금융위원장의 2014년 신년사를 들여다보면, 금융의 본질을 이해할 수 있다. 금융은 본질적으로 목표를 달성하기 위한 수단이다. ‘집 한 채 마련하기’라는 소박한 가장의 꿈부터 ‘아이디어만으로 회사 차리기’라는 청년의 도전, ‘은퇴 후의 안정적 삶’이라는 노년의 계획까지 금융은 인생의 크고 작은 목표를 실현시키는 희망의 수단이라고 했다.

특히, 주택에 있어서 금융은 무주택 서민들이 자기 집을 마련할 수 있도록 지원하는 중요한 수단일 뿐만 아니라 좀 더 낳은 주택으로 주거이동을 할 수 있도록 지원하는 수단이기도 하다. 또한, 최근 몇 년간의 전세시장에서 보았듯이, 전세금의 상승률이 소득의 상승률보다 높아 임차가구들이 소득증가분만으로 전세금을 마련하기 어렵다. 이 때 금융은 전세금 마련을 지원하는 수단이기도 하다.

자가주택이든 전세주택이든 주택은 소득을 통해 축척된 내 돈(자기자본)만으로 쉽게 마련할 수 없는 고가의 제품이다. 그렇기 때문에 주택을 마련하려면 내가 가지고 있는 돈 이외에 모자라는 부분은 남의 돈(타인자본)을 활용할 수밖에 없다. 남의 돈을 사용하려면 사용료를 지불해야 한다. 즉 돈의 사용료에 해당하는 ‘이자’를 지불해야 하는데, 이자를 비율로 표시한 것이 ‘이자율’ 이며, 이자율이 바로 ‘금리’이다.

금리변동이 주는 영향에 민감하자

금리가 변동하게 되면 <표1>에서 보는 바와 같이 환율, 신용, 물가, 자산, 유동성 등 여러 경로를 통해 경제의 각 부분이 영향을 받는다. 주택을 둘러싼 공급자와 수요자도 영향을 받는다.

특히 대출가구의 경우 금리변동은 상환해야 하는 원리금 규모에 변동을 주기 때문에 가계소비에도 영향이 있다. 금리가 낮아져 원리금 상환부담이 줄어들면 가계의 소비여력이 늘어나기 때문에 가계는 소비를 늘릴 수 있다. 그러나 반대로 금리가 인상되면서 원리금 상환부담이 커지게 되면 소득이 증가하지 않는 한 가계는 전체적으로 소비를 줄일 수밖에 없다. 뿐만 아니라 주택을 추가적으로 소비하고자 하는 수요도 감소하면서 주택가격이 하락하게 된다.

시중에서 ‘금리’와 유사한 용어로 사용되고 있는 것이 이자율 외에도 수익률, 할인율이 있다. 돈을 사용하는 주체, 시점, 뉘앙스 등에 따라 달리 표현하고 있어 사람들이 헷갈리고 있지만, 모두 같은 말이다. 특히, 남의 돈을 빌릴 때 지불해야 하는 ‘대출금리’는 취급하는 기관이나 개인 신용, 대출방식 및 종류(분할상환, 일시상환, 신용), 금리형태(변동, 고정, 혼합), 대출 기간 등에 따라서 다르다.

공사가 보증하고 있는 전세자금대출도 취급은행에 따라 기준금리와 가산금리가 다르기 때문에 전세자금대출 수요자에게 최종적으로 적용하는 금리가 제각각이다. 기준금리는 외환은행이 3.49%로 가장 높지만 가산금리는 SC은행이 2.60%로 가장 높다. 기준금리와 가산금리의 합으로 산출되는 적용금리는 SC은행이 5.26%로 가장 높고, 광주은행이 3.40%로 가장 낮다. 대출받을 은행의 선택에 따라 소비자입장에서는 금리가 1.86%포인트가 달라진다. 숫자만으로 보면 크게 와 닿지 않을 수도 있다. 그러나 대출기간동안 지불해야 하는 이자액으로 환산해 보면 다르다.

전세자금으로 1억을 대출한다고 가정하면, 1년에 186만원의 이자가 차이가 난다. 매월 15만5000원을 이자로 더 지불할 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 대출자금이 커질수록 대출기간이 길어질수록 이러한 차이는 더 커질 수밖에 없기 때문에 대출을 받아야 하는 사람들은 금리를 꼼꼼히 따져야 한다.

대출금리 다 달라, 금리의 중요성 알아야

가계대출 금리는 대출기관 뿐만 아니라 대출종류에 따라서도 다르다. 주택을 담보로 하는 주택담보대출과 일반신용대출의 대출금리는 다르다. 똑같은 주택담보대출이라 할지라도 상환방법이 만기 10년 이상으로 원금을 대출기간 동안 나누어서 갚는 ‘분할상환방법’인지, 만기에 원금을 일시상환하는 ‘일시상환방법’인지에 따라서 대출금리가 다르다.

<표3>은 2014년 1월 기준의 은행별·대출종류별 평균금리이다. 주택담보대출은 3~4%대, 일반신용대출은 4~7%대의 금리를 형성하고 있다. 일반신용대출이 주택담보대출보다 1~4%포인트 대출금리가 더 비싸다. 분할상환대출의 경우 한국씨티은행이 3.57%로 가장 낮고, 수협이 4.21%로 가장 높아 은행간 금리차가 0.64%포인트이다. 이외에도 신용등급에 따라서도 대출금리가 다르다. 분할상환으로 국민은행에서 대출을 받고자 할 때, 대출금리가 신용등급 1~3등급은 3.68%, 5등급은 3.85%, 7~10등급은 4.0%로 다 다르다. 이처럼 대출금리는 대출기관, 대출상품, 대출조건 등에 따라 다르기 때문에 사전에 잘 살펴야 한다.

‘금리’는 중요하다. 특히 대출을 받거나 상환할 때 연동되기 때문에 더욱 그렇다. 금융위기(‘08년) 당시 5.0%였던 기준금리는 2013년 5월에 2.50%까지 낮춘 후 지금까지 유지하고 있다. 기준금리에 따라 변하게 되는 주택담보 신규대출 금리도 금융위기 당시 7.08%였으나, 2013년 11월 3.77%까지 낮아졌다. 낮아진 금리는 미국의 양적완화 축소가 예견되면서 향후 상승할 수밖에 없다. 금리가 오르면 변동금리로 대출을 받은 가계의 경우, 이자 상환부담이 더 커진다는 것을 의미한다. 따라서 자기 돈이 아닌 대출을 통해서 주택을 구입하거나 임차주택을 마련하고자 하는 사람들은 금리의 변화 방향을 예의주시할 필요가 있다.