박근혜 대통령은 지난 1월6일 청와대에서 취임 후 첫 신년 내외신 기자회견을 통해 우리 경제의 혁신과 재도약을 위한 ‘경제혁신 3개년 계획’을 발표하면서 국민행복시대를 열어가기 위해 투자관련 규제를 백지상태에서 전면 재검토하고 꼭 필요한 규제가 아니면 모두 풀겠다고 선언했다. 고령화와 저출산에 따른 생산인구 감소를 극복하기 위해서는 규제를 철폐해 부동산시장 정상화와 내수시장 진작을 통한 안정적인 성장기조 유지가 필요하다는 것이 대통령의 판단인 것으로 보인다.

주택가격 상승기에 만들어져 오랫 동안 주택시장을 위축시키고 시장정상화에 걸림돌이 되었던 4가지 분야의 규제는 분양가상한제와 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 금융규제, 임대주택관련 규제, 재개발·재건축관련 규제 등이다. 이를 차례로 살펴본다.

분양가상한제 완화와 전매제한

주택법을 개정해야 하는 분양가상한제의 경우 5년 전부터 국회에 몇 번이나 제안되었으나 그동안 국회 심의절차에 걸려 진척을 보이지 못하고 있다. 그 동안 정부는 ‘5·10 주택거래 정상화방안’ 후속조치로 분양가상한제를 시장상황에 따라 신축적으로 운영할 수 있도록 하는 주택법 일부개정법률(안)을 국회에 제출했었다.

그 내용은 지금까지 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택에 대해 원칙적으로 적용하던 것을 앞으로는 공영개발로 공급된 택지에서 공급되는 민영주택, 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역의 주택에 한정해 국토교통부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용주택으로 지정한 경우 적용하도록 한다는 것이다. 따라서 나머지는 제외되는 만큼 거래 활성화에 큰 보탬이 될 카드였다.

주택분야의 많은 전문가들은 분양가상한제 폐지 여부를 박근혜 정부가 추진하는 주택시장 규제 완화의 시험대로 보고 있다. 즉, 전문가들은 "상한제가 폐지되면 다주택자 양도소득세 중과폐지와 함께 주택시장에 활력을 불러일으킬 가장 확실한 대안"이라 전제하면서 관망하던 시장 참여자들에게 확신을 줘 거래 정상화에 긍정적인 시그널이 될 것으로 예상하고 있다.

2009년 이후 6차례나 분양가 상한제 개정안이 입안되었으나 번번이 국회 문턱을 넘지 못했다. 법안심사소위에서 민주당을 비롯한 야당 위원들이 분양가상한제 개정에 반대해 법안이 상정되지도 못했다. 과거 분양가자율화 이후 예외 없이 주택가격이 반등했던 전례가 있었고, 분양가상한제 폐지는 '고분양가→주변집값 상승→고분양가'의 악순환만 반복하고, 자금력을 가진 투기적 수요자들만 분양시장에 참가하는 결과를 낳는다는 것이 반대논거로서 현재도 민주당은 분양가상한제 개정 반대를 당론으로 확정하고 있다.국회 국토교통위원회는 분양가 상한제 대상을 탄력적으로 적용하는 내용의 주택법 개정안을 놓고 논란을 벌이고 있지만 여야 간 이견을 좁히지 못해 계속 보류 중이다. 이에 따라 주택법 개정안의 2013년 중 처리는 무산되었다. 국토교통위원회는 2014년 2월 정기국회에서 상한제 폐지 법안을 재심의할 것으로 보인다.

분양가상한제 탄력 적용제가 무산된다면 회복의 징후를 보이던 시장 분위기에 찬물을 끼얹을 것으로 보인다. 현실적으로 주택시장에서는 경기침체로 상한제가 풀려도 분양가를 올리기는 불가능한데 정치권에서는 분양가상한제 철폐는 주택가격의 폭등이라는 과거의 경험에서 벗어나 못한 채 대안 없는 반대만 하고 있는 것 같다.

2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 시장 침체가 가속화되면서 정부의 규제가 아니더라도 건설사들이 자발적으로 분양가를 인하하기 시작했다. 가격을 주변 아파트값보다 더 내려도 미분양이 쌓일 만큼 시장이 침체됐기 때문이다. 이후 현재까지 주택시장에서는 구매심리가 극도로 위축되어 있어 분양가를 낮추지 않으면 소비자가 외면하는 상황이 전개되고 있다. 

