부동산 저성장 시대의 새 유형,

‘2기 리모델링’ 시장 열린다

오랜 논란 끝에 공동주택 리모델링 법규의 틀이 대폭적으로 정비됐다. 리모델링 활성화를 위해 지속적으로 제기된 내용들이 대부분 수용되어 당사자인 아파트 주민들과 리모델링 관련 업계에서 기대하는 바가 매우 크다.

올해 4월 25일에 시행되는 주택법은 일반분양이 가능한 세대를 전체 세대의 15%까지 가능하게 하고 수직증축을 허용하는(15층 이상은 3개층까지, 14층 이하는 2개층까지) 것을 주요 내용으로 하고 있다. 이로써 작년에 허용된 수평증축, 별동증축, 세대분할을 포함하면 다양한 증축방법이 갖추어진다.

지금부터는 새로운 리모델링 시대가 열릴 것 같다. 이미 준공되어 입주가 완료된 7개 단지와 현재 막바지 공사 중인 3개 단지는 세대수 증가가 허용되지 않고 개별세대의 증축만 가능했다. 새로운 리모델링은 세대수증가와 다양한 증축기법이 가능해져 이전까지의 리모델링과는 상당히 다른 방법으로 진행될 것으로 생각된다.

물론 세대증가는 각 단지의 선택에 의한 것이므로 이전의 세대수 증가 없는 방법으로 진행도 가능하지만, 감히 이전까지의 방식을 ‘1기 리모델링’이라고 한다면, 앞으로의 방식을 ‘2기 리모델링’이라고 구분하여 불러도 무방할 것이다. 여기에 그동안 부동산 시장의 트렌드 변화를 감안한다면, 1기 리모델링은 부동산 고성장 시대의 산물이고 2기 리모델링은 부동산 저성장 시대의 새로운 유형으로 전개될 것으로 보인다.

신축 버금가는 1기 리모델링

경제성 논란으로 사업 어려웠다

대부분의 1기 리모델링 사업방식은 법에서 허용되는 최대한의 증축을 달성하고 이를 통해 자산 가치를 상승하는데 목표를 두었다. 아파트를 순수한 주거수단으로 이용하기 보다 자산가치를 우선시하는 우리나라의 현실을 감안한다면 당연할 수도 있으나, 리모델링 본래 취지인 ‘효율적인 유지관리를 통한 주거성능의 향상’과 ‘주택수명의 장수명화’ 보다는 상당히 다르게 추진된 것은 사실이다.

최대한의 증축 위주로 설계를 진행하다 보니 세대 평면이 앞뒤로 길어져 합리적이지 못하다는 비판이 있었고, 이를 극복하는 방안으로 측세대인 경우와 주동배치가 가능한 경우 세대 Bay를 증가하는 방법도 도입하고 중정형 평면 등 신축에 버금가는 평면을 개발했다.

이 과정에서 기존 골조 부분의 철거가 많아져 공사비가 증가되면서 경제성 논란으로 사업추진을 어렵게 하는 원인이 되기도 했다. 결론적으로는 리모델링을 리모델링답게 추진한 것이 아니라 재건축처럼 추진했다고 할 수 있다. 이런 이유로 사업성개선을 위한 세대수증가 요구에 ‘리모델링이 재건축과 다른 것이 없다’라는 비판적인 시각으로 많은 논쟁도 있었던 것도 사실이다.

유용한 수단 많아진 2기 리모델링

최소투자로 주거성능 개선에 초점둬야

이제 2기 리모델링 시대를 맞이하게 된다. 1기 리모델링시대에 비해 사업추진에 유용한 수단이 많아져서 리모델링 성공에 대한 기대감도 커지고 있다.

반대로 우려되는 것은 부동산 시장에 대한 전반적인 회의론이다. 주지하다시피 부동산불패 신화는 이미 옛말이 되었고 부동산 투자로 손실을 보는 경우도 많아 부동산에 투자하는 것을 꺼려하기 때문이다.

