도 개별기업의 이익에 집착한 건의보다는 주택시장의 활성화와 주택산업 전반의 발전이 될 수 있는 정책건의에 보다 노력해야 할 것이다.

주택시장 규제 철폐해 주택생산 정상화 필요

2013년 말 이후 주택시장은 활기를 되찾아가는 듯하다. 주택거래가격이 하락을 멈추었고, 공유형 모기지가 발매 한시간 만에 매진되는 등 거래회복을 위한 정부의 대책이 아직까지는 불완전하지만 시장에서 작동할 것으로 보인다. 물론 전세시장의 불안이 지속되는가 하면, 분양가상한제 폐지 및 임대차 계약기간 연장 등의 법령개정안이 국회처리를 거쳐야 한다는 걸림돌이 남아있기는 하다. 그러나 적어도 시장에서는 정부의 주택시장 회생의지를 긍정적인 것으로 받아들이는 것 같다. 그렇다면 이제 정부가 할 일은 주택시장의 미세한 움직임을 예의주시하는 한편 토지거래허가구역의 축소와 같이 각종규제를 계속 철폐해 주택생산여건의 정상화를 도모해야 한다. 이를 위해 몇가지 조치가 필요할 것으로 보인다.

첫째, 분양가상한제가 철폐되어야 한다. 주택산업의 정상화를 위해 공급가격을 정부가 통제하는 분양가상한제를 최대한 빠른 시간내에 철폐해 민간 건설업체가 보다 적극적인 생산활동에 몰입할 수 있는 여건을 조성한다.

둘째, 재개발·재건축 관련 규제의 철폐가 필요하다. 신규 택지개발사업을 통한 주택공급의 한계를 극복하기 위해 기존 도시내 노후 주택지와 저밀 아파트를 재개발해 단기간 내에 도시에서 주택을 공급할 수 있는 체계를 재확립한다.

셋째,2013년 7월에 발표되었던 수도권의 주택공급 축소시책을 폐기해야 한다. 2013년 7월에 발표되었던 4·1 대책 후속대책은 수도권의 주택공급을 축소하겠다는 것이었다. 그러나 이 시책은 수요확대를 위한 금융지원확대책이 발표되는 한편으로 주택공급을 가로막는 새로운 규제를 만드는 모순을 안고 있어 이에 대한 전반적인 정비가 시급한 상황이다.

끝으로 위기에 처한 주택산업의 회생과는 전혀 앞과 뒤가 맞지 않는 정책이 만들어지지 않도록 정부는 향후 주택산업 규제를 철폐하는 작업을 시행하는 과정에서 주택건설 현장의 소리와 시장 정상화를 요구하는 주택건설업계의 요구에 귀 기울여야 할 것이다. 주택시장 정상화의 궁극의 목표는 주택가격 상승이 아니고 주택건설과 공급, 그리고 소득에 맞는 안정적인 소비를 통한 국민주거소비 수준의 향상임을 재삼 강조한다.