분양가상한제 유무와 상관없이 가격이 낮아졌지만 여전히 주택시장에서 상한제 폐지가 필요한 이유는 분양가상한제와 짝을 이뤄 시행하고 있는 ‘전매제한’ 때문이다. 분양가 규제로 분양가가 주변 시세보다 저렴해지면 시세 차익을 노린 투기꾼들이 몰려들 수 있다고 판단한 때문이다. 현재 전매제한은 분양가상한제를 적용받는 주택에 한해 1~8년간 분양권을 팔지 못하도록 제한하고 있다. 그러나 이 또한 분양가가 낮게 책정되고 미분양이 쌓이는 현실에 비추어 불필요한 규제인 것이다. 

분양권에 대한 전매제한도 문제다. 일부 인기지역에서는 전매제한에 걸려 다운계약서를 작성하거나 미등기 전매를 하는 등의 불법 거래가 발생하고 있다. 전매제한 기간은 비투기과열지구가 1년, 투기과열지구는 3~5년이다. 하지만 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 없다. 전매제한이 가장 긴 곳은 개발제한구역 해제 면적이 전체의 50% 이상인 보금자리주택지구내 전용 85㎡ 이하 공공주택으로, 분양가가 주변시세의 70% 미만인 경우다.

분양가상한제와 전매제한은 집값 급등기에 무리하게 도입되었던 대표적인 규제로서 주택경기 회복 및 건전한 거래에 걸림돌이 되고 있다. 변화된 주택시장 상황을 고려할 때 일부 인기지역의 불법거래를 야기하는 분양가상한제와 전매제한은 하루라도 빨리 철폐되어야 한다.

LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제

주택부문으로 흘러드는 자금 규모를 줄이고자 도입된 주택담보인정비율이란 금융권에서 주택을 담보로 해서 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 즉, 주택의 가치비율을 말한다. 이를 제한하는 LTV는 현재 대출지역과 대출해주는 금융기관에 따라 다소 차이가 있지만 대체로 40∼60% 수준이다. 또한 DTI 규제는 가계대출 증가를 억제해 금융의 건전성을 보장하기 위해서는 규제가 필요하다는 시각과 주택시장의 거래를 정상화시키기 위해서는 규제를 철폐해야 한다는 주장이 맞서고 있다.

LTV를 보완하기 위해 2006년 DTI 규제가 도입된 이후 규제완화와 강화, 그리고 완화가 몇차례 반복되면서 정부의 정책이 무엇을 지향하는지, DTI 규제가 그 수단일 수 있는지가 모호해지고 있다. DTI 규제는 2006년 11월 15일 정부가 수도권 집값 상승을 가라앉히기 위해서는 주택담보대출 요건을 강화해 주택시장으로 흘러드는 자금줄을 조여야 한다며 수도권과 6대 광역시에서 6억원이 넘는 주택을 가진 사람은 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지않는 금액까지만 주택담보대출을 받도록 제한하면서 도입되었다.

제도 도입당시에는 주택가격 상승을 방지한다는 명분을 내세웠다. 2008년 11월 3일에는 주택경기를 활성화시켜 미분양주택을 해소한다는 명목으로 강남 3개구를 제외한 수도권과 6대 광역시의 DTI 규제를 철폐했다. 2009년 9월7일 정부는 당시 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 투기지역에만 적용하던 총부채상환비율을 수도권 비투기지역까지 확대 적용하면서 강남 3구를 제외한 서울에서는 주택담보대출 시 DTI가 50%, 인천ㆍ경기에서는 60%를 적용했다.

이후 규제의 재도입 때문인지 경제위기에 따른 구매력 위축 때문인지는 불분명하지만 주택시장의 거래가 얼어붙으면서 주택시장이 크게 위축되었다. 주택거래의 실종과 전세가격의 상승이 맞물리자 2010년 8월29일 정부는 주택시장 위축의 핵심은 DTI 규제라 천명하면서 2011년 3월말까지 무주택자 또는 1주택자가 강남 3구가 아닌 지역에서 9억원 이하 집을 살 경우 DTI 규제를 적용받지 않고 대출받도록 했다.

주택시장 회복을 점칠 수 있는 대표적 지표인 거래량은 DTI 규제가 완화되면 뚜렷이 증가한다. 8ㆍ29 주택거래 활성화 대책 일환으로 정부가 수도권 DTI 규제를 일시적으로 폐지한 이후 주택 거래가 늘어났었다. 매매거래가 활성화돼야 심화되는 전세난을 조금이라도 진정시킬 수 있다.

반면에 금융당국은 DTI 규제 완화에 소극적이다. 계속 증가하는 가계부채 때문이다. 그러나 2006년 이후의 동향을 보면 DTI를 규제하든지 하지 않든지 주택을 담보로 한 가계대출은 계속 증가해왔다는 점을 생각해야 한다. 주택시장이 침체를 보이는 상황에서 은행대출을 얻어 투자를 목적으로 주택을 구입할 가능성은 현실적으로 생각할 수 없다. 오히려 작금의 가계대출 증가는 금융권이 수익을 얻기 위해 손쉽고 안전한 주택담보부 가계대출에 치중했기 때문이라 해석하는 것이 맞을 것이다.