많은 비용을 투자해 많은 이익을 얻는 과거의 리모델링 방식은 호응받기 어렵다. 앞으로는 최소한의 투자로 주거성능을 개선해 삶의 불편함을 해소하는 리모델링에 중점을 두어야 한다.

경제적으로 큰 이득을 보지 못하겠지만, 리모델링에 투입된 비용은 향후 주택매매나 임대시에 분명히 반영될 것이고 따라서 일부 투자가치도 얻을 수 있을 것으로 예상된다.

사는 동안 안락하고 매매시에 최소한 투입된 비용만큼 회수가 가능한 것, 이것이 부동산 저성장 시대의 투자 방법이다.

이에 따라 리모델링의 설계기법도 많은 변화가 예상되고 이미 변화하고 있다. 2기 리모델링에서는 경우의 수에 대비한 많은 대안과 주민들이 선호하면서도 공사비를 최소화 하는 완성도 있는 설계가 필요하다. 주민들의 요구가 충분히 반영되면서도 전문성을 잃지 않는 것이 중요하다.

성공적인 리모델링을 위한 ‘삼박자’ 증축총량 배분,

적정분담금, 맞춤전략

사업성공을 위하여 고려해야 할 항목을 살펴보면, 첫번째로 증축총량에 대한 배분이 중요하다.

증축면적의 총량에서 일반분양분과 기존세대의 증축에 대한 배분 방법에 따라 다양한 경우가 생긴다. 여기에 일반 분양을 극대화하면 주민들의 분담금은 줄어들겠지만, 상대적으로 개별세대의 만족도는 저감된다. 비용지출과 개별세대의 만족도 사이에서 주민들의 적절한 합의점을 찾아야 하는 이유다. 개인의 사정에 따라 지향하는 방향이 다를 수밖에 없겠지만 각 개인의 입장보다는 전체적인 입장을 고려한 판단과 조율이 요구된다.

두번째로는, 부담없이 사업에 참여할 수 있는 적정한 분담금이다. 첫 번째 경우가 수익성을 고려한 적정한 투자금 산정을 목표로 한다면 두 번째는 주민들이 감당이 가능한 리모델링에 투입하는 금액을 찾아내고 금액에 맞춰 리모델링하는 것이다. 이론적으로 아무리 수익이 좋다고 하더라도 분담금이 주민들에게 상환하기 어려운 부채로 남게 된다면 현재의 부동산 흐름에서는 호응 받기 어렵다. 이점이 1기 리모델링 사업과 가장 차별화 되는 대목이다.

어쩌면 이것이 진정한 ‘맞춤형 리모델링’일지도 모른다. 감당하기 벅차지만 향후 수익이 보장된다고 하여 무리한 대출로 주택을 구매한 주민들이 하우스 푸어로 전락한 것과, 전세값이 매매가의 60%를 상회해도 거래가 이루어지지 않는 현 상황을 보면 더 이상의 설명이 불필요하다.

대수선, 증축, 세대구분형 등

평형별 맞춤 전략 가능하다

리모델링 사업 성공을 위해 고려할 항목으로 세번째는 아파트의 평형별 맞춤 전략이다. 이전에는 평형에 관련 없이 일률적으로 면적을 증가시키는 방법 밖에는 없었다. 따라서 대형평형 아파트는 상대적으로 면적 증가의 필요성이 적어 리모델링이 적합하지 않은 단지로, 중소형 위주로 구성된 단지들이 적합한 단지로 분류됐다.

20평대가 30평대로, 30평대에서 40평형대로 증축하는 것을 가장 선호했다. 3~4년 전부터 가구원수 감소가 급격히 진행되면서 일부 지역을 제외하고는 대형평형 아파트의 가격이 하락하고 거래도 거의 없어지면서 증축에 대한 당위성이 없어졌다.

앞으로는 일률적인 증축보다는 평형별로 다양한 형태의 방법론이 거론되고 있다. 증축방법으로는 ‘대수선형’과 ‘증축형’으로 대별할 수 있다.

