올해 4월말부터 수직증축 리모델링 사업 가능

‘리모델링’이 최초로 법제화 된 것은 2001년 건축법에서다. 건축법에서는 건물의 노후화를 억제하거나 기능향상을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있다. 2002년이 되어서야 주택법에서 공동주택 리모델링 행위허가 기준을 신설했다.

이후 리모델링 제도는 변천을 거듭했다. 2004년까지는 전용면적의 증가가 없는 대수선 개념으로 리모델링을 유지하다가 2005년부터 전용면적 30% 이내의 범위에서 면적증가를 허용했다.

2005년 들어 최상층 1개층에 한해 수직증축을 허용하지만, 1층에 필로티를 설치해야 한다는 조건이 붙는다. 1층을 주차장으로 할 경우 감소하는 세대수 만큼 최상층부에 수직증축이 가능하도록 허용한 것이다.

2007년엔 증축 허용 연한을 20년에서 15년으로 단축해 수직증축 대상 아파트를 넓혔다. 2011년부터는 전체 세대수의 10% 범위 내에서 일반분양을 할 수 있도록 수평증축과 별동증축을 허용했다.

지난해 말에는 그동안 안전상의 문제로 논란이 돼왔던 공동주택 수직증축 리모델링을 허용하는 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 층수가 더 늘어나면서 세대수가 증가하고, 증가된 세대수는 일반분양해 공사비에 보태면서 주민 부담을 줄여나갈 수 있게 했다.

세대수 15% 이내 증가, 최대 3개층까지 증축

오는 4월말부터 시행되는 리모델링 개정안을 살펴보면 리모델링 사업의 세대수 증가 범위가 기존 10% 이내에서 15% 이내로 확대했다. 또, 3개층까지 수직증축을 허용했다.

신축 당시 구조도를 보유한 경우에는 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 수직증축 리모델링이 가능하도록 했다. 같은 층수의 증축이라도 저층 아파트일수록 건축물의 구조적 부담이 큰 점을 감안해 수직증축 가능 층수를 제한했다.

수직증축 리모델링시 안정성이 확보될 수 있도록 한국시설안전공단, 건설기술연구원, 안전진단 전문기관에서 허가 전후 2차에 걸쳐 안전진단을 실시한다. 또한 공사감리시 감리자는 해당 건축물의 구조설계를 한 건축구조기술사의 협력을 받도록 했다.

그밖에 세대수 증가형 리모델링의 도시계획위원회 심의기준을 완화하고, 특별시장·광역시장 및 대도시 시장이 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하도록 했다.

수직증축에도 불구 사업 어려워 용적률 완화가 관건

전국적으로 리모델링 추진가능 아파트의 단지수는 약 8000개로 전체 아파트단지의 49% 수준에 달한다. 이에 비해 실제 리모델링 추진단지는 극소수에 불과하다. 2013년 기준으로, 서울과 경기지역을 통틀어 37건에 불과하다. 서울에는 22개단지가 리모델링 사업을 추진 중이다.

수직증축 리모델링 허용으로 인해 주민 부담이 줄어들 것으로 보이지만, 여전히 남은 숙제가 있다는 지적이다. 특히 지구단위계획 내 리모델링 활성화를 위해서는 추가적인 제도개선이 필요하다는 주장이 나왔다. 수직증축 허용으로 일반분양 가구수 증가를 허용했지만, 지구단위계획이 수립된 곳에서는 혜택을 받지 못하기 때문이다.

실제 서울시도 같은 문제로 사업이 지지부진한 상황이다. 따라서 지구단위계획 구역 내 리모델링에 대한 용적률 완화를 조례에 명문화해 달라는 요구가 나오고 있다.