2007년 분양가상한제의 재도입과 부동산관련 세제의 강화, DTI 규제도입, 그리고 2008년 국제금융위기를 겪으면서 주택시장은 크게 위축되었다. 주택거래가 제대로 이루어지지 않았고, 가격이 하락한 결과 주택은 투자재로서의 특성이 퇴색하면서 소비재로서의 특성이 부각되었다. 주택을 샀다 팔기만 하면 한몫 잡던 것은 옛말이 되고 자칫 집을 잘못 샀다가는 만만치 않은 손해를 보게 된 것이다. 돈이 있어도 손해볼지 모르니 집을 사지 않고, 집값이 아무리 떨어져도 본전은 건질 수 있는 전세를 선택하는 경향이 확산되었다.

그러나 이러한 시장변화의 결과 전세시장에 수요가 몰리면서 전세가가 상승했다. 집살 돈이 부족해 어쩔 수 없이 선택해야 했던 전세가 돈이 있어도 자발적으로 선택하는 안전하고, 비용이 절약되는 주택점유형태가 된 것이다. 이러한 변화 속에 오르는 전셋값을 부담할 수 없는 서민들은 다달이 상당한 돈을 치루어야 하는 월세로 밀려나면서 서민이라는 말도 버겁게 느껴질 만큼 고통이 심화되고 있다.

이제 주택 부동산시장의 활성화가 필요하다는 여론이 비등하면서 박근혜 정부는 다양한 주택 부동산시장 활성화 대책을 내놓았다. 그리고 연말에 부동산 관련 몇가지 법안이 국회를 통과하면서 2014년 주택 부동산시장 전개에 관심이 높아지고 있다.

2013년 주택 부동산 시장의 전개

국토교통부에 따르면 2012년(11월말 기준) 월평균 전국 주택거래량은 5만6994가구로 2008년 7만4483가구의 76% 수준으로 감소했다. 주택시장을 주도하는 서울·수도권의 거래량 감소는 더욱 심각했다. 2008년 월평균 4만211가구에서 2012년 2만1189가구로 반 토막 났다. 지난해 전체 거래량은 국토부의 공식적인 집계가 시작된 2006년 이후 처음으로 70만 가구를 밑돌 것으로 전망된다. 2008년 금융위기 이전에 비하면 20만가구 가량 적다.

신규 분양 아파트 거래도 위축됐다. 2012년 4월 6만1000여 가구까지 줄었던 전국 미분양물량은 2012년 11월 말 기준 7만6319가구로 5개월 연속 증가했다. 주택수요자들이 주택가격이 하락할 것으로 예상하고 아파트를 분양받기를 기피했던 결과일 것이다.

한국건설산업연구원은 주택거래 감소와 미분양에 묶인 돈을 약 74조원으로 추계하고 있다. 거래가 줄어든 20만가구의 거래금액이 52조원, 미분양물량 7만여 가구의 분양가가 22조원이라는 것이다. 이는 한 해 신규 분양물량을 포함한 국내 주택시장 전체 규모 약 250조원의 30% 수준에 이르는 막대한 금액이다. 주택시장의 위축은 국민 경제 전반은 물론 중산층의 자금조달을 가로막아 국내소비가 위축되고, 고용에도 심각한 타격을 주고 있다.

부동산이 우리나라 가계 전체 자산에서 차지하는 비중은 70%로 수준으로 매우 크다. 주택산업이 휘청거리면서 일자리도 줄어들어 2011년 6만5000명이 고용기회를 잃은 것으로 분석된다. 주택 부동산시장의 경기위축이 지속되면서 일본식 장기불황의 우려가 커지는 한편 주택거래가 실종되자 부동산중개업소, 이삿짐센터, 인테리어, 도배 등 소위 밑바닥 경제에 종사하는 900여만명이 불황으로 고통을 겪고 있다. 집이 팔리지 않아서 새집으로 옮겨가지도 못하고, 대출받아 산 집값이 하락해서 하우스 푸어로 전락할 위험도 있다.

4·1대책과 7·24보완대책

정부는 부동산 경기를 살려 경기를 회생시키고자 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 지난 4월1일 발표했다.‘양도세면제’와 ‘생애최초 주택구입자에 대한 지원확대’를 골자로 담고 있던 4?1대책은 2013년 말까지 중과가 유예되고 있는 다주택자에 대한 양도소득세 중과(세율 50∼60%)제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세하며, 법인세법을 개정해 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도를 폐지하겠다는 것이었으나 국회의 문턱을 넘지 못하고 말았다.