우리 금융계는 새로운 수익원 창출을 위한 상품개발보다는 대체로 손쉬운 가계대출 유혹에서 벗어나지 못하는 경향이 있다. 실제로 은행의 가계대출 증가세는 2010년 하반기부터 두드러졌다. 2008년 이후 줄곧 증가율이 떨어지면서 지난해 상반기 4.7%까지 내려앉았던 가계대출 증가율이 하반기엔 5.4%로 반등했다. 전체 대출의 60%를 웃도는 주택담보대출도 작년 상반기 7.4%에서 하반기에는 7.7%로 증가율이 확대되기 시작했다. 2009년에 줄어들었던 가계신용대출은 지난해 상반기 2.0% 증가세로 돌아서더니 하반기에는 3.8%로 증가율이 더 커졌다. 실제로 DTI 규제가 적용될 때도 상한선까지 대출을 받는 경우가 거의 없기 때문에 DTI 규제의 효과는 미미한 것이다.

대부분의 주택 구입자들이 실제 DTI 상한선까지 대출을 받는 경우는 별로 없지만 실제소득을 파악하기 어려운 자영업자 등은 DTI 규제에 직접적인 영향을 받는다. 따라서 DTI 규제가 다시 살아나면 겨우 회복의 기미를 보이는 주택시장이 일순간 약세시장으로 돌변할 가능성을 부인할 수 없다. 주택 시장이 계속 약세를 보이면 주택구입 수요가 더 줄고 가뜩이나 심각한 전세난을 더욱 악화시킬 수 있다. 따라서 정부는 가계부채의 증가를 억제하기 위해서라면 금융권에 대한 철저한 감독이 필요한 것이지 공연히 DTI를 규제해 주택시장을 위축시키는 처사는 합리적이지 못하다는 것을 꿰뚫어 보아야 할 것이다.

임대시장의 민간자본 참여 제한

우리나라 임대주택시장은 공공보다는 민간(개인)이 주된 공급자로서 공급자 주도형 시장(즉, 집주인이 임대료 결정의 주도권 행사)이라는 특징이 있다. 주택가격이 하향 안정된 상태에서 전세나 월세를 놓는 집주인은 재산세 등 보유에 따른 비용을 임대료를 높여 보상받으려 하거나 아니면 전월세 놓던 집을 처분한다. 구매수요가 감소하면서 임대수요가 증가하게 되는데 임대주택 물량이 감소하므로 수급불균형이 나타나게 된다. 전세를 찾는 수요에 비해 전세로 들어가 살 수 있는 집이 부족하고, 집을 사는 것보다 전세살이가 유리하다보니 어느 정도의 구매력이 있는 계층도 전세살이를 고집하고 그 과정에서 정말 돈 없는 서민들은 월세로 밀려나고 있는 것이다.

국토교통부가 발표한 소득계층별 점유형태 변화를 보면, 수도권의 경우 2006년 고소득층의 자가율은 65%에서 2012년 59%로 낮아지고, 전세비율은 28%에서 34%로 높아졌다. 월세비율은 6%로 변동이 없다. 반면, 저소득층은 자가율이 2006년 39%에서 2012년 38%로 큰 변화가 없으나 전세가구비율은 28%에서 19%로 낮아지고, 월세가구비율은 27%에서 35%로 크게 높아졌다. 돈 없는 서민이 전세에서 월세로 밀려났음을 극명하게 보여준다.

이러한 실태를 감안해 정부는 전·월세 문제 해결을 위해 민간 임대사업을 활성화하기로 했다. 하지만 세제·금융지원 혜택이 적어 정부의 의지와는 관계없이 시장 참여에 한계가 있다. 임대관리시장도 과도한 진입장벽에 가로막혀 있다. 과도한 등록기준, 미미한 세제혜택 등의 규제 장벽이 여전하다.

수익형 부동산의 거래를 차단하는 세제정책도 문제로 지적된다. 현재 오피스텔은 아파트와 달리 취득세가 4.6%에 달한다. 아파트는 9억원을 넘더라도 3%대인 반면 오피스텔은 감면을 받지 못한다. 임대사업자로 등록하더라도 최초 취득한 주택에 대해서만 취득세 감면을 적용받는다. 다중주택과 다가구주택, 고시원(준주택)은 최초 취득시에도 취득세를 내야 한다. 일반상가나 상가주택을 구입할 경우에도 마찬가지다.

