리모델링 정책 부재로 10년간 11개 단지에 불과한 실적

2013년 말 기준 공동주택(다세대·연립주택 포함) 중 준공 후 15년이 경과한 노후 아파트는 약 430만 가구로 이중 서울과 수도권에 약 250만 가구가 밀집되어 있으며 10년 후인 2024년에는 현재의 2배 수준인 810만 가구가 노후화가 진행될 것으로 예측되고 있어 이에 대한 대비책이 필요한 상황이다.

고도성장기에 지은 아파트들은 재건축을 통해 그동안 황금알을 낳는 재테크 수단으로서 각광 받아 왔으나 저성장시대에 접어들면서 이제는 곳곳에서 좌초하고 있는 실정이다.

그동안 아파트 리모델링 사업은 참여정부 시절 재건축의 과열을 막기 위한 수단으로 도입되면서 재건축의 대안적 수단으로 왜곡됐다. 그 결과 리모델링을 재테크의 개념에서 바라보게 되고 정부 조차 리모델링이 재건축 활성화에 좋지 않은 영향을 줄 것이라고 보았고 별다른 정책을 내놓지 않았다.

정부 정책의 부재로 리모델링은 추진 실적 자체가 미미하다. 10여년 동안 11개 단지 정도만이 사업이 진행되어 아파트 리모델링의 존립 자체가 어려운 실정이었다.

수직증축과 일반분양제도 도입으로

사업성 개선 효과 클 듯

그동안 관련 업계에서는 아파트 리모델링 사업의 어려움을 돌파하고자 수직증축과 일반분양 제도 도입을 지속적으로 정부에 요구했으나 구조 안전성을 이유로 도입이 무산되어 왔다. 이로 인해, 아파트 리모델링 사업은 청담동 청구아파트, 대치동 우성2차아파트 등 올해 준공되는 단지가 완성되면 당분간 공백 상태가 불가피하다.

하지만 현 정부에서 안전성을 담보하는 범위 내에서 3개층 수직증축과 기존 세대수의 15% 일반분양 제도를 도입하는 주택법을 개정함에 따라 아파트 리모델링 사업은 새로운 전기를 맞이하게 됐다.

이번 주택법 개정에 따른 가장 큰 효과는 역시 사업성 개선이다. 그 동안의 아파트 리모델링 사업은 100% 주민부담으로 신축과 동일한 수준의 상품을 만들기 위해 재건축과 거의 동일한 수준의 비용을 부담해야 하나 재건축과는 달리 수입구조가 없어 비용부담에 따른 주민 동의 부족으로 사업추진이 중도에 멈추는 현상이 비일비재했다.

하지만 이제는 다양한 리모델링 사업 방식이 가능해졌으며 주민의 경제적 능력에 맞는 리모델링 상품과 수직증축을 통한 일반분양 방안을 적절히 조합한다면 저비용으로 실현가능한 리모델링 상품을 만들 수 있게 된다.

또한 그동안 아파트 리모델링 사업에서 지적되어 온 터널형태의 평면을 개선하고 2bay를 3bay 형태로 만드는 등 기존 골조로 인해 어려움이 있던 평면개선에 좋은 영향을 줄 것이다.

특히 1기 신도시 및 그동안 재건축 추진단지 중 골조 상태는 양호하나 설비 등의 소프트웨어가 노후화 되어 재건축 판정을 받은 10층 이상의 고층 아파트들의 경우 리모델링 사업으로 전환하는 것이 좀 더 쉬울 것으로 예상되고 있다.

정부정책 영향 큰 리모델링 시장

앞으로 점차 확대될 것

앞으로 리모델링 사업에 대한 제도적 지원은 중앙정부와 지방정부 차원에서 지속적으로 이루어질 것으로 보이며 정부정책에 영향을 많이 받는 건설 산업의 특성상 향후 리모델링 시장은 점차 확대 될 것으로 예상되고 있다.

이렇듯 리모델링 사업은 점차로 재건축을 대신해서 노후 공동주택의 주거환경개선에 주요한 수단이 될 것은 누구나 인정하고 있으나 어떻게 해야 할지는 전혀 갈피를 못 잡고 있는 실정이다.

무엇보다 시급한 것은 리모델링에 대한 인식부터 바로 잡는 것이다. 리모델링은 신축이 아니라 집을 고치는 개념이라는 인식에서 부터 출발해야 한다. 지금까지 아파트 리모델링 사업은 재건축과 유사한 전면철거 증축형 리모델링 사업만이 있는 것으로 고정관념처럼 굳어져 있다. 하지만 재건축과 유지보수 등 중간영역이 모두 리모델링 사업 범위에 들어가는 것이다.