정부는 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 조건으로 분양가의 50~60%를 연 4~5% 저리로 조달해주겠다고 발표했다. 후분양 전환에 따른 건설자금 공백을 메우는 방법으로 대한주택보증이 지급보증을 통해 낮은 이율로 대출받을 수 있도록 하는 '후분양 대출보증' 상품도 출시했다. 하지만 대책이 나온 지 5개월여가 지났지만 '후분양 대출보증' 실적은 거의 없다. 건설기업들이 후분양 대출보다 차라리 미분양 아파트를 할인매각해 당장 자금을 회수하는 편이 낫다고 판단하기 때문이다.

후분양은 아무리 이자가 낮더라도 3~4년간 이자를 내야 하고 분양시점에 주택경기 부진으로 계약률이 저조하면 건설업체로선 상황이 더욱 어려워질 수 있어 선뜻 나설 수 없는 것이다. 7·24대책은 야심차게 내놓은 정책이었으나 결국 유명무실한 탁상행정에 그치고 말았다.

8·28 전월세시장안정 대응방안과 보완대책

한달 후 8?28 전월세시장안정 대응방안도 발표되었다. 박근혜정부 출범 이후 세 번째 대규모 부동산시장 안정대책이었다. 대책을 발표하면서 정부는 최근의 전세가 상승은 매매시장 부진에 따른 ‘전세수요 증가’와 ‘전세 → 월세’ 전환 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고 세가지 방향의 대책을 마련하였다.

첫째 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 둘째 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 셋째 전세값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안 등이 그것이다.

이를 위해 주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 취득세율을 인하한다. 현행 9억원 이하 1주택 2%, 9억원 초과?다주택자 4%를 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%로 인하하고, 다주택자 차등 세율을 폐지한다는 것이다.

또하나 ‘수익?손익공유형 모기지제도'를 도입했다. 주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 국민주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도이다. 금리를 낮추어 내 집 마련이 가능하도록 해 무주택 서민들의 주거 안정성을 제고함과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것으로 기대한다는 것이다. 

12월4일에는 8·28대책의 보완 대책이 또 다시 발표되었다. 우선 주택기금 2조원을 동원, 12월9일부터 공유형 모기지사업을 본격적으로 시작하기로 했다. 공유형 모기지는 서민들이 전용 85㎡, 시가 6억원 이하 집을 살 때 연 1%대의 저리로 돈을 빌려주고, 집을 팔 때 생기는 수익이나 손해를 정부와 나눠 갖는 대출 방식이다. 2013년 10월 시범사업 땐 2276명이 대출을 받았다. 추가 대책으로 전국 1만5000가구가 집을 갖게 될 전망이다.

서민들이 집 살 때 빌릴 수 있는 정부 자금도 올해 수준(약 11조원)으로 유지한다. 이 자금은 주택금융공사의 '보금자리론 우대형'과 국민주택기금의 '서민 주택구입자금' 등으로 나뉘는데 내년부터 통합 운영된다. 이로써 보금자리론 우대형으로 연 3.3~4.05% 이자를 냈던 서민들은 2.8~3.6%의 낮은 금리 혜택을 받을 수 있다.

하우스 푸어 대책인 '희망 임대주택리츠', 즉 집을 '리츠(부동산투자전문회사)'에 팔고 5년간 임차료를 내고 그 집에서 사는 제도는 내년에도 1000여가구를 신청받기로 했다. 전용면적 85㎡ 이상의 중·대형 주택도 해당하도록 면적 제한을 풀기로 했다.

2013년은 얼어붙은 주택 부동산 시장을 살리기 위한 정부의 정책이 연이어 발표되었으나 한번 얼어붙은 주택 부동산시장이 회복되기 위해서는 상당한 준비기간이 필요하다는 것을 알려준 한 해라 하겠다.

2014년 부문별 시장흐름

주택거래시장

국민은행이 발표하는 월별 주택가격 동향에 따르면 9월부터 10월까지 2개월 연속 집값이 오르면서 2011년 이후 지속된 주택 가격 하락 추세가 마무리되고 새로운 상승 국면으로 접어든 징후가 나타났다. 그러나 11월 들어 상승세가 멈추면서 집값 상승이 추세적 상승인지 아닌지의 여부가 모호해졌다.