오피스텔 등 수익형 부동산은 공급이 넘치지만 거래가 활발하지 않은 이유는 취득세 등 세금 부담 때문에 투자자들이 신규분양 물량 외에는 관심을 갖지 않는데 따른 것이다. 따라서 서민의 주거를 안정시킬 수 있는 민간임대산업이 정착되기 위해서는 신규공급은 물론 재고 임대물량의 거래가 활발해질 수 있는 여건이 갖추어져야 한다.

재개발·재건축 사업 관련 규제 :초과이익환수제 폐지 및 재건축 임대주택

국회는 지난 연말 재건축 조합원의 2주택 분양 허용, 뉴타운 매몰비용 지원, 용적률 인센티브제 도입 등에 합의해 올해 적용키로 했다. 재개발?재건축사업의 발목을 잡던 현안들이 상당부분 해소된 것이다. 그러나 재건축사업에 따른 초과이익환수제와 임대주택 의무공급 등 재개발?재건축사업성을 떨어트리는 요인은 아직도 존재한다. 특히 뉴타운 출구전략 이후 사업이 진행되는 곳은 속도 있게 이뤄질 수 있도록 규제를 완화해야 한다

이러한 맥락에서 도입된 지 8년이 넘었는데도 제대로 시행이 안되는 규제인 ‘재건축 초과이익 환수제도’는 철폐되어야 한다. 동 제도는 노무현 정부가 재건축 아파트값을 잡기 위해 2006년 도입했지만 현재까지 부과된 곳은 4곳이 전부다. 이 중 실제 부과금을 납부한 단지는 서울 송파구 풍납동 이화연립 한 곳으로 총 980만원이 전부다. 2010년 10월 부담금이 부과된 묵동 정풍연립과 면목동 우성연립은 조합 측이 3년간 납부 유예를 신청했다.

재건축 초과이익 환수제도의 문제는 이 제도가 처음 생겼을 당시와 현재 상황이 상당히 달라져 있다는 점이다. 즉, 재건축 조합원들은 분담금을 내야 할 상황이어서 초과이익은 생각도 못한다. 따라서 이 제도는 공연히 시장만 위축시키는 대표적 규제로 작용하고 있다. 국토교통부는 결국 올해 말까지 관리처분계획 인가를 신청하는 사업에 대해 부담금을 면제해주기로 하면서 2년 가까이 세금을 부과하지 않았다. 

국토교통부 분석에 따르면 올 연말까지 관리처분인가를 신청할 것으로 예상되는 사업장은 모두 120곳이지만 이 중 초과이익이 발생할 만한 곳은 6곳이 전부다. 이처럼 재건축 부담금 부과 실적이 미미한 만큼 완화를 하거나 폐지해도 지자체 재정에 큰 부담을 주지 않을 것으로 보이며 도시정비기금의 확충보다 오히려 재건축 조합원의 부담 완화 및 사업 활성화가 시급한 상황이다.

정부가 재개발 지역 원주민 재정착률을 높이기 위해 시행하고 있는 임대주택 건설비율 의무화도 과도하다. 재개발 임대주택을 수요자들이 외면하는 것이 현실이다. 서울 강남권이나 도심 역세권 단지가 아니고선 찬밥 신세로 떠밀리기 일쑤다. 수도권 과밀억제권역은 임대주택 비율이 세대수 기준으로 17~20%, 이외 지역은 모두 8.5~17%로 정해져 있다.

임대주택 의무비율 확대로 일반분양분이 줄어 사업성이 크게 나빠지고 있다. 또 정부의 의도와는 달리 임대주택 공급이 늘자 조합원의 분담금 증가로 영세한 조합원들은 재입주를 포기하고 세입자로 전락하는 역효과가 나타나고 있다. 분담금 부담 때문에 주거여건이 좋아졌는데도 살던 주거지를 포기하고 현금 청산한 뒤 다른 곳으로 이주하는 조합원들도 있다. 2011년 서울 과밀억제구역 임대주택 공급 비율이 17%→20%로 상향조정되면서 조합원 평균 분담금은 최소 660만원, 많게는 1083만원이 늘어 평균 872만원 증가하는 것으로 나타났다.

대통령의 시장규제 철폐의지에 접해 2014년 주택 부동산 시장에 새로운 변화를 기대한다. 무엇보다 시급한 분양가상한제 철폐와 LTV와 DTI의 철폐를 통해 주택거래를 되살려 부동산시장을 정상화하고 주택공급을 확대할 수 있는 여건을 구축해야 한다. 이와함께 임대시장을 육성하고 재개발·재건축사업의 정상화시키는 것이 경제회복을 앞당기고 서민들의 고달픈 삶을 희망으로 바꾸어주는 첩경임을 강조한다.