리모델링은 미래성장 동력

기술영업으로 승부해야

리모델링 사업은 일반적인 기술에서 부터 하이테크한 기술까지 존재하는 시장이라는 점을 알고 준비해야 한다.

그동안 주택업계에서는 리모델링 사업을 미래성장동력으로 인식해 왔지만, 그만한 투자와 기술개발을 위한 노력이 이뤄지지 않고 있다. 전문인력 양성에 소홀했고 추진실적 또한 일부 건설사에 편중되어 있어 법안 개정 이후 사업을 하고 싶어도 무엇부터 어떻게 해야 할지 가늠하지 못하는 상황이 전개되고 있다.

이제 업계에서는 리모델링 사업을 더 이상 재건축의 하부사업이 아닌 별도의 시장으로 인식해야 한다. 기술영업이 가능하도록 영업, 건축, 구조, 설계, 기전, 상품기획 등이 망라된 유연한 조직을 만들어야 시장의 요구에 대응할 수 있을 것이다.

이밖에도 리모델링의 저변이 확대되기 위해서는 여러 노력이 필요하다. 사업지의 특성을 고려한 기획으로 각 지역별로 다양한 상품을 만들어서 주민의 분담능력에 맞는 상품을 내놓을 수 있어야 한다.

수직증축과 일반분양이 도입된 현 상황에서 가장 주민분담금을 줄일 수 있는 최선의 방안은 수직증축으로 일반분양 수익을 만들어 기존 아파트를 맞춤형 리모델링 사업으로 진행하는 방식이 될 것이다. 이런 사업방식은 수도권과 지방 대도시 지역의 아파트 단지들의 가장 바람직한 리모델링 사업 모델이 될 것으로 보인다.

새로운 시기에 맞는 리모델링 사업모델이 정착되기 위해서는 또다시 법과 제도의 입법 및 보완 등 후속조치가 필요하다. 먼저 주택법, 건축법, 도시정비법 등 여러 법안에 흩어져 있는 리모델링 관련 법안들을 하나로 만들어 ‘리모델링법’ 제정을 추진해야한다.

현행 주택법, 주택건설기준 등 신축에 맞춰져 있는 법안들 사이에 끼워 넣은 리모델링 관련 법안으로 리모델링의 다양성을 담아내기에는 한계가 있다.

현행 신축에 맞춰진 주택건설기준 등을 충족하기 위해서는 대규모 철거와 증축이 수반되고 또다시 고비용으로 주민동의가 어려워 사업추진이 어려워지는 상황이 우려된다. 무엇보다 자원 재활용에 의미가 있는 리모델링 사업의 취지와도 맞지 않다.

그 예로 아파트 계단실을 들 수 있다. 현재는 주택건설기준에 맞춰 소방과 제연설비 설치를 위해 반드시 계단실을 철거해야만 한다. 신축기준에 맞춘 무조건적 철거보다는 현재 상태를 유지하면서 보완장치를 추가 설치함으로써 리모델링이 될 수 있도록 해주는 것이 더 현실적인 방안으로 보인다.

리모델링 저변 확대 위해

합리적인 ‘리모델링법’ 제정하라

결국 리모델링의 기본개념인 집을 고치고 자원을 재활용하는 의미에 맞게 ‘리모델링 건설 기준’의 제정이 반드시 필요하다. 또 이러한 법안이 제정되기 전까지는 건축심의 등을 통하여 좀 더 유연하게 사업이 진행될 수 있도록 정부 차원의 정책적 배려가 필요하다.

아파트 리모델링의 새 시대가 열리고 있다. 아직은 부족한 부분이 많지만 결국은 리모델링이라는 거대한 물줄기는 점차 커질 것이고 이를 거스르기는 어려울 것이다.

리모델링 현장에서 오랫동안 몸담아온 관계자로서 강남만이 아닌 대한민국의 모든 아파트 단지의 주거환경을 개선하기 위한 리모델링 사업으로 발전하길 바란다.

또 리모델링 사업을 통해 많은 국민들이 쾌적한 삶을 누릴 수 있도록 다양한 기술과 사업방식을 도출하도록 최선의 노력을 다할 것을 다짐한다.

이근우(현대산업개발 부장)

현대산업개발 리모델링 담당 부장으로 재직하며 리모델링 활성화에 노력해왔다. 국토부, 서울시, 건설기술연구원, LH 등 각계 기관에서 리모델링 관련 자문위원으로 활동 중이며, 한국리모델링협회 정책법규 부위원장을 맡고 있다. 블로그(blog. naver.com/kuenw200)를 통해 리모델링 정보를 제공하고 있다.