기본적으로 주택 매매가격은 시중금리의 높고 낮음과 경기 여건의 좋고 나쁨에 따라 좌우된다. 즉, 금리가 하락하거나 시중경기가 좋아져야 주택가격이 오를 수 있다. 우선 낮은 금리는 주택가격 상승 요인인데, 은행의 가계 대출금리가 2012년 1월에 5.80%였지만 2013년 하반기 들어 4.11%로 사상 최저치를 기록했다. 그러니까 집값이 상승할 수 있는 한 조건이 형성된 것이다.

더욱이 당분간 금리가 크게 오를 가능성은 낮다. 그 이유는 우리경제 성장률이 제 힘을 발휘하지 못해 잠재성장률 이하로 떨어지면서 디플레이션 압력이 커져 10월까지 소비자물가가 1.2% 상승하는 데 그쳤기 때문이다. 이 요인에 따르면 집값이 상승하기 어려워진 것이다.

그런데 주택가격에 영향을 주는 경기순환변동치가 2013년 들어 하락을 멈추고 느리지만 증가세로 전환되고 있다. 동행지수보다 6개월 정도 앞서가는 선행지수 순환변동치가 2013년부터 6월부터 상승하고 있기 때문에 앞으로 경기가 좋아질 가능성이 커지고 있다.

이 밖에 매매가의 80%에 달한 전셋값 상승도 주택가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 국민은행 통계를 분석해 보면 전세는 주택 가격에 3개월 선행해 움직여 왔는데 지난 8월부터 전셋값 상승률이 다시 높아졌기 때문에 앞으로 주택가격이 오를 요인으로 볼 수 있다. 취등록세율의 인하는 시장회복에 큰 힘이 되겠으나 양도세 한시감면 기한이 만료되면서 시장에 주는 효과가 상당부분 감소할 것이다.

임대시장

임대시장은 전세를 찾는 세입자와 월세를 선호하는 집주인 간의 힘겨루기가 진행되고 있다. 즉, 전세를 찾는 수요는 늘고 있지만 집주인은 전세를 기피하면서 전세가 줄어들고 반전세와 월세가 증가하고 있다. 국토부 자료를 보면 9월 거래된 전국 전월세 아파트 9만4199건 가운데 월세가 3만7610건으로 월세비중이 39.9%였는데 임대주택시장에서 월세가 차지하는 비율은 지난 6월 36.5%에서 7월 39.6%, 8월 40.5%로 급증하는 추세를 보이고 있다.

전세로 살던 시민들이 월세로 많이 옮겨가고 있음을 반증하는 것이다. 전국 총 가구수 가운데 보증부 월세 및 월세가구가 차지하는 비중도 꾸준히 늘어나고 있다. 2006년 전국 전세 가구수는 356만가구였고 보증부 월세 및 월세는 300만7000가구였지만, 2010년을 기점으로 월세가 전세를 앞섰고, 이후로도 월세 비중이 꾸준히 증가하고 있다. 이렇게 거래량에서 월세가 차지하는 비중이 빠르게 증가하는 이유는 집주인들이 전세를 보증부 월세와 월세로 전환하기 때문이다. 반전세와 월세비중의 급격한 증가는 전세물량의 감소로 이어지면서 전세값이 급등하고 이로 인해 세입자들의 부담이 더욱 커지는 부작용이 나타나고 있다.

한국감정원 자료를 보면 12월6일을 기준으로 전국 주간 전세가격은 전주 대비 0.06% 오르며 66주 연속 상승세를 이어가고 있고, 2012년말 대비 6.78%상승했다. 전세값이 급등하기 시작한 올해 8월과 9월 그리고 10월 유난히 상승폭이 크고, 서울지역은 상승률이 전국 평균보다 더 높았다.

정부는 2014년 전국주택 공급 수가 26만호로 올해보다 6만호 늘어날 것으로 발표했으나 지역적인 수급여건을 고려할 때 전세수요가 몰려 있는 수도권의 전세난은 2014년에도 지속될 것으로 보인다. 전세가격의 상승은 전세 쏠림 현상이 당분간 쉽게 가라앉지 않을 것이기 때문에 지속될 것이다. 집값 상승에 대한 기대감이 약한 만큼 계속 늘어나는 주택수요가 전세 수요로 유입될 가능성이 크기 때문이다.