대수선형은 면적을 증가시키지 않고 주거성능을 개선하는 방법이다. 대표적인 것은 2003년에 준공된 마포 용강아파트로서 당시 건설교통부가 시범사업으로 지정했고, 최초로 일반분양 아파트를 대상으로 한 것이다. 법적 면적은 증가하지 않았으나 전후면에 발코니를 신설하여 실제 사용면적은 늘어났고 공간을 효율적으로 재배치하여 신축 수준의 성능으로 리모델링을 했다.

대수선형 리모델링은 면적의 증가 필요가 적은 중대형 평형의 경우에 적합하며 가장 공사비가 적고 공기가 빠를 것으로 예상된다. 더불어 에너지절약 등 주거성능을 향상시키면 상당히 효율적인 방향이라고 본다.

증축형은 기존 리모델링에서 대부분 적용했던 방식이나, 법정 최대치가 아닌 적정면적을 증축하는 것으로 보완하면 된다. 소형 아파트에서 선호할 것으로 예상되고, 특히 복도식 아파트를 계단실형으로 전환하는 경우에 유용하고 주민들의 만족도가 크다. 단점으로는 공사비가 많이 들어가고 공기가 긴 것이다.

증축 방법과 병용할 수 있는 또 다른 방법은 ‘세대구분형 아파트’의 도입이다. 세대구분형 아파트는 세대내의 공간을 분할하여 실질적으로 2세대가 거주할 수 있는 아파트이다. 구분세대는 별도의 출입구가 설치되고 독립된 생활이 보장되므로 늘어나는 1~인 가구의 주거로 적합하다. 구분된 세대는 매매는 할 수 없으나 임대를 통해 수익을 올릴 수 있으므로 관심이 고조되고 있다. 대형평형의 경우, 세대구분형 아파트로 리모델링하면 가치하락을 방지하고 수익발생이라는 일거양득의 효과를 누릴 수 있을 것으로 예견된다.

아파트의 슬럼화는 사회적 재앙

적정시기 리모델링으로 장수명 실현해야

정부는 주택법 개정과 함께 ‘맞춤형 리모델링’을 발표했다. 정부는 보도자료를 통해, ‘사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링 추진이 곤란한 단지에 대해서는 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 맞춤형 리모델링을 시행할 수 있도록 적극 지원해 나갈 계획’이라고 설명하고 있다. 일반분양과 수직증축허용 만으로는 리모델링 시장 활성화가 제한적일 거라는 판단에서 현실적인 맞춤형 라모델링을 강조한 것이다.

수익성 보장이 어려운 단지는 맞춤형 리모델링으로 아파트의 주거성능을 적절히 유지·관리하여야 한다. 주택의 60%정도가 아파트인 우리 현실에서는 노후화 방치로 인한 아파트의 슬럼화는 사회적 재앙이 될 수 있다.

재건축이 대안이었던 시대도 있었으나 이제는 기대하기 어렵다. 주택보급률의 상승, 잠재적인 경제 성장률의 하락, 인구구조의 고령화 및 인구수 정체 등을 감안하고 현재의 재건축 시장의 흐름을 살펴보면 재건축이 얼마나 어려운지 쉽게 알 수 있다.

저성장 시대에서는 재건축의 수익성을 기대하기 어렵다. 우리나라보다 앞서 저성장시대를 경험한 일본에서는 재건축을 위한 합의도출은 거의 불가능하다고 한다. 재건축에 대한 막연한 기대로 유지·관리를 등한시 하는 것은 현명하지 못하다.

유지·관리는 시기가 중요하고 시기를 놓치면 수습하는 비용이 점점 커진다. 앞으로는 쾌적한 주거환경을 유지하며 아파트의 장수명을 실현하는 것이 올바른 주택관리 방향이다. 이 방향을 선도하는 것이 바로 리모델링이다.

이동훈(무한건축 대표이사)

국내 유명 설계회사인 (주)무한종합건축사사무소 대표이사(건축사)로 한국리모델링협회 정책법규위원장, 영등포구청 건축위원회 심의위원, 성남시 공동주택 리모델링 자문위원으로도 활동 중이다. 그간의 공로를 인정받아 지난해 말 국토교통부 장관 표창을 받았다.