또한 2014년에는 재건축·재개발 사업이 활성화될 것으로 보이기 때문에 이주수요 증가로 인해 전세난이 한층 가중될 것으로 예상된다. 또한 국회를 통과한 주택법에 따라 수직 증축을 허용했기 때문에 리모델링 사업에 의한 전세수요도 증가할 것이다.

공공건설시장

2013년 공공공사 발주 물량은 2008년 금융위기 때보다 20% 이상 줄어든 것으로 나타났다. 이 때문에 공공공사에 대한 의존도가 높은 중소건설사들의 어려움이 가중되고 있어 일자리 급감을 막기 위한 대책마련이 시급하다. 한국건설산업연구원의 ‘공공공사 동향 분석 및 시사점’은 공공공사 발주 물량이 미국발 금융위기가 발생했던 2008년 대비 22.7%나 감소한 것으로 집계했다.

특히 중견 건설업체들이 주로 수주하는 300억~1000억원 미만 공사의 감소폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 300억~1000억원 공공공사는 2008년 253건에서 지난해 155건으로 38.7% 감소했다. 금액 기준으로는 2008년 10조6014억원에서 지난해 6조4741억원으로 4조1273억원 줄었다. 또한 1000억원 이상 초대형 공사도 감소세다. 건수 기준으로 2008년 138건에서 지난해 81건으로 41.3%, 금액 기준으로 같은 기간 18조2335억원에서 12조109억원으로 6조2226억원 줄었다.

이에 따라 건설사들의 경영환경은 올 들어 크게 심각해지고 있다. 지방 건설업체 중 공공공사를 한 건도 따내지 못한 업체가 지난해 상반기 2180개(지방 건설업체의 29.6%)였으나 올 상반기에는 2287개(지방 건설업체의 31.3%)로 더욱 증가했다.

2014년 전망도 밝지는 않다. 전체 공공공사 가운데 지방자치단체와 준정부기관의 물량이 70% 이상을 차지하고 있는데 공기업은 부채가 급증하며 벌어들인 수입 한도 내에서 사업을 집행할 것을 요구받고 있고 지자체는 재정 자립도가 악화되고 있는 상황이기 때문에 2014년 이후 상당기간 공공공사 발주 물량 감소세가 지속될 것으로 예상된다.

주택시장, 하락압박 요인도 만만찮다

2014년 전반적인 주택 부동산시장 여건은 나아질 전망이다. 내년 실물경기는 올해보다는 나을 것이라는 전망이 주류를 이룬다. 주택의 구매력은 안정적인 소득과 일자리가 전제되어야 하기 때문에 실물경기의 개선은 부동산시장에서 구매수요를 증가시키는 요인이 될 것이다.

또한 전세가격이 초강세를 보이면서 전세수요 중 일부는 중소형을 중심으로 매매수요로 전환될 전망이다. 아파트 전세가비율이 서울지역의 경우 평균 60%를 넘어섰고, 새 아파트는 80%를 넘어선 단지도 많다. 수도권아파트의 평균 경매낙찰가율은 80% 언저리다. 전세가격을 더 올려주다 나중에 경매에 부쳐지면 보증금을 건지지 못하는 '깡통전세'가 될 수 있다는 인식이 확산되면서 전세입자들은 반전세로 전환하거나 구매로 돌아설 것이다. 비싸게 준 전세보증금을 지키기 위해 울며겨자먹는 심정으로 집을 사는 수요가 증가하는 것이다.

내년 부동산시장에서는 추가적인 정부의 시장활성화 대책을 기대하기 어렵고, 미국의 양적완화 출구전략으로 시중금리가 상승할 위험도 크다. 금리가 인상되면 대출을 얻어 집을 샀거나 전세금을 마련한 계층의 부담이 증가하기 때문에 주택시장에 하락 압박요인으로 작용할 수 있다.

이러한 요인을 고려할 때 2014년 부동산시장은 하락을 멈추고 전반적으로 보합세, 일부지역(주로 경기남부 및 충남 북부지역)의 경우 강보합세 정도로 예상되면서 지역간 온도차가 크게 나타날 것으로 보인다. 수도권에서 집값은 상승요인과 하락요인이 교차하기 때문에 본격적인 가격상승세를 보이지는 않을 전망이다. 2014년 주택 부동산 시장은 거래의 회복 징후가 감지되기는 하겠으나 본격적인 회복에 시간이 걸릴 것으로 보여 주택 및 건설산업은 전반적으로 어려운 한해를 맞게 될 전망이다.